Corio
Corio, resultaten 9M 2007 - 22 november 2007
P E R S B E R I C H T
Corio's nettohuuropbrengsten in de eerste negen maanden met
11% gestegen
Utrecht, 22 november 2007
Hoogtepunten eerste negen maanden van 20071
(Vergelijkende cijfers eerste negen maanden van 2006 of per 30 september 2006 tussen haakjes; tenzij anders wordt vermeld)
· De nettohuuropbrengsten zijn met ¤ 23,7 m of 11,0% (1,5%) gestegen tot ¤ 238,6 m (¤ 214,9
m) terwijl de exploitatiekosten met ¤ 0,6 m zijn gedaald tot ¤ 34,6 m (¤ 35,2 m). De 'like-forlike'
nettohuurgroei bedroeg 5,6% (2,8%) voor de gehele portefeuille. De 'like-for-like'
nettohuurgroei voor de retailportefeuille was 6,4% (3,6%).
· EBIT (Earnings Before Interest and Tax) steeg met ¤ 23,9 m of 12,2% tot ¤ 220,6 m (¤ 196,7 m).
· Het direct resultaat is met ¤ 2,9 m of 2,0% toegenomen tot ¤ 149,2 m (¤ 146,3 m) of ¤ 2,25 per
aandeel (¤ 2,21). De stijging van de nettohuuropbrengsten (¤ 23,7 m), lagere beheerskosten
(¤ 0,2 m) en lagere vennootschapsbelasting (¤ 1,5 m) werden grotendeels teniet gedaan door de
stijging van de financieringslasten (¤ 22,5 m).
· De gemiddelde bezettingsgraad voor de gehele vastgoedportefeuille verbeterde in de eerste
negen maanden tot 96,4% (96,1%).
· Het indirect resultaat bedroeg ¤ 277,2 m (¤ 201,5 m) of ¤ 4,18 per aandeel (¤ 3,04). Het netto
herwaarderingsresultaat (inclusief ¤ 1,0 m (¤ 0,7 m) resultaat op verkopen) van de portefeuille
bedroeg ¤ 307,8 m (¤ 233,1 m); een toename van 5,6% (5,4%) ten opzichte van de waarde van de
portefeuille ultimo 2006.
· Nettowinst (som van direct en indirect resultaat) steeg met ¤ 78,6 m of 22,6% tot ¤ 426,4 m
(¤ 347,8 m) of ¤ 6,44 per aandeel (¤ 5,25).
· Triple NAV (NNNAV) per aandeel steeg over een periode van twaalf maanden met 21% tot
¤ 55,68 (¤ 46,01; ultimo 2006: ¤ 50,60).
· De waarde van de onroerendgoedportefeuille nam toe tot ¤ 6,1 miljard (¤ 5,0 miljard); 81%
van de portefeuille is belegd in retail.
· Leverage was 36,0% (35,7%) per 30 september 2007. Het aandeel vastrentende leningen nam
toe tot 61% (52%; ultimo 2006: 47%).
· De vaste pijplijn steeg in de eerste negen maanden met ¤ 360 m tot ¤ 1.071 m, terwijl de VVPpijplijn
(vaste, variabele en potentiële pijplijn) ¤ 2,1 miljard bedroeg (¤ 2,1 miljard).
· Corio's vastgoedactiviteiten ontwikkelen zich zeer positief, zoals tot uitdrukking komt in de
pijplijn, de acquisities, de nettohuuropbrengsten en EBIT. Die ontwikkeling zal naar verwachting
aanhouden in het vierde kwartaal van 2007. Als gevolg van een aanzienlijke stijging van de
rentelasten, zal het direct resultaat over 2007 nu naar verwachting op een vergelijkbaar niveau
uitkomen als dat over 2006.
Corio, resultaten 9M 2007 - 22 november 2007 Pagina 2 of 14
Na balansdatum
· In oktober heeft Corio aangekondigd dat er een overeenkomst is getekend voor de toekomstige
aankoop van een 100%-belang in winkelcentrum Tekira in het centrum van Tekirdað (Turkije).
De ontwikkeling van winkelcentrum Tekira met een bruto verhuurbaar vloeroppervlak van circa
30.000 m² is onlangs gestart en zal naar verwachting medio 2009 worden opgeleverd.
· In november heeft Corio aangekondigd dat er overeenstemming is bereikt over de aankoop van
een 100%-belang in winkelcentrum Bursa in de stad Bursa. De ontwikkeling van
winkelcentrum Bursa met een bruto verhuurbaar vloeroppervlak van circa 75.000 m2 is onlangs
gestart en zal worden geacquireerd na oplevering begin 2010. Naast de toekomstige aankoop van
winkelcentrum Bursa, Corio's achtste in Turkije, zijn Maya Holding en Corio in beginsel een
strategische partnership voor toekomstige vergelijkbare onroerendgoedontwikkelingen in Turkije
overeengekomen.
· In november heeft Corio het distributiecomplex gelegen aan de Transitoweg/Zeehavenweg in
Moerdijk verkocht aan Akron Beleggingen Nederland 12 B.V. voor een bedrag van ¤ 43,3
miljoen, wat duidelijk boven de boekwaarde per 30 juni 2007 is. Het distributiecomplex in
Moerdijk met een bruto verhuurbaar oppervlak van circa 64.000 m² (59.000 m² bedrijfsruimte en
5.000 m² kantoorruimte) en 195 parkeerplaatsen was in 2000 door Corio aangekocht. Het
complex is volledig verhuurd aan Ewals Integrated Logisitics B.V. Het eigendom zal 12
december 2007 worden overgedragen. De verkoop van het complex aan de Transitoweg/
Zeehavenweg past in Corio's strategie met een focus op retail.
· De uitkomst van het 31 augustus jl. aangekondigde onderzoek is dat de mogelijke verkoop van
het grootste deel van de kantoren- en bedrijfsruimteportfeuille goed zou passen in de strategie
van Corio. Voor verdere details verwijzen we naar het separate persbericht dat vandaag is
gepubliceerd.
Financiële resultaten voor de eerste negen maanden van 20071
De nettohuuropbrengsten stegen in de eerste negen maanden van 2007 met ¤ 23,7 m of 11,0% van
¤ 214,9 m tot ¤ 238,6 m ten opzichte van de eerste negen maanden van 2006. Deze stijging wordt
voor ¤ 11,6 m of 5,6% (2,8%) veroorzaakt door huurstijgingen in de 'like-for-like' portefeuille (zelfde
samenstelling in 9M 2006 en 9M 2007) en voor ¤ 12,1 m of 5,4% door acquisities en projecten
afkomstig uit de pijplijn. De 'like-for-like' netto huurgroei voor de retail portefeuille bedroeg 6,4%
(3,6%). De gemiddelde bezettingsgraad over de eerste negen maanden van 2007 verbeterde met
0,3%-punt tot 96,4% ten opzichte van de 96,1% in de eerste negen maanden van 2006. De gemiddelde
bezettingsgraad voor retail was 97,7% (97,6%). Goede verhuurresultaten in Frankrijk (de opening van
FNAC in Mulhouse, Conforama in winkelcentrum TNL in Nice en H&M in Provence Opéra in Parijs
en de verhuur van 8.000 m² in kantoorgebouw Kupka C in La Défense, Parijs), Italië (Globo 1 in
Busnago en GrandEmilia in Modena) en Spanje (Sexta Avenida in Madrid) en een indexering van
huren in Frankrijk met 6,5% droegen bij aan een stijging van de nettohuuropbrengsten in de 'like-forlike'
portefeuille. De in de eerste negen maanden van 2007 aflopende huurovereenkomsten voor retail
en kantoren, die respectievelijk 6,4% en 6,5% van de jaarlijkse huuropbrengsten vertegenwoordigen,
werden verlengd of vernieuwd tegen respectievelijk 19% en 10% hogere gemiddelde huren. De
acquisities van Marques Avenue te Cholet in maart 2006, Weidevenne te Purmerend in mei 2006,
Globo 2 te Busnago in juni 2006, Maremagnum te Barcelona in juli 2006 en Città Fiera te Udine in
1 In de beschrijving van de commerciële resultaten sinds de jaarresultaten voor 2005 is er ten behoeve van presentatie en analyse voor
gekozen het belang van 46,92% dat Corio heeft in Akmerkez GYO (dat Corio tot de grootste aandeelhouder van deze onderneming maakt)
gedeeltelijk te consolideren. Dat geeft een beter en transparanter beeld van de veranderingen in Corio's bedrijfsresultaten dan de presentatie
volgens IFRS-grondslagen, met name met betrekking tot de ontwikkeling van netto huurinkomsten, bezetting, 'like-for-like' netto huurgroei
en waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille. In de bijlage bij dit persbericht wordt de deelneming in Akmerkez geheel volgens
IFRS-grondslagen verantwoord, tenzij anders wordt vermeld.
Corio, resultaten 9M 2007 - 22 november 2007 Pagina 3 of 14
januari 2007 hebben volledig bijgedragen aan de netto huuropbrengsten van de eerste negen maanden
van 2007. De exploitatielasten daalden in de eerste negen maanden van 2007 met ¤ 0,6 m of 1,7% tot
¤ 34,6 m (¤ 35,2 m). Deze daling werd voornamelijk veroorzaakt door lagere exploitatielasten in
Frankrijk (- ¤ 2,1 m) als gevolg van de herstructurering van Ivry Grand Ciel en de verhuur van
kantoorgebouw Kupca C. Deze daling werd gedeeltelijk tenietgedaan door hogere onderhoudskosten
en meer verhuurtransacties in Nederland (+ ¤ 0,5 m) en hogere exploitatielasten in Spanje (+ ¤ 0,8 m)
samenhangend met de acquisitie vorig jaar van winkelcentrum Maremagnum.
Het operationele inkomen van Akmerkez in de functionele valuta US dollars (exclusief verschillen
in wisselkoersmutaties gerapporteerd door Akmerkez) steeg over de eerste negen maanden van 2007
met 7,4% van US$ 28,1 m tot US$ 30,2 m in vergelijking met de eerste negen maanden van 2006. Het
verschil met Corio's IFRS-resultaat in Euro wordt veroorzaakt door gerapporteerde wisselkoersmutaties
in de YTL/US dollar in de cijfers van Akmerkez, de correctie in het eerste kwartaal van 2006
voor het verschil tussen geschatte en werkelijke resultaten over 2005 van Akmerkez en de gemiddeld
lagere wisselkoers van de US dollar ten opzichte van de Euro (9M 2007: 1,34; 9M 2006: 1,25).
Ongeveer 50% van dit laatstgenoemde wisselkoersverschil wordt gecompenseerd door de lagere
rentekosten in Euro over de gerelateerde lening van US dollar 190 m die wordt verantwoord onder de
netto financieringslasten.
De beheerskosten daalden in de eerste negen maanden van 2007 tot ¤ 18,0 m (¤ 18,2 m). EBIT
(Earnings Before Interest and Tax), hetgeen de onderliggende dynamiek van de vastgoedactiviteiten
weergeeft, steeg met ¤ 23,9 m of 12,2% tot ¤ 220,6 m (¤ 196,7 m).
De netto financieringslasten stegen in de eerste negen maanden van 2007 met ¤ 22,5 m tot ¤ 70,1 m
(¤ 47,6 m). De stijging is een gevolg van een ¤ 541 m hogere schuld (¤ 12,4 m), een aanzienlijke
stijging van de rentetarieven (9M 2007: 4,7%; 9M 2006: 3,8%) (¤ 16,8 m) en het saldo van een lager
resultaat op de verkoop van swaps en lagere valutaverschillen (¤ 0,9 m), deels gecompenseerd door
een toename van de gekapitaliseerde rente (¤ 7,6 m). Beleggingen in deelnemingen betrekking
hebbend op pijplijnprojecten in Turkije en het perceel grond in Sofia (Bulgarije) leidden tot
rentelasten van ¤ 2,1 m die nog niet worden gecompenseerd door nettohuuropbrengsten of
kapitalisatie van rentelasten. De vennootschapsbelasting kwam ¤ 1,5 m lager uit op ¤ 1,3 m
(¤ 2,8 m). Deze afname was het gevolg van de verlaging van de Turkse bronbelasting over dividenden
betaald door Akmerkez GYO tot nul procent na een wetswijziging en de éénmalige betaling van
belasting in de eerste negen maanden van 2006 over operationele winst tot 1 januari 2006 uit
woningen in Nederland. De vennootschapsbelasting in Italië was hoger als gevolg van veranderingen
in de Italiaanse belastingwetgeving en hoger direct inkomen.
Het direct resultaat was ¤ 2,9 m of 2,0% hoger in de eerste negen maanden van 2007 en bedroeg
¤ 149,2 m (¤ 146,3 m) of ¤ 2,25 per aandeel (¤ 2,21).
De gehele portefeuille werd intern gewaardeerd per 30 september 2007 en extern per 30 juni 2007,
met uitzondering van Corio's 46,92%-belang in Akmerkez GYO (Istanbul, Turkije). Akmerkez GYO
waardeert het winkelcentrum slechts één keer per jaar op 31 december en Corio gebruikt deze waarde
tot de volgende externe waardering. Het recent geopende winkelcentrum Campania (Marcianise,
Italië) zal ultimo 2007 extern worden gewaardeerd. De netto herwaardering van Corio's portefeuille
bedroeg ¤ 307,8 m in de eerste negen maanden van 2007 (9M 2006: ¤ 233,1 m), inclusief een
boekwinst op een verkoop van ¤ 1,0 m (9M 2006: ¤ 0,7 m). De herwaardering bedroeg 5,6% ten
opzichte van de boekwaarde van de onroerendgoedportefeuille ultimo 2006, en is opgebouwd uit in
totaal ¤ 311,9 m positieve herwaarderingen en in totaal ¤ 4,1 m negatieve herwaarderingen. Naar
Corio, resultaten 9M 2007 - 22 november 2007 Pagina 4 of 14
sector bedroeg de herwaardering inclusief het resultaat op verkopen: ¤ 252,5 m voor retail (5,7% ten
opzichte van de boekwaarde ultimo 2006), ¤ 46,3 m voor kantoren (5,4% ten opzichte van de
boekwaarde ultimo 2006) en ¤ 9,0 m voor bedrijfsruimten (4,1% ten opzichte van de boekwaarde
ultimo 2006). De herwaarderingen¸ ten opzichte van de boekwaarde ultimo 2006, hadden betrekking
op Frankrijk (7,5%), Nederland (5,1%), Italië (4,6%) en Spanje (4,6%). Belangrijke bijdragen aan het
herwaarderingsresultaat kwamen van Grand'Place in Grenoble (¤ 29,6 m), Shopville Le Gru in Turijn
(¤ 19,4 m) en C.C. Mondeville 2 in Caen (¤ 18,8 m). Over een periode van twaalf maanden eindigend
op 30 september 2007, bedroeg de netto herwaardering van de portefeuille van Corio ¤ 551 m, een
toename van 10,4% ten opzichte van de boekwaarde van het vastgoed op 30 september 2006. De
boekwinst op verkopen van ¤ 1,0 m heeft betrekking op de verkoop van een tot voor kort
onbruikbare verdieping in het kantoorgebouw 'Mar de Cristal' in Madrid (Spanje). Ten laste van het
indirect resultaat in de eerste negen maanden van 2007 is een toevoeging aan de voorziening voor
uitgestelde belastingverplichtingen opgenomen met een nominale waarde van ¤ 30,3 m (¤ 32,1 m).
Het indirect resultaat bedroeg in de eerste negen maanden van 2007 ¤ 277,2 m (¤ 201,5 m) of ¤ 4,18
per aandeel (¤ 3,04).
De nettowinst (som van direct en indirect resultaat) steeg met 22,6% tot ¤ 426,4 m (¤ 347,8 m) of
¤ 6,44 per aandeel (¤ 5,25).
Financiële resultaten derde kwartaal 2007
De nettohuuropbrengsten stegen met ¤ 2,5 m of 3,2% van ¤ 78,6 m in het tweede kwartaal tot
¤ 81,1 m in het derde kwartaal van 2007. Deze stijging werd veroorzaakt door ¤ 1,3 m hogere
huuropbrengsten (¤ 0,7 m hogere theoretische huur en ¤ 0,6 m lagere leegstand) en ¤ 1,2 m lagere
exploitatielasten in het derde kwartaal. De beheerskosten bedroegen in het derde kwartaal ¤ 5,9 m en
waren ¤ 0,1 m hoger dan in het voorgaande kwartaal. Als gevolg daarvan steeg de EBIT met ¤ 2,4 m
of 3,3% tot ¤ 75,2 m (Q2: ¤ 72,8 m). De netto financieringslasten in het derde kwartaal bedroegen
¤ 23,8 m; ¤ 1,6 m lager dan in het tweede kwartaal van 2007. Deze daling werd voornamelijk
veroorzaakt door het positieve resultaat van ¤ 1,3 m op de verkoop van twee swaps in het derde
kwartaal. De vennootschapsbelasting was ¤ 0,3 m hoger in het derde kwartaal (Q3: ¤ 0,5 m; Q2: ¤ 0,2
m). Dientengevolge kwam het directe resultaat over het derde kwartaal ¤ 3,7 m of 7,8% hoger uit op
¤ 50,9 m (Q2: ¤ 47,2 m).
De netto herwaardering door interne taxaties bedroeg in het derde kwartaal ¤ 42,1 m, terwijl de netto
herwaardering op basis van externe taxaties in het tweede kwartaal van 2007 ¤ 209,4 m bedroeg. De
toevoeging aan de voorziening voor uitgestelde belastingverplichtingen ten laste van het indirecte
resultaat bedroeg in het derde kwartaal ¤ 6,4 m, ¤ 7,2 m lager dan in het voorgaande kwartaal (Q2:
¤ 13,6 m). Als gevolg daarvan was het indirect resultaat over het derde kwartaal ¤ 35,7 m (Q2:
¤ 195,5 m). De nettowinst over het derde kwartaal was derhalve ¤ 86,6 m (Q2: ¤ 242,7 m).
De gemiddelde bezettingsgraad van de portefeuille verbeterde in het derde kwartaal van 2007 met
0,3%-punt ten opzichte van het tweede kwartaal 2007 tot 96,7% (96,4%). De gemiddelde
bezettingsgraad voor retail in het derde kwartaal was 97,8% (Q2: 97,8%).
Portefeuille
De onroerendgoedportefeuille nam in de eerste negen maanden van 2007 toe met ¤ 620,5 m of
11,4% van ¤ 5.458,6 m ultimo 2006 tot ¤ 6.079,1 m, inclusief ¤ 252,7 m in geassocieerde
deelnemingen in Turkije. De toename is het gevolg van de bovengenoemde herwaarderingen
(¤ 307,8 m) en het saldo van acquisities, investeringen en verkopen (¤ 330,6 m) en overige mutaties
(- ¤ 17,9 m). Per 30 september 2007 was 81% (80%) van de portefeuille belegd in retail en 44%
Corio, resultaten 9M 2007 - 22 november 2007 Pagina 5 of 14
(48%) in Nederland, 26% (24%) in Frankrijk, 17% (14%) in Italië, 9% (10%) in Spanje en 4% (4%)
in Turkije.
De acquisities (¤ 156,1 m) betroffen een 49%-belang in winkelcentrum Città Fiera in Udine voor
¤ 97,3 m, het perceel grond voor de Coignières retailpark ontwikkeling voor ¤ 42,3 m, een unit in
winkelcentrum Mondeville 2 in Caen voor ¤ 10,7 m, zes units in Charras Courbevoie voor ¤ 5,6 m en
een extra perceel grond in Sofia voor ¤ 0,2 m. Acquisities van geassocieerde deelnemingen
(¤ 71,7 m) betroffen de acquisitie van de Turkse ontwikkelingen Teras Park te Denizli (¤ 47,0 m),
AdaCenter te Adapazarý (¤ 14,4 m) en Esenyurt te Istanbul (¤ 10,3 m). De investeringen voor een
totaalbedrag van ¤ 122,2 m hadden voor ¤ 55,0 m betrekking op vastgoedbeleggingen in exploitatie
en voor ¤ 67,2 m op vastgoedbeleggingen in ontwikkeling. De investeringen in vastgoed in exploitatie
betroffen voornamelijk de winkelcentra Ivry Grand Ciel te Ivry-sur-Seine (¤ 14,5 m), Grand'Place te
Grenoble (¤ 4,7 m), Sexta Avenida te Madrid (¤ 3,2 m), Maremagnum te Barcelona (¤ 2,8 m), Villa
Arena te Amsterdam (¤ 2,6 m) en Hoog Catharijne te Utrecht (¤ 2,3 m) en de kantorenprojecten
Noortse Bosch te Amsterdam (¤ 5,3 m) en Hoog Catharijne te Utrecht (¤ 2,9 m). De belangrijkste
investeringen in vastgoed in ontwikkeling betroffen de winkelcentra Campania te Marcianise
(¤ 24,7 m), 't Circus te Almere (¤ 8,6 m), Newport Nesselande te Rotterdam (¤ 8,4 m) en
Middenwaard te Heerhugowaard (¤ 6,2 m) en het kantoorobject Le Newton te Clamart (¤ 13,2 m). De
verkopen in de eerste negen maanden van 2007 ten bedrage van ¤ 19,4 m betroffen de verkoop van
het kantorenproject gelegen aan de Prof. E.M. Meijerslaan 3 in Amstelveen (¤ 14,1 m), de resterende
verdieping in Mar de Cristal te Madrid (¤ 4,0 m) en een perceel grond in Epe (¤ 1,3 m), die een
gecombineerde boekwinst van ¤ 1,0 m opleverden.
De totale waarde van de immateriële vaste activa nam toe tot ¤ 55,4 m per 30 september 2007 als
gevolg van de acquisitie in het eerste kwartaal van Città Fiera in Udine (ultimo 2006: ¤ 42,2 m met
betrekking tot Maremagnum te Barcelona en Campania te Marcianise).
De gemiddelde bezettingsgraad van de gehele portefeuille verbeterde in de eerste negen maanden tot
96,4% ten opzichte van 96,1% in de eerste negen maanden van 2006. Deze stijging was het gevolg
van een 0,3%-punt daling van de echte leegstand. Deze stijging was het resultaat van een verbeterde
bezetting van bedrijfsruimten (+1,8%), kantoren (+0,4%) en retail (+0,1%). De uitsplitsing voor retail
was: Nederland 98,4% (+0,4%), Frankrijk 96,1% (+0,5%), Italië 98,2% (-0,1%), Spanje 96,8%
(-0,9%) en Turkije 100% (+/-0%). De gemiddelde bezettingsgraad voor retail in de eerste negen
maanden van 2007 bedroeg 97,7% (2006: 97,5%, 9M 2006: 97,6%).
Pijplijn
De vaste, variabele en potentiële pijplijn van projecten bedroeg ¤ 2.143 m per 30 september 2007
(ultimo 2006: ¤ 2.119 m; 30 september 2006: ¤ 2.091 m). De vaste pijplijn bedroeg ¤ 1.071 m,
inclusief ¤ 236 m reeds geïnvesteerd (ultimo 2006: ¤ 711 m, inclusief ¤ 259 m reeds geïnvesteerd;
30 september 2006: ¤ 728 m, inclusief ¤ 134 m reeds geïnvesteerd). De stijging van ¤ 360 m wordt
voornamelijk veroorzaakt door de toevoeging van de (her)ontwikkeling van Le Newton in Clamart en
winkelcentrum AdaCenter in Adapazarý rechtstreeks aan de vaste pijplijn, de verschuiving van de
uitbreiding en renovatie van winkelcentrum Côte de Nacre in Caen van de potentiële naar de vaste
pijplijn en de verschuiving van vier acquisities in Turkije (Teras Park in Denizli, Acibadem in
Istanbul, Esenyurt in Istanbul en 365 (voorheen bekend als Zirvekent) in Ankara), één acquisitie in
Frankrijk (retailpark in Coignières) en één acquisitie in Nederland (winkelcentrum Newport
Nesselande in Rotterdam) van de variabele naar de vaste pijplijn. Het nagenoeg volledig verhuurde
winkelcentrum Campania in Marcianise (Italië) is formeel geopend op 26 september.
Dientengevolge is het project overgeheveld van de vaste pijplijn naar de operationele portefeuille. De
Corio, resultaten 9M 2007 - 22 november 2007 Pagina 6 of 14
in totaal ¤ 236 m reeds geïnvesteerde bedragen (inclusief bouwrente waar toegestaan onder IFRS
regels) omvatten Teras Park in Denizli (¤ 47 m), Coignières retailpark in Coignières (¤ 40 m), Hoog
Catharijne in Utrecht (¤ 23 m), Grand Ciel in Ivry (¤ 16 m), Le Newton in Clamart (¤ 15 m),
Middenwaard in Heerhugowaard (¤ 15 m), AdaCenter in Adapazarý (¤ 14 m), Newport Nesselande
(¤ 9 m), 't Circus in Almere (¤ 9 m), 365 (voorheen bekend als Zirvekent) in Ankara (¤ 8 m) en
Acibadem in Istanbul (¤ 6 m).
In het tweede kwartaal heeft Corio een turn-key overeenkomst getekend voor de aankoop van een
100%-belang in winkelcentrum Newport Nesselande in Rotterdam voor circa ¤ 30 m. Newport
Nesselande is thans in ontwikkeling en zal een verhuurbaar vloeroppervlak van circa 10.000 m²
hebben. De verwachting is dat het winkelcentrum in de tweede helft van 2009 zal worden opgeleverd.
Het project is overgeheveld van de variabele naar de vaste pijplijn.
De variabele pijplijn daalde tot ¤ 675 m (ultimo 2006: ¤ 966 m). Het verschil van ¤ 291 m wordt
voornamelijk veroorzaakt door de acquisitie van Città Fiera in Udine (¤ 97 m) en de verschuiving
voor ¤ 149 m van Teras Park in Denizli, Acibadem en Esenyurt in Istanbul en 365 in Ankara van de
variabele naar de vaste pijplijn. De acquisities van Coignières Retailpark te Coignières in Frankrijk
(¤ 87 m) en winkelcentrum Newport Nesselande in Rotterdam in Nederland (¤ 30 m) werden ook
verschoven van de variabele naar de vaste pijplijn. De acquisitie van winkelcentrum Tekira in
Tekirdað (Turkije) werd direct toegevoegd aan de variabele pijplijn. Het project Edip in Istanbul
(aangekondigd op 20 maart 2007) is teruggetrokken uit de variabele pijplijn.
De potentiële pijplijn omvat de verwachte investeringen in uitbreiding en/of revitalisering van
objecten in de bestaande portefeuille, die extra opbrengsten zullen genereren. De potentiële pijplijn
bedroeg ¤ 397 m ten opzichte van ¤ 442 m ultimo 2006 (30 september 2006: ¤ 429 m). Het verschil
van ¤ 45 m wordt voornamelijk veroorzaakt door de verschuiving van de uitbreiding en renovatie van
winkelcentrum Côte de Nacre in Caen (¤ 38 m) van de potentiële pijplijn naar de vaste pijplijn.
Financiering
Het eigen vermogen steeg in de eerste negen maanden van 2007 met ¤ 265,3 m tot ¤ 3.423,0 m
(ultimo 2006: ¤ 3.157,7 m) door de toevoeging van de nettowinst over de eerste negen maanden van
¤ 426,4 m, het betaalde dividend van ¤ 167,6 m en andere vermogensmutaties van ¤ 6,5 m. De
intrinsieke waarde steeg met 19,7% ten opzichte van 30 september 2006 en bedroeg op
30 september 2007 ¤ 51,67 per aandeel (30 september 2006: ¤ 43,17; ultimo 2006: ¤ 47,66). De
Triple NAV (NNNAV) steeg met 21,0% ten opzichte van 30 september 2006 en bedroeg op
30 september 2007 ¤ 55,68 per aandeel (30 september 2006: ¤ 46,01; ultimo 2006: ¤ 50,60). Ten
opzichte van de slotkoers van het aandeel op 28 september 2007 van ¤ 59,90, bedroeg de premie
derhalve 7,6%.
De voorziening voor uitgestelde belastingverplichtingen tegen nominale waarde bedroeg ¤ 291,1 m
aan het eind van september 2007 (ultimo 2006: ¤ 248 m) of ¤ 4,39 per aandeel (ultimo 2006: ¤ 3,74).
De toename in de uitgestelde belastingpositie heeft betrekking op herwaarderingen in Italië, Spanje en
Frankrijk en de geacquireerde uitgestelde belastingen met Città Fiera in Udine.
Het balanstotaal steeg van ¤ 5.652,5 m per 31 december 2006 tot ¤ 6.302,3 m per
30 september 2007. Op 30 september 2007 was de leverage 36,0% (ultimo 2006: 35,8%); aanzienlijk
lager dan het maximum van 55% dat op Corio van toepassing is op grond van haar externe
financieringsarrangementen. De beschikbare kredietruimte op grond van gecommitteerde faciliteiten
bedroeg per 30 september 2007 ¤ 510 m (ultimo 2006: ¤ 140 m).
Corio, resultaten 9M 2007 - 22 november 2007 Pagina 7 of 14
De totale opgenomen rentedragende leningen namen toe van ¤ 2.028,6 m ultimo 2006 tot
¤ 2.384,8 m per 30 september 2007 (30 september 2006: ¤ 1.843,4 m). Als gevolg van de
onderhandse lening (US private placement) steeg de gemiddelde looptijd van de schuld van 4,8 jaar
(ultimo 2006) tot 7,0 jaar per 30 september 2007. Het aandeel vastrentende schuld ging van 47%
(ultimo 2006) naar 61% per 30 september 2007. Het gemiddelde rentepercentage steeg van 4,30%
in het vierde kwartaal van 2006 tot 4,97% in het derde kwartaal van 2007. Het gemiddelde
rentepercentage in de eerste negen maanden van 2007 was 4,74%. De rentedekkingsratio nam af tot
3,6 per 30 september 2007 (ultimo 2006: 4,1).
Vooruitzichten
Corio's vastgoedactiviteiten ontwikkelen zich zeer positief, zoals tot uitdrukking komt in de pijplijn,
de acquisities, de nettohuuropbrengsten en EBIT. Die ontwikkeling zal naar verwachting aanhouden
in het vierde kwartaal van 2007. De rentecurve is sinds 1 januari 2007 in zijn totaliteit gestegen en de
eerder aangegeven gevoeligheid met betrekking tot het renteniveau heeft zich gemanifesteerd binnen
de genoemde bandbreedte. De netto financieringslasten stegen tevens als gevolg van een stijging van
de gemiddelde looptijd, een toename in de gecommitteerde faciliteiten, de genoemde hogere
rentepercentages en de groei van de portefeuille.
Het gemiddelde uitstaande leenbedrag zal in 2007 rond de ¤ 2,4 miljard liggen (2006: ¤ 1,8 miljard),
terwijl het gemiddelde rentepercentage stijgt van 4,1% in 2006 tot 4,8% in 2007, inclusief de rente
over de onderhandse lening (US private placement). Als gevolg van de belangrijk hogere rentelasten,
zal het direct resultaat over 2007 nu naar verwachting op een vergelijkbaar niveau uitkomen als dat
over 2006 op basis van de huidige portefeuille en de verwachte renteontwikkeling.
Financiële kalender 2008
29 februari 2008 Jaarresultaten over 2007
29 april 2008 Algemene Vergadering van Aandeelhouders
22 mei 2008 Resultaten over het eerste kwartaal 2008
29 augustus 2008 Resultaten over het eerste half jaar 2008
18 november 2008 Resultaten over de eerste negen maanden 2008
Voorbehoud met betrekking tot toekomstgerichte informatie
Dit persbericht bevat op de toekomst gerichte informatie met betrekking tot de financiële positie,
plannen en doelstellingen, activiteiten en de marktomstandigheden waarin de vennootschap opereert.
Toekomstgerichte verklaringen en prognoses houden naar hun aard risico's en onzekerheid in,
aangezien ze betrekking hebben op bekende en onbekende gebeurtenissen en omstandigheden die zich
in de toekomst al dan niet zullen voordoen. De toekomstgerichte verklaringen en prognoses in dit
persbericht zijn gebaseerd op de huidige inzichten en aannames van het management. De werkelijke
resultaten en ontwikkelingen kunnen afwijken van de verwachtingen onder invloed van factoren zoals
onder meer: algemene economische omstandigheden, resultaten van de financiële markten,
veranderingen in rente- en valutaniveaus, wijzigingen in wet- en regelgeving en in het beleid van
regeringen en/of regelgevende autoriteiten.
De cijfers zijn niet gecontroleerd door onze externe accountant.
Dit is een vertaling van het Engelse persbericht; het Engelse persbericht is leidend.
Corio, resultaten 9M 2007 - 22 november 2007 Pagina 8 of 14