Ingezonden persbericht


Openbare ruimte belangrijkste knelpunt Vinex

Drie weken geleden heeft Bouwkennis een onderzoek uitgevoerd waarin de stelling was opgenomen: 'Over 20 jaar herstructureren wij de huidige Vinex-wijken'. De uitkomsten van dit onderzoek hebben veel stof doen opwaaien. RTL Nieuws bracht het bericht naar buiten onder de titel: 'Vinex-wijken binnen 20 jaar verpauperd'. De Volkskrant kopte op de voorpagina met: 'Vinex-wijken worden Bijlmers van de toekomst'. In reactie hierop heeft Bouwkennis nader onderzoek uitgevoerd. Hiervoor zijn 481 enquêtes afgenomen onder ontwikkelaars, gemeenten, woningcorporaties, bouwmanagement- en adviesbureaus, makelaars en hoofdaannemers. Uit het onderzoek blijkt dat er vooral problemen worden voorzien bij de inrichting van de openbare ruimte.

In het vervolgonderzoek blijken de gemeenten, corporaties en ontwikkelaars een stuk genuanceerder. Nog steeds is bijna een derde van mening dat de huidige Vinex-wijken over 20 jaar worden geherstructureerd, maar de commotie van de afgelopen weken heeft wel stof tot nadenken en discussie gegeven. Eerder was namelijk de helft deze mening toegedaan. In het vervolgonderzoek is de vraag ook gesteld aan bouwmanagement- en adviesbureaus, makelaars/adviseur onroerend goed en aannemers B&U. Die partijen zijn in sterkere mate dan de overheid, corporaties en ontwikkelaars van mening dat de huidige Vinex-wijken over 20 jaar geherstructureerd worden. Herstructurering is echter een ruim begrip en betekent niet per definitie dat de wijken over 20 jaar verpauperd zijn, zo blijkt ook uit het vervolgonderzoek.

Over 20 jaar moeten we de huidige Vinex-wijken herstructureren (in %) Bron: Bouwkennis, april 2006

Gebrek aan groen en parkeergelegenheid

Een belangrijk knelpunt zit hem volgens de diverse marktpartijen in de inrichting van de openbare ruimte. Meer dan de helft van de respondenten die denken dat de huidige Vinex-wijken in de toekomst aangepast dienen te worden noemt hierbij een aspect van de openbare ruimte. Voorbeelden die veel worden genoemd zijn het gebrek aan groen en parkeerplaatsen en in mindere mate een gebrek aan speelvoorzieningen en winkels. Ook de eentonigheid binnen de wijken zal volgens de respondenten aangepast moeten worden. Verder zijn veel respondenten van mening dat de huizen in de Vinex-wijken over 20 jaar niet meer passen bij de wensen van die tijd. Tot slot wordt ook de slechte bereikbaarheid met het openbaar vervoer regelmatig genoemd.

Te veel aandacht voor oplevering

Maar wat is nou de oorzaak dat de Vinex-wijken al zo snel moeten worden geherstructureerd? Van de respondenten die verwachten dat herstructurering al over 20 jaar noodzakelijk is, geeft meer dan de helft aan dat dit te maken heeft met het feit dat bij de bouw primair aandacht wordt besteed aan de oplevering en dat het leefcomfort op lange termijn geen prioriteit heeft. Het zijn vooral de gemeenten en de adviseurs die deze mening zijn toegedaan.

Op de vraag of dit probleem vooral planologisch of bouwtechnisch van aard is, antwoord het merendeel dat het planologische aspect een grote rol speelt (49%). Van de 11% die aangeeft dat dit vooral zijn effect heeft gehad op de bouwkwaliteit is het grootste deel te vinden onder de bouwmanagement- en adviesbureaus.

Planologisch of bouwtechnisch (in %)
Bron: Bouwkennis, april 2006

In mindere mate vindt men dat de samenwerking tussen de verschillende partijen niet goed verloopt. Van de respondenten geeft 6% aan dat ontwikkelaars zich niet aan de afspraak houden. Hierbij wordt hen vooral verweten dat er alleen aan de eigen winst wordt gedacht. Onder de respondenten die vinden dat gemeenten hun afspraken niet nakomen leeft vooral de gedachte dat men verzuimt om de infrastructuur binnen de wijken te verbeteren.

Waarom snelle herstructurering (in %)
Bron: Bouwkennis, april 2006

Onder de ontwikkelaars en hoofdaannemers B&U is een opvallend aantal respondenten te noemen dat nog andere redenen kan noemen waarom de Vinex-wijken zo snel aan herstructurering nodig zijn. Zij geven onder andere aan dat kwaliteit van de woningen matig is en dat er door de scherpe prijzen slechte woningbouw is ontstaan. Dat hangt ook weer samen met de focus op de oplevering van projecten en niet op het leefcomfort op lange termijn.

Nog te bouwen Vinex-locaties

Natuurlijk is het ook belangrijk om naar de toekomst van de nog te bouwen Vinex-wijken te kijken. Wat moet er nou gebeuren met de nog te bouwen Vinex-wijken zodat een herstructurering op relatief korte termijn voorkomen wordt? Hoewel de reacties op deze vraag divers zijn, focust het merendeel van de respondenten zich op de leefbaarheid binnen de nog te bouwen Vinex-wijken. De nog te bouwen wijken zullen ruimer van opzet moeten zijn met meer diverse woningen in zowel prijsklasse als in esthetisch opzicht. Ook voor de toekomst wordt de verbetering van de openbare ruimte door veel respondenten als redding van de Vinex-wijken gezien. Een hoofdaannemer B&U stelt zich hierbij het volgende voor: "We moeten niet alleen naar de woningen op zich kijken maar ook naar het totale leefklimaat binnen de wijk". Meer groen, meer winkels en meer voorzieningen voor kinderen worden hierbij onder andere genoemd. Verder vindt een bovengemiddeld aantal respondenten dat er bij het aanleggen van de nieuwe Vinex-wijken meer gekeken moet worden naar de consumentenbehoeften die op dat moment aanwezig zijn. Ook wordt het belangrijk geacht hierbij een toekomstvisie te hebben. "Ontwikkel methodieken die aansluiten op wensen van nu en de toekomst", zoals een medewerker bij een woningcorporatie dit noemt.

Naast deze toch meer planologische kenmerken wordt ook de bouwkwaliteit aan de kaak gesteld. Deze zal bij de nog te bouwen Vinex-woningen beter moeten zijn dan bij de reeds gerealiseerde woningen. Wederom komt hierbij naar voren dat de drang om te bouwen en het aanbesteden op de laagste prijs een negatieve invloed hebben op de woningen binnen de wijken.

Verbetering de komende jaren?

De grote vraag is of de verschillende spelers op de markt ook daadwerkelijk denken dat de kwaliteit van de woningbouw in de Vinex-wijken de komende jaren gaat verbeteren. De respondenten die denken dat de woningbouw in de Vinex-wijken de komende jaren niet verbeterd zal worden hebben de overhand. Bijna 40% denkt dat er geen verbetering zal plaatsvinden. Onder de hoofdaannemers B&U is dit bijna de helft. Zij geven onder andere aan dat de meeste plannen voor de komende jaren al ontwikkeld zijn, dat de bereidheid van de klant om meer te betalen voor betere kwaliteit niet aanwezig is en de dat de budgetten te laag en de werkdruk te hoog zal blijven liggen. Ook onder bouwmanagement- en adviesbureaus kan de toekomstverwachting als overwegend negatief worden bestempeld. In totaal 45% van de bureaus denkt dat de kwaliteit van de Vinex-wijken de komende jaren niet zal verbeteren. Reacties hierbij zijn onder andere de angst voor onvoldoende gekwalificeerd bouwplaatspersoneel, de overheersende factor van geld en dat kwaliteit op de laatste plaats komt. Verder menen de bouwmanagement- en adviesbureaus dat het ontbreken van prestatiecontracten tussen gemeenten en ontwikkelaars en negatieve invloed heeft. Opvallend is dat een aantal bouwmanagement- en adviesbureaus een negatief oordeel hebben over de positie van de ontwikkelaar bij de Vinex-wijken betreft. Zij zouden hardleers zijn en teveel voor het 'snelle geld' willen gaan.

Verbeteren kwaliteit Vinex in de toekomst (in %)
Bron: Bouwkennis, april 2006

Van de respondenten denk 27% dat er wel een verbetering te zien zal zijn de komende jaren. Van deze groep verwacht een aantal dat de bewustwording van het belang van kwaliteit van woningen de bouw in de Vinex-wijken zal verbeteren. Ook het beter rekening houden met de vraag van consumenten wordt hierbij als belangrijk gezien, "luisteren naar de consument is de toekomst". De vraag naar kwaliteit door deze consumenten wordt ook bovengemiddeld genoemd. De woningcorporaties die een verbetering verwachten denken vooral dat de ervaringen uit het verleden voor een kwaliteitsverbetering zullen zorgen. Deze gedachte leeft overigens onder meer van de respondenten.

Samengevat kan worden gesteld dat er in de eerste plaats planologisch naar de projecten moet worden gekeken. Prestatiecontracten en een toenemende vraag naar kwaliteit door de eindgebruiker kunnen de verbetering op gang brengen.

Bouwkennis is van mening dat de eindconsument uiteindelijk geen baat heeft bij het gebrek aan vertrouwen in de markt. Er wordt niet optimaal gebruik gemaakt van de kennis die de verschillende specialisten in huis hebben. Projectontwikkelaars zijn doorgaans goed op de hoogte van de wensen van de woonconsument, de bouwer weet op welke wijze een gebouw kwalitatief hoogwaardig en efficiënt gebouwd kan worden en zo heeft iedere partij in het proces zijn eigen expertise. Het aanbestedingsproces in Nederland biedt echter weinig ruimte om dit ook te benutten. Wil men de eindconsument echt bedienen, dan zal er meer naar elkaar geluisterd en met elkaar gebouwd moeten worden en er ook gekeken moeten worden of we niet anders kunnen aanbesteden. Zodat de gezamenlijke verantwoordelijkheid van de diverse partijen verder gaat dan alleen het overhandigen van de sleutel.

Bouwkennis is uitgever van marktinformatie over de bouw-, woon-, vastgoed- en installatiesector. De producten van Bouwkennis ondersteunen managers bij het bepalen en invullen van het beleid. Voor meer informatie over Bouwkennis of om u in te schrijven voor de tweewekelijkse digitale nieuwsbrief, kijk op www.bouwkennis.nl.



Ingezonden persbericht