Negenmaandscijfers 2006 van dochtermaatschappij Intervest Retail
Antwerpen, 6 november 2006
Persbericht
Intervest Retail verhoogt haar winstprognose ingevolge gunstige uitspraak bij arbitrage Factory Shopping Messancy
Antwerpen, 6 november 2006 Vastgoedbevak Intervest Retail1 maakt vandaag haar resultaten per 30 september 2006 bekend. (tussen haakjes vergelijkbare cijfers 2005)
Het Scheidsrechterlijk College heeft uitspraak gedaan in een arbitrage procedure, ingeleid door Intervest Retail, jegens de bouwpromotor van Factory Shopping Messancy (FSM). De bouwpromotor werd door het Scheidsrechterlijk College in gebreke gesteld tot betaling van een schadevergoeding aan Intervest Retail ten bedrage van 1,4 miljoen wegens het niet nakomen van de bij aankoop van FSM aangegane resultaatsverbintenissen. Deze schadevergoeding heeft een éénmalig positief effect van 1 miljoen op het netto resultaat van de vastgoedbevak in het derde kwartaal van 2006. De bouwpromotor is reeds op 2 oktober overgegaan tot betaling van 75% van het bedrag van de schadevergoeding.
De totale bezettingsgraad2 van de vastgoedbevak per 30 september 2006 bedraagt 95,87% (96,05 % eind 2005). Zonder rekening te houden met FSM zou de bezettingsgraad 99,29% bedragen. De bezettingsgraad van het totale winkelgedeelte van FSM bedraagt 72% per 30 september 2006. De bezettingsgraad van het operationele gedeelte bedraagt 91 %. Er lopen diverse contacten voor de verhuring van de nieuwe units, waarvoor in het tweede kwartaal de socio-economische vergunning werd omgezet van leisure-ruimte in winkelruimte, en die inmiddels verhuurklaar gemaakt zijn.
Op 24 augustus 2006 is de stedenbouwkundige vergunning van Shopping Park Olen verleend. Op 26 september 2006 werd Intervest Retail ervan in kennis gesteld dat de vergunning geschorst is. Intervest Retail meent dat de schorsing ongegrond is en heeft ten aanzien van de Vlaamse Regering haar standpunt uiteengezet.
De onderhandelingen met een trekker voor het project bevinden zich in een gevorderd stadium.
De huurinkomsten nemen in de eerste negen maanden van 2006 toe tot 14,1 miljoen ( 13,7 miljoen). Deze toename is het gevolg van de schadevergoeding ontvangen van de bouwpromotor van FSM ( 0,8 miljoen met betrekking tot huurinkomsten), de toegenomen huurinkomsten in FSM ( 0,4 miljoen) gecompenseerd door de lagere huurinkomsten door de verkoop van meerdere winkelpanden eind 2005 en medio 2006 ( 0,8 miljoen).
De vastgoedkosten bedragen 2,6 miljoen ( 2,5 miljoen). De stijging is te wijten aan de toegenomen exploitatiekosten in FSM. Immers, sinds het tweede kwartaal van 2005 worden deze kosten niet langer geactiveerd, maar rechtstreeks in het operationeel resultaat in aanmerking genomen. Het betreft hier vooral marketingkosten die niet kunnen doorgerekend worden aan de huurders. De algemene kosten kennen een toename tot 0,9 miljoen in de eerste 9 maanden van 2006 ( 0,7 miljoen).
Het operationele resultaat vóór het resultaat op de portefeuille stijgt met 0,2 miljoen en bedraagt 10,7 miljoen ( 10,5 miljoen).
1 Intervest Retail is een vastgoedbevak genoteerd op het Next Prime segment van Euronext Brussel.
2 De bezettingsgraad wordt berekend als de verhouding tussen de effectieve huurinkomsten en diezelfde huurinkomsten verhoogd met de geschatte huurwaarde van de niet-bezette verhuurlocaties.
Het financiële resultaat bedraagt - 2,8 miljoen (- 2,5 miljoen) door een verhoging van de interestlasten. Deze verhoging is enerzijds te wijten aan het niet langer activeren van de interestlasten verbonden met FSM en anderzijds aan de toename van de korte termijn rentevoeten. In het kader van de scheidsrechterlijke uitspraak jegens de bouwpromotor van FSM heeft de vastgoedbevak een bedrag van 0,1 miljoen aan moratoire interesten ontvangen (inbegrepen in het bedrag van 1,4 miljoen ontvangen schadevergoeding).
De toename in de reële waarde van de portefeuille beloopt 3,4 miljoen gedurende de eerste negen maanden van 2006.
De netto winst voor de eerste negen maanden van 2006 bedraagt 10,1 miljoen ( 13,0 miljoen) en kan opgedeeld worden in een operationeel uitkeerbaar resultaat van 7,9 miljoen ( 8,0 miljoen) en het resultaat van de portefeuille van 2,2 miljoen ( 5,0 miljoen). Per aandeel betekent dit voor de eerste negen maanden van 2006 een uitkeerbare winst van 1,56 ( 1,58).
De reële waarde van de portefeuille op 30 september 2006 bedraagt 277 miljoen ( 285 miljoen op 31 december 2005). Deze daling is per saldo het gevolg van verkopen van 12 panden in 2006 (- 20 miljoen), investeringen in Tongeren ( 6 miljoen) en in enkele winkelpanden ( 3 miljoen) en de waarde-evolutie van de portefeuille ( 3 miljoen).
De netto actiefwaarde (reële waarde) van het aandeel bedraagt 33,74 ( 33,81). Daar per 30 september 2006 de beurskoers 37 is, noteert het aandeel Intervest Retail met een premie van 9,7% t.o.v. deze netto actiefwaarde.
Conform de berekeningsmethode van artikel 6 van het K.B. van 21 juni 2006, bedraagt de schuldgraad 38,80% op 30 september 2006 (40,73% op 31 december 2005).
Het resultaat van 2006 wordt positief beïnvloed door de ontvangen schadevergoeding met betrekking tot FSM. Hierdoor, en rekening houdend met de sterke toename van de korte termijn rentevoeten en de niet doorrekenbare servicekosten in FSM, verhoogt Intervest Retail haar verwachtingen aangaande het uitkeerbare dividend voor het boekjaar 2006 met 0,10 per aandeel. Voor het ganse jaar 2006 verwacht de vennootschap bijgevolg een uitkeerbare winst per aandeel tussen 1,90 en 2,00.
Noot aan de redactie: voor meer informatie, gelieve contact op te nemen met: INTERVEST RETAIL NV, Jean-Paul Sols - CEO of Inge Tas - CFO, tel. 03/287.67.87
FINANCIELE STATEN3
GECONSOLIDEERDE BALANS (in 000) 30.09.2006 31.12.2005 ACTIVA Vaste Activa 277.565 285.152 Immateriële vaste activa 20 10 Vastgoedbeleggingen 266.187 280.107 Projectontwikkelingen 10.911 4.561 Andere materiële vaste activa 429 455 Handelsvorderingen en andere vaste activa 18 19
Vlottende Activa 6.130 9.121 Handelsvorderingen 1.405 1.454 Belastingsvorderingen en andere vlottende activa 2.898 932 Kas en kasequivalenten 1.565 6.566 Overlopende rekeningen 262 169 TOTAAL ACTIVA 283.695 294.273
EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN Eigen vermogen 171.325 171.703 Eigen vermogen toewijsbaar aan de aandeelhouders van de moedervennootschap 171.322 171.700 Kapitaal 97.213 97.213 Uitgiftepremies 4.183 4.183 Reserves 68.169 66.269 Resultaat 8.837 11.841 Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen -6.769 -7.116 Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva -311 -690 Minderheidsbelangen 3 3 Verplichtingen 112.370 122.570 Langlopende verplichtingen 73.022 73.314 Voorzieningen 195 195 Langlopende financiële schulden 72.449 72.816 Kredietinstellingen 72.410 72.790 Financiële leasing 39 26 Andere langlopende verplichtingen 378 303 Kortlopende verplichtingen 39.348 49.256 Kortlopende financiële schulden 34.758 32.719 Kredietinstellingen 34.754 32.710 Financiële leasing 4 9 Handelsschulden en andere kortlopende schulden 2.237 2.691 Andere kortlopende verplichtingen 574 12.025 Overlopende rekeningen 1.779 1.821 TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 283.695 294.273
3 De cijfers per 30 september 2006 werden niet onderworpen aan een controle door de Commissaris.
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING ( 000) 30.09.2006 30.09.2005 Huurinkomsten 14.129 13.744 Met verhuur verbonden kosten -57 -210
NETTO HUURRESULTAAT 14.072 13.534
Recuperatie van vastgoedkosten 86 92 Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen 3.930 2.419 Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen -3.932 -2.421 Andere met verhuur verbonden inkomsten en uitgaven -3 -13
VASTGOEDRESULTAAT 14.153 13.611
Technische kosten -455 -616 Commerciële kosten -83 -78 Kosten en taksen van niet-verhuurde gebouwen -1.378 -979 Beheerskosten van het vastgoed -728 -755 Andere vastgoedkosten -2 -46
VASTGOEDKOSTEN -2.646 -2.474
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 11.507 11.137
Algemene kosten -870 -696 Andere operationele opbrengsten en kosten 78 75
OPERATIONEEL RESULTAAT VÓÓR RESULTAAT OP PORTEFEUILLE 10.715 10.516
Resultaat op verkopen van vastgoedbeleggingen -1.151 -15 Resultaat op verkopen van andere niet financiële activa 0 3 Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 3.398 5.034
OPERATIONEEL RESULTAAT 12.962 15.538
Financiële opbrengsten 121 10 Interestkosten -2.947 -2.479 Andere financiële kosten -26 -21
FINANCIEEL RESULTAAT -2.852 -2.490
RESULTAAT VÓÓR BELASTINGEN 10.110 13.048 NETTO WINST 10.110 13.048 Toerekenbaar aan: Aandeelhouders van de groep 10.110 13.048 Minderheidsbelangen 0 0
KERNCIJFERS 30.09.2006 31.12.2005 30.09.2005
Reële waarde van het vastgoed ( 000) 277.098 284.668 287.139 Investeringswaarde van het vastgoed ( 000) 284.025 291.785 294.317
Aantal dividendgerechtigde aandelen 5.078.525 5.078.525 5.078.525 Netto winst per gewoon aandeel () 1,99 3,68 2,57 Verwaterde netto winst per aandeel () 1,99 3,68 2,57 Uitkeerbare winst per aandeel () 1,56 2,14 1,58
Netto actiefwaarde (reële waarde) per aandeel () 33,74 33,81 32,65 Netto actiefwaarde (investeringswaarde) per aandeel () 35,07 35,21 34,06
Beurskoers op afsluitingsdatum () 37,00 43,50 39,35 Overwaardering t.o.v. netto actiefwaarde (reële waarde) (in %) 9,7% 28,7% 20,5%
Schuldratio K.B. van 21 juni 2006 (%) 38,80% 40,73% 42,27%
---- --