Financiële gevolgen van het Onderhandelaarsakkoord en de invoering van de integrale
vennootschapsbelasting
1. Inleiding
Op 17 september jl. hebben de minister voor Wonen, Wijken en Integratie en Aedes het Onderhandelaars-
akkoord gesloten. In dit akkoord zijn onder meer afspraken gemaakt over de investeringen van corporaties in
het algemeen en de inzet van corporaties in de 40 aandachtswijken in het bijzonder. Daarnaast is op
Prinsjesdag het Belastingplan 2008 gepresenteerd. In dit belastingplan is het voornemen opgenomen om
integrale vennootschapsbelasting voor corporaties in te voeren. De afspraken uit het Onderhandelaars-
akkoord en de integrale vennootschapsbelasting hebben grote gevolgen voor de financiële positie van de
corporaties.
De minister voor WWI en Aedes hebben aan het Centraal Fonds gevraagd om de financiële gevolgen van het
Onderhandelaarsakkoord en de integrale vennootschapsbelasting door te rekenen. Deze notitie bevat de
resultaten van deze doorrekening. De volgende paragraaf geeft in hoofdlijnen het Onderhandelaarsakkoord
weer. Vervolgens wordt een beeld geschetst van het profiel van de corporaties met woningbezit in de 40
wijken ten opzichte van de andere corporaties. De berekeningen zijn uitgevoerd met het Risicoanalysemodel.
Hoofdlijnen van dit model worden in de vierde paragraaf weergegeven. Tevens bevat deze paragraaf de
basisvariant waartegen de andere varianten zullen worden afgezet. De berekende opbrengst van de integrale
vennootschapsbelasting wordt in de vijfde paragraaf gepresenteerd. Aansluitend zullen de financiële
gevolgen van het Onderhandelaarsakkoord en de integrale vennootschapsbelasting voor de financiële positie
van de corporaties worden weergegeven. Hierbij zullen verschillende varianten worden onderscheiden. Deze
notitie wordt afgesloten met een samenvatting.
2. Het Onderhandelaarsakkoord
Het Onderhandelaarsakkoord heeft onder andere betrekking op de wijkaanpak, de extra investeringen in de
nieuwbouwproductie, de extra investeringen voor energiebesparing in de woningvoorraad, de huisvesting
van bijzondere doelgroepen en de betaalbaarheid van het wonen. Voor elke van deze onderdelen zullen de
belangrijkste afspraken worden weergegeven:
Voor de 40 aandachtswijken is een extra inzet afgesproken van 250 miljoen per jaar gedurende 10
jaren; via een op te richten Investeringsfonds krijgen de corporaties die werkzaam zijn in de 40 wijken
extra financiële ruimte van in totaal 750 miljoen.
De corporaties zullen in de periode 2007 - 2010 circa 150.000 nieuwbouwwoningen huur en koop
realiseren; hiermee is een additionele inzet van 1,5 miljard onrendabel gemoeid.
Ter verbetering van de energie-efficiëntie zullen corporaties in de periode 2008 - 2018 in totaal 2,5
miljard investeren in de bestaande voorraad, waarvan 1,25 miljard onrendabel.
Bijzondere doelgroepen, kwetsbare personen en huishoudens in schrijnende situaties zullen, als zij dat
willen, door corporaties worden gehuisvest.
Gedurende de kabinetsperiode zal de jaarlijkse huurstijging gekoppeld zijn aan de inflatie; de
mogelijkheid van huurharmonisatie blijft van kracht.
De huisvesting van bijzondere doelgroepen vindt plaats binnen de bestaande voorraad en heeft naar
verwachting geen verder financiële consequenties voor de corporaties. Bij de doorrekening van het
Onderhandelaarsakkoord is deze afspraak verder buiten beschouwing gebleven. Alle andere afspraken zijn bij
de berekeningen betrokken.
Met het Investeringsfonds wordt beoogd de corporaties in de 40 wijken extra financiële ruimte te geven. Bij
de doorrekening van dit Investeringsfonds is verondersteld dat de corporaties in de 40 wijken gedurende 10
jaar jaarlijks voor 250 miljoen een beroep op dit Investeringsfonds zullen doen. Corporaties dragen het
juridisch eigendom van te verkopen woningen over aan het Investeringsfonds. Voor het behouden van het
economische eigendom van de verkochte woningen betalen de corporaties een jaarlijkse vergoeding gelijk
aan de inflatie. Na 15 jaar kopen de corporaties het vastgoed terug. Deze constructie komt in feite neer op het
verstrekken van een goedkope lening aan de corporaties in de 40 wijken. Deze goedkope leningen worden
door de corporaties buiten de 40 wijken opgebracht via achtergestelde obligaties aan het Investeringsfonds.
Omdat de eventuele terugkoop pas na 15 jaar plaatsvindt, blijven de financiële effecten van de terugkoop
buiten beschouwing.
De Aedes verenigingscommissie Garantie Investeringen heeft een verdere uitwerking aan het Investerings-
fonds gegeven. Deze uitwerking is op onderdelen niet in overeenstemming met het Onderhandelaarsakkoord.
In de doorrekening van deze notitie zijn de afspraken van het Onderhandelaarsakkoord gevolgd. In een
afzonderlijke notitie van het Centraal Fonds `Het voordeel van het Investeringsfonds voor de 40-wijken
corporaties' zijn de consequenties van het Investeringsfonds, zoals dat is uitgewerkt door de verenigings-
commissie, uiteengezet.
3. De corporaties in de 40 wijken
Een belangrijk onderdeel van het Onderhandelaarsakkoord vormt de wijkaanpak. Deze aanpak leidt ertoe dat
de financiële consequenties van het akkoord verschillend zijn voor de corporaties mét en de corporaties
zonder woningbezit in de 40 wijken. Het is om die reden van belang het profiel van beide groepen corporaties
onderling te vergelijken.
Er zijn in totaal 74 corporaties die woongelegenheden hebben in één of meer van de 40 wijken. Het aandeel
van het woningbezit dat zich in de 40 wijken bevindt, loopt sterk uiteen. Er is een corporatie met slechts één
woning in één van de 40 wijken. Er is ook een corporatie waarvan 100% van het woningbezit zich in één van
de 40 wijken bevindt. Tot de groep `40-wijken corporaties' zijn alleen de corporaties gerekend waarbij het
woningbezit voor meer dan 10% in de 40 wijken is gelegen. Dit geldt voor 42 corporaties.
In tabel 1 zijn de twee groepen corporaties met elkaar vergeleken. Er zijn twee belangrijke verschillen. De `40-
wijken corporaties' zijn gemiddeld veel groter dan de andere corporaties. De gemiddelde `40-wijken
corporatie' heeft 19.324 woongelegenheden, de andere corporatie gemiddeld `slechts' 3.686. Verder verkopen
de '40-wijken corporaties aanmerkelijk meer huurwoningen. De afgelopen drie jaren verkochten de '40-
wijken corporaties' per 1.000 woongelegenheden er 11,5 per jaar. De andere corporaties verkochten in die
periode iets meer dan de helft daarvan, 6,3 per 1.000 woongelegenheden per jaar. Ook de verkoop-
voornemens voor de periode 2007 - 2011 verschillen sterk. De `40-wijken corporaties' zijn van plan twee maal
zo veel te verkopen als de andere corporaties. Dit uiteenlopende verkoopbeleid heeft, naar in het vervolg nog
zal blijken, ook gevolgen voor de ontwikkeling van de financiële positie bij beide groepen corporaties.
Er zijn ook overeenkomsten tussen beide groepen corporaties. De financiële kengetallen zoals bedrijfswaarde
en WOZ-waarde laten slechts beperkte verschillen zien. Ook de gemiddelde hoogte van het weerstands-
vermogen komt redelijk overeen. De corporaties buiten de 40 wijken hebben een weerstandsvermogen van
gemiddeld 14.087,- per woongelegenheid; bij de `40-wijken corporaties' is dit gemiddeld 12.797,- per
woongelegenheid.
Tabel 1: Een vergelijking van de corporaties buiten de 40 wijken en de corporaties met meer dan 10% van het bezit
in de 40 wijken
Buiten 40 wijken' In 40 wijken
Aantal corporaties 432 42
Totaal aantal woongelegenheden 1.592.149 811.587
waarvan in de 40 wijken 13.605 228.696
Gemiddeld aantal woongelegenheden per corporatie 3.686 19.324
Gemiddelde bedrijfswaarde per woongelegenheid 34.506 36.032
Gemiddelde rentabiliteitswaarde per woongelegenheid 22.549 26.286
Gemiddelde WOZ-waarde per woongelegenheid 131.736 131.620
Gemiddeld weerstandsvermogen per woongelegenheid 14.087 12.797
Gemiddeld aantal verkochte huurwoningen per jaar, 2004 - 2006, per
1.000 woongelegenheden 6,3 11,5
Gemiddeld aantal voorgenomen verkoop huurwoningen per jaar, 2007
2011, per 1.000 woongelegenheden 4,4 8,7
' Corporaties met 10% of minder van hun woningbezit in de 40 wijken zijn gevoegd bij de corporaties buiten de 40 wijken
4. Het Risicoanalysemodel en de basisvariant
Sinds 2002 maakt het Centraal Fonds in zijn werk gebruik van het Risicoanalysemodel (RAM). Met dit model
kunnen prognoses gemaakt worden voor de financiële ontwikkeling van de sociale huursector. Het vertrek-
punt van het RAM is het eigen vermogen, zoals dat door het Fonds in het kader van de individuele financiële
beoordeling wordt bepaald. Dit betekent dat de berekeningen zo weinig mogelijk afhankelijk zijn van
boekhoudkundige keuzes van de corporatie zelf. Bij de waardering wordt uitgegaan van bedrijfswaarde,
uitgaande van een voortzetting van sociale verhuur voor het grootste deel van het corporatiebezit. Het
financiële resultaat van de woningexploitatie wordt vooral bepaald op basis van extrapolatie van de
daadwerkelijk gerealiseerde resultaten, niet op basis van de eigen prognoses van de corporaties.
---
De programma's voor investeringen van nieuwbouw en verbetering, sloop en verkoop zijn bepaald op basis
van de realisaties van de afgelopen jaren. De verdeling en het financiële effect van het investerings-
programma wordt deels bepaald op basis van eigen uitgangspunten van het Centraal Fonds, deels op basis
van de opgaven van de corporaties. Het RAM levert prognoses van balans en winst- en verliesrekening,
kasstroomprognoses en allerlei achterliggende informatie.
In het Sectorbeeld wordt jaarlijks een basisvariant gepresenteerd. De basisvariant uit het Sectorbeeld 2007
vormt ook voor deze notitie de basisvariant. Deze basisvariant is gebaseerd op de meest waarschijnlijke
investeringsprogramma's. In onderstaande tabel zijn de aannames met betrekking tot de (des)investeringen
weergegeven. De nieuwbouw van huur en koop in de periode 2007 - 2010 is in de basisvariant 151.000 en
komt overeen met de afspraak in het Onderhandelaarsakkoord.
Tabel 2: De omvang van de (des)investeringen, volgens de basisvariant, in aantallen, 2007 - 2016
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Totaal
Nieuwbouw huur 26.000 28.000 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000 294.000
Aankoop 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 30.000
Verkoop eigenaar-bewoners 16.000 16.000 16.000 16.000 16.000 16.000 16.000 16.000 16.000 16.000 160.000
Verkoop overigen 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 7.500
Sloop 17.500 18.000 18.500 19.000 19.500 20.000 20.500 21.000 21.500 22.000 197.500
Saldo ontwikkeling corporatievoorraad - 5.250 - 3.750 - 2.250 - 2.750 - 3.250 - 3.750 - 4.250 - 4.750 - 5.250 - 5.750 - 41.000
Nieuwbouw koop 8.500 9.000 9.500 10.000 10.500 11.000 11.500 12.000 12.500 13.000 107.500
Verbeteringinvesteringen (miljoenen
euro's, prijspeil 2006) 1.180 1.213 1.229 1.241 1.248 1.259 1.271 1.283 1.295 1.308 12.528
In de basisvariant is verder rekening gehouden met een inflatievolgend huurbeleid en daarnaast met een
huurverhogend effect van de huurharmonisatie. De startniveaus van de macro-economische parameters
sluiten aan bij de huidige waarden van die parameters. Verondersteld is dat de kapitaalmarktrente geleidelijk
zal stijgen naar 5,25% en de inflatie naar 2,25%. Verdere informatie over de basisvariant is opgenomen in het
nog te verschijnen `Sectorbeeld woningcorporaties 2007'.
5. De opbrengst van de integrale vennootschapsbelasting1
In het Belastingplan 2008 is het voornemen opgenomen om met ingang van 2008 een integrale vennoot-
schapsbelasting in te voeren voor corporaties. Op het moment van opstellen van deze notitie is de parle-
mentaire behandeling nog niet afgerond. Bij de analyse van de financiële effecten van de invoering van de
integrale vennootschapsbelasting is verondersteld dat deze invoering zal plaatsvinden, zoals in het
Belastingplan is opgenomen.
De integrale vennootschapsbelasting vormt in fiscaal opzicht een vervolg op de partiële belastingplicht die in
2006 is ingevoerd voor de commerciële activiteiten van corporaties. Deze partiële belastingheffing is nader
uitgewerkt in de Vaststellingsovereenkomst, die is gesloten tussen de Belastingdienst en de individuele
corporaties. Met de integrale heffing wordt de vennootschapsbelasting niet alleen geheven over de
commerciële activiteiten, maar over alle activiteiten, inclusief de verhuur van de sociale huurwoningen.
Aan de berekening van de opbrengst van de integrale vennootschapsbelasting kleven grote onzekerheden. Bij
de berekening van de opbrengst is als volgt te werk gegaan:
De jaarlijkse kasstromen van de corporatie vormen het startpunt. De netto kasstroom van de woning-
exploitatie plus de winst op de bouw van koopwoningen, komen in principe voor belastingheffing in
aanmerking.
Verwacht kan worden dat een deel van de huidige verbeterinvesteringen in de fiscale jaarrekening door
de corporatie als onderhoud zal worden aangemerkt. De praktijk zal leren in welke mate dit gaat
gebeuren. Aangenomen is dat de helft van de verbeterinvesteringen als onderhoud in mindering
gebracht zal worden.
1 Deze paragraaf is grotendeels ontleend aan het nog te verschijnen `Sectorbeeld woningcorporaties 2007'.
---
Bij verkoop van huurwoningen kan een fiscale winst ontstaan. De fiscale winst is gelijk aan de netto
verkoopopbrengst minus de fiscale boekwaarde. Het is mogelijk de fiscale winst in een herinvesterings-
reserve te plaatsen en te gebruiken om fiscaal af te boeken op de investering van een nieuwe,
vervangende woning. De mogelijkheden om dit te doen zijn overigens beperkt. De boekwaarde van de
vervangende woning mag na afboeking via de herinvesteringsreserve niet lager zijn dan de boekwaarde
van de verkochte huurwoningen (zogenaamde boekwaarde-eis). In de praktijk zijn bij corporaties de
investeringen per nieuwe huurwoning groter dan de desinvestering via verkoop. Daarnaast bouwen
corporaties in het algemeen meer huurwoningen dan zij verkopen. De meeste corporaties zullen dus
geen vennootschapsbelasting hoeven te betalen over hun verkoopwinsten. Op grond hiervan is bij de
berekeningen verondersteld dat de fiscale winsten uit de verkoop van huurwoningen via de
herinvesteringsreserve onbelast blijven.
Een afzonderlijk aandachtspunt is de wijze waarop de fiscale kosten bij de sloop van huurwoningen
worden verrekend. Deze kosten bestaan uit sloopkosten in enge zin en het verlies van de fiscale
boekwaarde. Tegenover deze kosten staat de resterende grondwaarde. Sloop wordt veelal gevolgd door
vervangende nieuwbouw. De kosten van sloop en de grondwaarde kunnen dan worden toegevoegd aan
de stichtingskosten van de nieuwe woningen. Voorzover de totale fiscale kosten hoger zijn dan de WOZ-
waarde van de woningen kunnen de meerkosten in de loop der tijd fiscaal worden afgeschreven. Bij de
berekeningen is, mede vanwege het ontbreken van voldoende gegevens, vooralsnog verondersteld dat
sloop niet tot fiscale verliezen leidt.
Bij de berekeningen is ook rekening gehouden met verliescompensatie. Verliezen in het verleden kunnen
in mindering worden gebracht op toekomstige fiscale winst en reeds betaalde vennootschapsbelasting
kan bij een toekomstig fiscaal verlies (deels) worden terugontvangen.
Tot slot zijn verdere gedragsreacties van corporaties bij de berekeningen buiten beschouwing gelaten.
Het is overigens plausibel te veronderstellen dat gedragsreacties zullen optreden. Verkoop van
huurwoningen zal om fiscale redenen afgeremd worden, terwijl sloop vermoedelijk fiscaal juist wordt
gestimuleerd. Over de mate waarin dit zal gebeuren is echter nog te weinig met zekerheid te zeggen om
daarmee rekening te kunnen houden.
Tabel 3 geeft een beeld van de omvang en het verloop van de vennootschapsbelasting. De verschuldigde
vennootschapsbelasting zal op basis van de gemaakte veronderstellingen de komende jaren gemiddeld 575
miljoen per jaar bedragen. Een klein deel van deze opbrengst vloeide al voort uit de partiële vennootschaps-
belasting. In de tabel is dit weergegeven met de regel `VPB Basisvariant'. Bij de berekening van de opbrengst
van de vennootschapsbelasting is rekening gehouden met verliescompensatie. Ter vergelijking van deze
uitkomsten kunnen de verwachtingen uit het Belastingplan 2008 dienen. Als opbrengst van de huidige
partiële belastingplicht is 50 miljoen geraamd. De uitbreiding naar de integrale heffing voegt daar nog
500 miljoen aan toe. De door de Belastingdienst geraamde belastingopbrengst is dus in totaal 550
miljoen. Het verschil met de hier weergegeven opbrengst is beperkt en valt ruimschoots binnen de marges die
aan de genoemde onzekerheden kleven.
Tabel 3: De financiële effecten van de integrale vennootschapsbelasting ten opzichte van de basisvariant, in
lopende prijzen (x 1 miljoen)
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
VPB Basisvariant
25 27
---
39 44
49
53 57
62
67
Integrale VPB 5
2 527 548
573 574 573 583 592 599 607
In het vervolg zal nog blijken dat de vennootschapsbelasting bijdraagt aan een (verdere) daling van het weerstands-
vermogen. Dat de vennootschapsbelasting een daling van het weerstandsvermogen tot gevolg heeft is paradoxaal.
De vennootschapsbelasting betreft immers `slechts' een kwart van de winst zodat driekwart resteert en aan het
weerstandsvermogen zou kunnen worden toegevoegd. De verklaring hiervoor is dat bij de fiscale winstbepaling het
vermogenseffect van de (des)investeringen buiten beschouwing blijft. Bij corporaties is de komende jaren het
vermogenseffect van de (des)investeringen per saldo fors negatief. Verder wordt bij de fiscale winstbepaling ook
geen rekening gehouden met het negatieve, indirecte vermogenseffect dat in de woningexploitatie de komende
jaren naar verwachting zal optreden. De autonome daling van de bedrijfswaarde is hiervan de oorzaak.
Bedrijfseconomisch, met de bedrijfswaarde als waarderingsgrondslag, is in de basisvariant sprake van een jaarlijks
verlies. De vennootschapsbelasting gebaseerd op een ander winstbegrip vergroot dit verlies.
---
6. De varianten en de uitkomsten
6.1 De onderscheiden varianten
De basisvariant die in paragraaf 4 is beschreven, vormt het referentiekader waarmee de varianten die voort-
vloeien uit het Onderhandelaarsakkoord en de integrale vennootschapsbelasting, worden vergeleken. In de
basisvariant is al rekening gehouden met het inflatievolgende huurbeleid, de huurharmonisatie en met een
omvang van de nieuwbouw in de huur- en de koopsector die in overeenstemming zijn met het
Onderhandelaarsakkoord.
De volgende varianten zijn vervolgens onderscheiden, waarbij de effecten van de onderscheiden
veronderstellingen cumulatief zijn doorgerekend:
de integrale vennootschapsbelasting;
idem plus extra energie-investeringen van 250 miljoen per jaar gedurende 10 jaar, waarvan de helft
onrendabel;
idem plus intensivering van de inzet in de 40 wijken met twee subvarianten
1. extra inzet van 250 miljoen per jaar gedurende 10 jaar door de corporaties met bezit in de 40
wijken, waarvan 50% onrendabele uitgaven en 50% rendabele investeringen;
2. extra inzet van 250 miljoen per jaar gedurende 10 jaar door de corporaties met bezit in de 40
wijken, waarvan 100% onrendabele uitgaven.
idem plus invoering van een Investeringsfonds ten behoeve van de corporaties in de 40 wijken met twee
subvarianten wat betreft de extra inzet in de 40 wijken (50, respectievelijk 100% onrendabel).
De extra energie-investeringen zijn over de corporaties verdeeld naar rato van het aantal woongelegenheden.
De investeringen worden voor 50% terugverdiend via een huuraanpassing. De andere helft van de investering
is onrendabel. De extra inzet van 250 miljoen in de 40 aandachtwijken is over de corporaties verdeeld op
basis van de verdeling van 250 miljoen door de minister voor WWI over de 40 aandachtswijken, waarbij
tegelijk rekening is gehouden met het aantal woongelegenheden van de corporaties in elk van de wijken
afzonderlijk. Omdat in het Onderhandelaarsakkoord niet is vastgelegd of de extra inzet investeringen dan wel
directe kosten betreffen, zijn twee subvarianten onderscheiden. In de ene variant is er sprake van
investeringen in de bestaande voorraad die voor 50% onrendabel zijn; in de andere variant zijn het extra
kosten die volledig ten laste van het resultaat komen. Tot slot is rekening gehouden met de invoering van een
Investeringsfonds. Aangenomen is dat het Investeringsfonds alleen wordt gebruikt door de `40-wijken
corporaties' voor het bedrag van 250 miljoen per jaar en dat deze corporaties tevens vrijstelling hebben om
aan het Investeringsfonds achtergestelde obligaties te verstrekken. Dit Investeringsfonds verandert op
sectorniveau niets aan de financiële uitkomsten, maar leidt wel tot een zekere financiële herverdeling ten
laste van de corporaties buiten de 40 wijken en ten gunste van de corporaties binnen de 40 wijken. De
effecten van het Investeringsfonds zijn voor beide subvarianten ten aanzien van de omvang van het
onrendabel bij de extra inzet in de 40 wijken doorgerekend.
6.2. De uitkomsten
Voor de onderscheiden varianten zullen de volgende uitkomsten worden gepresenteerd:
de ontwikkeling van het weerstandsvermogen;
de netto exploitatiekasstroom, inclusief de vennootschapsbelasting;
de toename van het aantal corporaties met een weerstandsvermogen lager dan minimaal noodzakelijk.
Deze uitkomsten zullen worden weergegeven voor de gehele sector, voor de corporaties buiten de 40 wijken
en de corporaties in de 40 wijken afzonderlijk.
Tabel 4 laat het verloop van het weerstandsvermogen in procenten van het balanstotaal zien bij de verschil-
lende varianten. In de basisvariant treedt al een daling van het weerstandsvermogen op van 32,6% van het
balanstotaal in 2006 naar 27,0% in 2016. De achtergronden van deze daling zijn beschreven in de binnenkort
te verschijnen publicatie `Sectorbeeld woningcorporaties 2007'. Door de invoering van de integrale vennoot-
schapsbelasting daalt het weerstandsvermogen verder naar 22,4% in 2016. De drie andere varianten leiden
ieder voor zich tot een verdere daling van het weerstandsvermogen. In de slotvariant, waarbij de extra inzet
in de 40 wijken voor 100% onrendabel is komt het weerstandsvermogen in 2016 uit op 18,4% van het
balanstotaal.
---
Tabel 4: Het verloop van het weerstandsvermogen, in procenten van het balanstotaal,
bij de verschillende varianten, cumulatief, alle corporaties, 2006 - 2016
Basisvariant Integrale VpB Energie- Inzet wijken Inzet wijken
investeringen 50% 100%
2006 32,6 32,6 32,6 32,6 32,6
2007 32,5 32,5 32,5 32,5 32,5
2008 32,6 32,1 32,0 31,9 31,8
2009 32,4 31,6 31,3 31,0 30,8
2010 32,2 30,9 30,4 30,0 29,8
2011 31,7 29,8 29,2 28,6 28,3
2012 31,0 28,6 27,9 27,1 26,7
2013 30,2 27,3 26,4 25,5 24,9
2014 29,3 25,8 24,7 23,6 22,9
2015 28,2 24,2 22,9 21,6 20,8
2016 27,0 22,4 20,8 19,5 18,4
Een uitsplitsing van de vermogensontwikkeling naar corporaties met het woningbezit buiten de 40 wijken en
de corporaties met het bezit in de 40 wijken is in tabel 5 weergegeven. Het betreft hier de `maximale' variant,
waarin met alle maatregelen rekening is gehouden. De tabel laat zien dat de corporaties die buiten de 40
wijken werkzaam zijn, een relatief sterke daling van het weerstandsvermogen hebben. Ook wanneer er geen
Investeringfonds functioneert, treedt deze daling op. Als het Investeringsfonds actief is, is de daling nog
sterker. In 2016 is er dan sprake van een halvering ten opzichte van 2006, van 34,5% naar 17,1% van het
balanstotaal. De vermogensontwikkeling van de corporaties die in de 40 wijken werkzaam zijn, is minder
ongunstig. Dat deze corporaties ondanks de extra inzet in de 40 wijken een gunstiger vermogensontwikkeling
hebben, wordt veroorzaakt door het feit dat deze corporaties van plan zijn meer woningen te verkopen. Ook
in het verleden hebben deze corporaties meer woningen verkocht. In paragraaf 4 zijn de betreffende
gegevens gepresenteerd. In de weergegeven varianten zullen de corporaties in de 40 wijken ook zonder
Investeringsfonds gemiddeld een hoger weerstandsvermogen hebben dan de corporaties buiten de 40 wijken.
Tabel 5: Het verloop van het weerstandsvermogen, in procenten van het balanstotaal, bij de `maximale
variant, voor corporaties buiten de 40 wijken en corporaties in de 40 wijken, 2006 - 2016
Buiten 40 wijken In 40 wijken
Inzet wijken Inzet wijken
Geen Wel Inzet wijken Inzet wijken 50% 100%
Investerings- Investerings- 50% 100% onrendabel onrendabel
fonds fonds onrendabel onrendabel plus fonds plus fonds
2006 34,5 34,5 29,3 29,3 29,3 29,3
2007 33,7 33,7 30,3 30,3 30,3 30,3
2008 32,7 32,5 30,3 30,0 30,4 30,2
2009 31,5 31,2 30,1 29,6 30,4 29,9
2010 30,3 29,8 29,4 28,7 30,0 29,3
2011 28,8 28,1 28,4 27,4 29,2 28,2
2012 27,1 26,2 27,3 26,0 28,3 27,0
2013 25,2 24,2 26,0 24,3 27,2 25,6
2014 23,2 22,0 24,5 22,5 26,0 24,0
2015 20,9 19,7 23,0 20,6 24,7 22,3
2016 18,5 17,1 21,3 18,5 23,2 20,5
De invloed die de verschillende varianten hebben op de netto exploitatiekasstroom na rente is in tabel 6
weergegeven. Het gaat om het saldo van de kasstromen die voortvloeien uit de bedrijfsopbrengsten minus
bedrijfslasten minus het renteresultaat van de bestaande leningen. Hierbij is geen rekening gehouden met
eventuele aflossingen. Aflossingen zijn een mogelijke bestemming van de netto kasstroom. Als de netto
kasstroom benut wordt voor investeringen is de noodzaak van aflossingen ook afwezig.
In de basisvariant bedraagt de totale netto kasstroom na rente over de periode 2008 - 2016 in totaal 24,5
miljard, gemiddeld 2,7 miljard per jaar. De integrale vennootschapsbelasting leidt tot een forse
vermindering van de netto exploitatiekasstroom van 5,7 miljard. Na invoering van de integrale
vennootschapsbelasting resteert over de periode 2008 - 2016 een netto exploitatiekasstroom van 18,8
miljard. Bij de corporaties die actief zijn in de 40 wijken is de afname van de netto exploitatiekasstroom
relatief minder dan bij de andere corporaties. De afname van de netto exploitatiekasstroom als gevolg van de
integrale vennootschapsbelasting is bij alle corporaties gemiddeld 23%.
---
Voor de corporaties buiten de 40 wijken is de afname 25% en voor de corporaties met bezit in de 40 wijken
komt de daling uit op 20%. De invloed van de energie-investeringen op de netto exploitatiekasstroom is
relatief beperkt. Het onrendabele deel van deze investeringen komt grotendeels pas op lange termijn tot
uitdrukking in de kasstromen. De extra inzet in de 40 wijken heeft wel een forse invloed op de netto
exploitatiekasstroom van de 42 corporaties met meer dan 10% van hun bezit in de 40 wijken. Bij volledig
onrendabele uitgaven halveert de kasstroom bijna van 5,9 miljard tot 3,2 miljard. De invoering van het
Investeringsfonds geeft in de kasstromen slechts een beperkte aanpassing van dit beeld.
Tabel 6: De netto exploitatiekasstroom na rente, voor de verschillende varianten, cumulatief, 2008 - 2016
(x 1 miljard)
In 40 wijken Buiten 40 wijken Nederland
Basisvariant 7,5 17,1 24,5
Integrale vennootschapsbelasting 6,0 12,8 18,8
Energie-investeringen 5,9 12,6 18,6
Inzet wijken 50% onrendabel 4,6 12,5 17,1
Inzet wijken 100% onrendabel 3,2 12,4 15,6
Inzet wijken 50% onrendabel met Investeringsfonds 4,8 12,3 17,1
Inzet wijken 100% onrendabel met Investeringsfonds 3,4 12,2 15,6
De integrale vennootschapsbelasting en de afspraken uit het Onderhandelaarsakkoord zullen ook leiden tot
een groter aantal corporaties waarbij het weerstandsvermogen lager wordt dan het minimaal noodzakelijk
weerstandsvermogen. Tabel 7 geeft ten opzichte van de basisvariant de toename van het aantal corporaties
met een te laag weerstandsvermogen. De integrale vennootschapsbelasting leidt op termijn in 2016 tot een
toename van 28 corporaties met een te laag weerstandsvermogen, waarvan twee actief in de 40 wijken en 26
buiten de 40 wijken. Ook de extra energie-investeringen leiden tot een groter aantal corporaties met een te
laag vermogen. Verder is opmerkelijk dat het Investeringsfonds per saldo eveneens tot een toe-name leidt.
Het aantal corporaties in de 40 wijken met een te laag weerstandsvermogen daalt weliswaar door de werking
van het Investeringsfonds, maar buiten de 40 wijken veroorzaakt het Investeringsfonds een sterkere
toename.
Tabel 7: De toename van het aantal corporaties met een te laag weerstandsvermogen ten opzichte van de
basisvariant, voor de verschillende varianten, cumulatief, 2011 en 2016
In 40 wijken Buiten 40 wijken Nederland
2011 2016 2011 2016 2011 2016
Integrale vennootschapsbelasting 2 2 7 26 9 28
Energie-investeringen 3 3 11 37 14 40
Inzet wijken 50% onrendabel 5 6 11 37 16 43
Inzet wijken 100% onrendabel 6 10 11 37 17 47
Inzet wijken 50% onrendabel met Investeringsfonds 4 4 16 54 20 58
Inzet wijken 100% onrendabel met Investeringsfonds 6 7 16 54 22 61
Tot slot van deze paragraaf is het van belang te benadrukken dat bij deze varianten geen rekening is
gehouden met gedragseffecten bij de corporaties. Corporaties hebben diverse `knoppen om aan te draaien'.
Hiermee kan een ongewenste financiële ontwikkeling worden voorkomen. Met name een groter aantal
verkopen van huurwoningen is een effectief instrument om de financiële uitkomst te verbeteren.
7. Samenvatting
Op verzoek van de minister voor WWI en Aedes heeft het Centraal Fonds de financiële gevolgen van het
Onderhandelaarsakkoord en de invoering van de integrale vennootschapsbelasting doorgerekend. De
belangrijkste bevindingen zijn:
De corporaties met meer dan 10% van het woningbezit in de 40 aandachtswijken verschillen in financieel
opzicht weinig van de andere corporaties. De gemiddelde bedrijfswaarde en het gemiddelde weerstands-
vermogen per woongelegenheid is bij beide groepen corporaties globaal gelijk. De corporaties met bezit
in de 40 wijken zijn gemiddeld wel veel groter dan de andere corporaties (19.324 woongelegenheden
versus 3.686 woongelegenheden). Een ander belangrijk verschil is het verkoopbeleid. Corporaties in de 40
wijken hebben de afgelopen jaar bijna twee maal zo veel huurwoningen verkocht en zijn dat ook de
komende jaren van plan.
---
Een berekening van de opbrengst van de integrale vennootschapsbelasting kent veel onzekerheden. Op
basis van een aantal aannames is de opbrengst becijferd op circa 575 miljoen per jaar. Omdat het
fiscale winstbegrip niet aansluit bij het bedrijfseconomische winstbegrip dat corporaties hanteren, leidt
de integrale heffing van de vennootschapsbelasting tot een (verdere) daling van het weerstands-
vermogen van de woningcorporaties.
In de basisvariant, waarmee de uitkomsten van de andere varianten zijn vergeleken, is sprake van een
daling van het weerstandsvermogen van de corporaties die in 2016 uitkomt op 27,0%. Als gevolg van de
afspraken uit het Onderhandelaarsakkoord en de integrale vennootschapsbelasting zal het weerstands-
vermogen van de corporaties verder afnemen. In 2006 is het weerstandsvermogen op sectorniveau 32,6%
van het balanstotaal. In de `maximale' variant, waarbij is verondersteld dat de extra inzet in de 40 wijken
volledig onrendabel is, daalt het weerstandsvermogen tot 18,4% in 2016. Wanneer alleen met de
integrale vennootschapsbelasting rekening wordt gehouden, daalt het weerstandsvermogen tot 22,4% in
2016.
Er is sprake van een divergerende vermogensontwikkeling tussen de corporaties met bezit in de 40
wijken ten opzichte van de andere corporaties. Als gevolg van een groter aantal geplande verkopen
ontwikkelt de vermogenspositie van de `40-wijken corporaties' zich gunstiger dan bij de andere
corporaties. De invoering van een Investeringsfonds zal er toe leiden dat de vermogenspositie van de `40-
wijken corporaties' in 2016 gemiddeld beter is dan die van de andere corporaties.
In de basisvariant is de netto exploitatiekasstroom na rente over de periode 2008 - 2016 voor alle corpo-
raties tezamen 24,5 miljard. De integrale vennootschapsbelasting vermindert deze kasstroom met 5,7
miljard. Vervolgens heeft de extra inzet in de 40 wijken voor het deel dat onrendabel is, eveneens een fors
effect op de netto exploitatiekasstroom. Bij de corporaties in de 40 wijken wordt de netto exploitatie-
kasstroom in de `maximale' variant gehalveerd.
Als gevolg van de integrale vennootschapsbelasting en de afspraken uit het Onderhandelaarsakkoord zal
bij meer corporaties het weerstandsvermogen op een te laag niveau uitkomen. In de `maximale' variant
met de invoering van een Investeringsfonds zullen er in 2016 61 corporaties extra zijn met een te laag
weerstandsvermogen. De invoering van het Investeringsfonds zal ook bij de groep corporaties buiten de
40 wijken tot een toename van het aantal met een te laag weerstandsvermogen leiden.
Bij de doorrekening van de varianten is geen rekening gehouden het gedragseffecten. Corporaties
hebben diverse `knoppen om aan te draaien'. Met name een groter aantal verkopen van huurwoningen is
een effectief instrument om de financiële uitkomst te verbeteren.
---
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer