Directoraat-Generaal Wonen
Onderzoek functioneren VvE's
28 juni 2007
Boulevard Heuvelink 104
6828 KT Arnhem
Projectnr. 2700.69 Postbus 1174
6801 BD Arnhem
Telefoon (026) 3512532
Telefax (026) 4458702
E-mail info@companen.nl
Internet www.companen.nl
Directoraat-Generaal Wonen
Onderzoek functioneren VvE's
28 juni 2007
Inhoud
1. Samenvatting 1
2. Inleiding 5
2.1. Aanleiding van het onderzoek 5
2.2. Onderzoeksvragen 5
2.3. Uitvoering van het onderzoek 5
2.4. Leeswijzer 6
3. Relevante achtergrondgegevens 7
3.1. Aantal VvE's en spreiding 7
3.2. Organisatiegraad 9
3.3. Onderhoudstaat 11
3.4. Samenvattende conclusies 13
4. De instrumententafel 15
4.1. Voorlichting en advies 15
4.2. Financiële ondersteuning 16
4.3. Procesmatige ondersteuning 18
4.4. Bestuurlijke actie / dwang 20
4.5. Brede gebiedsgerichte aanpak 22
4.6. Samenvattende conclusies 23
5. Mogelijke inzet van nieuwe instrumenten 25
Bijlage 1: Gesprekspartners 1
Bijlage 2: Samenstelling woningbezit in 40 gemeenten met de meeste VvE's 2
1. Samenvatting
Opdracht
1. Uit onderzoek in 2002 blijkt dat de onderhoudstaat van koopappartementen en
woongebouwen in het algemeen goed is. Echter, bij deelsegmenten bestaat zorg
over de onderhoudstaat en dit is voor het Ministerie van VROM aanleiding geweest
om onderzoek te doen naar het functioneren van Verenigingen van Eigenaren
(VvE's).
Achtergrondgegevens
2. Momenteel zijn er in Nederland Enkele kerngegevens VvE's
ruim 500.000 koopappartemen- · Ca. 94.000 VvE's
ten, met ongeveer 94.000 VvE's. · Ruim 80% VvE's kleiner dan 10 appartementen
Ruim 80% van deze VvE's is · 20% VvE's niet actief
· 30% VvE's nog geen reservefonds (2006)
kleiner dan 10 appartementen. · Problemen onderhoud in deelsegmenten, met
Deze VvE's zijn geconcentreerd name in de vier grote steden
in de grote en middelgrote
steden. De helft van de VvE's bevindt zich in de steden Den Haag, Amsterdam,
Rotterdam en Utrecht.
3. Op 1 mei 2005 is een belangrijke wijziging van de wetgeving met betrekking tot het
appartementsrecht van kracht geworden. Onder meer is de verplichting opgenomen
om een reservefonds in stand te houden `ter bestrijding van andere dan de gewone
jaarlijkse kosten'. Uit onderzoek van VvE-Belang blijkt dat ongeveer 30% van de
VvE's begin 2006 nog niet beschikte over een reservefonds.
4. De kwaliteit van de woningvoorraad in Nederland is sinds 1990 sterk verbeterd. In het
bijzonder geldt dit voor het vooroorlogse deel van de voorraad. Rond 1990 waren de
gemiddelde herstelkosten nog het hoogst in de 4 grote steden. Die achterstand was
echter al in 1995 ingehaald, dankzij de intensieve stadsvernieuwingsaanpak in de
vier grote steden. In 2000 waren de herstelkosten in de vier grote steden het laagst
van het land.
5. Gemiddeld is de onderhoudstaat van koopappartementen goed. De gemiddelde
kosten voor achterstallig onderhoud liggen op 1.600 per koopappartement (2,6%
van de nieuwbouwwaarde), terwijl dit landelijk voor de woningvoorraad als geheel op
circa 2.500 (4% van de nieuwbouwwaarde) ligt.
De problemen doen zich voor in deelsegmenten1. Zo'n 41.000 woningen kunnen als
slecht worden aangemerkt met gemiddelde herstelkosten van 6.800 per woning.
Bijna 50% van deze slechtste koopappartementen bevinden zich in de vier grote
steden, waarbij de gemeenten Den Haag en Rotterdam koploper zijn.
1 In het KWR-onderzoek `Stadsvernieuwing gemeten, KWR2000 maakt de balans op'(MVROM, sept. 2002) is
sprake van matig tot slecht als de relatieve herstelkosten 10% of meer bedragen. De herstelkosten zijn die
kosten die moeten worden uitgegeven om alle manifeste bouwtechnische gebreken aan een woning te
verhelpen. `Slechte woningen' zijn woningen waarvan de herstelkosten 25% of meer bedragen in verhouding
tot de nieuwbouwwaarde.
- 1 -
Het is waarschijnlijk dat een groot deel van deze koopappartementen niet actief door
VvE's beheerd worden. Uit het WoON 2006 blijkt dat 20% van de eigenaren van een
appartement te maken heeft met een niet-actieve VvE. In totaal betreft dit ongeveer
100.000 appartementen.
6. Het deelsegment koopappartementen met achterstallig onderhoud kan als volgt
worden geduid:
· Sterk geconcentreerd onder vooroorlogse boven- en benedenwoningen.
· Verder komt achterstallig onderhoud relatief veel voor bij vooroorlogse en
naoorlogse middelhoge appartementen (tot 4 / 5 bouwlagen).
· De problematiek van achterstallig onderhoud bij koopappartementen en niet
actieve VvE's is vooral een probleem in de steden Den Haag en Rotterdam, waar
deze appartementen meestal geconcentreerd zijn in bepaalde buurten / wijken.
· Ook in middelgrote gemeenten komen complexen koopappartementen met
achterstallig onderhoud en niet actieve VvE's voor. Meestal gaat het dan om
incidentele complexen of over enkele complexen die bij elkaar liggen.
Beschikbaar instrumentarium
7. Hiervoor is aangegeven dat de INSTRUMENTENTAFEL
slechte onderhoudstaat van koop-
appartementen en het achterwege Voorlichting en advies
1. Passieve voorlichting gemeenten
blijven van een actief beheer door 2. Actieve voorlichting gemeenten
VvE's, zich doordoet in deel- 3. Voorlichting door belangenorganisaties
segmenten. Sommige gemeenten Financiële ondersteuning
zijn dan ook actief bij het verbeteren 1. Stimuleringsbijdragen
van de kwaliteit van koopappar- 2. Steun bij financiering
3. Subsidie voor woningverbetering
tementen (vaak als onderdeel van 4. Brede financiële ondersteuning/begeleiding
het verbeteren van de kwaliteit van Procesmatige ondersteuning
de particuliere woningvoorraad) en 1. Gemeentelijke procesondersteuning
andere gemeenten hebben niet te 2. Certificering
maken met deze problematiek of 3. Gecombineerde inzet van instrumenten
Bestuurlijke actie / dwang
geven hieraan geen prioriteit. 1. Preventieve maatregelen
2. Curatieve maatregelen
8. Ook de aard van de inzet van Brede gebiedsgerichte aanpak
gemeenten varieert. Dit varieert van
het geven van voorlichting en advies aan VvE's tot een brede gebiedsgerichte
aanpak, waarbij een breed scala van instrumenten wordt ingezet.
9. De jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw hebben de meeste grote en middel-
grote gemeenten een actief beleid gevoerd op het vlak van het verbeteren van
appartementencomplexen als onderdeel van de particuliere woningverbetering.
Daarbij zijn de volgende ervaringen opgedaan:
· Vaak hebben gemeenten in het verleden aanzienlijke subsidies ingezet om de
appartementseigenaren te verleiden tot het opknappen van hun woning. De inzet van
subsidies alleen, blijkt echter geen garantie om de problemen ten aanzien van
achterstallig onderhoud in de toekomst te voorkomen. Veel gemeenten hebben dan
ook inmiddels besloten om het instrument van subsidies niet meer in te zetten of dit
- 2 -
in aanzienlijke mate te beperken. Er is een verschuiving van de inzet van curatieve
naar preventieve instrumenten.
· Ervaringen wijzen uit dat eigenaren van appartementen of VvE's actief benaderd
moeten worden voor procesondersteuning. Deze arbeidsintensieve werkwijze door
gemeenten of daartoe door gemeenten ingestelde ondersteuningsorganisaties biedt
een kans dat een daadwerkelijke verbetering of vernieuwing van complexen / buurten
tot stand wordt gebracht.
· De preventieve aanpak door gemeenten moet een structureel karakter hebben. De
mutatiegraad in appartementcomplexen met een matige of slechte onderhoudstaat is
hoog. Steeds weer komen er nieuwe eigenaren die onvoldoende geïnformeerd zijn
over het bestaan van hun VvE en de taken van die VvE.
Samenvattend: het beleid van gemeenten verschuift naar een actieve, preventieve
aanpak van structurele aard.
Mogelijke inzet van nieuwe instrumenten
10. In de gevoerde gesprekken en georganiseerde expertmeetings zijn diverse nieuwe
instrumenten genoemd, die betekenisvol kunnen zijn bij het activeren van VvE's,
zodat zij zich daadwerkelijk inzetten voor adequaat onderhoud van appartementen.
Het gaat om de volgende nieuwe instrumenten:
· Versterking beheerstructuur van VvE's
De problematiek van kleine, niet goed functionerende VvE's is het grootst in de
gemeenten Rotterdam en Den Haag. De idee is dat een goed beheer wel
mogelijk is als de VvE voldoende omvang heeft om bijvoorbeeld een profes-
sionele beheerder te kunnen inschakelen. Om die reden wordt onder meer door
de gemeente Rotterdam bepleit om onder specifieke omstandigheden de
mogelijkheid te krijgen fusie van kleine VvE's af te dwingen.
Inmiddels hebben de gemeenten Rotterdam en Den Haag besloten om samen
met de SEV een experiment uit te werken, waarbij VvE's benaderd worden om
vrijwillig te fuseren tot een Buurt-VvE (BvE) of om intensief met elkaar samen te
werken in koepelverband.
· Omvang reservefonds juridisch vastleggen
In veel kleine VvE's is er formeel een reservefonds (wettelijk verplicht per 1 mei
2008) maar zitten er in dit fonds geen middelen. De gedachte is dat geld in het
reservefonds de VvE zal aanzetten tot actief beheer. Het is dus van belang om er
voor te zorgen dat er een substantieel bedrag in het reservefonds is / wordt
afgedragen. Dit kan juridisch op `eenvoudige' wijze in de wet worden vastgelegd.
Tevens zou de notaris bij verkoop van een appartement erop moeten toezien dat
die reservering aanwezig is.
· Participatie van het rijk in het SVn
Diverse gemeenten verstrekken via het SVn aan VvE's leningen met een
rentepercentage dat lager ligt dan de marktrente. Het rijk zou, naar analogie van
de VROM-starterslening, ook kunnen participeren in de SVn voor het verstrekken
van leningen. Daarbij zou als voorwaarde gesteld kunnen worden dat de VvE
gecertificeerd moet zijn en / of het beheer ondergebracht moet hebben bij een
gecertificeerde beheerder.
- 3 -
· Intensiveren voorlichting aan en door makelaars en notarissen
In overleg met de koepelorganisaties van makelaars en notarissen kan worden
nagegaan hoe zij een rol kunnen spelen bij het verstrekken van adequate
voorlichting aan potentiële, toekomstige appartementseigenaren.
· Landelijk informatiepunt voor VvE's
Tal van instanties geven voorlichting en advies aan appartementseigenaren.
Toch is uit de inventarisatie naar voren gekomen dat er wellicht behoefte bestaat
aan een landelijk informatiepunt voor VvE's. Het is echter de vraag of een
dergelijk landelijk informatiepunt nog veel toevoegt.
· Opzetten van een kwaliteitsregistratie voor VvE's
Certificering van VvE's is mogelijk, maar dit is nog een betrekkelijk onbekend
fenomeen en voor veel kleine VvE's al snel te duur. Een kwaliteitsregistratie met
een eenvoudiger opzet kan de consument die geïnteresseerd is in de aankoop
van een appartement beter dan nu informeren over het functioneren van de
betreffende VvE. Een dergelijke kwaliteitsregistratie kan in positieve zin bijdragen
aan professionalisering van VvE's, omdat appartementen in een slecht beheerde
VvE vermoedelijk minder kopers aantrekken; dit leidt tot lagere verkoopprijzen.
- 4 -
2. Inleiding
2.1. Aanleiding van het onderzoek
In 2002 is in opdracht van het Ministerie van VROM onderzoek2 gedaan naar het
functioneren van de koopappartementenmarkt in Nederland en, daarmee samen-
hangend, het functioneren van de Verenigingen van Eigenaren (VvE's). Dit onderzoek
werd uitgevoerd omdat in sommige plaatsen sprake zou zijn van achterstallig onderhoud
aan woongebouwen en een slechte financiële positie van VvE's. Geconcludeerd werd dat
de onderhoudstaat van koopappartementen en woongebouwen in het algemeen prima in
orde was. De zorg over de onderhoudstaat beperkt zich tot deelsegmenten.
Dit positieve beeld over het functioneren van de VvE's wordt echter inmiddels niet (meer)
door alle partijen gedeeld. Met name de grote steden en enkele belangenorganisaties
hebben zorgen over het zwak functioneren van een deel van de VvE's, met als gevolg
dat in specifieke segmenten koopappartementen sprake is van ernstig achterstallig
onderhoud. Dit is ondermeer ook door de gemeente Rotterdam naar voren gebracht bij
de uitwerking van het pilotproject Nieuwe Coalities voor de Wijk, dat door het Ministerie
van VROM in gang is gezet. Vanwege deze signalen heeft het Ministerie besloten een
onderzoek uit te voeren naar het functioneren van de VvE's.
2.2. Onderzoeksvragen
Het onderzoek naar het functioneren van de VvE's in Nederland moet antwoord geven op
de volgende onderzoeksvragen.
1. Welke knelpunten doen zich voor in het functioneren van VvE's? Doen deze
knelpunten zich in specifieke gebieden voor (G4, of in de probleemwijken, etc.)?
2. Welke oplossingen zijn in de praktijk gevonden voor het oplossen van deze
knelpunten?
3. Zijn er goede praktijkvoorbeelden die breed toepasbaar zijn om deze knelpunten te
verminderen of op te lossen?
4. Welke vervolgacties zijn gewenst en door wie?
2.3. Uitvoering van het onderzoek
Het onderzoek is op de volgende wijze uitgevoerd.
· Een eerste verkenning is uitgevoerd op basis van beschikbare documenten die enig
licht kunnen werpen op het aantal VvE's, de onderhoudsstaat en de aard van de
problemen ten aanzien van het functioneren van VvE's.
· Vervolgens zijn gesprekken gevoerd met de koepelorganisaties Vereniging Eigen
Huis, VvE-Belang (belangenorganisatie voor appartementseigenaren) en Stichting
Consen (belangenorganisatie voor beroepsmatige beheerders van Verenigingen van
Eigenaren).
2
Ministerie van VROM, Koopappartementen in Nederland, november 2002.
- 5 -
· Tenslotte zijn drie expertmeetings gehouden, verspreid over het land. Daarin is
gesproken met deskundigen3 van grote en middelgrote gemeenten en andere partijen
die actief beleid voeren of gevoerd hebben met betrekking tot VvE's. Deze
bijeenkomsten hebben waardevolle informatie opgeleverd, met name waar het gaat
om de effectiviteit van het beschikbare instrumentarium en suggesties voor aan-
vullende instrumenten.
2.4. Leeswijzer
De opzet van deze rapportage is als volgt:
· In hoofdstuk 3 worden enkele achtergrondgegevens gepresenteerd. Onder meer gaat
het daarbij om de volgende gegevens: het aantal VvE's, de spreiding van VvE's over
Nederland, de organisatiegraad en de onderhoudstaat van appartementen in
Nederland.
· In hoofdstuk 4 wordt de instrumententafel in beeld gebracht: welke instrumenten
werden/worden ingezet om tot verbetering van de onderhoudstaat van koop-
appartementen te komen.
· In Hoofdstuk 5 worden enkele nieuwe instrumenten beschreven, waaraan in het veld
behoefte bestaat.
Een samenvatting is voorin het rapport opgenomen.
3
In de Bijlage is een lijst opgenomen van de gesprekspartners.
- 6 -
3. Relevante achtergrondgegevens
In dit hoofdstuk wordt enige achtergrondinformatie gepresenteerd om de problematiek
van VvE's te kunnen plaatsen. In het bijzonder wordt ingegaan op het al of niet actief zijn
van VvE's en de onderhoudstaat van de koopappartementen.
3.1. Aantal VvE's en spreiding
Eigenaren van een appartement zijn per definitie lid van een Vereniging van Eigenaren4.
Momenteel zijn er in Nederland ongeveer 506.000 koopappartementen. Dit aantal is de
afgelopen jaren flink toegenomen door nieuwbouw en door de verkoop van
huurwoningen door verhuurders.
Uit informatie van het Kadaster blijkt dat er ongeveer 94.000 VvE's zijn. De gemiddelde
omvang van een VvE komt neer op ruim 5 appartementen. De spreiding over Nederland
wordt in figuur 3.1. gepresenteerd.
Figuur 3.1: Aantal VvE's per provincie, 2007
Bron: Kadaster.
4 In sommige gevallen zijn bewoners lid van een Coöperatieve Flatexploitatievereniging (CV) in plaats van
een VvE. In dat geval hebben leden geen appartementsrecht maar een zogenoemd lidmaatschapsrecht en
is de CV de juridische eigenaar. Dit betekent dat leden alleen het recht hebben om in een woning te wonen
en om gebruik te maken van gemeenschappelijke ruimtes in een gebouw. Deze verenigingsvorm komt
echter bijna niet meer voor, omdat een CV een aantal nadelen heeft ten opzichte van een VvE.
- 7 -
Uit figuur 3.1. blijkt dat de VvE's vooral in de Randstad voorkomen en dan met name in
de provincies Noord- en Zuid-Holland. In Tabel 3.1. wordt de Top-40 gepresenteerd van
gemeenten met de meeste VvE's.
Tabel 3.1: Top-40 gemeenten met de meeste VvE's, 2007
Aantal
Gemeente Aantal VvE's 1) koopappartementen 2)
1 's-Gravenhage 19.710 60.200
2 Amsterdam 11.660 55.000
3 Rotterdam 9.400 42.800
4 Utrecht 4.620 18.800
5 Groningen 4.570 8.900
6 Haarlem 3.350 8.000
7 Arnhem 2.130 6.600
8 Leidschendam-Voorburg 1.570 6.800
9 Schiedam 1.410 6.200
10 Nijmegen 1.370 5.600
11 Delft 1.270 4.700
12 Rijswijk 1.170 5.100
13 's-Hertogenbosch 1.010 5.000
14 Vlaardingen 980 5.600
15 Vlissingen 820 1.800
16 Breda 730 5.400
17 Eindhoven 700 8.000
18 Dordrecht 670 5.600
19 Maastricht 650 4.300
20 Alkmaar 540 3.500
21 Zoetermeer 480 6.000
22 Hilversum 480 3.700
23 Gouda 460 2.600
24 Amstelveen 460 4.700
25 Amersfoort 420 4.800
26 Katwijk 380 3.400
27 Apeldoorn 370 4.700
28 Ede 360 3.000
29 Tilburg 360 4.200
30 Zaanstad 340 3.400
31 Venlo 340 2.800
32 Zwolle 330 2.900
33 Westland 330 2.000
34 Deventer 320 2.100
35 Haarlemmermeer 310 3.600
36 Heerlen 300 2.800
37 Enschede 300 3.100
38 Leeuwarden 270 2.800
39 Velsen 270 1.800
40 Almere 250 2.900
1) Bron: Kadaster.
2) Ministerie van VROM: Syswov; in Bijlage 2 wordt een uitgebreid overzicht van de samenstelling van de
voorraad per gemeente weergegeven.
- 8 -
Voor de hand liggend is de conclusie dat de meeste VvE's voorkomen in de vier grote
steden; zo'n 50% van de VvE's is in deze grote steden geconcentreerd. Het aantal VvE's
per gemeente verhoudt zich echter niet op een rechtevenredige manier tot de omvang
van de woningvoorraad. Zo komen in Den Haag veel meer VvE's voor dan in de andere
gemeenten. Dit hangt samen met verschillen in de samenstelling van de woningvoorraad.
Zo is het aandeel particuliere appartementen (in huur en koop) in Den Haag5 beduidend
hoger dan in de drie andere grote steden. Ook is een groot deel van de Haagse
woningvoorraad, en met name het particulier deel hiervan, verhoudingsgewijs van hoge
leeftijd (vooroorlogs bezit). In Den Haag is het uitpondingsproces van particuliere huur-
woningen al in de jaren vijftig van de vorige eeuw begonnen. Dit proces van uitponding
heeft zich in Den Haag op een veel vroeger moment en massaler voorgedaan dan in de
andere drie grote steden.
Grootte van VvE's
Van de ca. 94.000 VvE's is 82% niet groter dan tien appartementen.
3.2. Organisatiegraad
Actieve en niet-actieve VvE's
Ofschoon elke eigenaar van een appartement lid is van een VvE, is hij / zij zich daar lang
niet altijd van bewust. De VvE bestaat in een dergelijke situatie wel, maar er is dan
sprake van een niet-actief bestaan. Een actieve VvE houdt minimaal 1 keer per jaar een
vergadering en int periodiek de financiële bijdrage voor gemeenschappelijke kosten6. Uit
het WoON 2006 kan worden afgeleid dat 20% van de eigenaren van een appartement te
maken heeft met een niet-actieve VvE. In totaal betreft dit ongeveer 100.000
appartementen.
Figuur 3.2: Actieve en niet-actieve VvE's bij koopappartementen naar bouwperiode
140000
120000
100000
80000 actieve VvE
niet-actieve VvE
60000
40000
20000
0
voor 1945 1945- 1960- 1970- 1980- 1990- 2000 en
1959 1969 1979 1989 1999 later
5
Bron: Eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad, gemeente Den Haag, 2005.
6 Deze definitie is in het WoON aangehouden.
- 9 -
Bron: Wonen op een rijtje; de resultaten van het Woononderzoek Nederland 2006, Ministerie van VROM.
Geconcludeerd kan worden dat in de naoorlogse woningvoorraad veelal sprake is van
een actieve VvE; voor 90% van de appartementen is dat het geval. De niet-actieve VvE
komt vooral in het vooroorlogse bezit voor. In de vooroorlogse complexen heeft 50% van
de eigenaren te maken met een niet-actieve VvE.
Figuur 3.3: Actieve en niet-actieve VvE's bij koopappartementen naar woningtype
200000
180000
160000
140000
120000
niet-actieve VvE
100000
actieve VvE
80000
60000
40000
20000
0
op tot en met 4 5 of meer tot en met 4 5 of meer
opgang/ingang verdiepingen verdiepingen verdiepingen verdiepingen
aan de straat voordeur in een gedeeld voordeur aan een al dan niet
portiek overdekte galerij
Bron: Wonen op een rijtje; de resultaten van het Woononderzoek Nederland 2006, Ministerie van VROM.
Bij nadere analyse, van het al of niet actief zijn van de VvE, blijkt dat in complexen met
meer dan 4 verdiepingen, (dit zijn complexen met een lift) vrijwel altijd sprake is van een
actieve VvE. Dit is ook begrijpelijk, omdat dit galerijflats en hogere portieketageflats
betreft met gemeenschappelijke bouwdelen waarvoor jaarlijks kosten gemaakt worden
die onder elkaar verdeeld moeten worden.
De meeste niet-actieve7 VvE's hebben betrekking op appartementen die over een eigen
opgang of ingang aan de straat beschikken. In 45% van dergelijke appartementen (ca.
62.000 appartementen), waarbij gedacht kan worden aan beneden-boven-woningen met
elk een eigen opgang aan de straat, is de VvE niet actief. Dit is ook wel begrijpelijk,
omdat dan geen sprake is van gemeenschappelijke kosten die maandelijks moeten
worden verdeeld. De bewoners van dergelijke appartementen kennen elkaar over het
algemeen goed en zullen bij uitvoering van onderhoud, van geval tot geval een afspraak
maken over de verdeling van kosten.
Dan is er nog de groep appartementen met een voordeur in een gedeelde portiek in een
complex van maximaal 4 verdiepingen. In totaal gaat het om ruim 180.000 portiek-
etagewoningen, waarvan er 28.000 deel uit maken van een niet-actieve VvE (15%).
7 Conform de definitie uit WoON zijn VvE's niet actief als deze niet minimaal 1 x per jaar vergaderen en de
inning van de financiële bijdrage voor gemeenschappelijke kosten niet periodiek innen.
- 10 -
Reservefonds
Op 1 mei 2005 is een belangrijke wijziging van de wetgeving appartementsrecht van
kracht geworden. Onder meer is de verplichting opgenomen om een reservefonds in
stand te houden `ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten'. Hierbij geldt
een overgangstermijn van 3 jaar voor reeds bestaande VvE's, die hierdoor de
mogelijkheid hebben gekregen om in enkele jaren dat reservefonds op te bouwen. Deze
wijziging is doorgevoerd omdat in de praktijk veel VvE's geen of onvoldoende
reserveringen troffen voor de uitvoering van (groot) onderhoud.
De omvang van het reservefonds is wettelijk niet vastgelegd. Evenmin is vastgelegd dat
de VvE moet beschikken over een meerjarenonderhoudsplan. Wel is dit meerjaren-
onderhoudsplan verplicht gesteld in het nieuwe model-splitsingsreglement 2006 en
daarmee van toepassing op nieuwe splitsingen.
Uit onderzoek in opdracht van VvE-Belang blijkt dat begin 2006 ongeveer 30% van de
VvE's nog niet beschikte over een reservefonds.
3.3. Onderhoudstaat
Ontwikkeling bouwtechnische herstelkosten 1990-2000
Uit de verschillende KWR-metingen (Kwalitatieve Woning Registratie) blijkt dat de
kwaliteit van de Nederlandse woningvoorraad sinds 1990 sterk is verbeterd. De
gemiddelde herstelkosten zijn tussen 1990 en 2000 met 40% afgenomen van 4.200
naar 2.500 per woning. De herstelkosten zijn in die tien jaar vooral sterk afgenomen in
het vooroorlogse deel van de woningvoorraad en dan met name in de sociale en
particuliere huurwoningen.
Figuur 3.4: Ontwikkeling gemiddelde herstelkosten per woning in de voorraad naar gemeentegrootte, prijspeil
2000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
4 grote >100.000 50-100.000 30-50.000
1990 1995 2000
Bron: Kwalitatieve Woning Registratie 1990, 1995 en 2000.
Rond 1990 waren de gemiddelde herstelkosten het hoogst in de 4 grote steden. Daar lag
dat op 5.500 en daarmee aanzienlijk boven de rest van Nederland. Die achterstand was
- 11 -
echter al in 1995 ingehaald, dankzij de intensieve stadsvernieuwingsaanpak in de vier
grote steden. In 2000 waren de herstelkosten in de vier grote steden het laagst van het
land.
Onderhoudstaat 2000
In tabel 3.2. worden gegevens over de onderhoudstaat gepresenteerd die specifiek
betrekking hebben op het segment koopappartementen.
Tabel 3.2: Gemiddelde herstelkosten voor koopappartementen naar bouwperiode en aantal bouwlagen, 2000
Voor 1940 1940-1969 1970-1990 Na 1990 Totaal
2-3 bouwlagen 3.400 2.200 500 300 2.600
4 bouwlagen 2.800 1.500 1.000 400 1.500
5 of meer bouwlagen 2.500 1.300 900 300 1.000
Totaal 3.100 1.500 600 300 1.600
Amsterdam 1.500
Rotterdam 2.100
Den Haag 2.200
Utrecht 1.500
Middelgr. gemeenten 1.900
1) Bron: Kwalitatieve Woning Registratie 2000.
Gemiddeld is de onderhoudstaat van koopappartementen goed. De gemiddelde kosten
voor achterstallig onderhoud liggen op 1.600 per koopappartement (2,6% van de
nieuwbouwwaarde), terwijl dit landelijk voor de woningvoorraad als geheel op 2.500
(4% van de nieuwbouwwaarde) ligt. Voor particuliere huurappartementen bedraagt de
onderhoudsachterstand 2.600 (4,8% van de nieuwbouwwaarde), dus rond het landelijk
gemiddelde.
De problemen doen zich voor in deelsegmenten. Met name bij vooroorlogse
koopappartementen en naoorlogse laagbouwappartementen (denk aan beneden-boven-
woningen) is sprake van achterstallig onderhoud. Daar liggen de herstelkosten op een
bovengemiddeld niveau. Opmerkelijk is dat de gemiddelde herstelkosten afnemen
naarmate het aantal bouwlagen van het complex toeneemt. Vermoedelijk is sprake van
een schaaleffect (dat geldt zeker voor gemeenschappelijke bouwdelen als het dak en de
onderbouw) en verschillen in bouwwijze.
De gemiddelde herstelkosten liggen in Den Haag en Rotterdam, maar ook in de
middelgrote gemeenten tot 100.000 inwoners, boven het gemiddelde niveau. In
Amsterdam en Utrecht liggen deze onder het gemiddelde. Deze verschillen tussen
gemeenten kunnen samenhangen met verschillen Koopappartementen met slechte
in de mix van laagbouw-hoogbouw, maar ook in onderhoudstaat
het prijsniveau. Zo is bijvoorbeeld in Amsterdam Den Haag 9.000
het gemiddelde prijsniveau van de koopappar- Rotterdam 5.800
tementen aanmerkelijk hoger dan in de andere Amsterdam 3.100
Utrecht 1.300
grote steden. Die appartementen worden dan ook
bewoond door huishoudens met een gemiddeld Middelgr. Gemeenten 13.300
hoger inkomen, die beter in staat zijn geweest om Bron: KWR 2000
financiële middelen te reserveren voor het tijdig
uitvoeren van onderhoud.
- 12 -
Dit sluit ook aan op gegevens van de gemeente Amsterdam8. Zo blijkt uit gegevens van
de Dienst Belastingen dat het onderhoud van 8% van de koopappartementen minder dan
gemiddeld is. Dit zijn ongeveer 800 panden, waarvan de meeste slechts licht achterstallig
onderhoud hebben. Die problemen doen zich dan naar verhouding het meest voor bij
vooroorlogse panden, kleine VvE's (3-4 leden), panden gesplitst in de zogenaamde
Splitsingsweek en panden gesplitst door particuliere huiseigenaren.
Een absolute maat voor het bepalen van hoge herstelkosten is moeilijk te geven. De
herstelkosten zijn die kosten die moeten worden uitgegeven om alle manifeste
bouwtechnische gebreken aan een woning te verhelpen. Zo'n 41.000 woningen kunnen
als matig tot slecht worden aangemerkt met gemiddelde herstelkosten van 6.800 per
woning. Bijna 50% van de koopappartementen met een slechte onderhoudstaat bevinden
zich in de vier grote steden, waarbij de gemeenten Den Haag en Rotterdam koploper zijn.
3.4. Samenvattende conclusies
Ofschoon de problematiek van
Enkele kerngegevens VvE's
achterstallig onderhoud in generieke
zin niet aan de orde is bij koop- · Ca. 94.000 VvE's.
appartementen, is er wel degelijk · Ruim 80% VvE's kleiner dan 10 appartementen.
sprake van problemen in deel- · 20% VvE's niet actief.
segmenten. Mede op basis van de · 30% VvE's nog geen reservefonds (2006).
· Problemen onderhoud in deelsegmenten, met
informatie die tijdens de expert- name in de vier grote steden.
meetings is verzameld, blijkt dat de
knelpunten per gemeente verschillen.
Het beeld kan als volgt worden samengevat.
· Achterstallig onderhoud is sterk geconcentreerd bij vooroorlogse boven- en
benedenwoningen. Vaak is bij dergelijke woningen sprake van een niet-actieve VvE,
kennen de bewoners elkaar goed, blijven jaarlijkse reserveringen voor onder-
houdkosten achterwege en vindt verdeling van de incidentele onderhoudskosten pas
plaats als de werkzaamheden uitgevoerd gaan worden. Het achterwege blijven van
de jaarlijkse reservering kan een praktische overweging hebben (voor een VvE van 2
bewoners is het organiseren van een bankrekening, bijhouden van administratie, etc.
verhoudingsgewijs veel werk), maar dit kan ook samenhangen met beperkte
financiële mogelijkheden van de bewoners.
· Verder komt achterstallig onderhoud relatief veel voor bij vooroorlogse en naoorlogse
middelhoge appartementen (tot 4 / 5 bouwlagen). Het is aannemelijk dat juist bij die
complexen sprake is van een niet-actieve VvE.
· De problematiek van achterstallig onderhoud bij koopappartementen en niet actieve
VvE's is vooral een probleem in de steden Den Haag en Rotterdam, waar deze
appartementen meestal geconcentreerd zijn in bepaalde buurten / wijken. In Den
Haag betreft dit vooral vooroorlogse woonwijken en in Rotterdam betreft dit zowel
vooroorlogse wijken als vroeg-naoorlogse wijken. De betreffende appartementen zijn
goedkoop (80.000- 100.000) en worden nú bewoond door verhoudingsgewijs veel
starters en autochtonen met een bescheiden inkomen. Het verloop is hoog.
8 Bron: gemeenten nota `Beleidsinzet VvE's', mei 2005.
- 13 -
In Amsterdam is het achterstallig onderhoud van koopappartementen een relatief
klein(er) probleem, hetgeen zeker samenhangt met het hogere prijsniveau van
appartementen ten opzichte van de andere grote steden.
· Ook in middelgrote gemeenten komen complexen koopappartementen met
achterstallig onderhoud en niet actieve VvE's voor. Meestal gaat het dan om
incidentele complexen of over enkele complexen die bij elkaar liggen. Het heeft
niet de massaliteit van de grote steden.
· Gemeenten die aanwezig waren bij de expertmeetings wijzen op een ver-
schuiving van de problematiek van achterstallig onderhoud naar de naoorlogse
complexen middelhoge bouw. Deze woningen hebben vaak nog een matige tot
slechte energetische kwaliteit. Het betreft relatief goedkope appartementen die
verhoudingsgewijs meer bewoond worden door starters met een betrekkelijk laag
inkomen, voor een betrekkelijk korte duur. Hun `bewoningshorizon' is meestal te
kort om te besluiten tot het uitvoeren van een forse investering in het verbeteren
van de energetische kwaliteit; de kosten worden in die korte bewoningsperiode
maar gedeeltelijk terug verdiend door een besparing in energiekosten en de
waardestijging van de woning.
- 14 -
4. De instrumententafel
Door gemeenten wordt gebruik
SAMENVATTING INSTRUMENTENTAFEL
gemaakt van een breed scala van
instrumenten, dat ingezet wordt om tot Voorlichting en advies
een verbetering van de particuliere 1. Passieve voorlichting gemeenten
woningvoorraad te komen of meer 2. Actieve voorlichting gemeenten
3. Voorlichting door belangenorganisaties
specifiek tot een verbetering van
Financiële ondersteuning
koopappartementen te komen. In dit 1. Stimuleringsbijdragen
hoofdstuk wordt een overzicht 2. Steun bij financiering
gegeven van de instrumenten9 die in 3. Subsidie voor woningverbetering
de praktijk worden ingezet. 4. Brede financiële ondersteuning / begeleiding
Procesmatige ondersteuning
1. Gemeentelijke procesondersteuning
2. Certificering
4.1. Voorlichting en advies 3. Gecombineerde inzet van instrumenten
Bestuurlijke actie / dwang
Veel gemeenten ervaren dat kopers 1. Preventieve maatregelen
2. Curatieve maatregelen
van een appartement zich vaak niet
Brede gebiedsgerichte aanpak
bewust zijn van het feit dat zij
deelnemen in een VvE en dan uiteraard ook niet weten wat de consequenties daarvan
zijn. Daarom wordt het geven van voorlichting en advies belangrijk gevonden.
1. Passieve voorlichting door gemeenten
Het gaat hierbij om de volgende instrumenten:
· Informatieverstrekking via de website van de gemeente.
· Informatieverstrekking aan de hand van foldermateriaal dat op diverse plaatsen
in de stad is te verkrijgen.
· Informatieverstrekking aan de hand van een zogenaamde `VvE-box'. Dit is een
praktische koffer waarin allerlei hulpmiddelen zitten die de appartementseigenaar
ondersteunen bij het VvE-beheer. De koffer kan bestaan uit een documenten-
map, foldermateriaal, een softwarepakket voor VvE-beheer en een bon die recht
geeft op het volgen van een VvE-cursus. Dergelijke VvE-boxen kunnen actief
worden verspreid onder nieuwe appartementskopers via makelaars of notarissen.
· Informatieverstrekking door deskundigen die een structureel informatiepunt
bemensen, dat speciaal voor de particuliere woningverbetering is ingesteld.
Dergelijke informatiepunten worden door gemeentelijke medewerkers bemenst of
zijn ondergebracht in een zelfstandige organisatie die hiervoor een subsidie van
de gemeente ontvangt of heeft ontvangen. Dergelijke organisaties komen onder
verschillende namen voor, zoals de bouwadvieswinkel, de verbeterwinkel, het
gemeentelijk servicepunt woningverbetering, etc. Voorbeelden van zelfstandig
functionerende organisaties zijn Stedelijk Wonen in Enschede, Woonactief in
Dordrecht en Tresfa Consult in Den Haag. Vaak hebben dergelijke organisaties
een bredere opdracht, waaronder ook het actief ondersteunen van individuele
9 Een aantal van die instrumenten is ook beschreven in de VROM-brochure: Particulieren aan zet: verbetering
van de particuliere woningvoorraad.
- 15 -
eigenaar-bewoners bij de particuliere woningverbetering en het ondersteunen
van VvE's.
2. Actieve voorlichting door de gemeente
· Jaarlijks organiseren van één of twee bijeenkomsten waarop een thema wordt
uitgediept dat voor leden van VvE's relevant is (voorbeelden van onderwerpen:
plichten van een VvE, bespreken van knelpunten, uitleg over nieuwe wetgeving,
etc.).
· Aanbieden van cursussen voor VvE's. Soms bieden de gemeenten deze
cursussen gratis of tegen een gereduceerd tarief aan. Deze cursussen worden
onder meer ook verzorgd door de belangorganisaties VvE-Belang, Vereniging
Eigen Huis en door gespecialiseerde zelfstandige organisaties die door
gemeenten worden ondersteund.
3. Voorlichting door belangenorganisaties
· Ook de belangenorganisaties VvE-Belang en de Vereniging Eigen Huis zijn actief
op het vlak van voorlichting aan VvE's. Daarbij kan gedacht worden aan: het
beschikbaar stellen van foldermateriaal, handboeken voor het besturen van
VvE's, informatiekrant, tijdschriften, cursussen, etc.
4.2. Financiële ondersteuning
Veel (grote en middelgrote) gemeenten hebben in de afgelopen decennia financiële
ondersteuning geboden aan individuele eigenaar-bewoners, die al of niet deel uit
maakten van een VvE. Dit heeft ook daadwerkelijk geresulteerd in een aanmerkelijke ver-
betering van het particuliere woningbezit, hetgeen ook blijkt uit de KWR-metingen. Veel
gemeenten merken echter dat na 15 of 20 jaar, de kwaliteit van delen van de particuliere
woningvoorraad weer sterk achteruit gaat en er nu weer een `verbeteringsslag' voor de
deur staat. Het verbeterprogramma van eertijds heeft de betrokken eigenaar-bewoners
niet gestimuleerd om het onderhoud op een systematische wijze te blijven aanpakken,
waardoor de kwaliteit weer is verslechterd en opnieuw herstel cq verbetering noodzakelijk
is. Vanuit deze ervaring kiezen de meeste gemeenten nu voor een andere aanpak, die er
meer op gericht is om de eigenaar-bewoner bewust te maken van de noodzaak van
systematisch onderhoud en de eigen verantwoordelijkheid daarvoor van de eigenaar-
bewoner. De daarbij te verstrekken financiële prikkels zijn veel beperkter dan voorheen.
Slechts enkele middelgrote gemeenten verstrekken nog subsidies die een deel van de te
maken verbeterkosten moeten afdekken.
Met inachtneming van deze ervaringen, hanteren de gemeenten de volgende vormen van
financiële ondersteuning.
1. Stimuleringsbijdragen
· Het aan de VvE's aanbieden van een gratis lidmaatschap van bijvoorbeeld de
Koepelorganisatie VvE-Belang. In dat geval wordt meestal gedurende één of
enkele jaren de contributie van het lidmaatschap door de gemeente betaald. Het
lidmaatschap houdt het volgende in: toezending van het kwartaal-tijdschrift VvE-
magazine, telefonische heldesk, half uur gratis spreekuur/advies per jaar, korting
op VvE-verzekering door collectief contract, korting op bouwkundige en juridische
- 16 -
dienstverlening, gratis toegang tot VvE-voorlichtingsbijeenkomsten en beurzen,
korting op cursussen en handboeken.
· Het verstrekken van een eenmalige bijdrage in de kosten voor het opstellen van
een meerjarenonderhoudsplanning door een deskundige. Vaak is de inzet van dit
instrument gericht op een specifiek gebied. De inschakeling van de deskundige
kan zich uitstrekken tot bouwkundig onderzoek, bouwfysisch onderzoek (energie-
verbruik, ventilatie, etc.), constructieonderzoek en / of installatietechnisch onder-
zoek. Meestal maakt de toepassing van dit instrument onderdeel uit van een
bredere gebiedsgerichte aanpak ter verbetering van de kwaliteit van het
particuliere woningbezit in een specifieke buurt / wijk.
De kosten voor het opstellen van een meerjarenonderhoudsplanning variëren
naar de omvang van het complex. Voor een complex van ca. 10 woningen liggen
de kosten tussen de 1.250 en 1.500 per complex.
· Het verstrekken van financiële bijdrage aan VvE-bestuurders voor het volgen van
professionele cursussen ter vergroting van de kennis en bestuurlijke kwaliteit.
2. Steun bij financiering
· Het verstrekken van een renteloze lening voor het door een deskundige laten
uitvoeren van een bouwkundig onderzoek en advies.
· Het verstrekken van een garantie, zodat een VvE in staat is om de financiering
voor een investering bij een bank te regelen. In dat geval verstrekt de gemeente
aan de bank een garantie en sluit de gemeente met de individuele eigenaar-
bewoners een overeenkomst af.
· Het aan eigenaar-bewoners / VvE beschikbaar stellen van een laagrentende
lening voor het uitvoeren van de verbetering. Meestal laten de gemeenten de
uitvoering van dergelijke leningen onder de marktrente lopen via de Stichting
Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn).
Om te borgen dat VvE's na de woningverbetering zorg dragen voor een goede
onderhoudstaat, kunnen gemeenten de voorwaarde stellen dat de VvE ge-
certificeerd is (zie vervolg) of het beheer heeft ondergebracht bij een gecer-
tificeerde beheerder.
3. Subsidie voor woningverbetering
· Enkele gemeenten bieden subsidies aan voor het uitvoeren van de particuliere
woningverbetering. Voorheen kon die subsidie neerkomen op het afdekken van
100% van de te maken verbeterkosten. De tendens is dat deze gemeenten het
aandeel van de subsidie (aanzienlijk) beperken en ook van de eigenaar-bewoner
een forse bijdrage vragen. Het verstrekken van een bijdrage kan gemotiveerd
worden vanuit het feit dat de bewoner de investeringen niet geheel terug
verdient. Dit wil zeggen dat de investering niet opweegt tegen de verwachte
waardestijging van de woning en / of de vermindering van woonlasten in het
geval sprake is van het aanbrengen van energetische verbeteringen. De bewoner
ervaart dan dat er sprake is van een `onrendabele top'. Als de gemeentelijke
subsidie ontoereikend is om deze `onrendabele top' te compenseren, is de
eigenaar-bewoner vaak niet bereid om de verbetering uit te voeren. Zo blijkt in de
gemeente Arnhem een subsidie van 25% voor de verbeterkosten ontoereikend te
zijn om als eigenaren positief te besluiten over het uitvoeren van de verbetering.
- 17 -
4. Brede financiële ondersteuning / begeleiding
· Veel appartementencomplexen met achterstallig onderhoud worden bewoond
door eigenaren met een laag inkomen, zoals starters, allochtonen, éénouder-
gezinnen, etc. Zij wonen vaak maar kort in deze woningen en bij een deel van de
bewoners is sprake van een schuldprobleem. Die moet eerst opgelost worden of
een uitzicht op oplossing worden geboden, voordat de bewoner bereid is om na
te denken over de onderhoudstoestand van zijn / haar woning en de verbetering
daarvan.
Diverse gemeenten lopen tegen deze bredere financiële problematiek van
eigenaar-bewoners aan en zetten dan ook een breed pakket van instrumenten in,
zoals: het bieden van ondersteuning bij de schuldsanering, woonkostentoeslag,
gemeentegarantie, renteverlaging, etc.
4.3. Procesmatige ondersteuning
Deze ondersteuning door gemeenten of andere organisaties kan bestaan uit de volgende
elementen.
1. Gemeentelijke procesondersteuning
· Het verbeteren van het beheer van kleine VvE's door het aanbieden van de
mogelijkheid om een professionele beheerder in te schakelen. Veel kleine VvE's
hebben moeite met het onder de bewoners rekruteren van bestuurders voor de
VvE en het op een kwalitatief goede manier uitvoeren van de noodzakelijke
werkzaamheden. Het inschakelen van een professionele beheerder is bij kleine
VvE's vaak geen optie, omdat de daaraan verbonden kosten al snel te hoog zijn.
Enkele gemeenten bieden daarom aan kleine VvE's (tot 10 à 20 appartementen)
de mogelijkheid om een professionele beheerder in te schakelen, die een
kostenniveau in rekening brengt dat ligt op het gebruikelijke niveau voor
appartementseigenaren van grote VvE's. De meerkosten voor de uitvoering van
het beheer worden dan door de gemeente gedragen.
· Opstellen van een bouwkundig kwaliteitsrapport.
Sommige gemeenten bieden aan eigenaar-bewoners en aan VvE's de uitvoering
van een onderzoek naar de bouwkundige kwaliteit aan. Soms wordt het initiatief
voor een dergelijk onderzoek bij de eigenaar-bewoner gelegd, maar meestal
worden de eigenaar-bewoners actief door de gemeente benaderd. Ook dit
instrument wordt meestal ingezet in een bredere (gebiedsgerichte) benadering.
· Opstellen van een meerjarenonderhoudsbegroting voor VvE's.
Diverse gemeenten bieden VvE's de mogelijkheid om een meerjarenonder-
houdsbegroting op te laten stellen door een deskundige, op kosten van de
gemeente. Soms wordt dit beperkt tot kleine VvE's. Meestal past dit aanbod in
een brede procesondersteuning van de gemeente, waarbij sprake is van een
gebiedsgewijze aanpak. De aanpak van de buurt of wijk gebeurt dan door de
gemeente samen met andere organisaties, waarbij intensief overleg gevoerd
wordt met de eigenaar-bewoners van VvE's. Als overeenstemming in hoofdlijnen
bestaat over de toekomstplannen voor de buurt / wijk, wordt het overleg met de
VvE's geïntensiveerd om tot daadwerkelijke aanpak van de complexen te komen.
In die fase wordt vaak ook het aanbod gedaan om de kosten voor de
- 18 -
verbeterplannen in beeld te brengen en een meerjarenonderhoudsbegroting op te
stellen.
· Starterspakket: stimulans tot aanpakken.
De gemeente Utrecht heeft verbetergebieden aangewezen. De eigenaren van de
woningen en de VvE's, waarvan de kwaliteit in meer of in mindere mate te
wensen overlaat, wordt ondersteuning aangeboden om de woning te verbeteren.
Zij krijgen een zogenaamd starterspakket aangeboden, dat bestaat uit de
volgende elementen:
o Een gedetailleerd overzicht van de bouwkundige staat van het appartement.
o Oplossingen voor het verhelpen van de bouwkundige problemen.
o Een overzicht van de kosten, uitgesplitst per bouwkundige oplossing. Bij een
VvE wordt een verdeling gemaakt in gemeenschappelijke kosten en in
kosten voor de individuele appartementeigenaar.
o Aanvullend worden extra keuzemogelijkheden geboden met behulp van een
zogenoemde menukaart. In de menukaart worden 4 verbetervarianten uitge-
werkt, waaronder een minimumvariant met een opsomming van de
onderdelen die in elk geval uitgevoerd moeten worden (de aanschrijf-
onderdelen).
o VvE's krijgen een leesbaar uittreksel van de splitsingsakte waarin in één
oogopslag te zien is welke bouwkundige onderdelen gemeenschappelijk en
welke privé zijn en hoe de kosten onderling verdeeld moeten worden.
o In het vervolgstadium volgt eventueel begeleiding bij de besluitvorming voor
de VvE en het opstellen van een meerjarenonderhoudsplanning.
2. Certificering
· Procescertificaat Beheerders van Verenigingen van Eigenaren.
Het `Procescertificaat voor Beheerders van Verenigingen van Eigenaars' is ont-
wikkeld door VvE-Belang, de Vereniging Eigen Huis, Consen brancheorganisatie
van professionele beheerders en Aedes vereniging van woningcorporaties. De
eisen en normen zijn vastgelegd in de nationale beoordelingsrichtlijn 5016. Het
instituut Samen Kwaliteit Waarborgen (SKW) toetst of een beheerder aan de
eisen voldoet, en verstrekt het certificaat. Jaarlijks wordt een hertoets door het
SKW uitgevoerd.
De certificering moet een waarborg bieden dat de beheerders kwaliteit leveren.
Met de certificering is in 2005 gestart en inmiddels zijn 10 beheerders gecerti-
ficeerd. Zij voeren het beheer uit voor ongeveer 10% van de markt van VvE's die
het beheer uitbesteden.
· Procescertificaat Vereniging van Eigenaren.
Het is voor kopers van een appartement moeilijk om zich een oordeel te vormen
over het al of niet goed functioneren van de VvE waarvan men lid wordt. Toch is
dat belangrijk om te weten, voordat men tot aankoop van het betreffende
appartement overgaat. Hiertoe heeft het SKW het `Procescertificaat Vereniging
van Eigenaren' ontwikkeld.
Om voor een certificaat in aanmerking te komen moet voldaan worden aan onder
andere een deugdelijke administratie met dito meerjarenonderhoudsplanning en
meerjarenonderhoudsbegroting, voldoende reserveringen voor het onderhoud
aan het gebouw, een inzichtelijk jaarverslag met jaarrekening. Tevens zijn eisen
- 19 -
geformuleerd over verzekeringen en servicecontracten voor de gezamenlijke
installaties.
Een VvE kan gecertificeerd worden door een voor dit certificaat geaccrediteerde
certificatie-instelling.
Certificering van VvE's draagt bij aan meer transparantie in de markt voor
(toekomstige) appartementseigenaren, maar ook voor de daarbij betrokken
instellingen als makelaars, financieringsinstellingen, etc.
De bekendheid van deze vorm van certificering en de betekenis daarvan is nog
maar beperkt. Sinds de invoering in 2003 hebben 8 VvE's zich laten certificeren.
De kosten voor de startcertificering variëren tussen de 400 en 1.600,
afhankelijk van diverse factoren. Zo liggen de kosten laag voor VvE's die veel
beheersmatige werkzaamheden laten uitvoeren door een gecertificeerde
beheerder. De kosten voor de jaarlijkse herhalingsonderzoeken variëren tussen
de 300 en 650.
3. Gecombineerde inzet van instrumenten
Gemeenten zijn op drie niveaus al of niet bezig om de kwaliteit van appartementen-
complexen op een aanvaardbaar niveau te houden of te brengen.
· Gemeenten die momenteel een samenhangend beleid hebben geformuleerd
voor de aanpak van het particuliere woningbezit in appartementencomplexen.
· Gemeenten die dat samenhangende beleid in het verleden hebben gevoerd en
hebben afgebouwd. Soms gebeurt dat omdat de problematiek (grotendeels) is
opgelost en in sommige gevallen is de beleidsinzet teruggebracht uit politieke
overwegingen.
· Gemeenten die (nog) geen beleidsinzet plegen voor appartementencomplexen.
In het verlengde hiervan kan ook worden geconcludeerd dat de mate van
beleidsinzet voor VvE's per gemeente verschilt. Soms is sprake van een integraal
beleid waarbij tal van instrumenten in een samenhangend pakket worden ingezet.
Soms zet de gemeente slechts één of enkele instrumenten in.
Soms ook loopt de gemeente tegen één problematisch complex aan dat als een rotte
appel in de buurt wordt ervaren. De beleidsinzet richt zich dat uitsluitend op dat ene
complex.
4.4. Bestuurlijke actie / dwang
1. Preventieve maatregelen
· Kwaliteitseisen bij vergunning tot splitsing (huisvestingsverordening).
Een enkele gemeente stelt kwaliteitseisen aan de splitsingsvergunning. Zo heeft
de gemeente Enschede in de Huisvestingsverordening opgenomen dat een
aanvraag tot splitsing onder meer slechts verstrekt wordt als het complex voldoet
aan een zeker kwaliteitsniveau.
Het stellen van dergelijke kwaliteitseisen heeft uiteraard een preventieve werking
en zodoende wordt voorkomen dat kwalitatief matige panden worden gesplitst.
Maar de reikwijdte van deze voorwaarden is beperkt, omdat de praktijk leert dat
momenteel nog maar weinig particuliere verhuurders een splitsingsvergunning
aanvragen, aangezien zij die al in het verleden hebben verkregen. De uitponding
is dus in volle gang op basis van eerder verstrekte vergunningen. Momenteel
- 20 -
hebben de aanvragen tot splitsing vaak betrekking op de verkoop van apparte-
menten door woningcorporaties. Deze stellen over het algemeen zelf al
minimumeisen aan de kwaliteit, alvorens te besluiten tot verkoop van een
complex. Maar de gemeentelijke kwaliteitseisen zijn uiteraard ook voor de
woningcorporaties een `stok achter de deur'.
Voorbeeld Enschede: eisen bij splitsingsaanvraag
· Een splitsingsplan dat voldoet aan de vereisten als neergelegd in artikel 109 van Boek
5 van het Burgerlijk Wetboek en het krachtens dat artikel vastgelegde Besluit
betreffende splitsing in appartementsrechten.
· Een taxatierapport betreffende het gebouw en de tot afzonderlijke woonruimte
bestemde gedeelten van het gebouw, gemaakt door een geregistreerde taxateur.
· Een beschrijving en beoordeling van de onderhoudstoestand van het gebouw.
· Een raming van de onderhoudskosten op korte en lagere termijn (10 Jaar).
· Een meerjarenbegroting, waaruit blijkt op welke wijze de (nog te vormen) Vereniging
van Eigenaren in de financiering van het onderhoud zal voorzien.
· Indien het gebouw waarvoor een splitsingsvergunning wordt aangevraagd ouder is
dan 10 jaar dient eveneens een rapportage, inhoudende een Algemene Woning
Keuring te worden overlegd. Die keuring kan worden uitgevoerd door een instantie die
gecertificeerd is volgens de Nationale Beoordelingsrichtlijn 5014. Burgemeester en
Wethouders kunnen een splitsingsvergunning weigeren als uit die keuring blijkt dat het
gebouw of één van de onderdelen van het gebouw een conditie heeft die overeenkomt
met een conditie 5 of 6, genoemd in Bijlage IV van de Nationale beoordelingsrichtlijn
5014.
Een enkele gemeente denkt eraan om bij splitsing de eis op te nemen dat de
woningen moeten voldoen aan een minimum-niveau qua energieprestatie.
· Vrijwillige afspraken met corporaties over kwaliteitseisen bij splitsing (prestatie-
afspraken).
Veel gemeenten maken met woningcorporaties prestatieafspraken. Onderdeel
daarvan kan zijn, het maken van afspraken over te splitsen appartementen-
complexen. Het oogmerk daarbij kan tweeledig zijn. In de eerste plaats gaat het
om het voorkómen dat matige of slechte complexen op de markt worden
gebracht. In de tweede plaats kunnen afspraken worden gemaakt die bevorderen
dat de onderhoudstaat ook in de toekomst op een verantwoord niveau blijft. De
aard van die afspraken heeft in de praktijk betrekking op het volgende:
o Kwaliteitseisen met betrekking tot de algemene onderhoudstoestand en / of
de energieprestatie, zoals die door een enkele gemeente ook in de huis-
vestingsverordening al zijn vastgelegd (zie hierboven).
o Het overeenkomen dat huurwoningen bij verkoop een onderhoudscontract
meekrijgen, waarin is vastgelegd dat het onderhoud in de komende 10 jaar
door de woningcorporatie wordt uitgevoerd.
o Het overeenkomen dat het beheer van de VvE door de corporatie wordt
uitgevoerd of door een gecertificeerde beheerder.
o Het overeenkomen dat de woningcorporatie maximaal 51% van de woningen
in het betreffende complex blijft verhuren, zodat zij een belangrijke /
beslissende stem in de VvE blijft houden ter borging van een goede
onderhoudstaat op lange termijn.
- 21 -
2. Curatieve maatregelen
· Aankoop en verbetering van panden door een stadsontwikkelingsbedrijf.
Met name in de 4 grote steden zijn door stadsontwikkelingsbedrijven in het
verleden op grote schaal slechte panden van particuliere verhuurders of
eigenaar-bewoners aangekocht. Het `financiële succes' daarvan was wisselend.
Soms lukte het om met de verbetering van die panden de neergaande lijn in de
buurt om te buigen en een waardevermeerdering tot stand te brengen. Bij de
verkoop van de opgeknapte panden profiteerde ook de gemeente van de
gerealiseerde waardegroei. Soms ook woog de waardegroei niet op tegen de
uitgevoerde investeringen.
· Instrument van de aanschrijving.
Gemeenten kunnen de eigenaar aanschrijven als er sprake is van achterstallig
onderhoud, waardoor niet voldaan wordt aan de kwaliteitseisen uit het Bouw-
besluit bestaande woningen. Vaak zetten gemeenten dit instrument pas in, als er
op overtuigende wijze sprake is van achterstallig onderhoud. De `rotte appel' is
duidelijk zichtbaar en heeft mogelijk ook al andere bouwblokken / complexen
geïnfecteerd.
Op 1 april 2007 is een wijziging van de Woningwet van toepassing geworden,
waarmee een drastische vereenvoudiging en verbetering van het aanschrijf-
instrumentarium tot stand is gebracht.
Knelpunt blijft dat de betreffende eigenaar-bewoners van een appartementen-
complex vaak over een beperkt inkomen beschikken en financieel niet in staat
zijn om de noodzakelijke investeringen uit te voeren.
4.5. Brede gebiedsgerichte aanpak
In veel gevallen vindt de beleidsinzet van de gemeenten rond particuliere woning-
verbetering en VvE's uitsluitend gebiedsgericht en brandhaardgericht plaats. De kans dat
de door te voeren verbeteringen in een complex leiden tot daadwerkelijke waardegroei is
uiteraard groter als de directe omgeving van het complex ook wordt aangepakt. Hiermee
neemt tevens de kans toe dat appartementseigenaren daadwerkelijk besluiten tot
verbetering van hun appartement; de kans op waardegroei van hun investering neemt
toe.
De buurt- of wijkgerichte aanpak vindt geregeld plaats vanuit een wijkontwikkelings-
maatschappij (WOM). Daarin werken gemeente, woningcorporaties en andere markt-
partijen samen aan de fysieke vernieuwing van een wijk of stadsdeel. Zij brengen hun
grond en vastgoed onder in de WOM, die vervolgens als een zelfstandige onderneming
kan functioneren. De WOM of woningcorporaties kunnen ook panden van eigenaar-
bewoners aankopen en op deze wijze een stem krijgen in een VvE, zodat ook andere
appartementseigenaren kunnen worden gestimuleerd tot vernieuwing.
De aanwezigheid van een ontwikkelingsmaatschappij is geen vereiste om tot een
gebiedsgerichte aanpak te komen. Een dergelijke aanpak wordt met name door corpo-
raties ook voorgestaan, als zij in dergelijke verbetergebieden een substantieel aandeel
(bijvoorbeeld minimaal 25%) van de woningvoorraad in eigendom hebben. Dan kan een
gebiedsgewijze aanpak leiden tot waardegroei en hebben corporaties en andere
marktpartijen er ook belang bij dat eigenaar-bewoners en met name appartements-
- 22 -
eigenaren meedoen aan de verbeterplannen. In dergelijke situaties komt het voor, dat
corporaties ook actief hun diensten aanbieden aan VvE's om ondersteuning te leveren bij
het beheer. Kleine VvE's kunnen daarbij gestimuleerd worden om te fuseren.
4.6. Samenvattende conclusies
In de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw hebben de grote en middelgrote
gemeenten een actief beleid gevoerd op het vlak van het verbeteren van appartementen-
complexen als onderdeel van de particuliere woningverbetering. Vaak hebben
gemeenten toen aanzienlijke subsidies ingezet om de appartementseigenaren te ver-
leiden tot het opknappen van hun woning. Dit is op zichzelf succesvol geweest, maar na
15 of 20 jaar blijkt dat een deel van de betreffende appartementencomplexen weer toe is
aan een nieuwe opknapbeurt. De VvE's van die complexen hebben het onderhoud
verslonsd en geen of onvoldoende financiële middelen gereserveerd om het onderhoud
nu alsnog te kunnen uitvoeren. En dan staan gemeenten weer voor de vraag welk beleid
zij zullen inzetten om de verloedering in buurten ten goede te keren.
Deze ervaringen hebben geleerd dat de inzet van subsidies alleen, geen garantie biedt
om de problemen ten aanzien van achterstallig onderhoud in de toekomst te voorkomen.
Veel gemeenten hebben dan ook inmiddels besloten om het instrument van subsidies
niet meer in te zetten of dit in aanzienlijke mate te beperken. Er is een verschuiving van
de inzet van curatieve naar preventieve instrumenten. Dit is een verschuiving van
subsidies naar voorlichting en procesmatige ondersteuning waarin appartements-
eigenaren gestimuleerd worden om het onderhoud van hun appartement blijvend op orde
te houden.
De tweede les is dat deze inzet niet passief maar actief moet plaatsvinden. Ervaringen
wijzen uit dat de meeste eigenaren van appartementen of VvE's niet zelf de aangeboden
procesondersteuning vragen. Gemeenten of daartoe door gemeenten ingestelde
ondersteuningsorganisaties moeten de eigenaren en VvE's zelf actief benaderen. Pas
dan is er een kans dat een daadwerkelijke verbetering of vernieuwing van complexen /
buurten tot stand wordt gebracht.
De derde les is dat deze preventieve aanpak niet een tijdelijk karakter heeft maar
structureel van aard moet zijn. De mutatiegraad in appartementcomplexen met een
matige of slechte onderhoudstaat is hoog. Steeds weer komen er nieuwe eigenaren die
onvoldoende geïnformeerd zijn over het bestaan van hun VvE en de taken van die VvE.
Samenvattend: het beleid van gemeenten verschuift naar een actieve, preventieve
aanpak van structurele aard. Diverse gemeenten hebben daarbij behoefte aan de inzet
van nieuwe instrumenten. Daarop wordt in hoofdstuk 5 nader ingegaan.
- 23 -
- 24 -
5. Mogelijke inzet van nieuwe instrumenten
Uit de verzamelde informatie en de expertmeetings blijkt dat diverse gemeenten behoefte
hebben aan nieuwe instrumenten of daarmee reeds experimenteren. Het gaat daarbij om
de volgende instrumenten.
1. Versterking beheerstructuur van VvE's
De problematiek van kleine, niet goed functionerende VvE's is het grootst in de
gemeenten Rotterdam en Den Haag. En ook daar is de ervaring opgedaan dat
eenmaal opgeknapte appartementencomplexen na verloop van tijd weer afglijden,
omdat VvE's geen of onvoldoende financiële middelen (kunnen) reserveren voor het
structureel uitvoeren van onderhoud. Professioneel beheer door de kleine VvE's blijft
achterwege. De idee is dat een professioneel beheer wel mogelijk is en in de praktijk
ook gebeurt, als de VvE voldoende omvang heeft om een professionele beheerder te
kunnen inschakelen. Het schaalvoordeel raakt niet alleen het beheer maar ook het
onderhoud dat tegen lagere kosten kan worden uitgevoerd.
Om die reden wordt onder meer door de gemeente Rotterdam bepleit om onder
specifieke omstandigheden de mogelijkheid te krijgen fusie van kleine VvE's af te
dwingen. Dit vereist een wetswijziging.
In samenwerking met de SEV hebben de gemeenten Rotterdam en Den Haag
besloten om een experiment uit te werken, waarbij VvE's benaderd worden om
vrijwillig te fuseren tot een Buurt-VvE (BvE) of om intensief met elkaar samen te
werken in koepelverband. Met dit experiment wordt beoogd meer zicht te krijgen op
de praktische knelpunten die zich bij fusie of samenwerking voordoen en het vinden
van oplossingen voor die knelpunten.
2. Omvang reservefonds juridisch vastleggen
De ervaring leert dat woningverbetering en de uitvoering van goed onderhoud
onvoldoende tot uitdrukking komen in een waardegroei van het betreffende
appartement. In veel kleine VvE's is er formeel een reservefonds (wettelijk verplicht
per 1 mei 2008) maar zitten er in dit fonds geen middelen. Het klinkt paradoxaal maar
omdat de individuele eigenaren geen geld van henzelf in de VvE hebben zitten,
zullen zich ook niet zo druk maken over het functioneren van die VvE.
De idee is, dat dit anders wordt, als er op een bankrekening van de VvE daad-
werkelijk geld staat dat door de afzonderlijke eigenaar-bewoners is opgebracht. Dat
geld is een aansporing om in elk geval na te denken over de besteding daarvan en
de kans is reëel aanwezig dat, eenmaal gereserveerd geld, ook daadwerkelijk voor
onderhoud wordt ingezet. In dat geval zet geld de VvE aan tot actief beheer. Het is
dus van belang om er voor te zorgen dat er een substantieel bedrag in het
reservefonds is / wordt afgedragen. Dit kan juridisch op `eenvoudige' wijze in de wet
worden vastgelegd, waarbij de noodzakelijke hoogte van de reservering bijvoorbeeld
volgens een gestaffeld percentage wordt gekoppeld aan de WOZ-waarde10
(bijvoorbeeld een basispercentage van 2% dat afneemt met het toenemen van de
10 Ook andere opties zijn denkbaar, bijvoorbeeld een bepaald percentage van de herbouwwaarde, een
bepaald bedrag of een bedrag gebaseerd op een Meerjarenonderhoudsplan etc.
- 25 -
WOZ-waarde en / of afneemt met de nieuwheid/staat van onderhoud van het
appartement/appartementencomplex).
Tevens moet juridisch worden vastgelegd, dat de notaris bij verkoop van het
appartement moet toezien of de noodzakelijke hoogte van de reservering aanwezig
is.
In de praktijk zal de verkoper en in elk geval de makelaar er voor zorgen dat bij de
overdracht van het appartement alle documenten aanwezig zijn die inzicht bieden in
de hoogte van de reservering. Als deze reservering niet hoog genoeg blijkt te zijn, zal
de notaris de reservering aanvullen, door dit in mindering te brengen op de
verkoopprijs. Dit is in het nadeel van de verkopende partij, omdat vermoedelijk
meerdere appartementseigenaren in de betreffende VvE minder hebben afgedragen.
Immers, het was een niet actieve VvE. Hierdoor heeft iedere appartementseigenaar
er belang bij dat alle VvE-leden hun noodzakelijke reservering hebben gestort op de
bankrekening van de VvE.
Het mes snijdt aan twee kanten. In de eerste plaats heeft de individuele
appartementseigenaar belang bij voeding van het reservefonds. In de tweede plaats
zal persoonlijk geld in collectief beheer aansporen tot een actief beheer van de VvE.
3. Participatie van het rijk in het SVn
Vrijwel alle gemeenten hebben de inzet van subsidies voor particuliere woning-
verbetering door appartementseigenaren sterk gereduceerd of geheel afgebouwd.
Wel verstrekken diverse gemeenten leningen via het SVn, waarbij het vrijwel zonder
uitzondering gaat om een lening met een rentepercentage dat lager is dan de
marktrente (vaak 2% lager dan de marktrente).
Het rijk zou, naar analogie van de VROM-starterslening, ook kunnen participeren in
de SVn voor het verstrekken van leningen. Door een gecombineerde inzet van de
gemeenten en het rijk zouden renteloze leningen kunnen worden verstrekt aan
appartementseigenaren. De nadere voorwaarden zouden nog moeten worden uitge-
werkt. Hierbij kan gedacht worden aan het stellen van de voorwaarde dat de VvE
gecertificeerd moet zijn en / of het beheer heeft ondergebracht bij een gecertificeerde
beheerder.
4. Intensiveren voorlichting aan en door makelaars en notarissen
Onder de huidige marktomstandigheden komen de kosten die gemaakt worden voor
woningverbetering en structureel onderhoud vaak onvoldoende tot uitdrukking in de
waardegroei van de woning. Makelaars en uiteraard ook de verkopers van een
appartement hebben er dan ook weinig belang bij om goede voorlichting te geven
over de onderhoudstaat, de kosten voor achterstallig onderhoud, het bestaan van
een slecht of geheel niet functionerende VvE, etc. In de praktijk ervaren veel
gemeenten dit verschil in belang waardoor makelaars bij verkoop geen goede
voorlichting geven.
Hierop zijn echter uitzonderingen. Zo groeit onder makelaars in enkele steden het
besef dat zij een maatschappelijke verantwoordelijkheid hebben voor het verstrekken
van goede voorlichting. Bovendien hebben ook makelaars op de lange duur baat bij
leefbare wijken met een goede fysieke kwaliteit, waardoor ook de appartementen
gemiddeld een hogere marktwaarde krijgen.
- 26 -
In overleg met de koepelorganisaties van makelaars en notarissen kan worden
nagegaan hoe zij een rol kunnen spelen bij het verstrekken van adequate voorlichting
aan nieuwe appartementseigenaren.
5. Landelijk informatiepunt voor VvE's
Appartementseigenaren kunnen bij diverse instanties (en sites) voorlichting en advies
krijgen over de betekenis van het Appartementsrecht, het beheer van de VvE, etc. Zij
kunnen daarvoor terecht bij belangenorganisaties zoals VvE-Belang en Vereniging
Eigen Huis, bij de gemeenten of door de gemeenten ingestelde informatiepunten /
ondersteuningsorganisaties (zoals Stedelijk Beheer in Enschede), bij beheerders,
etc.
Toch is uit de gevoerde gesprekken in het kader van dit onderzoek naar voren
gekomen dat er behoefte zou bestaan aan een landelijk informatiepunt voor VvE's.
Het is echter de vraag of een dergelijk landelijk informatiepunt nog veel toevoegt.
Immers, in de gemeenten waarin de problemen zich op enig schaal voordoen, wordt
juist ingezet op een gebiedsgerichte benadering waarbij de appartementseigenaren
actief benaderd worden en ook adequaat worden voorgelicht.
Ook potentiële kopers van een appartement hebben uiteraard baat bij een goede
voorlichting voorafgaande aan de aankoop van een appartement. Maar die doelgroep
zal niet bereikt worden door een landelijk informatiepunt. Immers de doelgroep is in
dit geval: de koper van een goedkoper appartement in de G4. Die daarnaast wellicht
minder geïnteresseerd is in de formele regels. Beter kunnen makelaars en notarissen
door het rijk worden aangespoord om goede voorlichting aan potentiële apparte-
mentskopers te verstrekken.
6. Opzetten van een kwaliteitsregistratie voor VvE's
Certificering van VvE's is mogelijk, maar dit is nog een betrekkelijk onbekend
fenomeen. Voor kleine VvE's, die het beheer ook goed op orde hebben, is certifi-
cering al snel te duur en dus niet een bruikbaar instrument om de kwaliteit van hun
VvE tot uitdrukking te brengen.
Een kwaliteitsregistratie met een eenvoudiger opzet kan de consument die geïnteres-
seerd is in de aankoop van een appartement beter dan nu informeren over het
functioneren van de betreffende VvE. Een dergelijke kwaliteitsregistratie kan in
positieve zin bijdragen aan professionalisering van VvE's, omdat appartementen in
een slecht beheerde VvE vermoedelijk minder kopers aantrekken; dit leidt tot lagere
verkoopprijzen.
Een dergelijke kwaliteitsregistratie kan uiteraard op verschillende manieren worden
ingevuld. Zo is door VvE Beheer De Key Het Oosten de idee geopperd om te komen
tot een rating die gebaseerd is op de mate waarin VvE's kunnen voldoen aan hun
toekomstige onderhoudsverplichtingen.
Voorbeeld van een kwaliteitsregistratie (VvEBeheer De Key Het Oosten)
De rating zou als volgt kunnen worden uitgewerkt (symbool in de vorm van dakjes):
· De VvE heeft 2% (of meer) van de WOZ-waarde gespaard:
---
· De VvE heeft minder dan 2% in het reservefonds: ^^
· De VvE is actief maar spaart niet: ^
· De VvE is niet actief: geen dakje
VvE's met een reservefonds van 2% of meer van de WOZ-waarde krijgen een hogere
rating dan VvE's die niet actief zijn. Als dit kwaliteitssysteem is ingeburgerd, zullen
- 27 -
makelaars hiermee rekening houden bij het bepalen van de marktwaarde (apparte-
menten met een lage rating, krijgen een lagere marktwaarde). De individuele
appartementseigenaar heeft zodoende voordeel om te sparen voor toekomstige
onderhoudskosten.
- 28 -
Bijlage 1: Gesprekspartners
Interviews
· VvE-Belang: F.G.M. Schuurs
· Vereniging eigen Huis: F.A.P.M. van Loon
· Consen: A.J. Adriani
· Stedelijk Wonen (Enschede): J. Vos
Gesprekspartners expertmeetings
· VvE-Belang: R. Keulen
· Stedelijk Wonen (Enschede): J. Klein
· Stichting Stone (Eindhoven): H. Vlemmix
· Dordrecht Woonactief: J. van Erp
· VvEbeheer De Key het Oosten: B. Burgers
· Tresfa Consul: O. König
· Gemeente Groningen: R. Klaassen
· Gemeente Leeuwarden: H. Vierstra
R. Deelstra
· Gemeente Enschede: H. Wildenberg
T. Brughuis
· Gemeente Deventer: H. Vos
· Gemeente Arnhem: D. Zweijtzer
H. Thijssen
· Gemeente Eindhoven: A. Boonen
· Gemeente Den Haag: D. Beukema
· Gemeente Dordrecht: A.R. de Gier
· Gemeente Utercht: J. Donjacour
· Gemeente Amsterdam: C. van Groenigen
· Gemeente Rotterdam: J.P. Stiekel
· Gemeente Schiedam: R. van Workum
· Ministerie van VROM: E. Buser
A.D.A. van der Meij
- 1 -
Bijlage 2: Samenstelling woningbezit in 40
gemeenten met de meeste VvE's
Percentage Meergezins woningen
Koop Soc. Huur Part. Huur Percentage
= = = Eengezins
1945 1945 1945 1945 1945 1945 woningen N
's-Gravenhage 74,4 12,2 13,9 6,0 25,0 10,9 6,4 25,6 230.630
Amsterdam 85,1 6,4 8,0 16,0 29,4 19,7 5,7 14,9 381.800
Rotterdam 72,4 5,5 9,4 10,5 30,5 8,4 8,3 27,6 287.260
Utrecht 49,8 4,3 11,3 2,8 22,5 3,8 5,0 50,2 120.800
Groningen 57,2 3,2 7,6 9,5 23,8 6,2 6,9 42,8 82.710
Haarlem 41,1 3,1 8,8 1,7 19,0 5,4 3,1 58,9 67.320
Arnhem 43,8 2,9 7,3 2,9 20,9 3,2 6,6 56,2 64.970
Leidschendam-Voorburg 57,7 3,4 16,1 0,5 22,4 6,1 9,2 42,3 35.080
Schiedam 64,3 3,9 13,6 2,3 30,6 7,1 6,8 35,7 35.290
Nijmegen 37,3 1,2 7,1 2,0 19,0 1,6 6,3 62,7 68.020
Delft 59,9 2,4 8,5 2,7 34,5 4,6 7,2 40,1 42.970
Rijswijk 72,2 3,2 18,0 1,4 28,6 4,8 16,1 27,8 23.910
's-Hertogenbosch 34,2 1,0 7,5 2,4 17,2 1,1 5,0 65,8 58.320
Vlaardingen 65,1 2,5 14,0 2,9 40,3 1,9 3,4 34,9 34.270
Vlissingen 33,6 2,0 6,4 1,9 16,4 2,4 4,5 66,4 21.340
Breda 31,7 0,6 6,7 0,9 17,1 1,0 5,4 68,3 73.980
Eindhoven 29,5 0,3 8,2 0,4 17,1 0,1 3,4 70,5 94.360
Dordrecht 43,5 1,9 8,7 1,6 18,8 4,0 8,6 56,5 52.750
Maastricht 36,6 0,9 6,8 0,4 18,6 2,1 7,8 63,4 55.550
Alkmaar 33,0 0,8 7,5 0,5 18,0 0,9 5,3 67,0 42.360
Zoetermeer 40,8 0,1 12,0 0,0 21,8 0,0 7,0 59,2 49.790
Hilversum 31,7 0,4 9,4 0,2 15,6 1,0 5,2 68,3 37.960
Gouda 34,9 1,0 7,8 1,1 16,6 0,6 7,8 65,1 30.080
Amstelveen 46,1 0,2 12,6 0,0 20,8 0,1 12,5 53,9 36.540
Amersfoort 31,3 0,2 8,3 0,2 17,9 0,2 4,4 68,7 57.170
Katwijk 36,6 0,1 14,8 0,2 19,3 0,0 2,3 63,4 23.080
Apeldoorn 24,9 0,2 7,2 0,1 14,4 0,0 3,1 75,1 64.270
Ede 21,7 0,1 7,4 0,0 12,1 0,1 1,9 78,3 39.990
Tilburg 27,4 0,3 4,7 0,3 17,4 0,0 4,7 72,6 84.970
Zaanstad 32,5 0,3 5,3 0,4 22,3 0,4 3,8 67,5 60.080
Venlo 26,9 0,4 6,4 0,1 14,5 0,5 4,9 73,1 40.630
Zwolle 28,6 0,8 5,2 0,6 16,1 1,3 4,5 71,4 49.140
Westland 15,4 0,2 4,9 0,2 8,6 0,0 1,5 84,6 38.870
Deventer 26,0 0,8 4,4 0,3 15,6 0,7 4,1 74,0 40.800
Haarlemmermeer 19,8 0,1 6,5 0,0 9,9 0,0 3,3 80,2 54.290
Heerlen 33,2 0,3 5,9 0,1 18,3 0,1 8,4 66,8 44.840
Enschede 28,8 0,1 4,6 0,1 20,2 0,0 3,9 71,2 66.540
Leeuwarden 35,7 0,5 5,8 1,1 21,3 0,8 6,0 64,3 44.330
Velsen 33,7 0,4 5,9 0,4 23,4 0,1 3,6 66,3 29.270
Almere 21,8 0,0 4,2 0,0 13,3 0,0 4,4 78,2 69.030
- 2 -
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer