Persbericht
Datum 21 februari 2008
Pagina's 1 van 23
(bedragen in miljoenen) 2007 2006 verschil
Opbrengsten 3.732 2.942 27%
Orderportefeuille 3.248 3.196 2%
Winst na belastingen 56 83 -33%
Operationele kasstroom 255 -30
(bedragen in )
Winst per gewoon aandeel 2,34 3,43 -33%
Dividend per gewoon aandeel 1,45 1,45 0%
Operational excellence en full service strategie fundament voor
margeverbetering
Heijmans bouwt aan winstherstel
Heijmans N.V. heeft conform de eerder uitgesproken verwachtingen over 2007 een
winst na belastingen behaald van 56,4 miljoen ( 82,5 miljoen over 2006). Per
aandeel komt het resultaat uit op 2,34 tegen 3,43 over 2006. Aan de Algemene
Vergadering van Aandeelhouders wordt een dividend voorgesteld van onveranderd
1,45 per gewoon aandeel, als teken van vertrouwen in de toekomst.
Guus Hoefsloot, voorzitter van de raad van bestuur zegt:
"Voor Heijmans is 2007 een teleurstellend jaar geweest. Forse tegenslagen bij de divisie
Bouw hebben het resultaat in 2007 onder druk gezet. Veel maatregelen ter versterking van
de operaties zijn doorgevoerd. En we zullen daarmee doorgaan. Full service en
samenhang in activiteiten blijven de uitgangspunten in de strategie. Herstel van de netto
marge naar 3% heeft de eerstkomende jaren de prioriteit".
Datum 21 februari 2008
Pagina 2 van 23
Kernpunten 2007
· Vastgoed Nederland: handhaving uitstekend resultaatniveau. Risicoprofiel
onverkocht opgeleverd vastgoed in eigen portefeuille tot nihil gereduceerd. Daling
aantal verkochte woningen van 3.600 in 2006 naar 3.421 in 2007. Deze daling
weerspiegelt de algemene trend van koopwoningen. Ontwikkelingspotentieel blijft met
45.700 woningen op hoog peil.
· Bouw Nederland: omvangrijke voorzieningen getroffen voor in 2005 aangenomen
probleemprojecten. Grootste deel betrokken projecten ultimo 2007 voltooid.
Aangekondigde maatregelen zijn in uitvoering. De oprichting van de Business unit
Speciale Projecten moet leiden tot succesvollere uitvoering van grote en/of complexere
projecten. Kwaliteit van de orderportefeuille is positief.
· Infra Nederland: sterke concurrentie en stijgende inkoopprijzen resulteren in
achterblijvende marges ondanks groei in de markt. Resultaat beïnvloed door magere
resultaten in de wegenbouw en beperkte bijdrage van nieuwe grote(re) infraprojecten.
· Techniek Nederland: goede winstbijdrage Burgers Ergon in het jaar van acquisitie.
Grotere orderportefeuille door verwerving van een aantal projecten in de zorg en
onderwijssector.
· Buitenland: groei in omzet en resultaat in Engeland. Positieve bijdrage Duitsland door
goede ontwikkeling van de inframarkt. Gelijkblijvende resultaten in België dankzij
goede resultaten in wegen- en leidingbouw.
· Netto resultaat: winst na belastingen van 56,4 miljoen in lijn met trading update van
november 2007.
· Kasstroom: operationele kasstroom positief 255 miljoen door werkkapitaalreductie
en verkoop resterende onverkocht vastgoed.
· Vermogenspositie: netto schuldpositie met 131 miljoen afgenomen van 497
miljoen ultimo 2006 tot 366 miljoen ultimo 2007. Gezonde balans en financiële
positie per 31 december 2007. Heijmans voldoet ruimschoots aan met financiers
overeengekomen ratio's.
Datum 21 februari 2008
Pagina 3 van 23
Kernpunten 2008
· Strategie: positieve effecten full service-strategie binnen en buiten de organisatie
zichtbaar.
· Operational Excellence: risico- en projectmanagement, inkoop,
werkkapitaalmanagement en goed werkgeverschap zijn de fundamenten voor
margegroei.
· Orderportefeuille: met een bedrag van 3.248 miljoen licht gestegen. Aandacht voor
rendement boven omzet heeft geleid tot kwalitatief betere orderportefeuille dan ultimo
2006.
Financiële gang van zaken
Het jaar 2007 heeft vooral in het teken gestaan van de forse verliezen op een groep
probleemprojecten uit 2005 van de divisie Bouw in Nederland. Gedurende het jaar bleken
deze aanzienlijk groter uit te zullen pakken dan begin en medio 2007 verwacht werd. De
bij de publicatie van de halfjaarcijfers 2007 nog verwachte winst na belastingen voor
Heijmans van circa 95 miljoen bleek in oktober 2007 daardoor niet realistisch meer. De
ontwikkelingen bij de divisie Bouw noopten tot een neerwaartse aanpassing van de winst
na belastingen voor Heijmans met 40 miljoen tot circa 55 miljoen. Het gerealiseerde
resultaat over 2007 is in lijn met deze laatste verwachting. De winst na belastingen 2007
komt uit op ruim 56 miljoen.
Met uitzondering van de activiteiten van de divisie Bouw zijn door het merendeel van de
overige activiteiten redelijke tot goede resultaten behaald. De begin 2007 gedane
acquisities hebben eveneens voldoende positief bijgedragen aan het operationele
resultaat vóór amortisatie (EBITA): bijdrage 7 miljoen door Burgers Ergon (Techniek,
Nederland), bijdrage 3 miljoen door Oevermann (Infrastructuur en Bouw, Duitsland).
Het operationele resultaat 2007 is tevens positief beïnvloed door de succesvolle verkoop
van het ultimo 2006 resterend opgeleverd onverkocht commercieel vastgoed (in totaal
bijna 44.000 m2 kantoorruimte). Dit betreft de verkoop van de kantoorgebouwen INIT te
Amsterdam (april 2007), Flight Square te Eindhoven (juni 2007) en KBC te Eindhoven
(december 2007). Als gevolg van deze verkopen kon voor 9 miljoen aan in het verleden
geëlimineerde intercompany winst gerealiseerd worden ten gunste van het operationeel
resultaat 2007.
In het eerste kwartaal 2007 is 101 miljoen betaald uit hoofde van acquisities. De hiermee
samenhangende geactiveerde goodwill en identificeerbare immateriële activa bedragen
respectievelijk 59 miljoen en 35 miljoen. Ondanks deze acquisities is het
geïnvesteerde vermogen afgenomen met 133 miljoen van 1.026 miljoen ultimo 2006
tot 893 miljoen ultimo 2007. Deze afname is vooral het gevolg van de verkoop van het
ultimo 2006 resterende opgeleverd onverkocht commercieel vastgoed en significant
positieve resultaten van gedurende het jaar gestarte programma's inzake
Datum 21 februari 2008
Pagina 4 van 23
werkkapitaalmanagement. Mede hierdoor is tevens sprake van een goede operationele
kasstroom van 255 miljoen.
De netto schuldpositie is afgenomen met 131 miljoen van 497 miljoen ultimo 2006 tot
366 miljoen ultimo 2007. Het eigen vermogen is beperkt toegenomen en bedraagt ultimo
2007 462 miljoen. Per 31 december 2007 is sprake van een gezonde balans en
financiële positie. De onderneming voldoet daarmee ruimschoots aan de met financiers
overeengekomen ratio's.
De orderportefeuille nam met 1,6% toe en bedroeg eind 2007 circa 3,25 miljard (ultimo
2006 3,2 miljard). Voor 350 miljoen heeft de toename betrekking op de acquisities
Burgers Ergon en Oevermann. Het ontwikkelingspotentieel is met circa 45.700 woningen
vrijwel gelijk gebleven in vergelijking met 2006.
Dividendvoorstel
Aan de Jaarlijkse Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt voorgesteld een
dividend uit te keren van 1,45 per aandeel (2006: 1,45). Dit komt neer op een uitkering
van 62% van de winst na belastingen. Het dividend is op 18 april 2008 betaalbaar. De
Algemene Vergadering van Aandeelhouders vindt plaats op 9 april 2008.
Ontwikkelingen per divisie
Het operationele resultaat 2007 is uitgekomen op 88 miljoen (2006: 117 miljoen). De
samenstelling is als volgt weer te geven:
(bedragen in miljoenen) 2007 2006
Vastgoed 82 80
Bouw -53 6
Infrastructuur 22 25
Techniek 5 -
Totaal Nederland 56 111
Buitenland 29 20
Overig 3 -14
Operationeel resultaat 88 117
In de post overig 2007 is begrepen een positief resultaat van 9 miljoen aan in het
verleden geëlimineerde intercompany winst inzake de verkoop van ultimo 2006 resterend
opgeleverd onverkocht commercieel vastgoed.
Datum 21 februari 2008
Pagina 5 van 23
Vastgoed (Nederland)
in mln. 2007 2006 Verschil
Opbrengsten 1.015 866 17%
Operationeel resultaat 82 80 3%
Operationele marge 8,1% 9,2%
Orderportefeuille 786 915 -14%
De toename van de opbrengsten met 17% is in belangrijke mate het gevolg van de
verkopen van het ultimo 2006 resterend opgeleverd onverkocht commercieel vastgoed. Dit
betreft de kantoren INIT te Amsterdam, Flight Square te Eindhoven en Kennedy Business
Center (KBC) te Eindhoven. Als gevolg van deze verkopen is het risicoprofiel van
commercieel vastgoed per 31 december 2007 significant afgenomen tot nihil. Exclusief de
opbrengsten uit hoofde van voornoemde verkopen voor in totaal 137 miljoen is sprake
van een stijging van de opbrengsten met ruim 1%.
Het operationele resultaat is gestegen van 80 miljoen in 2006 naar 82 miljoen in 2007.
Dit resultaat is grotendeels gerealiseerd door de aan woningontwikkeling gerelateerde
activiteiten. Het behaalde resultaat op het in 2007 verkochte ultimo 2006 resterend
opgeleverd onverkocht commercieel vastgoed is beperkt. De operationele marge 2007
komt exclusief opbrengsten en resultaat van voornoemde verkopen uit op het niveau van
2006, zijnde circa 9,2%.
Woningbouw
Het totaal aantal opgeleverde woningen in Nederland steeg volgens het EIB van 72.000 in
2006 tot 78.000 woningen in 2007. Het aantal verwachte woningverkopen in de markt lag
over 2007 circa 13% lager dan in 2006. Deze afname in verkopen is het gevolg van de
gestegen hypotheekrente, strengere hypotheekcriteria en het gedaalde
consumentenvertrouwen in de laatste maanden. Deze tendens doet zich vooral buiten de
Randstad voor. Binnen de Randstad blijft de vraag nog hoog en zetten prijsstijgingen zich
door. Dit is het gevolg van het nog steeds bij de vraag achterblijvend aanbod door
vertragingen in Ruimtelijke Ordeningsprocedures en een tekort aan bouwlocaties. Op korte
termijn verwacht Heijmans geen veranderingen in dit beeld. Voornoemde
marktontwikkelingen zijn ook zichtbaar in de ontwikkeling van de orderportefeuille.
Het aantal verkochte woningen daalde in 2007 met 5% tot 3.421 (2006: 3.600). Dit is een
weerspiegeling van de gang van zaken op de markt van koopwoningen. Van de 3.421
verkochte woningen kwamen 2.154 woningen ofwel circa 63% uit eigen grondposities
(2006: 65%) en 1.267 woningen ofwel 37% uit gewonnen prijsvragen (2006: 35%). De
gemiddelde verkoopprijs van een woning bedroeg in 2007 248.500 exclusief btw (2006:
245.000).
Op het gebied van productontwikkeling zijn in 2007 successen geboekt met de
doorontwikkeling van Waterwoningen, Starterswoningen en Wenswonen®. Met
Wenswonen® komt Heijmans tevens tegemoet aan wensen van gemeenten voor
Datum 21 februari 2008
Pagina 6 van 23
particulier opdrachtgeverschap. In totaal zijn inmiddels ruim 2.300 woningen op basis van
dit concept verkocht of in ontwikkeling. De variëteit aan aangeboden woningen is verder
toegenomen. Ook in het hogere segment zijn woningen van Wenswonen® verkocht (Hoog
Dalem, Gorinchem) en het concept wordt tevens toegepast bij de bouw van
appartementen (Kop van Oost, Groningen).
Ontwikkelingspotentieel
Heijmans is één van de grootste ontwikkelende bouwers in Nederland en beschikt over
een omvangrijke grondbank en talrijke ontwikkelingsconcessies en bouwclaims (onder "het
ontwikkelingspotentieel" wordt alles verstaan wat in 2008 of later opbrengsten realiseert).
Doel van de grondbank is het bieden van continuïteit die noodzakelijk is voor het rendabel
kunnen ontwikkelen van nieuwe producten op de woningmarkt.
Het ontwikkelingspotentieel in aantallen te produceren woningen van de divisie bedraagt
ultimo 2007 circa 45.700. Hiervan heeft 28.700 betrekking op grondposities en 17.000 op
gewonnen prijsvragen en selecties. Het ontwikkelingspotentieel uit grondposities omvat
tevens verkregen bouwclaims uit hoofde van aan gemeenten verkochte en geleverde
gronden. Belangrijke verkrijging in 2007 is de in het kader van de overname van
Bouwfonds Langewold verkregen gronden (potentieel: circa 1.000 woningen).
Commercieel vastgoed
Met het aantrekken van de markt voor commercieel vastgoed zijn nieuwe ontwikkelingen
in uitvoering genomen. Zo is in het verslagjaar gestart met 2.500 m2 voor het Bouwfonds-
onderdeel Stater. Ook is gestart met de bouw van De Admirant in Eindhoven
(winkelcentrum 8.500 m2) en het Turfschip in Breda (12.000 m2).
Bouw (Nederland)
in mln. 2007 2006 Verschil
Opbrengsten 806 845 -5%
Operationeel resultaat -53 6
Operationele marge -6,6% 0,7%
Orderportefeuille 882 1.000 -12%
Het jaar 2007 heeft vooral in het teken gestaan van zeer fors oplopende verliezen op in
2005 aangenomen werken. Het operationele resultaat is daardoor uitgekomen op negatief
53 miljoen. Dit negatieve resultaat is grotendeels toe te schrijven aan een vijftigtal in
2005 verworven projecten. Het risico- en projectmanagement voor een deel van deze
groep projecten is ontoereikend gebleken. Daarnaast is bij de inschrijving op deze
projecten onvoldoende geanticipeerd op de prijsontwikkeling in de markt. Vanaf 2006 is
sprake geweest van forse prijsstijgingen van materialen en onderaannemers. Deze
prijsstijgingen konden in onvoldoende mate worden doorberekend aan de opdrachtgever.
Ook de in 2006/2007 optredende schaarste aan gekwalificeerde projectmanagers en
vakspecialisten, zowel van eigen personeel als die van onderaannemers, is een belangrijk
knelpunt gebleken.
Datum 21 februari 2008
Pagina 7 van 23
De onvoldoende beschikbaarheid van gekwalificeerd personeel heeft voor sommige
projecten geleid tot onvoldoende kwaliteit in de uitvoering en/of een langer dan voorziene
bouwtijd, met als gevolg fors hogere bouwkosten. De combinatie van forse prijsstijgingen,
onvoldoende gekwalificeerde vakspecialisten en in sommige gevallen ontoereikend risico-
en projectmanagement, heeft gedurende het verslagjaar geleid tot fors oplopende
verliezen bij een vijftigtal in 2005 aangenomen werken. De hiermee gepaard gaande
operationele verliezen bedroegen in het verslagjaar circa 70 miljoen.
Inmiddels zijn 34 projecten van de 50 projecten opgeleverd. Van de per 31 december 2007
nog onderhanden zijnde 16 projecten zullen naar verwachting 8 projecten in het 1e
kwartaal 2008, 2 projecten in het 2e kwartaal 2008 en 3 projecten in de 2e helft 2008
worden opgeleverd. Drie projecten lopen door in 2009. De getroffen verliesvoorzieningen
voor deze 16 projecten zijn toereikend en bedragen per 31 december 2007 in totaal 47
miljoen.
Gedurende het verslagjaar zijn maatregelen getroffen om herhaling te voorkomen. Het
operationele en financiële management van de divisie is begin 2007 ingrijpend gewijzigd.
Dit nieuwe management heeft gedurende het verslagjaar gebouwd aan een nieuwe
organisatiestructuur van de divisie. De wijzigingen omvatten een reductie van het aantal
vestigingen van elf naar acht, en de oprichting van een centrale business unit voor grote
en/of complexe bouwprojecten. Tevens is gewerkt aan versterking van het locale
operationele en financiële management, hetgeen gezien de schaarste op de arbeidsmarkt
ten dele is gerealiseerd. Daarnaast is sterk gestuurd op marge boven omzet bij met name
aanbestedingen. Het reeds in 2006 ingevoerde risicomanagement is daarbij gedurende
het verslagjaar verder aangescherpt. Tevens is een start gemaakt met een meer uniforme
en verbeterde opzet van projectmanagement en projectcontrol. In dit kader is in de tweede
helft 2007 gestart met een intern audit programma. Hierbij wordt ook gebruik gemaakt van
gespecialiseerde externe ondersteuning. Als onderdeel van het verbeteren van
projectmanagement is gedurende het verslagjaar een programma ter verbetering van het
werkkapitaalbeheer uitgevoerd.
De genomen en deels nog in uitvoering zijnde maatregelen moeten op termijn leiden tot
operationeel excellence in projectmanagement. Voor de divisie impliceert dit het bereiken
van een adequaat en professioneel niveau van proces-, contract- en risicomanagement in
relatie tot aard en complexiteit van de te realiseren bouwprojecten.
De meer professionele houding van opdrachtgevers, de ontwikkeling van andere en
complexere contractvorming, de sterke mate van juridisering en het toegenomen
risicoprofiel van bouwprojecten, stellen andere en hogere eisen aan projectmanagers en
directies. Intensivering van opleiding en kennisontwikkeling is een van de noodzakelijke
voorwaarden om aan voornoemde trends en uitdagingen het hoofd te kunnen bieden.
De orderportefeuille ultimo 2007 is met 12% teruggelopen tot 882 miljoen. Dit is mede
veroorzaakt door het terughoudende aanbestedingsbeleid. De orderportefeuille ultimo
2007 bestaat voor 35% uit opdrachten van de divisie Heijmans Vastgoed, 39% uit
bouwteamovereenkomsten of eigen ontwikkeling en 26% uit meervoudige aanbesteding.
Datum 21 februari 2008
Pagina 8 van 23
Infra (Nederland)
in mln. 2007 2006 Verschil
Opbrengsten 911 791 15%
Operationeel resultaat 22 25 -12%
Operationele marge 2,4% 3,2%
Orderportefeuille 855 977 -12%
De in 2006 ingezette organisatorische aanpassingen hebben begin 2007 hun beslag
gekregen. Met deze aanpassingen heeft de divisie haar organisatie omgevormd van een
(vak)discipline gedreven structuur naar een meer marktgestuurde organisatie. Deze
aanpassingen omvatten de oprichting van een centrale business unit Grote Projecten en
de samenvoeging van de wegenbouwactiviteiten en asfaltproductie-units in één business
unit Wegenbouw. De business unit Grote Projecten beschikt over specialistische kennis
ten behoeve van ontwerp, voorbereiding en management van grote integrale
infrastructuur-projecten. De uitvoering van dit type projecten, zoals randweg A2
Eindhoven, vindt plaats door de business unit Wegenbouw en de overige specialistische
business units zoals Beton & Waterbouw, Infratechniek en Techniek & Mobiliteit. Naast de
werkzaamheden voor de grote integrale projecten wordt vanuit de business unit
Wegenbouw de lokale markt voor kleinschaliger asfalt- en wegenbouwprojecten bewerkt.
Met deze organisatiestructuur speelt de divisie effectiever in op de groeiende vraag van
met name Rijkswaterstaat en Provincies naar integrale projecten, waarbij naast prijs ook
de kwaliteit van ontwerp en geboden oplossingen van belang zijn. Daarnaast biedt deze
organisatiestructuur de mogelijkheid in te spelen op het grote marktsegment van relatief
kleine en reguliere infraprojecten, waarbij vooral de laagste prijs het dominante
selectiecriterium is.
De opbrengsten zijn in 2007 gestegen met 15% tot 911 miljoen. In de opbrengsten 2007
is begrepen ruim 250 miljoen aan opbrengsten van projecten waarvan de
contractwaarde per project groter is dan 15 miljoen. De stijging van de opbrengsten is
voor een belangrijk deel het gevolg van het gedurende 2007 uitgevoerde werk aan de in
2006 verkregen grote opdrachten randweg A2 Eindhoven en A2 Culemborg-Deil
(gezamenlijke contractwaarde circa 400 miljoen). De opdracht voor de snelweg A2
Culemborg-Deil omvat niet alleen de verbreding van de weg, maar ook het ontwerp en de
aanleg van kunstwerken, geluidsschermen, markeringen, digitaal verkeersmanagement,
bebordingen, geleiderails en verlichting.
De werkzaamheden aan deze twee projecten verlopen naar wens. De volledige afsluiting
van de A2 Eindhoven medio juli 2007 verliep zeer voorspoedig dankzij de goede
voorbereiding om de verkeersoverlast zo veel als mogelijk te beperken. De opbrengst
2007 voor deze twee projecten bedroeg bijna 100 miljoen.
Het operationele resultaat 2007 is enkele miljoenen achtergebleven ten opzichte van 2006.
Ondanks een groei in de vraag naar zowel kleinere en reguliere infrawerken als naar
grotere integrale projecten blijft nog steeds sprake van margedruk. Dit speelt vooral bij de
Datum 21 februari 2008
Pagina 9 van 23
wegenbouwactiviteiten waar sprake is van te lage prijsniveaus. Overcapaciteit in
asfaltproductie in Nederland belemmert op dit moment een betere prijsvorming voor met
name asfaltwerken. De prijsniveaus in de meer specialistische (niche)markten ontwikkelen
zich overigens in positieve zin. Het operationele resultaat 2007 wordt in belangrijke mate
gedragen door goede bijdragen van de Beton- en Waterbouw activiteiten en de diverse
overige / specialistische activiteiten. De bijdrage van de business units Grote Projecten en
Wegenbouw is in 2007 bescheiden. In vergelijk met 2006 en voorgaande jaren ontbreken
de zeer goede bijdragen uit hoofde van grote infrastructurele projecten zoals HSL. De
nieuwe in uitvoering zijnde grote(re) projecten dragen nog in beperkte mate bij aan het
operationele resultaat 2007. Het operationele resultaat van de business unit Wegenbouw
had duidelijk te lijden onder de magere prijsniveaus in de markt.
Het geïnvesteerd vermogen is vanaf 2006 substantieel toegenomen. In belangrijke mate is
dit het gevolg van nieuwe contractvormen en gewijzigde betalingscondities met betrekking
tot de grote(re) integrale projecten. In het verslagjaar is uitvoering gegeven aan een
programma tot verbetering van het werkkapitaalbeheer. Dit heeft tot duidelijk positieve
effecten geleid. Het geïnvesteerd vermogen is in het vierde kwartaal 2007 afgenomen.
In 2007 zijn verschillende initiatieven genomen die aansluiten op de fullservice strategie
om integrale oplossingen te bieden. Zo is in samenwerking met Van Gansewinkel de joint
venture Experea opgericht. Hierbij wordt een oplossing geboden voor de organisatie,
afstemming en uitvoering van integraal terreinbeheer en onderhoud. Ook is de business
unit Infra Management opgericht teneinde effectiever in te kunnen spelen op de verwachte
groei in het beheer- en onderhoudssegment, binnen de inframarkt. Deze business unit
heeft succesvol geopereerd in 2007. Van RWS Zeeland is de opdracht verkregen om
gedurende een looptijd van 5 jaar beheeractiviteiten uit te voeren, zoals weginspecties,
onderhoudswerkzaamheden aan de rijkswegen en het (her)inrichten van
verzorgingsplaatsen.
De orderportefeuille ultimo 2007 bedraagt 855 miljoen. De afname ten opzichte van
ultimo 2006 is vooral het gevolg van het niet aannemen van nieuwe grote projecten
gedurende 2007.
Datum 21 februari 2008
Pagina 10 van 23
Techniek (Nederland)
in mln. 2007
Opbrengsten 229
Operationeel resultaat 5
Operationele marge 2,2%
Orderportefeuille 292
De divisie Techniek betreft het begin 2007 geacquireerde Burgers Ergon. Dit bedrijf is
voornamelijk actief in de installatietechniek van gebouwen. In het kielzog van de
bouwmarkt vertoont deze markt behoorlijke groei in nieuwbouw als in service en
onderhoud. Vooral in de zorgsector startte vele nieuwe projecten. Burgers Ergon profiteert
van deze marktontwikkelingen, zowel qua omzet als marge.
Het operationele resultaat vóór amortisatie immateriële vaste activa komt in het verslagjaar
uit op 7 miljoen, zijnde 3,1% van de gerealiseerde opbrengsten. Dit resultaat is circa
1 miljoen hoger in vergelijking met 2006. Het hogere resultaat is zowel het gevolg van
toename in volume als betere marges in vooral de service en onderhoudsactiviteiten.
De opgaande lijn in de resultaten weerspiegelt de focus op een aantal duidelijk
geformuleerde marktsegmenten zoals de gezondheidszorg en het onderwijs. Daarnaast
vloeit (potentieel tot) resultaatsverbetering voort uit focus op klantgerichtheid en
klanttevredenheid. Verbeteringen en vernieuwingen worden nagestreefd met behulp van
de Six Sigma methode. In dit kader lopen eveneens programma's betrekking hebbend op
deelaspecten van projectmanagement, inkoop en werkkapitaalbeheer.
Burgers Ergon werkt zowel in nieuwbouwprojecten als in service en onderhoud activiteiten
steeds meer samen met Heijmans Bouw. Een goed voorbeeld van de intensieve
samenwerking in dit kader vormt de nog lopende aanbesteding van het PPS project
Kromhout Kazerne te Utrecht.
De orderportefeuille ultimo 2007 komt uit op 292 miljoen, een toename met ruim 20% ten
opzichte van ultimo 2006. Deze groei betreft zowel nieuwbouwprojecten als service en
onderhoud. Een groot nieuw project dat in 2007 is verworven betreft het Ziekenhuis Jeroen
Bosch te `s-Hertogenbosch met een contractwaarde van 52 miljoen. In de
orderportefeuille is tevens begrepen het reeds in 2006 verkregen 25-jarig
onderhoudscontract voor het PPS project renovatie ministerie van Financiën te
`s-Gravenhage.
Datum 21 februari 2008
Pagina 11 van 23
Buitenland
De buitenlandse activiteiten van Heijmans omvatten de activiteiten in België, Duitsland en
Engeland.
in mln. 2007 2006 Verschil
Opbrengsten 1.138 687 66%
Operationeel resultaat 29 20 45%
Operationele marge 2,5% 2,9%
Orderportefeuille 834 720 16%
Engeland
Heijmans is actief in het Verenigd Koninkrijk met Leadbitter en haar dochteronderneming
Denne Construction. De ondernemingen richten zich vooral op opdrachtgevers in de
publieke sector. Naast sociale woningbouw en betaalbare woningen richt Leadbitter zich
ook op publieke bouwprojecten in de zorg, het onderwijs en de recreatie. In tegenstelling
tot de private woningmarkt zijn de vooruitzichten van de sociale woningbouw goed.
Leadbitter profiteerde opnieuw van de gunstige marktomstandigheden. Verschillende
belangrijke framework contracten met langere looptijden werden in 2007 verworven.
De resultaten van Heijmans in Engeland zijn wederom gestegen. Het operationeel
resultaat nam toe van 7 miljoen in 2006 naar 12 miljoen in 2007. De toename vloeit in
belangrijke mate voort uit de acquisitie van Denne Construction, die in 2007 zeer goede
resultaten heeft gerealiseerd. Deze acquisitie is in de loop van september 2006
geëffectueerd en vanaf oktober 2006 in de cijfers van Leadbitter opgenomen.
De groei van Leadbitter wordt mede gedragen door de toenemende vraag vanuit lokale
overheden naar kennis van en ondersteuning in herontwikkelingsprojecten. Veelal gaat het
hierbij om sociale woningbouw en bouw van betaalbare woningen. De onderneming biedt
in dit verband haar Leadbitter-Homes aan, waarbij de potentiële eigenaar kan kiezen uit
een uitgebreid portfolio aan huistypes met een goede prijs-kwaliteitverhouding. In het
verslagjaar realiseerde de onderneming 1.076 sociale woningen. Uit eigen ontwikkeling
zijn 45 woningen gerealiseerd en verkocht.
De orderportefeuille is toegenomen met 25% tot 440 miljoen. Hierin zijn begrepen
opdrachten voor in totaal circa 1.300 sociale woningen die in 2008 gerealiseerd moeten
worden. Ook zijn hierin opgenomen nieuwe in 2007 afgesloten raamcontracten voor onder
meer 100 serviceflats in Oxfordshire en 208 woningeenheden te Newbury Care Village.
Datum 21 februari 2008
Pagina 12 van 23
België
Van de opbrengsten van Heijmans in het buitenland werd 348 miljoen gerealiseerd in
België (2006: 288 miljoen). Het operationeel resultaat bleef gelijk aan 2006: 10 miljoen
Resultaten in wegen- en leidingbouw verbeterde, terwijl de bouwactiviteiten
teleurstelden. Heijmans verkocht in 2007 in België 116 woningen, voornamelijk
appartementen.
De orderportefeuille daalde naar een niveau van 223 miljoen ultimo 2007.
Duitsland
In Duitsland is Heijmans onder meer actief in funderingen met Franki Grundbau en in
railbouw met Heitkamp Rail. De begin 2007 gerealiseerde acquisitie van Oevermann is
actief in wegenbouw en in mindere mate in utiliteitsbouw.
Van de gerealiseerde opbrengsten in het buitenland werd 412 miljoen gerealiseerd in
Duitsland (2006: 135 miljoen). Het operationeel resultaat steeg met 4 miljoen naar 7
miljoen. De orderportefeuille voor de Duitse activiteiten bedroeg ultimo 2007 171 miljoen.
Franki Grundbau zag als onderaannemer in het afgelopen jaar verdere tekenen van
herstel van de deelmarkt funderingen en realiseerde daardoor een goed resultaat in 2007.
In de deelmarkt funderingen neemt Franki Grundbau een top 5-positie in.
De vraag naar spoorbouwactiviteiten bleef in Duitsland in 2007 achter bij de
verwachtingen, onder andere als gevolg van politieke ontwikkelingen rond de Deutsche
Bahn. In Nederland is goede progressie gemaakt inzake het verkrijgen van de benodigde
kwalificaties om als zelfstandige spoorbouwer te kunnen opereren. Heitkamp Rail heeft
evenals in 2006 een goede bijdrage geleverd aan het operationele resultaat.
De activiteiten van Oevermann op het gebied van wegenbouw hebben in 2007 eveneens
kunnen profiteren van de aantrekkende Duitse markt voor infrastructuur. De resultaten van
de wegenbouwactiviteiten hebben in 2007 wezenlijk bijgedragen aan het in Duitsland
behaalde resultaat.
Medewerkers
Het aantal medewerkers bedroeg 11.636 per 31 december 2007 , een sterke toename met
27% ten opzichte van 31 december 2006 (9.189 medewerkers). De toename is het gevolg
van de overnames van Burgers Ergon in Nederland en Oevermann in Duitsland.
Datum 21 februari 2008
Pagina 13 van 23
Strategie, doelstellingen en vooruitzichten
Strategie: Onderscheid door full service en samenhang
Heijmans wil haar succesvolle activiteiten verder laten groeien. Maar niet ten koste van
winstmarge. Dit zal leidend zijn bij de keuzes. Groei realiseren kan alleen onder de strikte
voorwaarde van het behalen van een acceptabele winstmarge.
Herstel van die marge is op dit moment de eerste prioriteit. Dat begint met een sterke
focus op het versterken van de operaties, maar ook van de samenhang en samenwerking
binnen de onderneming. Dat moet het fundament zijn waarop de fullservice strategie
verder wordt uitgebouwd.
Heijmans zal de hoogste prioriteit geven aan operational excellence: het versterken en
verbeteren van haar operaties. Dit omvat: proces-, project- en risicomanagement,
inkoopprocessen, efficiency van de organisatie, maar ook haar rol als goed werkgever.
Full service moet het fundament zijn voor eerdere betrokkenheid bij projecten in de
ontwerpfase en langere betrokkenheid door ook actief te zijn in onderhoud en beheer.
Deze full service strategie heeft successen geboekt en zal worden voortgezet waar
marktontwikkelingen de ruimte bieden. Het betreft ontwikkelingen, die mogelijkheden
bieden voor een onderscheidend type dienstverlening als:
· de sterke differentiatie naar de vraag van koopwoningen (starterswoningen,
senioren, alleenstaanden, waterwoningen). De divisie Vastgoed speelt met
concepten als Wenswonen in op deze ontwikkelingen;
· gemeenten die steeds vaker zoeken naar de samenwerking met ondernemingen
die in staat zijn totale gebieden met allerlei functies te ontwikkelen;
· de vraag van grote opdrachtgevers in de infrastructuurmarkt naar integrale
dienstverlening neemt toe. De divisie Infrastructuur speelt hierop in met de
business unit Grote Projecten, waar kennis en expertise in de volle breedte
aanwezig is om grote en complexe projecten als het project Culemborg Deil te
kunnen uitvoeren;
· opdrachtgevers gaan vaker over tot uitbesteding van het onderhoud en beheer van
hun infrastructuurprojecten of vastgoed. Binnen de divisie Infrastructuur is ook een
business unit opgericht die gespecialiseerd is in langjarig onderhoud van
infrastructuur. Een belangrijk succes was het RWS contact voor het langjarig
onderhoud van alle rijkswegen in de provincie Zeeland;
· de zich uitbreidende zorgsector genereert veel nieuwe vraag naar bouw-vastgoed
en installatiediensten.
· PPS-projecten worden benaderd via Heijmans@ventures. Heijmans heeft op PPS-
gebied al succes geboekt, bijvoorbeeld met het opgeleverde project
Harnaschpolder. Door bundeling van krachten van divisies kan Heijmans zich
onderscheiden van haar concurrenten.
Al deze ontwikkelingen bieden mogelijkheden om meer toegevoegde waarde aan
opdrachtgevers te bieden door eerder tijdens het ontwerpproces of tijdens de
onderhoudsfase betrokken te zijn bij projecten. Het biedt ook mogelijkheden om met
meerdere divisies van Heijmans te werken aan integrale, multidisciplinaire projecten.
Datum 21 februari 2008
Pagina 14 van 23
Heijmans zal zich in de toekomst bij de keuze van haar activiteiten en de keuze van haar
groei steeds meer laten leiden door de vraag of haar activiteiten de mogelijkheid bieden
om juist in full service sterker te worden en of de activiteiten voldoende samenhang
hebben met de rest van de onderneming. Samenhang en samenwerking tussen en binnen
divisies biedt voor Heijmans mogelijkheden om zich sterk te onderscheiden van de
concurrenten.
Doelstellingen
In 2003 werden aan de strategie financiële targets voor de middellange termijn verbonden.
Zoals aangegeven in de trading update van 14 november 2007 zijn gezien de
volumedaling in de markt voor koopwoningen en de resultaatsontwikkeling bij de divisie
Bouw de doelstellingen voor 2008 ten aanzien van het aantal te verkopen woningen
(4.500), de netto marge (3%) en het rendement op gemiddeld geïnvesteerd vermogen
(14%) niet haalbaar.
Herstel van de netto marge naar 3% en het rendement op geïnvesteerd vermogen naar
14% heeft de eerstkomende jaren prioriteit. Uitgangspunt hierbij is een sterk aandeel van
de kernactiviteit Vastgoed in het totaal van de activiteiten in combinatie met margegroei
van de kernactiviteiten Bouw en Infra. Daarbij zal de kernactiviteit Vastgoed op een hoog
niveau moeten blijven presteren.
Vooruitzichten 2008
De markten waarin Heijmans opereert zullen zich in 2008 kenmerken door onzekere
economische vooruitzichten. De huidige kredietcrisis speelt daarin een prominente rol.
Ondanks de goede economische groei in Nederland in het afgelopen jaar, komt de
onzekerheid duidelijk tot uiting in de ontwikkeling van de markt voor koopwoningen. Sinds
de tweede helft van 2007 is hier sprake van een merkbare vertraging in de verkopen. De
ontwikkeling van het consumentenvertrouwen speelt daarbij een belangrijke rol. Naar
verwachting zal de dalende tendens in de verkopen van koopwoningen in Nederland zich
voortzetten in 2008. Door de voortdurende kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod
zullen overigens naar verwachting de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen nog enige
stijging laten zien. De effecten van vertraging in verkoop zullen zich vanaf 2009 vertalen in
een daling van het aantal in Nederland opgeleverde nieuwbouwwoningen.
In de Bouw- en Infrastructuurmarkt wordt voor 2008 een gematigde groei van de productie
verwacht, op een lager niveau dan voorgaand jaar. De groei in de Installatiemarkt zal
ongeveer op het niveau van vorig jaar uitkomen. Inkoopprijzen zullen in deze markten
verder stijgen, maar naar verwachting op een lager niveau dan in de voorgaande twee
jaar. Primaire grondstoffen als bijvoorbeeld hout en aluminium zullen nog verder in prijs
toenemen. Daarentegen wordt een meer gematigde prijsontwikkeling verwacht bij
onderaannemers.
Van margedruk blijft sprake, vooral in de Infrastructuurmarkt. De prijsniveaus bij grote infra
projecten en wegenbouw blijven vooralsnog zeer concurrerend.
In de marktsegmenten in de landen buiten Nederland waar Heijmans actief is wordt
eveneens een stijging van de productie verwacht, zij het op een lager niveau dan
voorgaand jaar.
Datum 21 februari 2008
Pagina 15 van 23
Het jaar 2008 zal voor Heijmans vooral in het teken staan van bouwen aan operationeel
excellence. De in dit kader in 2007 genomen maatregelen vergen met betrekking tot de
uitvoering nog forse inspanningen en aandacht in 2008. Met deze maatregelen en de
focus op rendement boven omzet zal Heijmans in 2008 de weg naar goede prestaties
weer inzetten. Voor de divisie Bouw in Nederland betekent dit dat naar verwachting sprake
zal zijn van een operationele winst in 2008. De winst na belastingen in 2008 zal voor
Heijmans beter zijn dan de gerealiseerde winst na belastingen 2007 van 56 miljoen.
Over de mate waarin dit resultaat beter zal zijn, doet Heijmans op dit moment
voorzichtigheidshalve geen uitspraken.
Heijmans N.V.