NVM BOG brengt huisvestingswensen bedrijfsleven in kaart

12/11/2007 10:10



NVM Service B.V.



Markt van kleinschalige kantoorpanden vergeten segment

Omslag in denken gemeenten en projectontwikkelaars noodzakelijk

De markt van kleinschalige kantoorpanden - tot 500 m2 - wijkt aanzienlijk af van de markt van grotere panden. Dit verschil uit zich onder meer in een veel kortere looptijd van kleinschalige kantoorpanden. Er is kwantitatief voldoende aanbod, maar dit aanbod sluit niet aan bij de vraag van het bedrijfsleven. Kleine bedrijven kunnen de gewenste kwaliteit kantoorruimte vaak niet vinden. En dat in een economie waarin de gemiddelde grootte van bedrijven - mede door het uitbesteden van werkzaamheden - afneemt en het aantal kleine bedrijven toeneemt. De markt van kleinschalige kantoorpanden is een vergeten segment.

NVM BOG onderzocht de markt van kleinschalige kantoorruimten in de 70 grootste kantoorgemeenten in Nederland en overhandigde vandaag het eerste exemplaar aan MKB-voorzitter Loek Hermans. Aan de aanbodzijde is de rol van gemeenten, projectontwikkelaars en beleggers onderzocht. Aan de vraagzijde is gekeken naar voorkeuren van kantoorgebruikers en hun beoordeling van de vestigingsmogelijkheden. Met de uitkomsten van een enqu(ee)te onder NVM-makelaars is een beeld geschetst van de Nederlandse markt van kleinschalige kantoorruimte.

Behoefte aan eigen identiteit
De vraag naar kleinschalige kantoorruimte nam de afgelopen 10 jaar in meer dan 60 procent van de kantorensteden toe, terwijl de vraag naar grotere kantoorpanden (vanaf 500 m2) in 28 procent van de steden toenam en in 30 procent van de steden afnam (zie figuur 1). De kleinere kantoorgebruiker is op zoek naar panden met een eigen identiteit en uitstraling, een goede bereikbaarheid en voldoende parkeermogelijkheden. Driekwart van de ondervraagde bedrijven geeft aan dat het aanbod kwalitatief niet helemaal aan hun eisen voldoet. Vooral de ligging, de grootte van het pand, parkeermogelijkheden en de mogelijkheid om een eigen identiteit uit te stralen scoort bij veel bedrijven onvoldoende. Er bestaat hierdoor in veel van de gemeenten een blijvende vraag gericht op nieuwere, kleinere zelfstandige panden. Gemeenten en ontwikkelaars spelen echter onvoldoende in op deze behoefte. Een grote meerderheid van de kantoorgebruikers zou graag een pand voor zichzelf willen hebben (single tenant), terwijl slechts de helft van de bedrijven dit weet te bereiken.

Figuur 1
De ontwikkeling van de vraag naar kantoorruimte in de afgelopen 10 jaar in de 70 Nederlandse kantorensteden.

Bron: NVM BOG makelaarsenqu(ee)te 2007

Te kort aan single tenant kantoorpanden
Zelfstandige kleinschalige kantoorruimten zijn verspreid door gemeenten te vinden in zowel geschikte als minder geschikte panden en locaties. Kantoorgebruikers hebben voorkeur voor single tenant kantoorpanden, op een centrumlocatie of op een kantorenpark.

Maar in 70 procent van de steden is een tekort aan dergelijke gebouwen, terwijl er aan zo'n ruimte in multi tenant gebouwen in de meeste steden een overschot is (figuur 2). Dit is de belangrijkste oorzaak waarom bedrijven moeilijk een kleinschalig kantoorpand met een eigen identiteit kunnen vinden.

Figuur 2
Het marktevenwicht in het aanbod van kleinschalige kantoorruimte in multi en single tenant kantoorgebouwen.

Bron: NVM BOG makelaarsenqu(ee)te 2007

Beleidsmatige en commerciële interesse gering
Het overgrote deel van de bedrijven in Nederland is kleinschalig van omvang. Van de bedrijven werkzaam in de sectoren 'Financiële instellingen' en 'Zakelijke dienstverlening' heeft 97 procent minder dan 20 werkzame personen. De kleinschalige bedrijvigheid vormt daarmee een stabiele factor op de kantorenmarkt. Daarnaast neemt de gemiddelde grootte van bedrijven af, waardoor een blijvende en zelfs toenemende vraag wordt verwacht vanuit kleine bedrijven. Zowel voor de overheid als voor marktpartijen betekent dit dat er voordeel valt te halen uit het creëren van passend aanbod voor kleine bedrijven.

Het aanbod van kantoorruimte op de markt wordt vooral bepaald door gemeenten, projectontwikkelaars, beleggers en makelaars. Dit zijn de partijen die zorg dragen voor de beleidsmatige (planologische) mogelijkheden, de financiering van de ontwikkeling, de daadwerkelijke bouw en de afzet van de panden. Uit het onderzoek blijkt dat deze vier partijen hoofdzakelijk gericht zijn op grotere panden en grootschalige ontwikkelingen. De verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling van kleinschalige kantoorruimte leggen ze, ieder afzonderlijk, bij de andere partijen.

Proactieve gemeente stimuleert
In meer dan de helft van de gemeenten ontbreekt specifiek gemeentelijk beleid voor kleinschalige kantoorruimten. In een vijfde van de steden belemmert het door de gemeente gevoerde beleid de ontwikkeling van kantoorruimte tot 500 m2, in een kwart van de steden richt de gemeente zich wel actief en bevorderend op de markt. Er lijkt meer aandacht in gemeenten te komen voor dit marktsegment. Toch blijft het de vraag of dit de komende jaren zal leiden tot gestructureerd beleid en concrete vestigingsmogelijkheden. Gemeenten hebben vooral een afwachtende houding en blijven naar de marktpartijen kijken voor initiatieven. Maar er is een belangrijke rol weggelegd voor gemeenten bij het verbeteren van de vestigingsmogelijkheden voor kleinschalige kantoorgebruikers. Gemeenten kunnen marktinitiatieven ondersteunen door minder hoge of geen voorverhuureisen te stellen en door de ontwikkeling van kleinschalige kantoorruimte op bedrijventerreinen in bestemmingsplannen mogelijk te maken. Dit laatste heeft als voordeel dat de grondprijs op bedrijventerreinen lager is, waardoor de ontwikkeling van (zelfstandige) panden ook beter mogelijk wordt. Gemeenten moeten proactief planologische mogelijkheden creëren en actief opereren om marktpartijen te stimuleren en te faciliteren.

Omslag in denken noodzakelijk
Projectontwikkelaars zijn over het algemeen actief in het segment boven de 1.500 m2. Kantoorruimte onder de 500 m2 wordt als erg klein en weinig lucratief gezien omdat schaalvoordelen ontbreken. Ook beleggers hebben weinig interesse in het kleinschalige marktsegment. De ontwikkeling van kleinschalige kantoorpanden of bedrijfsverzamelgebouwen vinden zij vaak te risicovol. Zij zien onvoldoende rendement ten opzichte van de risico's, vooral omdat de gemiddelde huurprijzen voor kleinere panden niet opkunnen tegen de huren in grotere gebouwen op A-locaties. Het is dan ook de vraag of grote ontwikkelaars en beleggers op korte termijn zullen meegaan in de trend van meer aandacht voor kleinschalige kantoorgebruikers. Ze beseffen dat de markt van kleinschalige kantoorgebruikers onvoldoende bediend wordt, maar wijzen op het onzekere karakter van deze nichemarkt. Om geld te verdienen met het ontwikkelen van kleinschalig aanbod aan kantoorruimte is verandering in denken nodig. Afstappen van het traditionele denken in 5 en 10-jarige huurcontracten en eisen op het gebied van voorverhuur. Flexibiliteit is geboden, zowel in het ontwerp van de gebouwen als in de financieringsconstructies en de wijze van verhuur. De uitdaging voor de ontwikkelaar ligt hierbij in de realisatie van 'betaalbaarheid'. Met meer flexibiliteit en lef kan deze nichemarkt beter worden bediend dan nu het geval is.





http://www.nvm.nl