Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
Persbericht ministerraad
17 maart 2006
MINISTERRAAD STEMT IN MET modernisering huurbeleid
De ministerraad heeft ingestemd met toezending aan de Tweede Kamer van een
brief van minister Dekker van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en
Milieubeheer met voorstellen om het huurbeleid te moderniseren. Het beleid
is gericht op meer keuzevrijheid voor de huurder. Hiervoor moet meer
geïnvesteerd worden in nieuwbouw en herstructurering van wijken. Daarnaast
moet er een betere verhouding komen tussen de prijs en de kwaliteit van
huurwoningen om investeringen in de huurmarkt te bevorderen. Het is
uiteindelijk de bedoeling een kwart van de huurmarkt te liberaliseren.
Tegelijkertijd is er duidelijkheid en bescherming voor de huurders. Om die
reden wordt het nieuwe systeem pas per 1 januari 2007 ingevoerd. Woningen
kunnen pas worden geliberaliseerd als er voldoende is bijgebouwd. Met name
de zittende huurders worden ook nog na 2010 beschermd tegen al te grote
huurstijgingen.
Drie gebieden in de huurmarkt
De voorstellen van het kabinet leiden er toe dat vanaf 1 januari 2007
binnen de huurmarkt op basis van de WOZ-waarde van woningen drie gebieden
worden onderscheiden:
Een gereguleerd gebied van 75 procent van de huurmarkt, met een gematigde
maximale jaarlijkse huurverhoging en een maximale huur per woning op basis
van het woningwaarderingstelsel. Het aantal woningen in deze categorie is
in iedere regio van Nederland groot genoeg om de aandachtsgroep, de
huishoudens met een inkomen tot circa 33.000 euro per jaar, te huisvesten.
Een geliberaliseerd gebied van 5 procent van de huurmarkt zonder maxima wat
betreft de jaarlijkse huurverhoging en de maximale huur.
Een overgangsgebied van 20 procent van de huurmarkt dat op termijn
geliberaliseerd wordt indien er voldoende nieuwe woningen zijn gebouwd.
Zolang dat niet het geval is, geldt ook in het overgangsgebied een maximale
huur per woning op basis van het woningwaarderingstelsel, met een opslag
van 10 procent.
Een belangrijk gevolg van deze indeling is dat voor de circa 600.000
huurwoningen in het overgangsgebied per 1 januari 2007 een additionele
huurverhoging van 0,5 procent kan worden gevraagd.
Bescherming van huurders
Per 1 juli 2006 kan de huur van gereguleerde huurwoningen worden verhoogd
met maximaal de inflatie plus 1,5 procent. Dat is een gematigde
huurverhoging. Ook buiten het gereguleerde gebied blijft voor alle zittende
huurders het percentage van de jaarlijkse huurverhoging aan een wettelijk
maximum gebonden, ook na 2010. Dat percentage ligt maximaal 1 procent boven
het niveau van de jaarlijkse huurverhoging in het gereguleerde gebied.
Vanaf 2010 wordt dat plafond vast.
Voor alle zittende huurders met huurtoeslag in het overgangsgebied en het
geliberaliseerde gebied geldt de maximale jaarlijkse huurverhoging en de
maximale huur van het gereguleerde gebied. Ook deze bescherming blijft na
2010 bestaan.
De WOZ-waarde
In het voorstel speelt de WOZ-waarde een belangrijke rol. De WOZ-waarde
geeft de marktwaarde van de woning weer en daarop worden de grenzen
gebaseerd voor het onderscheid tussen woningen in het gereguleerde gebied,
het overgangsgebied en het geliberaliseerde gebied. De woningen met de
hoogste marktwaarde worden de komende jaren geliberaliseerd om voor dat
segment een reële verhouding tussen prijs en kwaliteit te krijgen.
Verder wordt per 1 januari 2007 het huidige woningwaarderingstelsel
verbeterd door voor een aantal onderdelen, waaronder de locatie van de
woning, de WOZ-waarde van de woning te hanteren. Voor duurdere woningen
leidt dit tot hogere maximale huren. Omdat de zittende huurders beschermd
worden door het maximale jaarlijkse huurverhogingspercentage, leidt dit
slechts geleidelijk tot hogere feitelijke huren. Omgekeerd krijgen
goedkopere woningen een lagere maximale huur. Dat kan direct al tot lagere
feitelijke huren leiden.
Segregatie en maatwerk
De mogelijke effecten op segregatie zijn een toetspunt geweest voor het
huurbeleid. Dit is onderzocht door onder meer het Sociaal Cultureel
Planbureau. De uitkomst daarvan was dat het beleid daar niet merkbaar op
van invloed is, noch ten gunste noch ten nadele. Het beleid op het gebied
van de herstructurering heeft wel een aantoonbaar positief effect op het
tegengaan van segregatie in de wijken.
In het nieuwe huurbeleid krijgen gemeenten de mogelijkheid tot maatwerk bij
de vaststelling van de grenzen tussen het gereguleerde gebied, het
overgangsgebied en het geliberaliseerde gebied. Dat kan in uitzonderlijke
gevallen nodig zijn voor het behouden van een gedifferentieerde wijkopbouw.
Het kabinet ziet in dergelijke situaties echter meer in afspraken met
verhuurders over het blijvend beschikbaar houden - ook op wijkniveau - van
voldoende woningen voor de aandachtsgroep. Daartoe zal de Huisvestingswet
worden aangepast. Doel daarvan is het regionaliseren van de
woonruimteverdeling zodat huishoudens met lagere inkomens niet alleen in de
centrumstad maar ook in de randgemeenten terecht kunnen.
Investeringen in woningbouw
De maximale huur in het overgangsgebied zal niet worden afgeschaft voordat
er voldoende woningen zijn bijgebouwd. Landelijk gaat het dan om 445.000
nieuwe woningen tot 2010. Het aandeel daarin van de woningbouw door
corporaties bedraagt 111.000 nieuwe woningen. Er wordt in de voorstellen
pas echt geliberaliseerd als de burgers wat te kiezen hebben. Het beleid
inzake woningbouw en herstructurering, laat zich kort samenvatten als:
'Bouwen, bouwen, bouwen.'
Voortgang proces
Naar verwachting zal de Tweede Kamer op 28 maart 2006 deze voorstellen met
minister Dekker bespreken. Daarna zullen de aanpassingen in wet- en
regelgeving zo spoedig mogelijk aan de Tweede Kamer worden voorgelegd. De
inmiddels bij de Kamer ingediende Wet betaalbaarheidsheffing huurwoningen
die hiermee samenhangt, zal nog dit jaar van kracht worden.
RVD, 17.03.2006
Ministerie van Algemene Zaken