AFM
AFM biedt handvatten voor hypotheekadvies
1-11-2007
Bijna driekwart van de hypotheekadviseurs geeft adviezen die van een
redelijke tot goede kwaliteit zijn. Op specifieke onderdelen als
vermogensopbouw, advies bij oversluiten, risicobeschermingsproducten
en de fiscale gevolgen van de lening schieten adviseurs regelmatig te
kort. Bijna driekwart van de adviezen over de hoogte van het geleende
bedrag is goed. Ook de informatieverstrekking over woonlasten en
aflossing is overwegend goed.
Dat is het genuanceerde beeld dat de AFM is tegengekomen bij haar
brede onderzoek naar hypotheekadviezen. De toezichthouder trekt de
conclusies op basis van een onderzoek dat in de afgelopen negen
maanden is uitgevoerd bij bemiddelaars en aanbieders van hypotheken.
De AFM wilde uitvinden hoe het staat met de kwaliteit van hun
advisering.
In het licht van deze resultaten, zo kort na de introductie van de Wet
financieel toezicht (Wft), is de AFM optimistisch over het vermogen
van de sector de nodige verbeteringen te realiseren. De eisen in de
Wft zijn in open normen geformuleerd. Dat betekent dat iedere
financiële dienstverlener de vrijheid heeft de open norm op eigen
wijze in praktijk te brengen. Als hij er maar voor zorgt dat zijn
advies passend is en hij voldoende juiste informatie verstrekt. Daarom
zijn in het rapport diverse voorbeelden van goed en slecht advies
opgenomen. De AFM roept adviseurs op hun eigen werk hiermee te
vergelijken. Vervolgens kunnen zij er hun voordeel mee doen door hun
adviespraktijk te verbeteren, mocht dat nodig blijken te zijn.
In totaal staan er nu in ons land 4,2 miljoen hypotheken ingeschreven.
Alleen al in 2006 zijn er 545.752 nieuwe bijgekomen. Daarmee was een
bedrag van ruim 123 miljard euro gemoeid.
In de praktijk blijkt de rol van de adviseur bepalend te zijn bij het
afsluiten van een hypotheek. De kwaliteit van zijn advies is dus
cruciaal. Overigens heeft een niet passend advies niet altijd tot
gevolg dat consumenten in de problemen komen. Het betekent wel dat een
duidelijk beter resultaat mogelijk was.
Als uitgangspunt voor het onderzoek zijn vijf hoofdvragen van
consumenten gebruikt. Zij willen weten of oversluiten zinnig is, welke
woonlasten verantwoord zijn, of en hoe vermogen moet worden opgebouwd,
welke risico's zij moeten afdekken en wat de invloed van fiscaliteit
is. Daarop heeft de AFM bij 30 banken, verzekeraars en bemiddelaars
408 adviezen geanalyseerd. Het grootste deel van de adviseurs en
bemiddelaars heeft de zaken op hoofdlijnen op orde.
Een goed advies voldoet volgens de AFM aan drie criteria: voldoende
aandacht voor de persoonlijke situatie van de consument, inzichtelijk
advies door kwantitatief onderbouwde analyse en gegevens zijn zodanig
vastgelegd dat ze voor alle betrokkenen begrijpelijk zijn.
Analyse hoofdvragen consumenten
Over verantwoorde woonlasten: de AFM kwalificeert een advies in haar
rapport als goed wanneer het geadviseerde krediet qua hoogte binnen de
zogenoemde CHF-norm valt, ongeveer vier tot vijf maal het bruto
jaarinkomen van een klant. Uitzonderingen zijn mogelijk, mits
deugdelijk gemotiveerd. In ongeveer driekwart van de gevallen vond de
AFM op dit punt zowel passend advies als de juiste
informatieverstrekking.
Bij oversluitadviezen blijken bemiddelaars in ruim eenderde van de
dossiers geen kwantitatieve vergelijking te maken tussen de oude
hypotheek en de nieuwe. In de ogen van de AFM is het daardoor niet
vast te stellen of oversluiten in het voordeel van de consument is.
Dit kan met name schadelijk zijn als ook een bijbehorende polis wordt
overgesloten. De consument kan immers, zonder vergelijking, niet
beoordelen of de prijs die hij betaalt voor het oversluiten ook
daadwerkelijk oplevert wat hij wenst.
Hetzelfde geldt bij de fiscale impact van de nieuwe woonlasten op het
netto-inkomen. De wet vereist dat de adviseur hierover alle relevante
informatie verstrekt. Toch was een derde van alle klanten, na bij een
adviseur te zijn geweest, niet goed geïnformeerd over de maximale
fiscale aftrek van 30 jaar, de bijleenregeling of het niet aftrekbaar
zijn van het consumptieve deel van de hypothecaire lening.
Bij vermogensopbouw moeten adviseurs ervoor zorgen dat de hoogte van
het doelvermogen en de manier waarop het wordt opgebouwd, aansluit bij
het profiel van de klant. Die moet, op zijn beurt, weten welke
zekerheid hij wenst voor het opbouwen van zijn vermogen. Hoewel
meestal de juiste informatie over het product werd verschaft, vond de
AFM in bijna de helft van de gevallen slecht bij het klantprofiel
aansluitende adviezen. Daardoor loopt de consument bijvoorbeeld meer
risico dan bij hem past.
Waarom een klant wel of niet een overlijdensrisicoverzekering zou
moeten aanschaffen, bleek te vaak niet cijfermatig onderbouwd. Uit
ruim de helft van de geanalyseerde dossiers bleek dat de adviseur niet
had uitgezocht welke financiële risico's zijn klant zou kunnen lopen
als zijn partner zou overlijden.
De AFM zal zelf de volgende acties ondernemen:
* De AFM zal de grote instellingen uit het onderzoek informeren over
de specifieke verbeteringen die nodig zijn en de overige grote
bedrijven verzoeken zelf hun adviespraktijk te toetsen.
* De AFM zal samen met brancheorganisaties en de Stichting
Financiële Dienstverlening (StFD) overleg voeren hoe kleinere
partijen in de markt effectief geactiveerd en ondersteund kunnen
worden om de benodigde verbeteringen te realiseren.
* De AFM zal masterclasses organiseren voor adviesorganisaties zodat
zij op basis van de inzichten van dit rapport kleine financiële
dienstverleners goed kunnen adviseren. Ook zal de AFM met
leveranciers van hypotheekadvies-software spreken om hen in staat
te stellen de software waar nodig te verbeteren.
* Tenslotte zal de AFM in haar reguliere toezicht gericht onderzoek
doen naar naleving van de Wft. De AFM kan aan instellingen
handhavingsmaatregelen opleggen wanneer zij vaststelt dat:
- Binnen de redelijke termijn een instelling evident geen of
onvoldoende maatregelen voor verbetering heeft ingezet.
- Na de redelijke termijn een instelling de benodigde
verbeteringen niet gerealiseerd heeft.