Persbericht
Dividend van Intervest Offices stijgt in 2007 met 4% tegenover 2006,
tot 1,94 per aandeel
Antwerpen, 19 februari 2008 Openbare vastgoedbevak Intervest Offi ces' maakt vandaag haar geconsolideerde
resultaten per 31 december 2007 bekend. (tussen haakjes vergelijkbare cijfers 31 december 2006)
De reële waarde van de vastgoedportefeuille van de bevak Intervest Offices vertoont een opwaardering in 2007 met
13,0 miljoen ( 20,6 miljoen). Deze waardestijging is het gevolg van de grote vraag op de investeringsmarkt,
voornamelijk voor semi-industriële gebouwen.
Eind 2006 realiseerde de bevak de verkoop van vijf kantoorgebouwen met hoge leegstand. In 2007 zijn de hier-
uit beschikbaar gekomen financiële middelen aangewend voor herinvestering in de kantoorgebouwen Exiten en
Mechelen Campus Tower en in het logistieke complex Herentals Logistics. Deze herschikking in de vastgoedpor-
tefeuille van de bevak heeft tot gevolg dat de huurinkomsten in 2007 licht afgenomen zijn met 3 % tot 41,2
miljoen ( 42,5 miljoen). De bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille is in 2007 stabiel gebleven en beloopt
op 31 december 2007 92 % (92 % einde 2006).
De vastgoedkosten bedragen op 31 december 2007 4,0 miljoen ( 3,8 miljoen). Deze toename is voornamelijk
te wijten aan de stijging van de technische kosten door onderhoudswerken en aan de stijging van de commerciële
kosten naar aanleiding van de marketing inspanningen van de bevak. De algemene kosten en andere operationele
opbrengsten en kosten belopen 1,2 miljoen wat 0,1 miljoen lager is dan vorig jaar.
Het financiële resultaat verbetert significant tot - 9,5 miljoen (- 12,0 miljoen) aangezien er zich in 2007 een
aanzienlijke daling heeft voorgedaan van de opgenomen kredieten ten gevolge van de verkooptransactie eind 2006.
Verder heeft Intervest Offices, ondanks de sterke stijging van de korte termijn rentevoeten, de gemiddelde interestvoet
lager weten te houden dan in 2006 door de herfinanciering van haar kredieten begin 2007 aan beduidend aantrek-
kelijkere voorwaarden en door het gebruik van renteswaps. Deze renteswaps hebben op 31 december 2007 een
marktwaarde van 4,1 miljoen ( 2,9 miljoen). De toename van de marktwaarde van deze fi nanciële instrumenten is
het gevolg van de stijging van de rentevoeten in 2007.
Tenslotte heeft de bevak begin 2007 nalatigheidsintresten ontvangen uit de verkooptransactie van haar vijf
kantoorgebouwen ten belope van 0,8 miljoen. De afwikkeling van deze verkooptransactie heeft hierdoor in
totaliteit een éénmalig positief effect op de netto winst van de bevak van 0,2 miljoen in 2007. De gemiddelde
interestvoet bedraagt 4,1 % in 2007 vergeleken met 4,4 % in 2006.
Als gevolg van deze aanzienlijke daling van de financiële lasten en ondanks de lagere huurinkomsten is het operationeel
uitkeerbaar resultaat van Intervest Offi ces sterk verbeterd in 2007. Rekening houdend met 13.900.902 aandelen
betekent dit voor het boekjaar 2007 een brutodividend van 1,94 per aandeel vergeleken met 1,87 in 2006. Dit
betekent een stijging van het dividend met bijna 4 % per aandeel.
De nettowinst van de vastgoedbevak voor het boekjaar 2007 ligt 4,5 miljoen lager en bedraagt 39,7 miljoen
in vergelijking met 44,2 miljoen in 2006. Deze nettowinst kan opgedeeld worden in 26,7 miljoen operationeel
resultaat ( 25,7 miljoen) en 13,0 miljoen resultaat van de portefeuille ( 18,5 miljoen). De daling van deze
nettowinst is het gevolg van de lagere niet-gerealiseerde meerwaarden op de vastgoedportefeuille als gevolg van de
waarderingen door de externe onafhankelijke vastgoedschatters.
De reële waarde van de vastgoedbeleggingen op 31 december 2007 bedraagt 565 miljoen ( 507 miljoen). Deze
stijging is te danken aan de waardeverhoging van de bestaande gebouwen voor 13 miljoen en aan de verwerving
van het gebouw Exiten voor 8 miljoen, het gebouw Mechelen Campus Tower voor 27 miljoen, het semi-industrieel
gebouw van Herentals Logistics voor 8 miljoen, alsook de uitgevoerde investeringen in de portefeuille.
1
1 Intervest Offices is een openbare vastgoedbevak genoteerd op het Next Prime Segment van Euronext Brussel.
---
Persbericht
Het totaal aantal aandelen is in 2007 toegenomen met 18.240 stuks ten gevolge van de fusie door overneming die
op 18 oktober 2007 doorgevoerd is met de naamloze vennootschappen Zuidinvest nv en Mechelen Campus 3 nv.
Alle 18.240 nieuwe aandelen zijn toegekend aan Belle Etoile nv, dochtervennootschap van VastNedOffi ces/Industrial
nv. De nieuwe aandelen zijn dividendgerechtigd in het resultaat van Intervest Offices vanaf 1 januari 2007. Op 31
december 2007 bedraagt het aantal aandelen bijgevolg 13.900.902.
Op 31 december 2007 is de netto actiefwaarde (reële waarde) van het aandeel gelijk aan 25,07 ( 23,99).
Aangezien de beurskoers op afsluitdatum 31 december 2007 29,65 is, noteert het aandeel Intervest Offi ces
met een premie van 18 % ten opzichte van deze netto actiefwaarde (reële waarde).
Conform de berekeningsmethode van artikel 6 van het KB van 21 juni 2006, bedraagt de schuldgraad 39 % op 31
december 2007 (45 %).
Op korte termijn streeft Intervest Offi ces ernaar om de kwaliteit van de portefeuille verder te verbeteren door de
financiële middelen, vrijgekomen uit de verkoop eind 2006 van de moeilijk verhuurbare panden, te herinvesteren in
kwalitatief hoogstaande gebouwen met een gedegen rendement om zo de aandeelhouderswaarde maximaal te verho-
gen. In dit kader heeft Intervest Offices reeds in november 2007 een kaderovereenkomst gesloten voor de verwerving
van de braakliggende grondpercelen langsheen de autosnelweg E313 op de Siemens site in Herentals. Deze percelen
zijn bedoeld voor de ontwikkeling van 40.000 m² logistieke gebouwen naast het huidige Siemens gebouw, die zullen
gerealiseerd worden in twee fasen vanaf begin 2008. In een eerste fase bevat de logistieke ontwikkeling de bouw van
20.000 m². De oplevering is momenteel voorzien tegen augustus 2008 waarbij Intervest Offices van de ontwikkelaar
een huurgarantie bekomt gedurende één jaar aan marktconforme voorwaarden. In een later stadium kan Intervest
Offi ces op dit terrein bijkomend over gaan tot de verdere ontwikkeling van 20.000 m² logistieke gebouwen voor eigen
rekening. De investeringswaarde van de transactie bedraagt circa 15 miljoen voor de eerste fase van de logistieke
ontwikkeling. Het netto aanvangsrendement na volledige ontwikkeling van de logistieke site zal circa 7% bedragen.
De transactie zal onmiddellijk bijdragen tot het operationeel resultaat van 2008.
Tevens zal Intervest Offices met haar commercieel team in 2008 verder werken aan het verhogen van de bezettings-
graad van de huidige portefeuille.
Noot aan de redactie: voor meer informatie gelieve contact op te nemen met:
INTERVEST OFFICES NV, Jean-Paul Sols - CEO of Inge Tas - CFO, tel: + 32 3 287 67 87, www.intervest.be
---
Financiële staten2
Financiële staten
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING (in 000) 31.12.2007 31.12.2006
Huurinkomsten 41.205 42.527
Met verhuur verbonden kosten -122 -113
NETTO HUURRESULTAAT 41.083 42.414
Recuperatie van vastgoedkosten 607 697
Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de
huurder op verhuurde gebouwen 7.532 4.121
Kosten van de huurder en gedragen door de eigenaar op huurschade
en wederinstaatstelling -380 -332
Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op
verhuurde gebouwen -7.432 -4.061
Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven 119 165
VASTGOEDRESULTAAT 41.529 43.004
Technische kosten -875 -543
Commerciële kosten -366 -252
Kosten en taksen van niet verhuurde gebouwen -865 -806
Beheerskosten van het vastgoed -1.671 -1.925
Andere vastgoedkosten -263 -314
VASTGOEDKOSTEN -4.040 -3.840
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 37.489 39.164
Algemene kosten -1.293 -1.272
Andere operationele opbrengsten en kosten 51 -72
OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE 36.247 37.820
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen 0 -2.181
Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 13.036 20.645
OPERATIONEEL RESULTAAT 49.283 56.284
Financiële opbrengsten 149 129
Interestkosten -9.428 -12.044
Andere fi nanciële kosten -277 -126
FINANCIEEL RESULTAAT -9.556 -12.041
RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN 39.727 44.243
BELASTINGEN -29 -38
NETTO WINST 39.698 44.205
Toerekenbaar aan:
Aandeelhouders van de groep 39.698 44.205
Minderheidsbelangen 0 0
Toelichting:
Operationele uitkeerbare winst (volgens statutaire rekeningen) 26.975 26.010
Portefeuille resultaat 13.036 18.464
2 De commissaris heeft bevestigd dat zijn controlewerkzaamheden, die ten gronde zijn afgewerkt, geen betekenisvolle correctie aan het licht
hebben gebracht die in de boekhoudkundige informatie, opgenomen in dit persbericht, doorgevoerd zou moeten worden.
---
Financiële staten
GECONSOLIDEERDE BALANS (in 000)
GECONSOLIDEERDE BALANS (in 000) 31.12.2007 31.12.2006
ACTIVA
Vaste Activa 569.601 511.244
Immateriële vaste activa 121 101
Vastgoedbeleggingen 565.043 506.741
Andere materiële vaste activa 316 401
Financiële vaste activa 4.107 2.899
Handelsvorderingen en andere vaste activa 14 1.102
Vlottende Activa 7.724 97.100
Activa bestemd voor verkoop 0 92.500
Handelsvorderingen 3.833 2.338
Belastingsvorderingen en andere vlottende activa 1.726 479
Kas en kasequivalenten 684 510
Overlopende rekeningen 1.481 1.273
TOTAAL ACTIVA 577.325 608.344
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN
Eigen vermogen 348.521 333.102
Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de
moeder-vennootschap 348.474 333.055
Kapitaal 126.725 126.719
Uitgiftepremies 60.833 60.833
Reserves 140.955 125.933
Resultaat 30.286 29.584
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de
hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen -14.432 -12.913
Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva
4.107 2.899
Minderheidsbelangen 47 47
Verplichtingen 228.804 275.242
Langlopende verplichtingen 208.436 267.241
Voorzieningen 1.169 1.416
Langlopende fi nanciële schulden 206.840 265.412
Kredietinstellingen 206.822 265.388
Financiële leasing 18 24
Andere langlopende verplichtingen 427 413
Kortlopende verplichtingen 20.368 8.001
Voorzieningen 409 424
Kortlopende fi nanciële schulden 14.677 1.212
Kredietinstellingen 14.672 1.207
Financiële leasing 5 5
Handelsschulden en andere kortlopende schulden 3.096 1.998
Andere kortlopende verplichtingen 402 2.847
Overlopende rekeningen 1.784 1.520
TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 577.325 608.344
---
Kerncijfers
31.12.2007 31.12.2006
Reële waarde van de vastgoedbeleggingen ( 000) 565.043 506.741
Investeringswaarde van de vastgoedbeleggingen ( 000) 579.475 519.653
Aantal dividendgerechtigde aandelen 13.900.902 13.882.662
Netto winst per gewoon aandeel () 2,86 3,18
Verwaterde netto winst per aandeel () 2,86 3,18
Uitkeerbare winst per aandeel () 1,94 1,87
Netto actiefwaarde (reële waarde) per aandeel () 25,07 23,99
Netto actiefwaarde (investeringswaarde) per aandeel () 26,11 24,92
Beurskoers op afsluitingsdatum () 29,65 28,47
Premie t.o.v. netto actiefwaarde (reële waarde) (%) 18 % 19 %
Schuldratio KB van 21 juni 2006 (%) 39 % 45 %
Adres: Uitbreidingstraat 18
B - 2600 Berchem
Tel: + 32 3 287 67 81
Fax: + 32 3 287 67 89
E-mail: intervest@intervest.be
---- --