PERSBERICHT
Datum: 9 november 2007
Publicatie: voor opening Euronext Amsterdam en Euronext Parijs
EUROCOMMERCIAL PROPERTIES N.V.
RESULTATEN EERSTE KWARTAAL 2007/2008
Huur en omzet blijven stijgen.
Aankoop van twee winkelcentra in Frankrijk.
Huuropbrengst
De nettovastgoedopbrengsten na aftrek van de exploitatiekosten vastgoed, inclusief de
kosten van de buitenlandse kantoren, voor het kwartaal eindigend op 30 september
2007 stegen met 2,90 miljoen tot 26,04 miljoen, een stijging van 12,5% vergeleken
met het eerste kwartaal in het voorgaande boekjaar. De stijging was het gevolg van de
aankoop van beleggingsobjecten voor ongeveer 255 miljoen gedurende de periode
van twaalf maanden eindigend op 30 september 2007 en de op vergelijkbaar gemaakte
basis gemiddelde huurgroei van 5,4% afkomstig van ECP's bestaande winkelvastgoed.
Direct beleggingsresultaat en IFRS winst na belastingen
De stijging van de nettovastgoedopbrengsten van 2,90 miljoen gedurende het kwartaal
was vrijwel gelijk aan de additionele rentelasten van 2,73 miljoen voor de leningen
aangegaan ter financiering van de aangekochte objecten. Het direct beleggingsresultaat
(nettovastgoedopbrengsten minus nettorentelasten, bedrijfskosten en
vennootschapsbelasting) voor het kwartaal eindigend op 30 september 2007 steeg met
1,3% naar 15,19 miljoen ten opzichte van de 14,98 miljoen behaald in de
vergelijkbare periode in het voorgaande boekjaar.
Het direct beleggingsresultaat voor het kwartaal bedroeg 0,43 per certificaat. Het
aantal geplaatste certificaten veranderde sinds 30 juni 2007 niet en bleef 35.277.619.
De IFRS winst na belastingen (totaal beleggingsresultaat) voor het kwartaal steeg naar
7,75 miljoen ten opzichte van de 4,58 miljoen behaald in het eerste kwartaal
eindigend op 30 september 2006. De IFRS winst na belastingen omvat tevens
ongerealiseerde waardestijgingen van het vastgoed onder aftrek van nominale
belastinglatenties en omvat ook de mutaties in de reële waarde van derivaten.
Aangepaste intrinsieke waarde en IFRS intrinsieke waarde
De aangepaste intrinsieke waarde steeg met 18,1% naar 39,46 per certificaat per 30
september 2007 vergeleken met 33,40 per 30 september 2006 en steeg met 1,2%
vergeleken met 38,99 per 30 juni 2007. ECP herwaardeert haar panden niet op
kwartaalbasis. De huidige getallen geven derhalve de onderliggende waarde van het
vastgoed weer gebaseerd op de per 30 juni 2007 uitgevoerde onafhankelijke taxaties en
houden geen rekening met belastinglatenties als alle panden op hetzelfde moment
zouden worden verkocht. De aangepaste intrinsieke waarde houdt ook geen rekening
met de reële waarde van financiële instrumenten (rentedekkingsinstrumenten). Zoals
gebruikelijk zullen alle panden per 31 december 2007 opnieuw extern worden getaxeerd.
De IFRS intrinsieke waarde, die wel rekening houdt met de bovengenoemde onderdelen,
bedroeg per 30 september 2007 35,47 per certificaat vergeleken met 29,53 per 30
september 2006 en 35,21 per 30 juni 2007.
Resultaten in de winkelcentra
In de twaalfmaandsperiode tot en met 30 september 2007 was in de galerijen van de
winkelcentra van ECP sprake van een algehele omzetgroei van 4,1%. Gemiddeld stegen
de winkelomzetten met 3,8% in Frankrijk, 2,9% in Italië (Carosello niet inbegrepen
wegens de bouwactiviteiten voor de forse uitbreiding) en 9,4% in Zweden. De meest
recente nationale omzetgroeicijfers voor de twaalfmaandsperiode bedroegen 2,7% in
Frankrijk, 0,8% in Italië en 6,8% in Zweden.
De gemiddelde huurgroei voor de winkelobjecten van ECP voor de twaalfmaandsperiode
tot 30 september 2007 bedroeg 5,4% op vergelijkbaar gemaakte basis, vergeleken met
dezelfde periode in 2006. In Frankrijk was de groei 7,2%, in Italië 4,4% (Centro Leonardo
in Imola niet inbegrepen) en in Zweden 4,4%.
In Frankrijk zullen de winkelhuren stijgen met 5,1% vanaf januari 2008 als gevolg van de
recent gepubliceerde stijging van de Franse bouwkostenindex. In januari 2007 bedroeg
de indexatie 7,1%.
Evenals voorheen is er geen leegstand van betekenis; de totale bezettingsgraad
bedraagt meer dan 99%.
Vastgoed
ECP heeft een tweetal winkelcentra in Frankrijk verworven voor een totale kostprijs van
76,5 miljoen. De centra zullen onmiddellijk bijdragen aan de huuropbrengsten. De
Vennootschap heeft ook "moyenne surfaces" grenzend aan een van de centra gekocht
voor 2,5 miljoen. De totale kosten voor de panden inclusief aankoopkosten bedroegen
derhalve 79 miljoen.
In beide gevallen heeft ECP zowel de hypermarkt als de winkelgalerij, tezamen met het
parkeerterrein, in eigendom verworven, zodat zij volledige controle over het beheer kan
uitoefenen.
Het eerste winkelcentrum is gelegen in St. Doulchard, nabij Bourges, de hoofdstad van
het departement Cher, niet ver verwijderd van ECP's winkelcentrum in Tours. Het
centrum in Bourges bestaat uit een Géant Casino-hypermarkt met een verhuurbare
vloeroppervlakte van 15.780m2 (verkoopoppervlakte: 9.940m2) en een winkelgalerij van
3.668m2. Verder beschikt het centrum over 1.200 parkeerplaatsen. De totale jaarlijkse
- 2 -
huuropbrengsten bedragen 2,2 miljoen bij een gemiddelde huurprijs van slechts 113
per m2.
Het tweede winkelcentrum is gelegen in Chasse-sur-Rhône, nabij Lyon, in de regio
Rhône-Alpes. Dat is ongeveer een uur rijden van Grenoble, waar ECP eigenaar is van
een binnenstedelijk winkelobject. Het aangekochte centrum bestaat uit een Géant
Casino-hypermarkt met een verhuurbare vloeroppervlakte van 14.000m2
(verkoopoppervlakte 7.600m2) met een galerij van 1.500 m2. De totale jaarlijkse
huuropbrengsten van de hypermarkt en de galerij bedragen 1,45 miljoen bij een
gemiddelde huurprijs van 94 per m2.
Het netto-aanvangsrendement van bovengenoemde objecten bedraagt 5,25%. Met de
huidige lage huurniveaus in de winkelgalerij is er een uitstekend potentieel voor
winkelhuurstijgingen. Daarnaast is de bestemming van beide centra zodanig dat
uitbreidingen tot 5.000m2 voor elk kunnen worden gerealiseerd mits alle benodigde
toestemmingen van de autoriteiten worden verkregen.
Uitbreidingsprogramma
De drie uitbreidingen die momenteel plaatsvinden bij het centrum Carosello in Milaan,
Italië en de twee MaxiHuset-centra in Skövde en Norrköping in Zweden verlopen volgens
plan. Media Markt heeft een huurovereenkomst getekend voor een winkelruimte van
3.875m2 voor een Saturn elektronicawinkel in Carosello en beide Zweedse winkelcentra
zijn reeds voor ruim 70% voorverhuurd. Deze uitbreidingen zullen gedurende de
komende 18 maanden in totaal 130 miljoen aan investeringen vergen, waarvan
inmiddels 27,6 miljoen is uitgegeven. De netto-aanvangsrendementen op deze
uitbreidingen zijn naar verwachting gemiddeld 7,0%.
Marktcommentaar
Ondanks de huidige kredietcrisis is er geen bewijs van een stijging van de rendementen
voor beleggingen in eersteklas vastgoed in ECP's markten. De institutionele beleggers,
die niet met geleend geld werken, blijven agressieve kopers en domineren de markt, die
nu grotendeels is verlaten door de speculanten, die gebruik maken van zeer veel vreemd
vermogen, aangezien hun financieringsbronnen in feite zijn verdwenen.
ECP houdt niettemin vast aan haar beleid dat ze slechts onder uitzonderlijke
omstandigheden bereid zou zijn initiële verwatering van het resultaat door de aankoop
van vastgoed te accepteren. In feite betekent dit dat de netto-aanvangsrendementen
meer dan 5% dienen te bedragen, tenzij onmiddellijke huurgroei mag worden verwacht.
ECP's financieringskosten blijven in de buurt van de 4,8% en de Vennootschap heeft
nog geen negatief effect ervaren op haar mogelijkheden om geldleningen aan te trekken.
Thans is de rente op 90% van de leningen gefixeerd voor een gemiddelde looptijd van 8
jaar vergeleken met iets meer dan 80% eind juni. Dankzij eenvoudige en heldere
leningstructuren is de Vennootschap er tot haar genoegen in geslaagd om de
- 3 -
rentemarges, die zij aan banken betaalt, vrij dicht op het niveau van voor de "sub
prime" crisis te houden.
De directie van ECP blijft positief voor wat betreft de onderliggende fundamentele
vooruitzichten van de vastgoedportefeuille, nu tot op heden de verwachtingen omtrent
omzetgroei en huurgroei niet zijn aangetast door de recente onzekere financiële
markten.
Aangenomen besluiten jaarvergadering
Alle voorstellen, waaronder het dividendvoorstel van 1,67 per certificaat in contanten
dan wel in certificaten in de verhouding van één nieuw certificaat voor elke 26 bestaande
certificaten, zijn aangenomen in de algemene vergadering van aandeelhouders die werd
gehouden op 6 november 2007.
Voor nadere informatie:
Jeremy Lewis + 44 20 7925 7860
Evert Jan van Garderen + 31 20 530 6030
Peter Mills + 44 20 7925 7860
Tom Newton + 33 1 48 78 06 66
Tim Santini + 44 20 7925 7860
Kate Spiro + 44 20 7925 7860
Website: www.eurocommercialproperties.com
- 4 -
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING
(x 1.000) Eerste kwartaal Eerste kwartaal
geëindigd op geëindigd op
30-09-07 30-09-06
Huuropbrengsten 30.448 26.610
Opbrengsten servicekosten 3.699 3.098
Servicekosten (4.424) (3.565)
Exploitatiekosten vastgoed (3.688) (3.007)
---------- ----------
Nettovastgoedopbrengsten 26.035 23.136
Herwaardering beleggingen (39) 322
Rentebaten 513 174
Rentelasten (9.403) (6.676)
Mutatie reële waarde afgeleide (8.757) (11.677)
financiële instrumenten
----------- -----------
Netto financieringslasten (17.647) (18.179)
Bedrijfskosten (1.960) (1.650)
Herwaarderingskosten (32) (41)
----------- -----------
Winst voor belastingen 6.357 3.588
Vennootschapsbelasting 0 0
Belastinglatenties 1.389 993
----------- -----------
Winst na belastingen 7.746 4.581
Gegevens per certificaat ()*
Winst na belastingen 0,22 0,13
Verwaterde winst na belasting 0,22 0,13
* Het gemiddelde aantal certificaten van geplaatste aandelen gedurende de verslagperiode was
35.277.619
- 5 -
GECONSOLIDEERD DIRECT, INDIRECT EN TOTAAL BELEGGINGSRESULTAAT
(x 1.000) Eerste kwartaal Eerste kwartaal
geëindigd op geëindigd op
30-09-07 30-09-06
Huuropbrengsten 30.448 26.610
Opbrengsten servicekosten 3.699 3.098
Servicekosten (4.424) (3.565)
Exploitatiekosten vastgoed (3.688) (3.007)
---------- ---------
Nettovastgoedopbrengsten 26.035 23.136
Rentebaten 513 174
Rentelasten (9.403) (6.676)
---------- ---------
Netto financieringslasten (8.890) (6.502)
Bedrijfskosten (1.960) (1.650)
---------- ---------
Direct beleggingsresultaat voor 15.185 14.984
belastingen
Vennootschapsbelasting 0 0
---------- ---------
Direct Beleggingsresultaat 15.185 14.984
Herwaardering beleggingen (39) 322
Mutatie reële waarde afgeleide (8.757) (11.677)
financiële instrumenten
Herwaarderingskosten (32) (41)
---------- ---------
Indirect beleggingsresultaat voor
belastingen (8.828) (11.396)
Belastinglatenties 1.389 993
---------- ----------
Indirect Beleggingsresultaat (7.439) (10.403)
---------- ----------
Totaal Beleggingsresultaat 7.746 4.581
Gegevens per certificaat ()*
Direct beleggingsresultaat 0,43 0,42
Indirect beleggingsresultaat (0,21) (0,29)
------- -------
Totaal beleggingsresultaat 0,22 0,13
* het gemiddelde aantal certificaten van geplaatste aandelen gedurende de verslagperiode was 35.277.619.
- 6 -
GECONSOLIDEERDE BALANS
(voor winstbestemming) (x 1.000) 30-06-07 30-09-07 30-09-06
Vastgoed 2.178.849 2.241.005 1.783.748
Vastgoed in ontwikkeling 18.221 21.986 0
Materiële vaste activa 941 998 729
Vorderingen 2.324 2.605 1.703
Afgeleide financiële instrumenten 18.919 13.752 1.052
-------------- -------------- --------------
Totaal vaste activa 2.219.254 2.280.346 1.787.232
Vorderingen 30.636 30.162 28.279
Liquide middelen 18.044 12.884 11.269
-------------- -------------- --------------
Totaal vlottende activa 48.680 43.046 39.548
-------------- -------------- --------------
Totaal activa 2.267.934 2.323.392 1.826.780
Te betalen vennootschapsbelasting 8.106 8.113 8.183
Crediteuren 49.151 70.897 41.077
Leningen 114.195 147.462 26.937
----------- ----------- -----------
Totaal kortlopende schulden 171.452 226.472 76.197
Crediteuren 17.942 22.659 31.118
Leningen 684.107 668.257 539.827
Afgeleide financiële instrumenten 1.221 4.788 21.481
Latente belastingverplichtingen 150.952 149.811 115.992
Voorziening voor pensioenen 142 138 484
------------- ------------- -----------
Totaal langlopende schulden 854.364 845.653 708.902
------------- ------------- -----------
Totaal passiva 1.025.816 1.072.125 785.099
Intrinsieke waarde 1.242.118 1.251.267 1.041.681
Eigen vermogen Eurocommercial Properties
aandeelhouders
Geplaatst aandelenkapitaal 176.388 176.388 176.388
Agioreserve 324.392 324.472 327.276
Overige reserves 481.866 483.189 299.509
Onverdeelde winst 259.472 267.218 238.508
------------- ------------- -------------
1.242.118 1.251.267 1.041.681
Aangepaste intrinsieke waarde
IFRS intrinsieke waarde volgens balans 1.242.118 1.251.267 1.041.681
Latente belastingverplichtingen 150.952 149.811 115.992
Afgeleide financiële instrumenten (17.698) (8.964) 20.429
------------- ------------- -------------
Aangepaste intrinsieke waarde 1.375.372 1.392.114 1.178.102
Aantal certificaten van geplaatste aandelen 35.277.619 35.277.619 35.277.619
Intrinsieke waarde - per certificaat (IFRS) 35,21 35,47 29,53
Aangepaste intrinsieke waarde - per certificaat 38,99 39,46 33,40
Beurskoers per certificaat 38,32 39,00 37,25
- 7 -
GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN MUTATIES IN HET EIGEN VERMOGEN
Het verloop van de post eigen vermogen in het eerste kwartaal eindigend op 30 september 2007
was als volgt:
(x 1.000) Geplaatst Agioreserve Overige Onverdeelde Totaal
aandelen- reserves winst
kapitaal
30/06/07 176.388 324.392 481.866 259.472 1.242.118
Nettowinst 7.746 7.746
verslagperiode
Toegekende 80 80
personeelopties
Valutakoersverschillen 1.323 1.323
---------- ---------- ---------- ---------- ------------
30/09/07 176.388 324.472 483.189 267.218 1.251.267
====== ====== ====== ====== =======
Het verloop van de post eigen vermogen in het eerste kwartaal eindigend op 30 september 2006
was als volgt:
(x 1.000) Geplaatst Agioreserve Overige Onverdeelde Totaal
aandelen- reserves winst
kapitaal
30/06/06 176.388 327.196 300.168 233.927 1.037.679
Nettowinst 4.581 4.581
verslagperiode
Toegekende 80 80
personeelopties
Valutakoersverschillen (659) (659)
---------- ---------- ---------- ---------- ------------
30/09/06 176.388 327.276 299.509 238.508 1.041.681
====== ====== ====== ====== =======
- 8 -
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT
(x 1.000) Eerste kwartaal Eerste kwartaal
geëindigd op geëindigd op
30-09-07 30-09-06
Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten
Winst na belastingen 7.746 4.581
Aanpassingen:
Mutatie personeelsopties 80 80
Afgeleide financiële instrumenten 8.757 11.677
Belastinglatenties (1.389) (993)
Overige mutaties 660 938
----------- --------
15.854 16.283
Kasstroom uit activiteiten
Toename vorderingen (427) (3.752)
Toename crediteuren 14.175 6.706
Betaalde rente (11.338) (5.304)
Ontvangen rente 513 169
----------- ---------
2.923 (2.181)
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten
Aankoop vastgoed (22.441) 0
Geactiveerde kosten (17.321) (2.906)
Mutatie materiële vaste activa (66) (13)
----------- ---------
(39.828) (2.919)
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Opgenomen leningen 18.086 20.000
Aflossingen leningen (1.827) (96.552)
Toename langlopende crediteuren (425) 1
------------ -----------
15.834 (76.551)
Nettokasstroom (5.217) (65.368)
Valutakoersverschillen op liquide middelen 57 56
Afname liquide middelen (5.160) (65.312)
Liquide middelen aan begin eerste kwartaal 18.044 76.581
----------- -----------
Liquide middelen aan het einde eerste 12.884 11.269
kwartaal
- 9 -
30-09-07 30-09-06
Vastgoedportefeuille: sectorale spreiding
(%)
Winkels 93 91
Kantoren 5 7
Bedrijfsgebouwen 2 2
Vastgoedportefeuille: geografische
spreiding (%)
Frankrijk 34 35
Italië 39 41
Zweden 22 18
Nederland 5 6
Nettovastgoedopbrengsten: sectorale
spreiding (x 1.000)
Winkels 22.969 20.223
Kantoren 2.243 2.069
Bedrijfsgebouwen 817 844
--------- ---------
26.035 23.136
Nettovastgoedopbrengsten: geografische
spreiding (x 1.000)
Frankrijk 8.729 8.373
Italië 9.602 8.560
Zweden 5.912 4.421
Nederland 1.792 1.782
--------- ---------
26.035 23.136
Op de cijfers opgenomen in dit persbericht is geen accountantscontrole toegepast.
- 10 -
---- --