Persbericht
Halfjaarbericht 31 december 2006
Publicatie: 9 februari 2007 voor opening van Euronext Amsterdam en Euronext Parijs
Inhoudsopgave
Verslag van de directie 2
Geconsolideerde winst-en verliesrekening 8
Geconsolideerd direct, indirect en totaal beleggingsresultaat 9
Geconsolideerde balans 10
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 11
Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen 12
Toelichting op de geconsolideerde halfjaarcijfers 13
Overige gegevens 18
Als een van Europa's meest ervaren eigenaren van winkelcentra heeft Eurocommercial Properties (ECP)
sinds haar oprichting in 1991 haar inkomsten en de waarde van haar activa voortdurend zien groeien.
ECP richt zich op winkelvastgoed in Frankrijk, Noord-Italië en Zweden, allemaal welvarende landen
met als gemeenschappelijk kenmerk huren gebaseerd op omzet, die markttransparantie en efficiënt
beheer meebrengen. De Vennootschap heeft ervaren nationale teams met de benodigde management-
en researchvaardigheden om het winkelaanbod van winkelcentra af te stemmen op de lokale
uitgavenpatronen. ECP is sinds 15 jaar in Frankrijk actief, sinds 13 jaar in Italië en sinds 6 jaar in
Zweden.
Portefeuilleverdeling
Per sector Per land
Winkels Frankrijk
2%
Kantoren 6% Italië 19%
Bedrijfsgebouwen 92% Zweden
Nederland 35%
5%
41%
Eurocommercial Properties N.V.
---
Verslag van de directie
Intrinsieke waarde Direct beleggingsresultaat
+6,7% +6,5%
sinds 30 juni 2006 vergeleken met 31 december 2005
naar 35,19 naar 28,84 miljoen
De aangepaste intrinsieke waarde per 31 december Het direct beleggingsresultaat over de eerste helft van
2006 is met 6,7% gestegen naar 35,19 per het boekjaar 2006/2007 bedroeg 28,84 miljoen, een
certificaat vergeleken met 32,98 op 30 juni 2006 en toename van 6,5% vergeleken met de 27,07 miljoen
met 18,6% vergeleken met 29,68 op 31 december over dezelfde periode van 2005. Het direct
2005. Deze cijfers vertegenwoordigen de beleggingsresultaat per certificaat bedroeg 0,82
onderliggende vastgoedwaarden op basis van in voor de zes maanden tot 31 december 2006,
december 2006 uitgevoerde onafhankelijke taxaties, vergeleken met 0,78 voor de zes maanden tot 31
waarbij geen rekening wordt gehouden met de reële december 2005. Het jaarlijkse contante dividend, dat
waarde van afgeleide financiële instrumenten in november 2007 betaalbaar zal worden gesteld, zal
(renteswaps) of latente belastingverplichtingen bij voortzetting van de huidige omstandigheden naar
wanneer alle objecten tegelijkertijd zouden worden verwachting ten minste even hoog zijn als de 1,60
verkocht. De IFRS intrinsieke waarde op 31 december per certificaat in 2006.
2006 was 31,33 per certificaat, vergeleken met
29,41 op 30 juni 2006 en 25,61 op 31 december Het direct beleggingsresultaat omvat de
2005. nettovastgoedopbrengsten minus nettorentelasten,
valutakoersverschillen en bedrijfskosten. Het aantal
uitstaande certificaten bleef sinds 31 december 2005
onveranderd en bedraagt 35.277.619.
Aangepaste intrinsieke waarde () Direct beleggingsresultaat (x miljoen)
Halfjaar Jaar Halfjaar Jaar
40 60
30
40
20
20
10
0 0
2003 2004 2005 2006 2007 2003 2004 2005 2006 2007
Eurocommercial Properties N.V.
---
Vastgoedwaarderingen Nettovastgoedopbrengsten
+5,8% +10%
sinds 30 juni 2006 vergeleken met 31 december 2005
naar 1,95 miljard naar 46,1 miljoen
De boekwaarde van het vastgoed van de Groep steeg De nettovastgoedopbrengsten voor het halfjaar
per 31 december 2006 met 106,9 miljoen, ofwel eindigend op 31 december 2006 bedroegen
5,8%, tot 1,95 miljard vergeleken met 30 juni 2006 46,1 miljoen vergeleken met 41,9 miljoen in
rekening houdend met de geactiveerde kosten dezelfde periode in het voorgaande jaar.
gedurende de periode en in het bijzonder met de
kosten voor de uitbreiding van Imola van 44 miljoen
(zie toelichting 7 op de geconsolideerde
halfjaarcijfers). Het nettotaxatierendement op de
gehele portefeuille daalde met gemiddeld twintig
basispunten naar 5,20% vergeleken met het
aanvangsrendement op dezelfde panden per
30 juni 2006. De waarde van de panden van ECP in
Frankrijk is gedurende het afgelopen halfjaar met
9,2% toegenomen, in Italië met 3,8%, in Zweden met
5,5% en in Nederland met 0,6% (alleen kantoren en
bedrijfsruimten).
Vastgoedportefeuille (x miljoen) Nettovastgoedopbrengsten (x miljoen)
Halfjaar Jaar
Halfjaar Jaar
2. 00 100
0
80
1. 00
5
60
1. 00
0
40
00
5
20
0 0
2003 2004 2005 2006 2007 2003 2004 2005 2006 2007
Eurocommercial Properties N.V.
---
Vastgoedwaarderingen
ECP heeft een portefeuille bestaande uit 27 winkelpanden, zes bedrijfsgebouwen en één kantoorpand. Alle objecten van de Vennootschap
zijn opnieuw onafhankelijk getaxeerd per 31 december 2006. De herwaarderingen hebben geleid tot een taxatiewaarde van 1,95 miljard,
oftewel een stijging van 5,8% over het afgelopen halfjaar, als gevolg van hogere huurinkomsten en lagere rendementen als gevolg van de
aanhoudend grote vraag naar winkelobjecten in de West-Europese landen.
Het nettorendement, zoals gebruikt door de onafhankelijke taxateurs voor de gehele vastgoedportefeuille van ECP aan het eind van 2006
bedroeg 5,20%. De taxatiewaarden in Frankrijk stegen sterk met 9,2%, gedeeltelijk als gevolg van een hoge huurindexatie van 7% voor
2007. Zweden toonde eveneens een gezonde groei van 5,5% met een nettorendement van 5,30% welke momenteel meer in lijn is met de
rest van West-Europa. De waardering van het Italiaanse vastgoed steeg met 3,8%. Het nettorendement voor de gehele winkelportefeuille
bedroeg 5,06% samengesteld uit Frankrijk met 4,95%, Italië met5,05X% en Zweden met 5,30%. Het nettorendement van de
bedrijfsgebouwen bedroeg 7,50% en 6,90% is gebruikt voor het enige kantoorpand van de Vennootschap.
Nettotaxatiewaarde Nettotaxatiewaarde Stijging Netto-
Adres 30/06/2006 miljoen 31/12/2006 miljoen % rendement %
Frankrijk winkels
Centre Commercial Amiens Glisy, Amiens (Somme) 36,00 38,18 6,1% 5,50%
Buchelay Retail Park (Yvelines) 6,68 6,87 2,8% 6,00%
Les Trois Dauphins, Grenoble (Isère) 30,00 32,43 8,1% 5,60%
Noyelles Godault Retail Park (Pas de Calais) - 4,86 - 6,20%
Centr'Azur, Hyères (Var) 35,12 39,45 12,3% 5,40%
Passage du Havre, Parijs (inclusief 10 rue du Havre) 229,40 250,26 9,1% 4,50%
Passy Plaza, Parijs 106,00 114,92 8,4% 4,90%
74 rue de Rivoli, 1-3 rue du Renard, Parijs 16,90 17,80 5,3% 3,50%
Les Portes de Taverny, Taverny (Val d'Oise) 38,89 43,32 11,4% 5,50%
Centre les Atlantes Tours (Indre et Loire) 93,00 103,80 11,6% 5,30%
Tourville la Rivière (Seine-Maritime) 2,04 2,40 17,6% 6,40%
Frankrijk bedrijfsgebouwen
Parisud, Sénart (Seine et Marne) 10,70 11,05 3,3% 6,90%
Rue des Béthunes, Saint-Ouen l'Aumone (Val d'Oise) 17,00 18,10 6,5% 8,05%
Italië winkels
Curno, Bergamo (Lombardije) 89,74 93,85 4,6% 5,20%
Centro Lame, Bologna (Emilia Romagna) 34,62 36,44 5,3% 5,30%
Il Castello,Ferrara (Emilia Romagna) 86,35 88,27 2,2% 5,10%
I Gigli, Florence (Toscane) 229,30 238,33 3,9% 4,95%
Centro Leonardo, Imola (Emilia Romagna) 69,65* 75,00 7,7% 5,30%
La Favorita, Mantua (Lombardije) 47,56 49,14 3,3% 5,75%
Carosello, Carugate, Milaan (Lombardije) 192,10 199,09 3,6% 4,90%
Centroluna, Sarzana (Liguria) 17,98 19,71 9,6% 3,80%
Zweden winkels
Bergvik, Karlstad (Värmland) 46,82 50,96 8,8% 5,00%
Mellby Centre, Laholm (Halland) 16,06 17,64 9,8% 5,75%
Burlöv Centre, Malmö (Skåne) 104,67 114,46 9,4% 5,10%
Maxihuset, Norrköping (Östergötland) 36,86 40,62 10,2% 5,25%
Maxihuset, Skövde (Västergötland) 33,54 35,83 6,9% 5,35%
Moraberg, Södertälje (Södermanland) 39,72 41,95 5,6% 5,50%
Hälla Shopping Centre, Västerås (Västmanland) 23,50 25,60 8,9% 5,40%
Samarkand, Växjo (Småland) 36,07 38,45 6,6% 5,75%
Nederland kantoren
Kingsfordweg 1, Amsterdam Sloterdijk (Noord-Holland) 87,00 87,40 0,5% 6,90%
Nederland bedrijfsgebouwen
Horsterweg 20, Maastricht-Airport (Limburg) 4,27 4,37 2,3% 6,50%
Galvanibaan 5, Nieuwegein (Utrecht) 4,02 4,04 0,5% 7,40%
Standaardruiter 8, Veenendaal (Utrecht) 3,64 3,67 0,8% 7,40%
Koeweistraat 10, Waardenburg (Gelderland) 2,12 2,13 0,5% 7,80%
TOTAAL 1.827,32* 1.950,40 6,7% 5,20%
* inclusief kosten van de uitbreiding
Eurocommercial Properties N.V.
---
Huuropbrengsten en winkelomzet
Per 31 december 2006 zijn de huuropbrengsten op vergelijkbaar gemaakte basis (gelijke vloeroppervlakte) over
alle winkelobjecten van de Vennootschap gestegen met 3,9% vergeleken met 31 december 2005. In Italië
stegen de huuropbrengsten met 4,2%, in Frankrijk met 3,9% en in Zweden met 3,6%. Alle huurgroeicijfers
worden gebaseerd op de huuroverzichten per de relevante data en zijn inclusief indexatie en omzethuren. De
winkelomzet in de winkelcentra van ECP voor het jaar tot 31 december 2006 nam met 4,6% toe vergeleken met
het jaar tot 31 december 2005. De winkelomzet in de winkelcentra van ECP groeide in Frankrijk met 4,2%, in
Italië met 3,3% en in Zweden met 9,1%. Deze cijfers overstijgen de landelijke gemiddelden.
Omzetstijging ECP-winkelgalerijen* Stijging landelijke
winkelverkopen**
Frankrijk 4,2% 2,7%
Italië 3,3% 1,4%
Zweden 9,1% 7,4%
-------- --------
---
Gewogen gemiddelde 4,6% 3,1%
==== ====
*exclusief hypermarkten
** bron: Nationale bureaus voor de statistiek
Imola uitgezonderd
De huur als percentage van de omzet in de centra van ECP blijft onder de landelijke gemiddelden en
onderstreept ons streven naar het behoud van een duurzaam huurniveau, wat leidt tot een minimale leegstand
en een evenwichtig huurdersprofiel.
Huur als % van de winkelverkopen ECP- Totale huisvestingskosten als % van de
winkelgalerijen* winkelverkopen ECP-winkelgalerijen*
Frankrijk 5,0% 6,1%
Italië 5,4% 7,4%
Zweden 4,8% 5,7%
---
-------- --------
---
Gemiddelde 5,1% 6,4%
==== ====
*exclusief hypermarkten
Aandelenkapitaal en financiering
Het aandelenkapitaal van de Vennootschap is sinds 30 juni 2006 niet veranderd. Hoewel 611.839 certificaten
zijn uitgegeven als stockdividend tegen 40 per certificaat heeft de Vennootschap in november en december
2006 hetzelfde aantal certificaten van aandelen ingekocht tegen een gemiddelde prijs van 38 per certificaat,
om onnodige verwatering te vermijden. Het totaal aantal uitstaande certificaten per 31 december 2006 bleef om
die reden 35.277.619.
De leningen komen thans overeen met 61% van het eigen vermogen. De gemiddelde looptijd van de leningen is
meer dan negen jaar. De rente voor deze leningen is voor een groot gedeelte (85,9%) middels swaps gefixeerd
voor een gemiddeld gelijke periode. De Vennootschap heeft onlangs voor een bedrag van 50 miljoen een
additionele langlopende lening afgesloten met een looptijd van 10 jaar. Dankzij deze wijziging in de
leningportefeuille heeft de Vennootschap voor de lange termijn verdere flexibele toegang tot bankfinanciering
van haar huidige programma van uitbreidingen alsmede voor toekomstige aankopen.
Aankopen
In oktober 2006 heeft ECP in een retailpark in Noyelles Godault, dichtbij Lille in het noorden van Frankrijk, een
pand gekocht met een oppervlakte van 2.800m2. Noyelles Godault is de belangrijkste winkelzone voor de regio
Pas de Calais en heeft Auchan als anchor. De aankoopkosten bedragen 5,2 miljoen bij een netto-
aanvangsrendement van 6,2%. Stringent ontwikkelingsbeleid en de huidige schaarste op de Franse markt aan
hoogwaardige winkelcentra met een redelijk rendement leiden tot aankopen als deze die, hoewel klein, toch een
bijdrage leveren aan de winst en zeer eenvoudig te beheren zijn.
Eurocommercial Properties N.V.
---
Uitbreidingen
Sinds begin 2006 heeft ECP ongeveer 80 miljoen geïnvesteerd in het verbeteren en ontwikkelen van haar
bestaande winkelcentra om de positie van onze winkelcentra te verstevigen in een markt met toenemende
concurrentie. Tot eind 2009 is een bedrag van 220 miljoen gebudgeteerd ter financiering van uitbreidingen en
renovaties van ECP-winkelcentra.
Italië
De uitbreiding met 9.000m2 van Centro Leonardo in Imola is volgens schema in november 2006 afgerond. De
totale kosten van de uitbreiding, inclusief de renovatie van de bestaande galerij, bedroegen 47 miljoen. De
verbeteringen betreffen de realisatie van winkelpuien met dubbele hoogte, een ondergrondse parkeergarage en
een nieuw food court. De voltooide galerij van 15.300m2 met 70 winkels en Media World en Oviesse als anchors
heeft sinds november goede omzetten gegenereerd, met ongeveer 95.000 bezoekers van het winkelcentrum in
de eerste drie dagen na de opening. Het nettorendement op de kostprijs op het moment van opening bedroeg
iets boven de 6,5%. Het winkelcentrum is per 31 december 2006 onafhankelijk getaxeerd op een rendement van
5,30%.
De werkzaamheden voor de uitbreiding en renovatie van Carosello in Carugate, Milaan verlopen voorspoedig. De
Vennootschap heeft de eerste vergunningen ontvangen voor de aanleg van nieuwe toegangsroutes naar het
winkelcentrum en de definitieve bouwvergunning zal naar verwachting binnenkort worden verstrekt. De
bouwwerkzaamheden zullen in april 2007 van start gaan en in twee fasen worden uitgevoerd. De eerste fase,
waarin 11.400m2 aan de galerij wordt toegevoegd, zal naar verwachting eind 2008 worden afgerond. De
daaropvolgende renovatie van de bestaande winkelgalerij en de ontwikkeling van een nieuw food court van twee
verdiepingen worden naar verwachting medio 2009 voltooid. Het gehele project, inclusief de realisatie van 800
ondergrondse parkeerplaatsen, zal naar verwachting tussen de 60 en 65 miljoen gaan kosten en een
rendement van circa 7% opleveren.
Frankrijk
De gesprekken met de desbetreffende gemeenten over de uitbreiding van Centre Les Atlantes in Tours en Centre
Glisy in Amiens duren voort.
Zweden
De bouwwerkzaamheden voor de uitbreiding van de MaxiHuset winkelcentra in Norrköping en Skövde zullen
later dit jaar van start gaan. De vergunning voor de uitbreiding van 8.000m² in Norrköping werd in september
2006 afgegeven. Stadium en Intersport hebben reeds nieuwe huurcontracten voor de duur van tien jaar
getekend voor winkels van respectievelijk 1.500m2 en 1.200m². De verhuur van de andere anchorwinkels
verloopt ook goed door de grote belangstelling van huurders. In december 2005 is de bouwvergunning
ontvangen voor de uitbreiding van 8.500m² in Skövde, welke tevens een uitbreiding van de bestaande
hypermarkt omvat. De voornaamste anchors zijn al vastgelegd. De totale kosten van beide projecten, inclusief
de renovatie van de bestaande galerijen, is begroot op 60 miljoen met een rendement van circa 7% op de
kosten. Beide winkelcentra worden naar verwachting eind 2008 voltooid.
Bezettingsgraad
Per 31 december 2006 was de bezettingsgraad voor de gehele portefeuille van ECP 99%, ongewijzigd ten
opzichte van 31 december 2005.
Marktcommentaar en beleggingsplannen
De Europese vastgoedmarkten blijven met voortdurend stijgende prijzen reageren op het verstoorde evenwicht
tussen vraag en aanbod. De netto-aanvangsrendementen de maatstaf voor het initiële rendement op een
belegging zijn voor de institutionele winkel- en kantorenmarkt de afgelopen zes maanden met ongeveer 20
basispunten gedaald als gevolg van de prijsstijgingen.
Dankzij het feit dat de onderliggende huurdersmarkt behoorlijk krachtig blijft, vooral in de winkelsector,
verwachten wij echter dat de huidige netto-aanvangsrendementen nog een tijdlang op dit niveau zullen blijven.
Eurocommercial Properties N.V.
---
De kans hierop wordt vergroot door wetgeving inzake het vormen van vastgoedbeleggingsinstellingen in een
aantal landen, waaronder Italië, hoewel de definitieve details aldaar nog niet bekend zijn. Het spreekt voor zich
dat de Italiaanse SIIQ's van waarde zouden moeten zijn voor ECP en andere beleggers, zoals de SIIC-wetgeving
in Frankrijk dat was.
Het verleden heeft ons geleerd dat indien markten uiteindelijk verslechteren, hetgeen uiteindelijk een keer
gebeurt, de aanvangsrendementen voor kwalitatief hoogwaardig vastgoed het minst aan verandering
onderhevig zullen zijn en die voor secundaire objecten (óf vanwege het land óf vanwege de locatie óf vanwege
het ontwerp) het meest, aangezien de rendementen op dat soort objecten het meeste zijn veranderd in deze
stijgende markten. Indien wij een hoge prijs dienen te betalen, geven wij er derhalve de voorkeur aan dat te doen
voor de beste objecten in vooraanstaande markten en niet de secundaire, ook al lijken die aanvankelijk een
voordeel ten aanzien van het aanvangsrendement te bieden. De beslissing om wel of niet te kopen, zelfs in
bekende en bewezen markten, is vandaag de dag zeer moeilijk bij netto-aanvangsrendementen die min of meer
gelijk zijn aan de kosten van vreemd of eigen vermogen. De enige rechtvaardiging is een goed onderbouwde
verwachting dat de huurprijzen zullen stijgen. Hiervoor is een omvangrijke database van vergelijkbare huren
nodig, alsmede de wettelijke mogelijkheid om de verwachte stijging inderdaad te realiseren.
Wij zullen grote zorgvuldigheid betrachten met nieuwe investeringen en ons daarnaast uiteraard richten op ons
uitbreidingsprogramma. Het uitgebreide Centro Leonardo in Imola is reeds geopend en presteert goed. De
volgende projecten zijn Carosello in Italië en Skövde en Norrköping in Zweden, waarmee allemaal dit jaar zal
worden gestart. Al met al zullen wij de komende drie of vier jaar waarschijnlijk circa 220 miljoen investeren in
deze en andere uitbreidingsprojecten, tegen verwachte aanvangsrendementen die ruim boven die van de markt
liggen.
ECP blijft de aangrenzende West-Europese landen bestuderen, maar concentreert zich op de markten die zij het
beste kent Italië, Frankrijk en Zweden, waar voor ons de beste kansen liggen voor aantrekkelijke beleggingen.
De nadruk ligt momenteel op Zweden, waarvan we de allocatie zouden willen verhogen. De huidige verdeling is
Zweden 19%, Frankrijk 35% en Italië 41%. Wij zijn in onderhandeling, maar wij kunnen tot dusver geen concrete
aankopen melden. Onze winkels hebben de afgelopen zes maanden goed gepresteerd, met een algehele
omzetstijging van 4,6% vergeleken met dezelfde twaalf maandsperiode een jaar geleden. Dit resultaat is
aanzienlijk beter dan de toename van de respectieve landelijke verkoopgemiddelden en onze landenteams
verdienen lof daarvoor met hun oog voor detail en de diepgaande kennis van lokale markten.
Hoewel het komende jaar economisch gezien waarschijnlijk goed zal verlopen, met een ongekende mogelijkheid
gelden aan te trekken dankzij de populariteit van vastgoedfondsen, kan het in feite een riskant jaar worden door
hetzij onverstandige investeringen op de top van de markt hetzij de mogelijke instabiliteit van kapitaalmarkten
als gevolg van enorme hoeveelheden nieuw papiergeld, die in omloop zijn gebracht via hedge funds en andere
ondoorzichtige zwaar gefinancierde constructies. Onze economische en demografische
onderzoeksvaardigheden zullen dan ook meer dan ooit ten grondslag liggen aan onze beslissingen.
Amsterdam, 9 februari 2007
De directie
J.P. Lewis, voorzitter
E.J. van Garderen
Conference call
ECP zal vandaag, vrijdag 9 februari 2007 om 14.00 uur (VK) / 15.00 uur (CET), een conference call organiseren
ten behoeven van beleggers en analisten. Om aan deze conference call deel te nemen kunt u 5-10 minuten
voorafgaand aan de conferentie het volgende nummer kiezen: +44 (0)1452 586 513 met het verzoek te worden
---
doorverbonden met de Eurocommercial Properties conferentie onder vermelding van conferentienummer
7526989.
Normaal is het management altijd bereikbaar onder de nummers +31 (0) 20 530 6030 of +44 (0) 20 7925 7860.
Website: www.eurocommercialproperties.com
Eurocommercial Properties N.V.
---
Geconsolideerde winst- en verliesrekening
(x 1.000) Toelichting Halfjaar Halfjaar Tweede Tweede
geëindigd geëindigd kwartaal kwartaal
op op geëindigd geëindigd
31-12-06 31-12-05 op 31-12-06 31-12-05
Huuropbrengsten 53.885 49.844 27.275 25.292
Opbrengsten servicekosten 7.978 6.402 4.880 3.899
Servicekosten (9.263) (8.167) (5.698) (4.978)
Exploitatiekosten vastgoed 4 (6.538) (6.220) (3.531) (3.080)
------------ ------------
------------ ------------ ------------
---
Nettovastgoedopbrengsten
2 46.062 41.859 22.926 21.133
Herwaardering beleggingen 5 105.256 94.936 104,934 95.249
Rentebaten 340 328 166 179
Rentelasten (13.813) (11.744) (7.137) (5.949)
Valutakoersverschillen 0 203 0 28
Mutatie reële waarde afgeleide (2.528) 11.366 9.149 10.768
financiële instrumenten
------------ ------------- ------------ -------------
Nettofinancieringsbaten/lasten (16.001) 153 2.178 5.026
Bedrijfskosten 6 (3.750) (3.557) (2.100) (1.914)
Herwaarderingskosten (688) (972) (647) (963)
------------ ------------- ------------ -------------
Winst voor belastingen 130.879 132.419 127.291 118.531
Vennootschapsbelasting 0 (16) 0 (16)
Belastinglatenties (11.283) (29.124) (12.276) (26.447)
------------ -------------- ------------ -------------
Winst na belastingen 119.596 103.279 115.015 92.068
Gegevens per certificaat ()*
Winst na belastingen 3,39 2,98 3,26 2,65
Verwaterde winst na belastingen 3,33 2,91 3,20 2,60
* het gewogen gemiddelde aantal uitstaande certificaten gedurende de verslagperiode bedroeg 35.277.619 (zes maanden tot 31/12/2005:
*
34.604.240).
Eurocommercial Properties N.V.
---
Geconsolideerd direct, indirect en totaal beleggingsresultaat
(x 1.000) Toelichting Halfjaar Halfjaar Tweede Tweede
geëindigd geëindigd kwartaal kwartaal
op op geëindigd geëindigd
31-12-06 31-12-05 op 31-12-06
op 31-12-05
Huuropbrengsten 53.885 49.844 27.275 25.292
Opbrengsten servicekosten 7.978 6.402 4.880 3.899
Servicekosten (9.263) (8.167) (5.698) (4.978)
Exploitatiekosten vastgoed 4 (6.538) (6.220) (3.531) (3.080)
----------- ----------- ------------ -----------
Nettovastgoedopbrengsten 2 46.062 41.859 22.926 21.133
Rentebaten 340 328 166 179
Rentelasten (13.813) (11.744) (7.137) (5.949)
Valutakoersverschillen 0 203 0 28
------------- ------------- ------------ ------------
Nettofinancieringslasten (13.473) (11.213) (6.971) (5.742)
Bedrijfskosten 6 (3.750) (3.557) (2.100) (1.914)
------------ ------------ ------------ ------------
Direct beleggingsresultaat voor 28.839 27.089 13.855 13.477
belastingen
Vennootschapsbelasting 0 (16) 0 (16)
------------ ------------ ----------- -----------
DIRECT BELEGGINGSRESULTAAT 28.839 27.073 13.855 13.461
Herwaardering beleggingen 5 105.256 94.936 104.934 95.249
Mutatie reële waarde afgeleide (2.528) 11.366 9.149 10.768
financiële instrumenten
Herwaarderingskosten (688) (972) (647) (963)
------------- ------------- ------------- -------------
Indirect beleggingsresultaat voor 102.040 105.330 113.436 105.054
belastingen
Belastinglatenties (11.283) (29.124) (12.276) (26.447)
------------- -------------
------------- ------------- -------------
---
INDIRECT BELEGGINGSRESULTAAT 90.757 76.206 101.160 78.607
------------- ------------- ------------- -------------
TOTAAL BELEGGINGSRESULTAAT 119.596 103.279 115.015 92.068
Gegevens per certificaat ()*
Direct beleggingsresultaat 0,82 0,78 0,39 0,39
Indirect beleggingsresultaat 2,57 2,20 2,87 2,26
------- ------- ------- -------
Totaal beleggingsresultaat 3,39 2,98 3,26 2,65
* het gewogen gemiddelde aantal uitstaande certificaten gedurende de verslagperiode bedroeg 35.277.619 (zes maanden tot 31/12/2005:
*
34.604.240).
.
Eurocommercial Properties N.V.
---
Geconsolideerde balans
(voor winstbestemming) Toelichting 30-06-06 31-12-06 31-12-05
(x 1.000)
Vastgoed 7 1.782.338 1.950.404 1.618.095
Materiële vaste activa 788 800 857
Vorderingen 8 1.767 1.637 1.900
Afgeleide financiële instrumenten 4.677 2.472 0
---
---------------- ---------------- ----------------
---
Totaal vaste activa 1.789.570 1.955.313 1.620.852
Vorderingen 8 25.279 29.681 30.112
Liquide middelen 76.581 12.140 6.427
---
------------- ------------ ------------
---
Totaal vlottende activa 101.860 41.821 36.539
---
---------------- ---------------- ----------------
---
Totaal activa 1.891.430 1.997.134 1.657.391
Crediteuren 9 47.857 55.205 45.001
Leningen 10 71.030 93.844 86.072
---
------------- ------------- -------------
---
Totaal kortlopende schulden 118.887 149.049 131.073
Crediteuren 9 31.255 18.131 32.954
Leningen 10 572.507 585.590 446.006
Afgeleide financiële instrumenten 13.421 13.771 40.853
Latente belastingverplichtingen 117.207 124.815 102.675
Voorziening voor pensioenen 474 488 465
---
------------- ------------- -------------
---
Totaal langlopende schulden 734.864 742.795 622.953
---
------------- ------------- -------------
---
Totaal verplichtingen 853.751 891.844 754.026
Intrinsieke waarde 1.037.679 1.105.290 903.365
Eigen vermogen Eurocommercial 11
Properties aandeelhouders
Geplaatst aandelenkapitaal 176.388 176.388 176.388
Agioreserve 327.196 324.235 327.040
Overige reserves 300.168 485.071 296.658
Onverdeelde winst 233.927 119.596 103.279
---
---------------- ---------------- -------------
---
1.037.679 1.105.290 903.365
Aangepaste intrinsieke waarde
IFRS intrinsieke waarde volgens balans 1.037.679 1.105.290 903.365
Latente belastingverplichtingen 117.207 124.815 102.675
Afgeleide financiële instrumenten 8.744 11.299 40.853
---
---------------- ---------------- ----------------
---
Aangepaste intrinsieke waarde 1.163.630 1.241.404 1.046.893
Aantal certificaten van geplaatste 35.277.619 35.277.619 35.277.619
aandelen
Intrinsieke waarde - certificaat (IFRS) 29,41 31,33 25,61
Aangepaste intrinsieke waarde - per 32,98 35,19 29,68
certificaat
Eurocommercial Properties N.V.
10
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
Voor het halfjaar geëindigd op Toelichting 31-12-06 31-12-05
(x 1.000)
Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten
Winst na belastingen 119.596 103.279
Aanpassingen:
Mutatie personeelsopties 159 160
Herwaardering beleggingen 5 (107.167) (96.118)
Afgeleide financiële instrumenten 2.528 (13.651)
Belastinglatenties 11.283 29.124
Overige mutaties 2.015 795
------------ ------------
---
Kasstroom uit activiteiten 28.414 23.589
Toename vorderingen 8 (10.635) (7.325)
Toename crediteuren 9 6.901 28.649
Belasting vermogenswinst (7.175) (7.987)
Afgeleide financiële instrumenten 0 (3.694)
Betaalde rente (12.363) (11.964)
Ontvangen rente 335 327
------------ ------------
---
5.477 21.595
Kasstroom uit beleggingsactiviteiten
Aankoop vastgoed 7 (42.058) 0
Geactiveerde kosten 7 (5.748) (22.912)
Mutatie materiële vaste activa (154) 2
------------ -------------
---
(47.960) (22.910)
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Uitgegeven aandelen 0 143
Opgenomen leningen 10 130.591 94.808
Aflossingen leningen 10 (97.766) (129.437)
Uitgekeerd dividend 11 (32.031) (28.446)
Ingekochte eigen certificaten (23.278) 0
Toename/afname langlopende crediteuren 408 (2.196)
------------- -------------
---
(22.076) (65.128)
Nettokasstroom (64.559) (66.443)
Valutakoersverschillen op liquide middelen 118 (141)
Afname liquide middelen (64.441) (66.584)
Liquide middelen begin verslagperiode 76.581 73.011
------------- -------------
---
Liquide middelen einde verslagperiode 12.140 6.427
Eurocommercial Properties N.V.
---
Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen
Het verloop van de post eigen vermogen in het halfjaar eindigend op 31 december 2006 was als volgt:
(x 1.000) Geplaatst Agioreserve Overige Onverdeelde Totaal
aandelenkapitaal reserves winst
30/06/06 176.388 327.196 300.168 233.927 1.037.679
Nettowinst voorgaand boekjaar 201.957 (201.957) 0
Nettowinst verslagperiode 119.596 119.596
Uitgekeerd dividend (61) (31.970) (32.031)
Ingekochte eigen certificaten (3.059) (20.220) (23.279)
Toegekende personeelsopties 159 159
Valutakoersverschillen 3.166 3.166
---
------------- -------------
------------- -------------
------------- -------------
------------- -------------
---
31/12/06 176.388 324.235 485.071 119.596 1.105.290
======= ======= ======= ======= =======
Het verloop van de post eigen vermogen in het halfjaar eindigend op 31 december 2005 was als volgt:
(x 1.000) Geplaatst Agioreserve Overige Onverdeelde Totaal
aandelenkapitaal reserves winst
30/06/05 gerapporteerd 172.312 330.666 258.680 128.777 890.435
IFRS-aanpassingen 213 (47.680) (14.824) (62.291)
30/06/05 aangepast 172.312 330.879 211.000 113.953 828.144
Uitgegeven aandelen 4.076 (3.933) 143
Nettowinst voorgaand boekjaar 85.573 (85.573) 0
Nettowinst verslagperiode 103.279 103.279
Uitgekeerd dividend (66) (28.380) (28.446)
Toegekende personeelsopties 160 160
Valutakoersverschillen 85 85
---
------------- -------------
------------- -------------
------------- -------------
------------- -------------
---
31/12/05 176.388 327.040 296.658 103.279 903.365
====== ====== ====== ====== ======
Eurocommercial Properties N.V.
12
Toelichting op de geconsolideerde halfjaarcijfers
per 31 december 2006
1. Belangrijkste grondslagen van waardering en resultaatbepaling
De financiële overzichten van de Vennootschap voor het boekjaar dat aanvangt op 1 juli 2006 en eindigt op 30
juni 2007 worden opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals
aanvaard binnen de Europese Unie (IFRS). De financiële overzichten voor de periode 1 juli 2006 tot en met 31
december 2006 zijn opgesteld in overeenstemming met IAS 34 (tussentijdse financiële verslaggeving). De
vergelijkende cijfers over het eerste halfjaar van het voorgaande boekjaar zijn aangepast op basis van IFRS zoals
toegepast in de jaarrekening 2005/2006. Voor de belangrijkste grondslagen van waardering en
resultaatbepaling toegepast in dit halfjaarbericht wordt verwezen naar de gepubliceerde jaarrekening voor het
boekjaar geëindigd op 30 juni 2006.
2. Gesegmenteerde informatie
Voor gesegmenteerde informatie wordt primair een segmentering gehanteerd op geografische basis (Frankrijk,
Italië, Zweden en Nederland) en secundair op basis van de vastgoedsector (winkels, kantoren, bedrijfsruimten).
(x 1.000) Frankrijk Italië Zweden Nederland Totaal
Voor het halfjaar geëindigd 06 05 06 05 06 05 06 05 06 05
op 31/12
uuropbrengsten
H 18.753
17.816
20.422
19.660
10.836
8.545
3.874
3.823
53.885
49.844
Opbrengsten servicekosten 2.927 2.848 1.305 1.151 3.412 2.174 334 229 7.978 6.402
Servicekosten (3.636) (3.568) (1.305) (1.151) (3.988) (3.219) (334) (228) (9.263) (8.166)
Exploitatiekosten vastgoed (1.951) (2.155) (2.999) (2.700) (1.231) (949) (357) (417) (6.538) (6.221)
----------- ------------ ------------
------------ ------------
------------ ------------
------------ ------------ ----------- ------------ ------------
------------ ------------
Nettovastgoed- 16.093 14.941 17.423 16.960 9.029 6.551 3.517 3.407 46.062 41.859
opbrengsten
----------- ------------ ------------
------------ ------------
------------ ------------
------------ ------------ ----------- ------------ ------------
------------ ------------
Herwaardering beleggingen 56.907 30.163 29.147 52.354 18.645 11.897 557 522 105.256 94.936
----------- ------------ ------------
------------ ------------
------------ ------------
------------ ------------
------------ ------------
------------ ------------ ------------
------------ ------------
Segmentresultaat 73.000 45.104 46.570 69.314 27.674 18.448 4.074 3.929 151.318 136.795
Investeringen (inclusief 3.929 2.893 46.847 12.812 2.881 9.925 101 294 53.758 25.924
geactiveerde rente)
(x 1.000) Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal
Voor het halfjaar geëindigd 06 05 06 05 06 05 06 05
op 31/12
uuropbrengsten
H 47.700
43.871
4.348
4.283
1.837
1.690
53.885
49.844
Opbrengsten servicekosten 7.229 5.764 334 229 415 409 7.978 6.402
Servicekosten (8.460) (7.468) (334) (229) (469) (469) (9.263) (8.166)
Exploitatiekosten vastgoed (6.139) (5.790) (258) (341) (141) (90) (6.538) (6.221)
------------ ------------ ------------ ------------ ------------ ------------ ------------ ------------
Nettovastgoed- 40.330 36.377 4.090 3.942 1.642 1.540 46.062 41.859
opbrengsten
-------------- -------------- -------------- -------------- -------------- -------------- -------------- --------------
Herwaardering beleggingen 101.573 93.264 2.058 1.480 1.625 192 105.256 94.936
-------------- -------------- -------------- -------------- -------------- -------------- -------------- --------------
Segmentresultaat 141.903 129.641 6.148 5.422 3.267 1.732 151.318 136.795
Investeringen (inclusief 53.751 25.461 22 80 (15) 383 53.758 25.924
geactiveerde rente)
Eurocommercial Properties N.V.
13
Eurocommercial Properties N.V.
14
ERROR: stackunderflow
OFFENDING COMMAND: ~
STACK:
---- --