Woningmarktcijfers:Toppositie Randstad in het geding
4.7.2007
`Vergeten' woningmarktdossier zorgt voor grote problemen
NVM introduceert WoningVoorraadMeter
Nieuwegein, 4 juli - De prijs van de gemiddelde verkochte woning in
Nederland is in het tweede kwartaal van 2007 wederom verder gestegen.
Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2007 nam de prijs gemiddeld
met 2,2 procent toe. De gemiddelde woning kost op dit moment 248.000
euro*. Ook de vierkante meterprijs is met eenzelfde percentage
gestegen. In het centrale deel van de randstad en de randstad ring
stijgt de prijs per vierkante meter veel meer dan gemiddeld (3,2% /
2,6%) In de overige delen van Nederland is de stijging lager dan
gemiddeld (Noorden: 1,8%, Oosten: 1,7%, Zuiden: 1,7%).
* De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft zijn voorlopig
Oplopende hypotheekrente
Deze ontwikkeling gecombineerd met de oplopende (lange termijn) rente
baart de NVM grote zorgen. NVM-voorzitter Ger Hukker: `De
betaalbaarheid staat al flink wat maanden onder zware druk. De
prijsontwikkeling van de afgelopen jaren leidt tot toenemende
woonlasten voor kopers van 17% in vier jaar. De lasten van de huurder
stijgen bij ongewijzigd beleid in dezelfde periode met maar 4,5%. Is
een koopwoning voor veel huurders nu al onbereikbaar, dit wordt zo
alleen maar erger.
Voorbeeld woonlasten huurder-koper
Huur
Koop
Maandlasten 2007
EUR 600
EUR 600
Maandlasten 2011
EUR 627
EUR 702
Kabinet
Door de slecht functionerende woningmarkt schiet het kabinet zich ook
op een ander vlak in de voet. `Het kabinet is geleidelijk aan
gevangene van z'n eigen beleid geworden. Wat je ziet is dat er een
kloof aan het ontstaan is tussen datgene wat het kabinet met de
randstad wil, namelijk een toppositie in Europa, en de manier waarop
de regering met het woningmarkt-dossier omgaat.'
Naast goede bereikbaarheid is een goed woningmarktklimaat een absolute
voorwaarde voor een toppositie van de randstad in Europa. `Het begint
met name voor beginnende kopers geleidelijk aan onmogelijk te worden
om in de randstad een woonruimte te vinden gekoppeld aan een baan. De
kansen voor de randstad komen daarmee verder onder druk te staan. De
NVM pleit ervoor een SER-commissie op te richten die onderzoek gaat
verrichten naar de slecht functionerende woningmarkt" (zie grafiek
betaalbaarheid en oplopende hypotheekrente).
Haagse tekentafeltheorie
Ook de door het kabinet voorgestelde capaciteitsvergroting van het
bouwvolume naar 130% biedt volgens de NVM geen enkele soelaas. De
realisatie van 100.000 woningen per jaar is nog ver weg. (zie grafiek)
Veel van de bouwproductie moet binnenstedelijk plaatsvinden en dat is
om allerlei redenen, zoals het vergunningenbeleid, een lastige zaak.
Hukker: `Zeggen is 1, doen is 2. De capaciteitsvergroting is op zich
een goed initiatief, maar zonder structurele aandacht voor de
hardnekkige problemen, zoals rondom het vergunningenbeleid, is de
capaciteitsvergroting een typisch voorbeeld van Haagse
tekentafeltheorie. Er moet veel meer aandacht komen voor de regels die
een gezonde woningmarkt belemmeren.'
Oude stadswijken en doorstroming
NVM volgt de kabinetsplannen ten aanzien van de veertig oude
stadswijken op de voet. De branchevereniging heeft alle veertig wijken
geadopteerd en wil een actieve rol spelen bij de invulling van het
beleid door de minister van Wonen & Integratie. Hierover is de NVM met
de minister in gesprek en kijkt uit naar een actieve samenwerking. Wel
heeft de NVM zorgen of de investeringen in de oude stadswijken ook
zullen leiden tot meer woningen en tot een betere doorstroming van de
woningmarkt.
Hukker: `Gelet op de problemen op de woningmarkt vinden wij het van
groot belang dat naast een betere woonomgeving er ook ruimte komt voor
meer woningen en meer verschillende soorten woningen. Dat stimuleert
de doorstroming op de woningmarkt.'
WoningVoorraadMeter
In dat licht heeft de NVM de WoningVoorraadMeter ontwikkeld waardoor
per gemeente duidelijk wordt hoe de bevolking woont. In één keer
kunnen zien hoe het is gesteld met het aantal huur- en koopwoningen in
een bepaalde gemeente. Zijn er voldoende rijtjeswoningen, staan er
genoeg vrijstaande huizen of moet er worden bijgebouwd? De
WoningVoorraadMeter, een nieuw instrument voor de
woningmarktconsultant en adviseur van de makelaarsorganisatie NVM,
laat dat in een keer zien.
De WoningVoorraadMeter brengt de spanning tussen de vraag en voorraad
huizen per gemeente in beeld. De meter laat het verschil zien tussen
de gewenste en de feitelijke woningvoorraad per gemeente. De cijfers
tonen niet alleen het aantal woningen naar type en eigendom, maar ook
de koopprijs per woningtype en de huishoudens die een dergelijke
woning bewonen.
Betere doorstroming
NVM heeft de meter ontwikkeld in het licht van de doorstroming van de
woningmarkt. De NVM vindt het van groot belang dat er naast een betere
woonomgeving, ook ruimte komt voor meer woningen en meer verschillende
soorten woningen. De WoningVoorraadMeter maakt het mogelijk om de
discussie over nieuwbouw in gemeenten vanuit de feiten te voeren.
`In grote steden zoals Rotterdam is vaak sprake van een eenzijdige
opbouw van de woningvoorraad naar huur en koop en naar woningtypen,
waardoor de consument weinig keuze heeft', aldus Hukker. `De
WoningVoorraadMeter past in het streven van de makelaarsorganisatie om
bij te dragen aan een betere werking van de woningmarkt.'
Bovenstaande grafiek laat zien dat huishoudens met een modaal inkomen
in Rotterdam veel meer wonen in huurwoningen en dan vooral in
huurappartementen (38100) dan in Eindhoven (15500). Voorzover men in
Rotterdam in een koopwoning woont is dat bovendien veel meer een
koopappartement (20800), waar het in Eindhoven vooral om
tussenwoningen (30000) gaat. Voor 60+ 1 persoonshuishoudens geldt
hetzelfde.
Energiebesparing kritisch volgen
Verheugd is de NVM over het onlangs bereikte akkoord tussen het
kabinet en het bedrijfsleven om 30% energiebesparing te realiseren in
de gebouwde omgeving. NVM start binnenkort een pilot met
energiebedrijf ENECO Energie. NVM-voorzitter Hukker plaatst wel de
nodige kanttekeningen bij de voorgenomen maatregelen. `We moeten ons
goed realiseren dat de beïnvloedbare kosten van de energiebezuiniging
niet groot zijn. Zo zijn er het vastrechtdeel en de belastingen die
minsten 85% van de rekening bepalen. Daarmee is het variabele
beïnvloedbare deel zeer beperkt. Het is zeer de vraag of de kosten van
de energiebesparing daadwerkelijk opwegen tegen de opbrengsten. We
zijn dus wel positief over het ingezette beleid, maar zullen een en
ander ook kritisch blijven volgen in zijn uitwerking. Naar ons idee is
de prikkel voor de consument om tot energiebesparing te komen
onvoldoende in de plannen verwerkt.'
Consument centraal
De invoering van de nieuwe kwaliteitseisen van de NVM moet de positie
van de consument verder versterken. NVM wil hiermee een vereniging
zijn die midden in de maatschappij staat en goed luistert naar de
wensen en belangen van de consumenten. NVM toetst of de
dienstverlening goed wordt nageleefd en zal bij in gebreke blijven
niet twijfelen om sancties op te leggen. De kwaliteitseisen zijn in
zoverre nieuw, dat ze nu voor het eerst duidelijk op papier zijn
gezet. Het is nog niet duidelijk of alle voorgestelde eisen
daadwerkelijk zullen worden ingevoerd en wanneer. Daarover is de NVM
in overleg met de NMa.
Verkopen boven de vraagprijs
Het merendeel van de regio's kent nauwelijks verkopen boven de
vraagprijs. Het zijn vooral de duurdere woningen die boven de
vraagprijs verkocht worden
NVM