Speech van minister Dekker bij de presentatie van de VROM-handreiking
'Wonen op de zaak: transformatie van kantoren in woningen' op 16 juni
2006 in het Billitongebouw in Den Haag.
Dames en heren,
Begin dit jaar maakte DTZ Zadelhoff de resultaten bekend van een
onderzoek naar leegstand op de kantorenmarkt. Deze bedraagt inmiddels
bijna 14%. De helft daarvan staat al minstens 2 jaar leeg. Een wrang
gegeven, zeker gezien het woningtekort in onze steden.
Als overheid werken we zelf aan de ontwikkeling van gemengde woon- en
werklocaties in binnenstedelijke gebieden. Ook commerciële partijen
doen dat. Maar de markt investeert toch voornamelijk in
bedrijvenlocaties en kantorenparken aan de rand van stedelijke
gebieden. Dit zijn overwegend monofunctionele locaties. Deze bovenkant
van de markt - met veel nieuwbouwkantoren - krijgt alle aandacht. Er
is echter ook een grote categorie onbemiddelbaar. Daar moeten we
zoeken naar andere opties.
Kraken zit daar wat mij betreft niet bij. Onlangs zijn stemmen
opgegaan als zou een kraakverbod onwenselijk zijn. Wat mij betreft
stemmen uit het verleden. Kraken is nergens voor nodig. Want met de
aanpassing van de Leegstandswet zijn de mogelijkheden voor tijdelijke
verhuur vergaand verruimd. Voor Rijksvastgoed, dat - om allerlei
redenen - enige tijd leeg staat, werkt de Dienst Domeinen van het
ministerie van Financiën naar tevredenheid met kraakwachten. Dat
levert voor een bepaalde periode goedkope huisvesting voor studenten
op. Bovendien bewijst deze bijeenkomst dat er veel intelligentere
opties beschikbaar zijn. Opties, die zonder het eigendomsrecht geweld
aan te doen, hetzelfde bereiken - namelijk het tegengaan van
leegstand.
Natuurlijk zijn het woningtekort enerzijds en het overaanbod in de
kantoorsector anderzijds gebaat bij een gezamenlijke oplossing: de
transformatie van leegstaande kantoorpanden tot woonruimte.
Transformatie helpt woningzoekenden, draagt bij aan de leefbaarheid en
brengt de vastgoedmarkt meer in balans. Vooral in de steden biedt dit
kansen voor beleggers, corporaties en particuliere ontwikkelaars.
Binnen de huidige regelgeving, of die nu fiscaal is of van VROM, is al
heel veel mogelijk. De in onze publicatie "Wonen op de zaak"
gedocumenteerde projecten getuigen daarvan.
Net als van de grote variëteit aan woningtypen waartoe
kantorentransformatie leiden kan. Van door corporaties gerealiseerde
wooneenheden voor starters en werkers-aan-huis tot renovaties in het
topsegment van de woningmarkt. Van de studenten die in het voormalige
KPN-kantoor in Utrecht een tijdelijke woning hebben bemachtigd tot de
meer koopkrachtige bewoners van het statige Basse Court in Wageningen.
En natuurlijk is het Billitongebouw waar we vandaag bijeen zijn een
puik voorbeeld van wonen op niveau - met appartementen en penthouses
tot maarliefst 350 vierkante meter. En dat in hartje Den Haag!
VROM stimuleert op tal van manieren de verbouw van leegstaande
kantoorpanden tot woonruimte - met name in de steden. Zo hebben we het
Bouwbesluit 2003 voor kantoren en woningen op veel punten gelijk
geschakeld. Met het basisniveau van kwaliteit en veiligheid wordt niet
gemarchandeerd. Wel kunnen eisen met betrekking tot bijvoorbeeld de
woningindeling flexibel worden gehanteerd. Zo kan de afmeting van
ruimtes die net niet aan de norm voldoet toch acceptabel worden,
indien de plafondhoogte ruim voldoende is.
Deze publicatie ("Wonen op de zaak") laat zien hoe met de huidige
instrumenten goede projecten tot stand kunnen worden gebracht. Daarbij
hebben inventieve architecten, corporaties of andere ontwikkelaars een
belangrijke rol gespeeld. Maar ook gemeenten die deze meestal unieke
plannen hebben getoetst. Confectie past immers niet op het hergebruik
van bestaande gebouwen en daarom zijn alle partijen hier gedwongen om
"maatpakken" te ontwikkelen.
Dames en heren,
Ik ben blij dat niet alleen VROM de ervaringen uit de praktijk
gebruikt om nieuwe initiatieven bij te staan. Ik denk met name aan het
Transformatieprogramma
van de SEV, de TU-Delft en Stadswonen. Hierin wordt de beschikbare
kennis gebundeld, en worden nieuwe projecten aangejaagd. Zelf bevorder
ik al geruime tijd de woningproductie en de herstructurering. Binnen
de woningbouwafspraken is ook ruimte gemaakt voor
transformatie-projecten in de twintig stedelijke regio's. Sinds 2005
komt deze vorm van woningproductie in aanmerking voor
BLS-locatiesubsidies.
Bovendien krijgen binnenkort enkele meer algemene beleidslijnen hun
beslag. Ook dat heeft consequenties voor de ombouw van kantoren. Zo
moet volgens de Nota Ruimte 40% van de nieuwbouw in stedelijke
gebieden verrijzen. Juist daar ligt veel kantoorruimte braak.
Daarnaast wordt de procedure voor de opstelling of wijziging van
bestemmingsplannen in de nieuwe Wet ruimtelijke ordening sterk bekort.
Daarmee kunnen plannen tot ombouw sneller tot uitvoering worden
gebracht. De harmonisering van het Bouwbesluit 2003 heb ik al genoemd.
Via de Omgevingsvergunning en andere maatregelen maak ik vaart met de
deregulering van nieuwbouw en verbouw.
In de praktijk blijkt dat transformatie van kantoorpanden nauwelijks
stuit op bezwaren van omwonenden. Zij zien hergebruik meestal als
verbetering van hun woonomgeving. Alleen al daarom zijn
transformatieprojecten gebaat bij de door mij bevorderde stroomlijning
en verkorting van ruimtelijke en bouwprocedures. Natuurlijk heeft de
overheid zelf ook veel vastgoed in bezit. Hoewel de Rijksoverheid
relatief weinig leegstand heeft, onderzoekt de Rijksgebouwendienst de
mogelijkheden tot transformatie. Op het eerste gezicht een kansrijke
optie, want veel rijksgebouwen staan in of rondom de stadscentra en
lenen zich in een aantal gevallen voor ombouw.
De Rijksgebouwendienst doet nu in nauwe samenwerking met de dienst
Domeinen van het ministerie van Financiën ervaring op in een vijftal
voorbeeld-projecten: voormalige overheidskantoren, maar ook een
monumentale rechtbank in Roermond en de oude gevangenis aan de haven
van Hoorn. Samen met gemeentes die de bestemmingsplannen moeten
wijzigen, met corporaties en projectontwikkelaars die de woningen
moeten realiseren, met wijkcomités en belangengroeperingen voor een
breed draagvlak.
Op basis van deze pilots zoeken we naar een optimum tussen maximale
verkoopopbrengst en maatschappelijk rendement. Dit gaat vaak samen.
Indien de voorbeeldprojecten leiden tot resultaat, dan krijgt de
ombouw van kantoren naar woningen een forse duw in de rug.
Ten eerste omdat de huisvestingsbehoefte van de overheid constant
verandert. De RGD beheert hierdoor zelf een omvangrijke
vastgoed-portefeuille, waarmee zij haar klanten bedient. Binnen die
portefeuille is echter ook ruimte ontstaan voor herontwikkeling van
kantoren en naar woningen. Ten tweede omdat de projecten van de RGD
een voorbeeldwerking hebben. Ten derde omdat Publiek-Private
Samenwerking hoog op de politieke agenda staat. En als we bij onze
projecten ergens ervaring mee opdoen, dan is dat wel met de verdeling
van kansen en risico's tussen markt en overheid.
De visie van marktpartijen is van grote waarde bij het onderzoeken van
de mogelijkheden tot herbestemming. Zo heeft de Rijksbouwmeester een
experiment gehouden met een open marktconsultatie bij de herbestemming
van het kantoor van de Belastingdienst in Haarlem. En met succes! Het
voornemen is dan ook om marktpartijen in de toekomst vaker op deze
wijze te consulteren. Uiteraard op een transparante manier.
Het gaat steeds beter met de transformatie van leegstaande panden tot
woonruimte. Zo is het aandeel van getransformeerde panden sinds 2001
verdubbeld van 5% tot maar liefst van 10% van de jaarlijkse
woningproductie! De leegstand blijft echter groot. De kans om nog meer
woonruimte te creëren in leegstaande kantoorpanden eveneens. De
vanmiddag gepresenteerde initiatieven getuigen daarvan.
Ik denk dat in het vervolg twee soorten coalities wenselijk zijn. In
de eerste plaats kunnen private ontwikkelaars en beleggers komen tot
innovatieve investeringen in vastgoed. De heren Van Hoogevest en Mooy
hebben u vanmiddag laten zien dat dit tot bijzondere en rendabele
projecten kan leiden.
In de tweede plaats moeten woningcorporaties en bouwers de handen
ineenslaan. De corporaties zijn experts in duurzaam vastgoedbeheer,
met een speciale verantwoordelijkheid voor de huisvesting van
'traditionele' en 'nieuwe' doelgroepen. Stadswonen en Het Oosten
hebben vanmiddag geïllustreerd dat het de corporatiewereld niet aan
elan en toekomstvisie ontbreekt.
Daarom ga ik de overdracht vanuit het Rijk van vrijkomende panden aan
woningcorporaties concreet ondersteunen. Ik maak hiertoe afspraken met
mijn collega van Financiën.
Zoals u wellicht weet, hebben gemeenten en semi-overheidsinstellingen
op dit moment een preferente positie bij de verkoop van vastgoed door
de Domeinen en de Rijksgebouwendienst. Binnenkort zal deze preferente
positie worden uitgebreid tot woningcorporaties. Dit vanwege hun
sleutelpositie in de sociale huisvesting en de stedelijke vernieuwing.
Over deze aanpassing in de verkoop- en herbestemmingsprocedure zal ik
de Tweede Kamer en de corporaties op korte termijn informeren.
Dames en heren,
Dit symposium en deze publicatie illustreren de potentie van de ombouw
van kantoren tot woningen. Die potentie is groot - maatschappelijk en
financieel.
Zie leegstaande kantoorpanden in de steden dus niet als probleem, maar
als kans! Schaf ze aan en bouw ze om. Wat voor iemand anders een dak
boven het hoofd is, is voor u brood op de plank.
Ik stel u voor om deze bijeenkomst nu met een informeel samenzijn te
besluiten.
Dank u wel.
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer