Rammelende CPB studie jaagt mensen uit de eigen woning
Woonplein limburg bv
Persbericht: Rammelende CPB studie jaagt mensen uit de eigen woning
Heerlen, 22 september 2006
Rammelende CPB studie jaagt mensen uit de eigen woning
'Uitvoering van dit zogenaamde vergeten hervormingsdossier' zal een verlaten
koopwoningmarkt opleveren'. Dat is de stelling van Leo van de Pas, woningmarktdeskundige
en eigenaar van woningmarktcijfers.nl. Hoewel de studie een aantal goede uitgangspunten
bevat, zoals het afschaffen van de overdrachtsbelasting en het eigenwoningforfait, is het
totaalbeeld volgens hem niet positief. Een prima afstudeerscriptie voor studenten, maar
onder de maat voor een economisch bureau zoals het CPB.
Het gederfde vermogensrendement
Door een nieuw bedachte zgn. gemiste vermogensrendementsheffing over de waarde van de
eigenwoningvoorraad komt de netto subsidie aan de koopmarkt plotseling niet meer uit op
7 miljard maar op ruim 14 miljard. Deze kijk op de vermogensrendementsheffing geeft een
onvolledige voorstelling van zaken. Woningcorporaties en overige beleggers beschikken
over honderden miljarden aan stille reserves welke in deze studie niet op dezelfde wijze
worden belast. Op deze wijze maakt het CPB een vergelijking die geheel mank gaat.
Zware subsidie koopmarkt niet doelmatig en rechtvaardig
Als het CPB spreekt van een zware en niet doelmatige en rechtvaardige subsidie, waarom
wordt er in het rapport dan niet gesproken over afschaffing van de onroerende
zaakbelasting? Als er namelijk één belastingheffing ondoelmatig en
onrechtvaardig is dan is dat wel de onroerende zaak belasting (OZB). Onrechtvaardig voor
de burgers vanwege te globale taxaties. Ondoelmatig omdat voor deze belastingvorm zeer
hoge kosten worden gemaakt in verhouding tot de opbrengst, zeker nu begin dit jaar de
gebruikersheffing is afgeschaft. (Denk aan de kosten voor waardering, invordering en
behandeling bezwaarschriften). Het is ongelofelijk dat CPB met geen woord rept over de
afschaffing van deze heffing. Absoluut een gemiste kans.
Welvaartseffecten
De subsidie aan de eigen woning is niet efficiënt zeggen de economen, er is sprake
van overconsumptie welke nadelig is voor de werkgelegenheid. Ook de vrije huursector kan
zich niet goed ontwikkelen. 7 miljard besparen aan de eigen woning en deze inzetten voor
verlaging van loon- en inkomstenbelasting levert 3500 tot 30.000 arbeidsplaatsen op.
Een verlaging van de loon- en inkomstenbelasting kan zeker positief uitpakken. Maar door
de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek wordt de verlaging van de belasting betaald
uit de zak van de huiseigenaren. De vraag is of het rechtvaardig is om 60% van de
gezinnen te belasten voor een verlaging voor de hele bevolking. Door de economen wordt er
vervolgens nauwelijks ingegaan op de bestedingsuitval die optreedt bij huiseigenaren
wanneer deze honderden euro's per maand meer voor hun huis moeten betalen. Door een
minder functionerende woningmarkt loopt de overheid inkomsten uit BTW en
vennootschapsbelasting mis.
Macro economische effecten
De prijsdaling van woningen kan uiteenlopen van 4 tot 14 %. Door de prijsdaling lijden
bestaande woningbezitters vermogensverlies, zo zegt het rapport, maar omdat dit een
weerspiegeling is van de fiscale hervorming mogen geen (belangrijke) macro economische
effecten worden verwacht. Hervorming is slechts een andere verdeling. Even later gevolgd
door: dit neemt niet weg dat bestaande woningbezitters in de problemen kunnen komen en
sommige gedwongen zullen worden tot verkoop van de woning. Naast een prijseffect is er
ook een volume effect. Door de dalende vraag neemt de druk op de woningmarkt af en wordt
de groei van de woningvoorraad geremd. Ook zal er minder worden geïnvesteerd in
uitbreiding en verbetering van woningen. De druk op de ruimtelijke ordening neemt af
waardoor de grondprijzen kunnen dalen. Zo kan de private huurmarkt beter tot ontwikkeling
komen.
De hierboven genoemde zinsneden wekken verbazing: een puur klinische benadering, waarbij
voorbij wordt gegaan aan de financiële en emotionele aspecten van de huiseigenaar en
het toekomstige consumentengedrag. En bovendien waar gaan al die mensen dan wonen, als de
druk op de woningmarkt en ruimtelijke ordening afneemt: in luchtkastelen of in de private
huurmarkt, die volgens de schrijvers beter tot ontwikkeling zou moeten komen? Kortom er is
met een bepaalde eenzijdige blik naar de woningmarkt gekeken, vaag en vol onzekerheden,
zoals ook wel blijkt uit de onderstaande verantwoording.
Algemene verantwoording
Het is niet mogelijk om alle complexe kenmerken van de woningmarkt in een model te vangen.
Het is nadrukkelijk niet de bedoeling om de woningmarkt in alle facetten te beschrijven,
zo zegt het rapport. De genoemde effecten zijn met grote zekerheden omgeven. We maken af
en toe een uitstapje maar de huursector, maar ook deze sector zou in een aparte studie
aan bod moeten komen.
Aanbevelingen
Directe afschaffing van de overdrachtsbelasting, het eigen woningforfait en de onroerende
zaak belasting kan gepaard gaan met een beperking van de hypotheekrente aftrek tot ca.
50 tot 60 % van de betaalde hypotheekrente, zonder dat er zich schokeffecten op de
huizenmarkt voordoen. Vervolgens kan worden bezien of verdere beperkingen van het
aftrekpercentage in combinatie met verlaging van de loon- en inkomstenbelasting
daadwerkelijk tot economische groei leidt. Wanneer dit het geval is, is een geleidelijke
aanpassing verdedigbaar. Vanzelfsprekend worden gemeenten gecompenseerd voor het verlies
van de OZB inkomsten. Door de afschaffing van deze belastingen wordt er bij de overheid
fors bespaard op kosten vanwege inkrimping van het ambtenarenapparaat; deze kunnen
vervolgens worden ingezet op plaatsen in de arbeidsmarkt waar krapte weer waarneembaar
is.
---
Einde persbericht
---
Een verdere uiteenzetting over alle facetten van de woningmarkt inclusief de afschaffing
hypotheekrenteaftrek is te lezen in de bijlage.
Bijlage: www.woningmarktcijfers.nl/downloads/Factoren woningmarkt.pdf
---
Persbericht: Stijging gemiddelde koopprijs neemt verder toe!
Heerlen, 22 september 2006
---
Gemiddelde koopprijs nu 234.400,- euro, stijging 5,3%!
De gemiddelde koopsom van alle in Nederland verkochte bestaande woningen is in de eerste 8
maanden van 2006 gestegen tot 234.400,- euro. Dit is een stijging van 6,4 % ten opzichte
van dezelfde periode in 2005. Ten opzichte van het gehele jaar 2005 bedraagt de stijging
nu al 5,3 % (zie bijlage). In deze periode stegen de prijzen het meest in Friesland (6,6
%) en het minst in Groningen (3,8 %). Dit blijkt uit onderzoek van
www.woningmarktcijfers.nl, een website waar prijsontwikkelingen alsmede het aantal
woningtransacties van alle gemeenten in Nederland te vinden zijn.
Stijging aantal verkopen vlakt af!
In de eerste 8 maanden van 2006 werden in Nederland 137.600 bestaande woningen verkocht,
6,3 % meer dan in dezelfde periode in 2005. Het gaat om alle transacties in Nederland
zoals deze door het Kadaster worden geregistreerd. Uitschieters met meer dan 10 %
stijging zijn de provincie Utrecht met 10,9 %, Flevoland met 12,0% en Noord Brabant met
10,3%. De stijging was het kleinst in Limburg met 1,8 %. In Zeeland zijn er minder
transacties geweest, hier daalde het aantal transacties met 0,6%. In het eerste kwartaal
van 2006 werden nog 15 % meer woningen verkocht dan in het eerste kwartaal 2005, de
stijging wordt dus minder.
---
Einde persbericht
---
Bijlage: www.woningmarktcijfers.nl/downloads/Prijsontwikkeling 8mnd 2006.pdf
---
Bronvermelding: Deze informatie mag niet gebruikt worden zonder de bron;
www.woningmarktcijfers.nl te vermelden.
Over Woningmarktcijfers.nl:
Woningmarktcijfers.nl is een onderdeel van Woonplein Limburg BV, de belangrijkste woonsite
in Limburg. Woningmarktcijfers.nl is sinds enkele maanden online en is de eerste website
waar zoveel informatie over de woningmarkt van elke gemeente in Nederland op een
transparante manier aan woonconsument en marktpartijen wordt aangeboden.
Wil men prijsontwikkelingen over een reeks van jaren zien (mogelijk vanaf 1993) dan dient
hiervoor 1,30 euro per aanvraag te worden betaald. Gemeenten en provincies kunnen per
woningtype worden vergeleken wat prijsontwikkeling en aantal woningtransacties betreft.
Daarnaast kan een verdeling naar woningtype en prijssegment worden gemaakt.
Voor vragen of opmerkingen kunt u contact opnemen met Woningmarktcijfers.nl via het
telefoonnummer: 045-4040250. Vraagt u dan naar Leo van de Pas.
Woonplein Limburg Bv
Burg. De Hesselleplein 13
6411 CG Heerlen
T: +31 (0)45-4040250
F: +31 (0)45-4040252
E: info@woningmarktcijfers.nl / www.woningmarktcijfers.nl