Ingezonden persbericht
http://www.eurocommercialproperties.com/
PERSBERICHT
Datum: 11 mei 2007
Publicatie: voor opening Euronext Amsterdam en Euronext Parijs
EUROCOMMERCIAL PROPERTIES N.V.
RESULTATEN NEGEN MAANDEN 2006/2007
GUNSTIG ECONOMISCH KLIMAAT HEEFT POSITIEF EFFECT OP OMZET IN
WINKELCENTRA VAN ECP;
DIRECT BELEGGINGSRESULTAAT GESTEGEN DANKZIJ
HOGERE HUUROPBRENGSTEN
De winkelomzet in de winkelcentra van Eurocommercial Properties (ECP) in Frankrijk, Italië en
Zweden vertoonde een fikse groei in de periode van twaalf maanden eindigend op 31 maart; in alle
drie de landen werd aanzienlijk beter gepresteerd dan de gemiddelde nationale
winkelomzetstijgingen.
De omzet in de Franse winkelgalerijen van ECP nam met 4% toe, vergeleken met een landelijk
gemiddelde van 2,3%, terwijl de Italiaanse winkelgalerijen een groei realiseerden van 4% tegen een
landelijk percentage van 1,0%. De opmerkelijk hoge stijging van 9,1% in Zweden liet zich goed
vergelijken met de landelijke omzetstijging van 7,4%.
Direct beleggingsresultaat
Het direct beleggingsresultaat (nettovastgoedopbrengsten minus nettorentelasten,
valutakoersverschillen en bedrijfskosten) voor de negen maanden eindigend op 31 maart 2007 nam
met 5% toe naar 43,9 miljoen, vergeleken met 41,8 miljoen over dezelfde periode in 2006. Het
direct beleggingsresultaat per certificaat steeg met 3,3% naar 1,24 per certificaat, tegen 1,20 over
dezelfde periode in 2006. Het aantal uitstaande certificaten is sinds 30 juni 2006 ongewijzigd.
Aangepaste intrinsieke waarde
In overeenstemming met het beleid van de vennootschap om per 30 juni en 31 december van ieder
jaar onafhankelijke taxaties uit te laten voeren, is het vastgoed per het einde van de onderhavige
periode niet opnieuw getaxeerd. De aangepaste intrinsieke waarde per certificaat is derhalve in zeer
geringe mate veranderd sinds december 2006 en weerspiegelt slechts opgelopen exploitatieresultaat
en valutakoersverschillen.
Die waarde per 31 maart was 35,38 per certificaat, vergeleken met 35,19 per 31 december 2006.
Die waarde steeg ten opzichte van 31 maart 2006 echter met 19% dankzij hogere vastgoedwaarden
gedurende de periode.
De aangepaste intrinsieke waarde houdt geen rekening met belastinglatenties indien alle panden op
hetzelfde moment zouden worden verkocht. De aangepaste intrinsieke waarde houdt ook geen
rekening met de reële waarde van financiële instrumenten (renteswaps). De IFRS intrinsieke waarde
per 31 maart 2007 was 31,62 per certificaat vergeleken met 31,33 per 31 december 2006 en
26,36 per 31 maart 2006.
De IFRS winst na belastingen (totaal beleggingsresultaat) over de periode steeg naar 135 miljoen
vergeleken met 130 miljoen over de periode van negen maanden eindigend op 31 maart 2006
dankzij het direct beleggingsresultaat, de ongerealiseerde toename van de marktwaarde van de
vastgoedportefeuille en de ongerealiseerde positieve reële waardeverandering van derivaten doordat
de marktrentetarieven stegen gedurende de periode.
Vastgoedcommentaar
Nieuwe beleggingen
Sinds december 2006 werden in Zweden twee nieuwe winkelobjecten gekocht, wat in
overeenstemming is met het beleid van de vennootschap om de investeringen in dit land te
vergroten. De huidige portefeuille is als volgt verdeeld: Italië 41%, Frankrijk 35% en Zweden 19%. De
winkelobjecten vertegenwoordigen 92% van de totale portefeuille.
De nieuwe Zweedse panden, die werden verkregen voor een totaalbedrag van 18,8 miljoen,
betreffen een galerij in het centrum van Karlskrona en een retail warehouse gelegen naast het
bestaande centrum van ECP in Västerås.
Het winkelcentrum Affärshuset Kronan in Karlskrona heeft een totale verhuurbare oppervlakte van
7.055m2 bestaande uit 5.883m2 winkels en 1.172m2 kantoren en bevindt zich op een toplocatie in
het centrum van de stad, gelegen aan de Zuidoostkust van Zweden. Het primaire verzorgingsgebied
telt 90.000 inwoners. De galerij met 19 winkels is volledig verhuurd en onder de voornaamste
huurders bevinden zich de sportketen Stadium, modeketens KappAhl, Gina Tricot, MQ, Brothers,
Sisters en Jack & Jones alsmede andere belangrijke huurders zoals BR, Kicks, Apoteket en
McDonalds. Bij het vastgoed behoren tevens 95 parkeerplaatsen.
Kronan is voor een bedrag van SEK 131 miljoen ( 14 miljoen) gekocht en biedt een
nettoaanvangsrendement van 5,4%. De huidige gemiddelde basishuur inclusief indexatie van
SEK 1.557/m2 ( 167/m²) ligt onder het marktniveau. ECP is van mening dat dit centrum een
aanzienlijk huurgroeipotentieel heeft, waardoor het nettorendement in 2008 naar verwachting meer
dan 6% zal bedragen.
In Västerås, tegenover de IKEA en het bestaande winkelcentrum Hälla van de vennootschap, is een
hoogwaardige winkeleenheid aangekocht. Het object is gelegen op een zeer prominente zichtlocatie
aan de snelweg E18 en is tot 2010 verhuurd aan de grote elektronicaketen OnOff tegen een
markthuur van SEK 1.350/m2. De aankoopkosten van 4,8 miljoen komen overeen met een
aanvangsrendement van 5,5%.
In beginsel is overeenstemming bereikt over twee grotere aankopen in Zweden, waarvan nadere
details bekend zullen worden gemaakt zodra de contracten definitief zijn.
Bestaande objecten
Op vergelijkbaar gemaakte basis namen de algehele nettohuuropbrengsten afkomstig van ECP's
winkelvastgoed voor de periode van twaalf maanden eindigend op 31 maart 2007 met 5,5% toe ten
opzichte van dezelfde periode in 2006. In Frankrijk bedroeg de groei 9,1%, in Italië 3,5% en in
Zweden 3,7%. In Nederland (alleen kantoren en bedrijfsgebouwen) was de groei 1,3%.
De wederverhuur van het bedrijfsgebouw in Saint-Ouen l'Aumone in Frankrijk zorgde ervoor dat de
bezettingsgraad van de panden van ECP hoger dan 99% bleef.
Het eerste volledige kwartaal sinds de opening van het onlangs uitgebreide en gerenoveerde Centro
Leonardo in Imola werd afgesloten met bemoedigende resultaten. Het bezoekersaantal steeg met
40% en de winkelomzetten komen overeen met de verwachtingen.
- 2 -
Uitbreidingsprogramma
In het afgelopen kwartaal zijn uitbreidingen in Italië en Zweden met een vloeroppervlakte van bijna
30.000m2 en verwachte kosten van circa 125 miljoen van start gegaan, na de succesvolle
uitbreiding van Centro Leonardo in Imola ( 47 miljoen, 9.000m2) aan het eind van 2006.
De bouwvergunning voor de uitbreiding van Carosello in Carugate, Milaan met 11.000m2 is in februari
verkregen. Het bouwcontract zal deze maand worden ondertekend en de werkzaamheden ter plaatse
zullen kort daarna van start gaan. De onderhandelingen met de `anchors' zijn in een vergevorderd
stadium en de planning is dat de uitbreiding tegen het eind van 2008 zal worden geopend.
ECP is medio april begonnen met de eerste fase van haar project om winkelcentrum MaxiHuset in
Skövde, Zweden, uit te breiden en te renoveren. Het naast het centrum gelegen bedrijfsgebouw is
inmiddels afgebroken om ruimte te maken voor de bouw van de uitbreiding van 10.000m² .
De uitbreiding zal de omvang van de winkelgalerij verdubbelen en meer dan 80% van de nieuwe
ruimte is voorverhuurd. Huurders zijn onder meer H&M, Cassels, Hemtex, Gina Tricot, DinSko, Ecco
en MQ. Het project behelst tevens de toevoeging van 2.500m² verhuurbare oppervlakte aan de ICA
hypermarkt. Na de uitbreiding zal het centrum een totale verhuurbare oppervlakte hebben van circa
27.500m² en 1.000 parkeerplaatsen, waarvan 200 ondergronds.
De bouw van het nieuwe centrum in Skövde en van de uitbreiding van MaxiHuset in Norrköping zal
naar verwachting deze zomer beginnen en beide centra dienen in november 2008 te zijn voltooid. De
twee Zweedse projecten gaan gepaard met een verwachte totale investering van circa 60 miljoen
en zullen naar verwachting een rendement van circa 7% opleveren. ECP zal haar programma om
volgend jaar de overige Zweedse centra uit te breiden voortzetten. Additionele projecten in Italië,
Zweden en Frankrijk met een waarde van circa 150 miljoen bevinden zich in de planning fase.
Marktcommentaar
Zoals aangetoond door de buitengewone belangstelling voor en de verkoop van de SEK 10.400 miljoen
CentrumKompaniet winkelcentrumportefeuille in Stockholm, is er nog steeds een sterke vraag naar
vastgoedbeleggingen van hoogwaardige institutionele kwaliteit. ECP behoorde tot de laatste vier
geselecteerde bieders voor de portefeuille, maar werd niet gekozen als mogelijke koper. Er hebben zich
in Frankrijk en Italië geen verkopen van deze orde van grootte voorgedaan, maar er is geen reden om
aan te nemen dat de vraag daar beperkter zou zijn indien dat wel het geval was.
ECP is van mening dat ondanks het zeer solide economische en bezettingsklimaat, hetgeen leidt tot
krachtige West-Europese vastgoedmarkten, de rentetarieven zodanig zijn dat rendementen van 4,5% of
lager alleen dan gerechtvaardigd zijn indien er op korte termijn uitzicht is op aanzienlijke huurgroei.
Voor nadere informatie:
Jeremy Lewis +44 20 7925 7860
Evert Jan van Garderen +31 20 530 6030
Peter Mills +44 20 7925 7860
Tom Newton +44 20 7925 7860
Tim Santini +44 20 7925 7860
Kate Spiro (Investor Relations) +44 20 7925 7860
Website: www.eurocommercialproperties.com
- 3 -
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING
(x 1.000) Negen Negen Derde Derde
maanden maanden kwartaal kwartaal
geëindigd op geëindigd op geëindigd op geëindigd op
31-03-2007 31-03-2006 31-03-2007 31-03-2006
Huuropbrengsten 82.359 75.568 28.474 25.724
Opbrengsten servicekosten 11.746 9.737 3.768 3.335
Servicekosten (13.351) (11.919) (4.088) (3.752)
Exploitatiekosten vastgoed (10.127) (9.110) (3.589) (2.890)
Nettovastgoedopbrengsten 70.627 64.276 24.565 22.417
Herwaardering beleggingen 104.241 94.275 (1.015) (661)
Rentebaten 427 447 87 119
Rentelasten (21.462) (17.826) (7.649) (6.082)
Valutakoersverschillen 0 195 0 (8)
Mutatie reële waarde afgeleide 3.935 30.590 6.463 19.224
financiële instrumenten
Nettofinancieringslasten (17.100) 13.406 (1.099) 13.253
Bedrijfskosten (5.694) (5.242) (1.944) (1.685)
Herwaarderingskosten (929) (1.351) (241) (379)
Winst voor belastingen 151.145 165.364 20.266 32.945
Vennootschapsbelasting 0 (26) 0 (10)
Belastinglatenties (15.790) (35.224) (4.507) (6.100)
Winst na belastingen 135.355 130.114 15.759 26.835
Gegevens per certificaat () *
Winst na belastingen 3,84 3,74 0,45 0,76
Verwaterde winst na belastingen 3,77 3,67 0,44 0,75
* het gewogen gemiddeld aantal uitstaande certificaten gedurende de verslagperiode bedroeg 35.277.619.
- 4 -
GECONSOLIDEERD DIRECT, INDIRECT EN TOTAAL BELEGGINGSRESULTAAT
(x 1.000) Negen Negen Derde Derde
maanden maanden kwartaal kwartaal
geëindigd op geëindigd op geëindigd op geëindigd op
31-03-2007 31-03-2006 31-03-2007 31-03-2006
Huuropbrengsten 82.359 75.568 28.474 25.724
Opbrengsten servicekosten 11.746 9.737 3.768 3.335
Servicekosten (13.351) (11.919) (4.088) (3.752)
Exploitatiekosten vastgoed (10.127) (9.110) (3.589) (2.890)
Nettovastgoedopbrengsten 70.627 64.276 24.565 22.417
Rentebaten 427 447 87 119
Rentelasten (21.462) (17.826) (7.649) (6.082)
Valutakoersverschillen 0 195 0 (8)
---------- ---------- ------------ ------------
Nettofinancieringslasten (21.035) (17.184) (7.562) (5.971)
Bedrijfskosten (5.694) (5.242) (1.944) (1.685)
----------- ----------- ---------- ----------
Direct beleggingsresultaat voor 43.898 41.850 15.059 14.761
belastingen
Vennootschapsbelasting 0 (26) 0 (10)
------------ ------------ ----------- -----------
DIRECT BELEGGINGSRESULTAAT 43.898 41.824 15.059 14.751
Herwaardering beleggingen 104.241 94.275 (1.015) (661)
Mutatie reële waarde afgeleide 3.935 30.590 6.463 19.224
financiële instrumenten
Herwaarderingskosten (929) (1.351) (241) (379)
---------- ---------- ------------ ------------
Indirect beleggingsresultaat voor 107.247 123.514 5.207 18.184
belastingen
Belastinglatenties (15.790) (35.224) (4.507) (6.100)
------------ ------------ --------- ---------
INDIRECT 91.457 88.290 700 12.084
BELEGGINGSRESULTAAT
----------- ----------- ----------- -----------
TOTAAL 135.355 130.114 15.759 26.835
BELEGGINGSRESULTAAT
Gegevens per certificaat ()*
Direct beleggingsresultaat 1,24 1,20 0,43 0,42
Indirect beleggingsresultaat 2,60 2,54 0,02 0,34
------ ------ ------ ------
Totaal beleggingsresultaat 3,84 3,74 0,45 0,76
* het gewogen gemiddeld aantal uitstaande certificaten gedurende de verslagperiode bedroeg 35.277.619.
- 5 -
GECONSOLIDEERDE BALANS
(voor winstbestemming)
(x 1.000) 30-06-2006 31-03-2007 31-03-2006
Vastgoed 1.782.338 1.960.312 1.667.218
Materiële vaste activa 788 872 810
Vorderingen 1.767 1.527 2.735
Afgeleide financiële instrumenten 4.677 4.855 0
-------------- ------------- ---------------
Totaal vaste activa 1.789.570 1.967.566 1.670.763
Vorderingen 25.279 31.199 28.607
Liquide middelen 76.581 7.905 12.408
----------- ------------- --------------
Totaal vlottende activa 101.860 39.104 41.015
-------------- ------------- --------------
Totaal activa 1.891.430 2.006.670 1.711.778
Crediteuren 47.857 52.731 48.968
Leningen 71.030 79.316 85.757
----------- ----------- -------------
Totaal kortlopende schulden 118.887 132.047 134.725
Crediteuren 31.255 18.187 32.636
Leningen 572.507 603.145 497.554
Afgeleide financiële instrumenten 13.421 9.711 20.227
Latente belastingverplichtingen 117.207 127.465 96.389
Voorziening voor pensioenen 474 482 457
----------- ----------- ------------
Totaal langlopende schulden 734.864 758.990 647.263
----------- ---------- ------------
Totaal verplichtingen 853.751 891.037 781.988
Intrinsieke waarde 1.037.679 1.115.633 929.790
Eigen vermogen Eurocommercial
Properties aandeelhouders
Geplaatst aandelenkapitaal 176.388 176.388 176.388
Agioreserve 327.196 324.313 327.117
Overige reserves 300.168 479.577 296.171
Onverdeelde winst 233.927 135.355 130.114
-------------- -------------- -----------
Intrinsieke waarde 1.037.679 1.115.633 929.790
Aangepaste intrinsieke waarde
IFRS intrinsieke waarde volgens balans 1.037.679 1.115.633 929.790
Latente belastingverplichtingen 117.207 127.465 96.389
Afgeleide financiële instrumenten 8.744 4.856 20.227
-------------- --------------- ------------
Aangepaste intrinsieke waarde 1.163.630 1.247.954 1.046.406
Aantal certificaten van geplaatste aandelen 35.277.619 35.277.619 35.277.619
Intrinsieke waarde - per certificaat (IFRS) 29,41 31,62 26,36
Aangepaste intrinsieke waarde - per 32,98 35,38 29,66
certificaat
Beurskoersen - per certificaat 29,96 44,01 32,05
- 6 -
GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN MUTATIES IN HET EIGEN VERMOGEN
Het verloop van de post eigen vermogen in de eerste negen maanden eindigend op 31 maart 2007 was als volgt:
(x 1.000) Geplaatst Agioreserve Overige Onverdeelde Totaal
aandelenkapitaal reserves winst
30/06/06 176.388 327.196 300.168 233.927 1.037.679
Nettowinst voorgaand
boekjaar 201.957 (201.957) 0
Nettowinst verslagperiode 135.355 135.355
Uitgekeerd dividend (61) (31.970) (32.031)
Ingekochte eigen
certificaten (3.059) (20.220) (23.279)
Toegekende
personeelsopties 237 237
Valutakoersverschillen (2.328) (2.328)
----------- ----------- ------------ ------------ --------------
31/03/07 176.388 324.313 479.577 135.355 1.115.633
======= ======= ======= ======= ========
Het verloop van de post eigen vermogen in de voorgaande negen maanden eindigend op 31 maart 2006 was als
volgt:
(x 1.000) Geplaatst Agioreserve Overige Onverdeelde Totaal
aandelenkapitaal reserves winst
30/06/05 gerapporteerd 172.312 330.666 258.680 128.777 890.435
IFRS-aanpassingen 213 (47.680) (14.824) (62.291)
30/06/05 aangepast 172.312 330.879 211.000 113.953 828.144
Uitgegeven aandelen 4.076 (3.933) 143
Nettowinst voorgaand
boekjaar 85.573 (85.573) 0
Nettowinst verslagperiode 130.114 130.114
Uitgekeerd dividend (66) (28.380) (28.446)
Toegekende
personeelsopties 237 237
Valutakoersverschillen (402) (402)
----------- ----------- ------------ ------------ -----------
31/03/06 176.388 327.117 296.171 130.114 929.790
======= ======= ======= ======= =======
- 7 -
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT
Over de negen maanden geëindigd op (x 1.000) 31-03-2007 31-03-2006
Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten
Winst na belastingen 135.355 130.114
Aanpassingen:
Mutatie personeelsopties 237 237
Herwaardering beleggingen (107.167) (96.118)
Afgeleide financiële instrumenten (3.935) (30.590)
Belastinglatenties 15.790 35.224
Overige mutaties 1.630 985
----------- ----------
Kasstroom uit activiteiten 41.910 39.852
Toename vorderingen (12.027) (6.805)
Toename crediteuren 16.227 34.826
Belasting vermogenswinst (11.923) (20.189)
Afgeleide financiële instrumenten 0 (3.694)
Betaalde rente (19.415) (17.846)
Ontvangen rente 429 427
----------- -----------
15.201 26.571
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten
Investeringen in vastgoed (60.954) (40.903)
Geactiveerde kosten (8.804) (32.474)
Mutatie materiële vaste activa (276) 49
----------- -----------
(70.034) (73.328)
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Uitgegeven aandelen 0 143
Opgenomen leningen 182.566 199.453
Aflossingen leningen (141.470) (182.413)
Uitgekeerd dividend (32.031) (28.446)
Ingekochte certificaten (23.278) 0
Toename/afname langlopende crediteuren 408 (2.619)
------------ -----------
(13.805) (13.882)
Nettokasstroom (68.638) (60.639)
Valutakoersverschillen op liquide middelen (38) 36
Afname liquide middelen (68.676) (60.603)
Liquide middelen begin verslagperiode 76.581 73.011
----------- ----------
Liquide middelen einde verslagperiode 7.905 12.408
31-03-2007 31-03-2006
Vastgoedportefeuille: sectorale spreiding (%)
Winkels 92 91
Kantoren 6 7
Bedrijfsgebouwen 2 2
----- -----
100 100
Vastgoedportefeuille: geografische spreiding (%)
Frankrijk 35 34
Italië 41 42
Zweden 19 18
Nederland 5 6
---- -----
100 100
Nettovastgoedopbrengsten: sectorale spreiding (x 1.000)
Winkels 62.184 56.047
Kantoren 6.166 5.944
Bedrijfsgebouwen 2.277 2.285
----------- -----------
70.627 64.276
Nettovastgoedopbrengsten: geografische spreiding (x 1.000)
Frankrijk 24.529 23.080
Italië 27.130 25.715
Zweden 13.726 10.374
Nederland 5.242 5.107
----------- -----------
70.627 64.276
- 8 -
---- --