Aedex
PERSBERICHT
EMBARGO TOT 17 mei 2006, 13.45 uur
Hilversum, 16 mei 2006
Corporaties investeren 2,4 mld. in vernieuwing en verbetering
Deelnemers Aedex/IPD Index netto-investeerders
De Aedex/IPD deelnemers investeerden 2,4 miljard Euro in 2005. Dit komt overeen met 3,8%
van de totale marktwaarde van hun vastgoedportefeuilles (2004: 3,1%) . De kosten van de
operationele bedrijfsvoering daalden bovendien tot 12,1% van de bruto-inkomsten. De
woningcorporaties die deelnemen aan de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex investeerden in
2005 in de 56 prioriteitswijken. Hier én in de rest van de woningmarkt zijn deze
woningcorporaties netto-investeerders. Dat betekent dat ook in de stedelijke
vernieuwingswijken de balans van desinvesteren (sloop en verkoop) en investeren
(nieuwbouw, aankoop en verbetering) voor de deelnemers aan de Aedex/IPD Index positief
is. Institutionele en particuliere beleggers hebben de laatste jaren vooral hun
portefeuille huurwoningen verkleind door woningen te verkopen. Zo bleek vandaag bij de
bekendmaking van de resultaten van de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex voor het jaar
2005 in Apeldoorn.
Vernieuwing
De 25 Aedex/IPD deelnemers die zowel woningen in de prioriteitswijken als daarbuiten
exploiteren, hebben ruim 96% van hun netto-investeringen op de prioriteitswijken ingezet.
In totaal bedroegen de investeringen van de deelnemende corporaties in deze wijken ruim
100 miljard Euro. Van de portefeuilles van de deelnemers aan de Aedex/IPD Index is 11%,
in de 56 prioriteitswijken gelegen, gemeten naar de marktwaarde in verhuurde staat. Het
merendeel van de woningen ligt buiten deze wijken.
Rendement
Uit de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex 2005 blijkt dat de woningcorporaties een totaal
rendement van 8,5% (2004: 9,0%) hebben behaald. Deze rendementsprestatie is grotendeels
toe te rekenen aan de ontwikkeling van de waardegroei in 2005: 5,7% (2004: 6,0%).
Het rendement dat voortvloeit uit de dagelijkse bedrijfsvoering, het directe rendement,
bedroeg in 2005 2,6% (2004: 2,8%). Het directe rendement vertoont over meerdere jaren een
gestage daling omdat de waarde van de vastgoedportefeuilles sterker groeit dan de
netto-inkomsten uit de dagelijkse bedrijfsvoering. Ook in 2005 zijn de belangrijkste
oorzaken van de waardestijging de in 2005 verder doorgezette daling van de
kapitaalmarktrente, de stijging van de vrije verkoopwaarde van woningen én een
verdere verbetering van de verwachte eindwaarde. Woningcorporaties hebben net als
institutionele en particuliere beleggers rendement nodig om hun portefeuilles ook in de
toekomst te kunnen blijven vernieuwen.
Efficiëntie
De Aedex/IPD Index meet in de zogeheten exploitatiekosten/bruto inkomsten ratio tevens de
efficiëntie van de operationele bedrijfsvoering van de deelnemende corporaties. Deze
ratio bedroeg in 2005 op het totaal van de woningportefeuilles van alle deelnemers aan de
Aedex/IPD Index 47,1% (2004: 44,6%). De ten opzichte van 2004 gerealiseerde stijging is
nagenoeg geheel toe te rekenen aan een groei van de uitgaven ten behoeve van het
onderhoud van de woningen in exploitatie tot 27,7% (2004: 24,8%). De kosten die verband
houden met de operationele bedrijfsvoering daalden juist tot 12,1% (2004: 12,7%). Ook de
inkomsten uit verhuur stegen in 2005 met 2,1% minder dan in voorgaande jaren (2004:
3,8%).
Maatschappelijk dividend
De Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex geeft inzicht in het effect van beslissingen om een
huur te vragen die lager is dan de markthuur. Daarnaast meet de Aedex/IPD Index de
invloed van uitgaven voor het beheer van de leefomgeving op het vastgoedrendement.
Daarvoor worden de portefeuilles van de deelnemers onderverdeeld in een zogeheten primair
maatschappelijke en een niet-primair maatschappelijke portefeuille.
De corporaties kiezen er bewust voor om bij de primair maatschappelijke portefeuille de
huren laag te houden en extra kosten te maken voor het beheer van de leefomgeving. Zij
kiezen er daarmee voor om niet het maximale vastgoedrendement te behalen dat ze gezien
hun portefeuille zouden kunnen halen. Het percentage van het mogelijk te behalen
rendement dat door deze keuze direct aan de samenleving ten goede komt, is het
'maatschappelijk dividend'. Het maatschappelijk dividend bedroeg in 2005 1,7%. Dit
betekent dat de 43 corporaties die aan de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex 2005
deelnamen, in totaal ruim 663 miljoen euro aan de samenleving ten goede lieten komen.
Regio's
De Aedex/IPD Index gaat ook in op de verschillen per regio. De rendementen per regio lopen
immers uiteen. Het verschil in waardegroei is hiervoor de belangrijkste verklaring.
De regio's lieten in 2005 het navolgende beeld zien:
Totaal rendement Waardegroei
- Noord Nederland 7,0% 4,2%
- Oost Nederland 7,7% 5,0%
- Zuid Nederland 9,3% 6,6%
- Noordelijke Randstad 8,9% 6,1%
- Zuidelijke Randstad 8,2% 5,4%
Databankomvang
De gepubliceerde Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex-2005 bestaat uit informatie van ruim
9000 vastgoedcomplexen, verspreid over heel Nederland, met een gezamenlijke marktwaarde
in verhuurde staat van 62,5 miljard euro (per ultimo 2005). De index omvat, voor zover
vandaag gepubliceerd, circa 677.000 woningen, ruim 28% van het totale corporatiebezit.
Nadere informatie over de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex vindt u op de website
www.aedex.nl of krijgt u van de directeur van Stichting Corporatie Vastgoedindex, Aedex,
Mr A.L.M. Vlak - T: 035-5238847 - F: 035-5238219 E: info@aedex.nl.
Aanvullende informatie
Woningcorporaties zijn naast beheerders ook maatschappelijk gedreven investeerders in
(woning)vastgoed. Zij moeten op investeringen in woningen rendement behalen om ook in de
toekomst te kunnen blijven investeren in nieuwbouw en de vernieuwing van bestaande
buurten en wijken. Zicht op de ontwikkeling van het rendement is dus onontbeerlijk om de
eigen prestaties te kunnen beoordelen. De Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex biedt de
deelnemende corporaties dit inzicht in het eigen presteren. Daarnaast kunnen zij de eigen
prestaties vergelijken met die van andere corporaties en vastgoedondernemingen.
De informatie van de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex betreft uitsluitend gerealiseerde
en gemeten ontwikkelingen. Dit geldt zowel de kasstroomrendementen als het rendement uit
waardeontwikkeling. De Stichting Corporatie Vastgoedindex heeft een exclusief
samenwerkingsverband met de Investment Property Databank Ltd. te Londen. De wijze waarop
Aedex en IPD samenwerken, is geheel 'IPD-compatible'. Dit betekent dat de Aedex/IPD
Corporatie Vastgoedindex in basis vergelijkbaar is met alle andere door IPD
gefaciliteerde vastgoedindexen.
De Stichting Corporatie Vastgoedindex, Aedex is verantwoordelijk voor de Aedex/IPD
Corporatie Vastgoedindex, de jaarlijkse prestatiemeting van de Nederlandse
woningcorporaties. Zij doet dit onafhankelijk van de overheid, financiers,
maatschappelijke belanghouders, collectieve belangenorganisaties en accountants- en
consultancyfirma's. In de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex participeren per ultimo 2005
meer dan 50 corporaties met in totaal ruim 800.000 woningen verspreid over geheel
Nederland, wat overeenkomt met 1/3 van alle in Nederland door woningcorporaties gedane
investeringen. Daarmee geeft de Aedex/IPD Index een representatief beeld van de
ontwikkelingen op dat deel van de vastgoedinvesterings- en woonconsumentenmarkten waarop
de Nederlandse woningcorporaties actief zijn.
In mei 2007 maakt Aedex de resultaten van de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex 2006
bekend.