Financieel toekomstperspectief woningcorporatiesector wijzigt fors
19/12/2007 12:17
Centraal Fonds Volkshuisvesting
Door de combinatie van een inflatievolgend huurbeleid, stijgende bedrijfslasten, toenemende investeringen en de invoering van de integrale vennootschapsbelasting zal het financiële perspectief van de woningcorporatiesector de komende jaren verslechteren. Dit heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting berekend op basis van de door corporaties ingediende jaarstukken over 2006. Het weerstandsvermogen zal dalen van 32,6% eind 2006 naar 22,4% in 2016 In deze berekeningen zijn nog niet de effecten van het Onderhandelaarsakkoord tussen de minister voor WWI en Aedes meegenomen en van het door Aedes voorgestelde Investeringsfonds. Eerder zijn de effecten daarvan al vrijgegeven, waardoor het weerstandsvermogen nog verder zal afnemen (zie www.cfv.nl).
Door de neerwaartse aanpassing in het huurbeleid en de stijgende bedrijfslasten is ook het jaarresultaat over 2006 aanmerkelijk lager uitgevallen dan de jaren daarvoor. In 2006 bedroeg het resultaat 150,- euro per woongelegenheid tegen 1.881,- euro in 2005.
Positief is dat de productie aan nieuwbouw in zowel de huur- als de koopwoningen opnieuw is gestegen met respectievelijk 24.700 en 7.900 eenheden. De verkopen aan huurders vielen licht terug naar 15.800 in 2006. Opvallend is ook dat het onrendabel deel van de nieuwbouwinvesteringen fors is gestegen en voor het eerst hoger is dan de resultaten uit verkoop van woningen. Een verdere stijging van de activiteiten van woningcorporaties is in financieel opzicht afhankelijk van een stijging van de verkoop van huurwoningen. Duidelijk is wel dat corporaties met bezit in de zogenaamde Vogelaarwijken bijna twee keer zo veel woningverkopen plegen dan de corporaties met bezit buiten die wijken. Het Fonds vermoedt dat het verkoopbeleid van woningcorporaties de komende jaren zowel beleidsmatig als financieel meer aandacht moet krijgen.
Van iedere euro huur gaat nu 54% naar bedrijfslasten en onderhoud. Omdat de komende jaren de stijgende bedrijfslasten niet gecompenseerd worden door de dalende rentelasten, wat voorheen wel het geval was, zal de noodzaak om de stijging van de bedrijfslasten in de hand te houden, toenemen. Ondanks een stijging in omzet laten de resultaten van de deelnemingen een verlies voor de sector in totaliteit zien. Met daarnaast de enorme diversiteit tussen corporaties, betekent dit dat deelnemingen meer aandacht behoeven van zowel bestuurders als interne toezichthouders. Uiteindelijk zijn acht corporaties geselecteerd waarbij sprake is van een onvoldoende weerstandsvermogen. Deze corporaties beheren gezamenlijk 58.000 woningen.
http://www.cfv.nl