Jaarresultaten 2005 WDP: operationele winst stijgt tot 20,8 miljoen

Persbericht
Woensdag 1 maart 2006, 7u30

JAARRESULTATEN 2005
OPERATIONELE WINST OVER 2005 STIJGT TOT 20,8 MILJOEN EURO WDP BEOOGT VERDUBBELING VASTGOEDPORTEFEUILLE TEGEN 2009

Vastgoedbevak Warehouses De Pauw (Euronext: WDP) boekt een operationele winst over 2005 van 20,8 miljoen euro en overtreft hiermee licht de verwachtingen. De operationele winst per aandeel bedraagt 2,63 euro. De Raad van Bestuur van WDP zal aan de algemene vergadering voorstellen een bruto slotdividend uit te keren van 1,35 euro (netto 1,15 euro per aandeel), waardoor het totaal brutodividend over 2005 2,47 euro per aandeel (netto 2,10 euro per aandeel) bedraagt. Voor 2006 voorziet WDP minimaal een evenaring van dit resultaat van 2005. Naast zijn resultaten over 2005 stelt WDP vandaag ook zijn strategisch meerjarenplan 2006-2009 voor. Met dit plan wil WDP tegen uiterlijk eind 2009 een verdubbeling van zijn huidige vastgoedportefeuille realiseren en zich nog verder positioneren als dé Europese logistieke partner die in zijn geografische kerngebieden de beste totale logistieke vastgoedoplossing kan bieden. WDP wil deze groei via 3 trajecten bekomen: 100 tot 150 miljoen euro nieuwe investeringen in de 2 huidige kernregio's, de overname en integratie van een of meerdere bestaa nde portefeuilles voor een totale waarde van 100 à 150 miljoen euro en tot slot het toevoegen van een nieuw geografisch marktgebied aan de 2 huidige kernregio's. Voor de financiering van dit groeiscenario zal WDP in eerste instantie zijn huidig investeringspotentieel aanwenden.
RESULTATEN 2005 EN VOORUITZICHTEN 2006
Operationele winst over 2005 stijgt verder tot 20,8 miljoen euro WDP realiseert over het jaar 2005 volgens IFRS een operationele winst van 20,8 miljoen euro tegenover een operationeel resultaat van 20,2 miljoen euro volgens IFRS in 2004. Dit jaarresultaat overtreft licht de resultaatsverwachtingen voor 2005. De operationele winst per aandeel over 2005 bedraagt 2,63 euro tegenover 2,56 euro in 2004.
Door de tegenvaller in Nederland, waar het pand te Breda aanzienlijk minder opleverde in 2005 door het wegvallen van huurder DLS BV midden 2004, en de verkoop van Italië, waardoor dit pand slechts huuropbrengsten opleverde tot en met augustus 2005, kende WDP een lagere huuropbrengst in 2005. Daartegenover kon WDP zijn bezettingsgraad van de Belgische portefeuille mooi stabiliseren en verlaagde WDP zijn algemene kosten aanzienlijk, onder meer door de verkoop van Italië, en werd zoals eerder aangekondigd de financieringsstructuur eveneens aangepakt. 2 / 21
Slotdividend van 1,35 euro bruto brengt totaal brutodividend over 2005 op 2,47 euro De Raad van Bestuur zal aan de algemene vergadering van 26 april 2006 voorstellen om een totaal brutodividend over 2005 van 2,47 euro per aandeel of 2,10 euro netto per aandeel (na aftrek van de roerende voorheffing) uit te keren. Voor 2005 blijft het dividendniveau aldus behouden op het niveau van vorig jaar.
Sinds september 2005 stapte WDP over naar de jaarlijkse uitkering van een interimdividend, als voorschot op de winst van het eerste semester. Dit interimdividend, uitgekeerd op 14 september 2005, bedroeg 1,12 euro bruto per aandeel (netto: 0,95 euro per aandeel). Het slotdividend van 1,35 euro bruto of 1,15 euro netto zal betaalbaar gesteld worden vanaf 3 mei 2006 bij uw financiële instelling. Portefeuillewaarde op 31 december 2005 bedraagt 343 miljoen euro, volgens nieuwe IAS 40 waardering
De jaarlijkse effectieve schatting door onafhankelijk schatter Stadim CVBA waardeert de marktwaarde van de vastgoedportefeuille van WDP volgens de nieuwe IAS 40 waardering op een reële waarde (fair value) van 343 miljoen euro op 31 december 2005 tegenover de vergelijkbare waarde eind 2004 van 340 miljoen euro.
Volgens de berekening zoals deze werd uitgevoerd tot begin 2006, zou de portefeuillewaarde (inclusief transactiekosten) van WDP op 31 december 2005 354 miljoen euro bedragen. Deze waarde werd echter herzien naar 344,3 miljoen euro, ingevolge de invoering van IAS 40 dat de portefeuillewaardes voortaan aan reële waarde (fair value) waardeert (voor de precieze waarderingsmethodologie verwijzen we naar het BEAMA persbericht van 6 februari 2006: http://www.beama.be/content/index.php). Daarnaast mogen onder IFRS de meerwaarden op projecten in uitvoering en activa in aanbouw niet mee gewaardeerd worden in de portefeuillewaarde wat voor WDP een tijdelijke vermindering betekent op de portefeuillewaarde van 1,4 miljoen euro tot de afwerking van deze projecten. Deze 2 wijzigingen leiden aldus tot de totale portefeuillewaarde op 31 december 2005 van 342,9 miljoen euro. Over 2005 realiseert WDP een resultaat op de portefeuille van 8,2 miljoen euro. Dit resultaat komt grotendeels tot stand door 2 factoren. Enerzijds de daling van de lange termijn rente op 17 jaar (referentie gebruikt door Stadim) van 4% eind 2004 naar 3,45% eind 2005. Anderzijds wordt de meerwaarde op de portefeuille getemperd door de stagnatie van de door Stadim geschatte huurwaarde op jaarbasis. Beide factoren samen zorgen voor een daling in de kapitalisatievoet van 8,7% eind 2004 naar 8,4% eind 2005.
Verdere toelichting met betrekking tot de evolutie van de waarde van de portefeuille vindt u in de rubriek 'bespreking vastgoedportefeuille' door Stadim onder bijlage 3. 3 / 21
Intrinsieke waarde 1 van 28,83 euro per aandeel eind 2005 Intrinsieke waarde per aandeel WDP bedraagt op 31 december 2005 28,83 euro per aandeel. Tegenover de koers van het aandeel WDP op 31 december 2005 van 44 euro noteert WDP met een premie van 52,62%. Na winstuitkering bedraagt de intrinsieke waarde 27,48 euro per aandeel. De schuldgraad conform IFRS (dividend onder eigen vermogen) bedraagt 34,94% op 31 december 2005.
Bezettingsgraad2 stijgt tot 94,6% op 31 december 2005 De bezettingsgraad van de totale WDP portefeuille bedraagt op 31 december 2005 94,6%, een stijging tegenover de bezettingsgraad van 90% eind 2004. WDP realiseerde deze stijging voornamelijk door de eerder aangekondigde verhuring van het pand van 37.300 m² te Breda aan Lidl, naast diverse andere verhuringen.
WDP kon ook in de loop van 2005 verschillende nieuwe lange termijn huurders aantrekken en het aandeel korte termijn contracten aldus doen dalen van 5% naar 2,8%. Meer informatie over de investerings- en verhuuractiviteiten van WDP in 2005 vindt u in bijlage 2, het activiteitenverslag.
Vooruitzichten 2006
In 2006 zijn er, op potentieel enkele korte termijncontracten na, bijna geen huurcontracten die vervallen. Daarnaast is van het in september vooropgestelde investeringsprogramma van 17 miljoen euro op vandaag reeds voor 6 miljoen euro uitgevoerd. Van al deze projecten voor 2006 is intussen vandaag reeds 55% voorverhuurd.
WDP verwacht dan ook voor 2006 zijn bezettingsgraad minimaal te behouden. Samen met de efficiëntere kostenstructuur en de kostenreducties volgend op de verkoop van WDP Italië, de aanpassing van de internationale financieringsstructuur en de opstart van het commercial paper-programma vormt dit minimaal behoud van de bezettingsgraad de basis voor de evenaring van het operationeel resultaat in 2006.

1. De intrinsieke waarde is het eigen vermogen per aandeel waarbij enkel de som van de schattingen van de individuele panden in rekening wordt gebracht en is geen waardering van WDP in zijn totaliteit.
2. De bezettingsgraad wordt berekend op basis van de huurwaarde van de verhuurde m² ten opzichte van de huurwaarde van de verhuurbare m². Projecten in aanbouw en / o f renovatie worden niet in de berekening opgenomen.
4 / 21
STRATEGISCH PLAN 2006-2009
Interne structuur en werking geoptimaliseerd in 2005 met het oog op verdere groei In 2005 besloot het management van WDP zich voortaan te concentreren op 2 strategische kernregio's, met name het logistieke hart van West-Europa, de as Zuid-Nederland - België - Noord-Frankrijk enerzijds en Tsjechië in het nieuwe Europa anderzijds. In die optiek werd het pand in Italië eind 2005 verkocht wat onmiddellijk leidde tot een verhoogde efficiëntie in de administratieve werking. Tevens besloot WDP tot de uitbreiding van zijn werkingsstructuur met naast CEO Tony De Pauw en CFO Joost Uwents ook een commercieel en een technisch directeur. Daarnaast werd Mark Duyck met ingang van 1 januari 2006 Uitvoerend Voorzitter om de groei en de organisatieopbouw van WDP te ondersteunen. WDP nam al deze diverse interne maatregelen om zijn operationele structuur te versterken met het oog op een verdere professionalisering van zijn werking en een uitbreiding van zijn activiteiten. Focus op groei als aanbieder van logistieke totaaloplossing Intussen heeft WDP deze periode van interne optimalisaties afgesloten en ligt de focus voor 2006 en verder op nieuwe projecten en de realisatie van een ambitieuze groei. Met het oog op het creëren van deze groei stelde WDP een strategisch meerjarenplan op dat de vastgoedbevak moet leiden naar een verdubbeling van de vastgoedportefeuille tegen 2009. WDP wil dit groeiscenario uitvoeren en de volgende jaren nog meer investeren om zich te manifesteren als dé logistieke partner die in zijn geografische kerngebieden de beste totale vastgoedoplossing kan bieden aan bedrijven uit alle sectoren met alle mogelijke logistieke noden. WDP wil met zijn knowhow en dienstverlening inspelen op de nieuwe en toekomstige opportuniteiten op deze markt. Verdubbeling vastgoedportefeuille tegen 2009 via 3 pistes Over een periode van maximum 4 jaar tussen 2006 en 2009 wil WDP aldus een verdubbeling van zijn huidige vastgoedportefeuille realiseren. Deze groei zal verlopen over 3 trajecten die gelijktijdig zullen uitgevoerd worden met ingang van 2006:
??Via het eerste traject zal WDP een totaal van 100 tot 150 miljoen euro investeren in zijn 2 kerngebieden. Hierbij rekent WDP op 50 tot 75 miljoen euro voor de Belgische markt en telkens ongeveer 25 miljoen euro voor zowel Nederland, Frankrijk als Tsjechië. Aangezien kwalitatieve vastgoedprojecten voor redelijke prijzen schaarser worden in West-Europa zal WDP zich grotendeels concentreren op de aankoop van gronden waarop WDP zelf projecten zal ontwikkelen, al dan niet op vraag van een klant of op eigen initiatief. ??In een tweede traject wil WDP een of meerdere bestaande portefeuilles binnen zijn 2 kernregio's van circa 100 tot 150 miljoen euro overnemen en integreren in de eigen portefeuille. 5 / 21
??Het derde traject is het betreden van een nieuwe markt door de toevoeging van een of meerdere nieuwe landen aan de 2 huidige kernregio's. WDP kijkt hierbij naar ofwel het benaderen van de Duitse markt, wat de geografische aansluiting zou kunnen betekenen van de 2 huidige kerngebieden, ofwel de toevoeging van een of meerdere nieuwe landen in Oost-Europa. WDP wil via dit traject ongeveer 50 miljoen euro investeren.
Voor de financiering van dit groeiscenario zal WDP in eerste instantie zijn marge tegenover de actuele maximale schuldgraad van 50% aanwenden. De verdere financiering zal in de loop van 2006 worden geëvalueerd naarmate er zich projecten aandienen om de 3 trajecten uit te voeren. Na de uitvoering van de eerste 100 miljoen euro investeringen van het strategisch meerjarenplan beoogt WDP reeds een eerste stijging van het operationeel resultaat naar 25 miljoen euro, zonder rekening te houden met externe factoren die eveneens het resultaat kunnen beïnvloeden, zoals bijvoorbeeld de indexatie van de huidige huurinkomsten en de evolutie van de rentevoeten. Voor meer informatie kan u steeds terecht bij:
Joost Uwents, Warehouses De Pauw, tel: +32 (0)52 338 402; joost.uwents@wdp.be of Nathalie Verbeeck, Citigate, tel: +32 (0)2 713 07 32; nverbeeck@citigate.be Meer info over WDP vindt u op de website: www.wdp.be . De presentatie van de persconferentie van vandaag, 1 maart 2006, is vanaf 12u beschikbaar op de website van WDP onder de subrubriek 'Beeldbank voor journalisten' in de rubriek 'Praktische informatie'.
Vastgoedbevak Warehouses De Pauw (WDP) heeft op vandaag ong eveer 1,44 miljoen m² terreinen en 700.000 m² panden in portefeuille. Dit internationaal patrimonium van semi-industriële en logistieke gebouwen is momenteel verdeeld over 58 sites op logistieke knooppunten voor opslag en distributie in België, Nederland, Frankrijk en Tsjechië. WDP is sinds eind juni 1999 genoteerd op Euronext Brussel met een marktkapitalisatie van meer dan 300 miljoen euro. Sinds december 2004 heeft WDP tevens een tweede notering op Euronext Parijs. Meer info over WDP kan u vinden op www.wdp.be.
Bijlagen: 1. Geauditeerde kerncijfers FY 2005 en Balans en Resultatenrekening onder IFRS 2. Activiteitenverslag FY 2005

3. Bespreking vastgoedportefeuille WDP door Stadim Verklaring van de Commissaris
'De commissaris heeft bevestigd dat zijn controlewerkzaamheden, die ten gronde zijn afgewerkt, geen betekenisvolle correctie hebben aan het licht gebracht die in de boekhoudkundige informatie, opgenomen in het communiqué, zou moeten doorgevoerd worden.'
Wolvertem,28 februari 2006
Luc Van Couter, Commissaris
6 / 21
Bijlage 1: Geauditeerde kerncijfers FY 2005 en Balans en Resultatenrekening onder IFRS KERNCIJFERS WDP 31-12-2005
GECONSOLIDEERDE BALANS
31-12-2005 31-12-2004
TERREINEN & GEBOUWEN 342.88 340.39
LIQUIDITEITEN 4.54 3.37
OVERIGE VLOTTENDE ACTIVA ea 6.57 5.60
TOTAAL ACTIVA 353.98 349.36
EIGEN VERMOGEN 227.33 226.75
VOORZIENINGEN EN UITGESTELDE BELASTINGEN 2.96 6.39 SCHULDEN 123.69 116.22
TOTAAL PASSIVA 353.98 349.36
NAV*/AANDEEL na winstuitkering vh lopende boekjaar 27.48 26.29 NAV*/AANDEEL voor winstuitkering vh lopende boekjaar 28.83 28.76 KOERS 44.00 35.00
AGIO/DISAGIO vd KOERS tov NAV* voor winstuitkering 52.62% 21.71% SCHULDGRAAD *** (dividend als schuld) 37.96% 38.84% SCHULDGRAAD *** (dividend onder EV) 34.94% 33.27%

*: NAV = net asset value of intrinsieke waarde = Eigen Vermogen
***: schuldgraad = schulden / balanstotaal
GECONSOLIDEERDE RESULTATEN in 1.000 EUR in 1.000 EUR Boekjaar Boekjaar
2005 2004
NETTO BEDRIJFSOPBRENGSTEN 27,124.95 27,602.52
BEDRIJFSKOSTEN -3,175.71 -3,514.73
BEDRIJFSRESULTAAT 23,949.24 24,087.79
FINANCIEEL RESULTAAT -3,581.69 -3,860.40
BELASTINGEN 404.23 -53.15
OPERATIONEEL RESULTAAT 20,771.79 20,174.24
RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 8,170.00 2,800.00
UITZONDERLIJK RESULTAAT 0.00 0.00
WINST 28,941.79 22,974.24
VOORGESTELDE UITKERING 19,481.20 19,481.20
UITKERINGSPERCENTAGE 93.79% 96.56%
AANTAL AANDELEN PER EINDE PERIODE 7,885,249 7,885,249 OPERATIONELE WINST/AANDEEL 2.63 2.56
BRUTO (INTERIM) DIVIDEND/AANDEEL 2.47 2.47
NETTO (INTERIM) DIVIDEND/AANDEEL 2.10 2.10
% operationele winst tov NAV eind vorig boekjaar (dividend als schuld) 10.02% 9.40% % winst tov NAV eind vorig boekjaar (dividend als schuld) 13.96% 10.34% 7 / 21
Balans IFRS per 31-12-2005
( in 1 000 EUR)
31-12-2005 31-12-2004
IFRS IFRS
Vaste Activa 344,326 341,278
Goodwill 0 0
Immateriële vaste activa 23 40
Investeringsvastgoed 333,980 333,503
Projectontwikkelingen 8,901 6,884
Overige materiële vaste activa 525 415
Overige activa op lange termijn 897 436

- Actieve uitgestelde belastingen 731 201

- Overige 166 235
Vlottende Activa 9,657 8,080
Handelsvorderingen 3,014 3,028
Overige activa op korte termijn 1,552 1,335

- Overige 1,552 1,335
Geldbeleggingen en liquide middelen 4,537 3,371
Overlopende rekeningen actief 554 346
TOTAAL ACTIVA 353,983 349,358
Geconsolideerde balans - Activa
8 / 21
( in 1 000 EUR)
31-12-2005 31-12-2004
Eigen Vermogen 227,330 226,749
Kapitaal 79,498 79,498
Reserves 40,977 50,285
Herwaarderingsmeerwaarden 116,714 107,112

- Op vastgoedportefeuille 116,714 107,112
Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij de hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen en van de waardering van de projectontwikkelingen aan -9,427 -9,132 kostrpijs Bruto -9,633 -9,633
Latente belastingen 206 501
Evolutie van de fair value van de financiële instrumenten -432 -1,014 Belangen van derden 0 0
Passiva 126,653 122,609
Lange termijn passiva 5,466 94,007
Voorzieningen 1,762 1,802
Financiële schulden op lange termijn 2,505 87,621

- Kredietinstellingen 2,505 87,621
Overige schulden op lange termijn 1,199 4,584

- Passieve uitgestelde belastingen 1,199 5,085
- Impact 0 -501
Korte termijn passiva 121,187 28,602
Financiële schulden op korte termijn 110,434 22,172
- Kredietinstellingen 110,434 22,172
Handelsschulden 4,083 2,600
Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten 2,553 1,261 Overige schulden op korte termijn 3,186 129

- Overige 3,186 129
Overlopende rekeningen passief 931 2,440
TOTAAL PASSIVA 353,983 349,358
Geconsolideerde balans - Passiva
9 / 21
EUR (x 1.000) EUR (x 1.000)
I. HUUROPBRENGSTEN 27,139 27,711
III. MET HUUR VERBONDEN KOSTEN -182 -902
NETTO HUURRESULAAT 26,957 26,809
V. RECUPERATIE VAN HUURLASTEN NORMAAL GEDRAGEN DOOR 3,055 2,685 HUURDERS OP VERHUURDE GEBOUWEN
VII. HUURLASTEN EN BELASTINGEN NORMAAL GEDRAGEN DOOR -3,528 -3,211 DOOR DE HUURDERS OP VERHUURDE GEBOUWEN
VIII. ANDERE MET HUUR VERBONDEN OPBRENGSTEN 323 298 VASTGOEDRESULTAAT 26,807 26,581
IX. TECHNISCHE KOSTEN -636 -83
X. COMMERIËLE KOSTEN -250 -253
XII. BEHEERSKOSTEN VASTGOED -160 -131
VASTGOEDKOSTEN -1,046 -467
OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 25,761 26,114
XIV. OPERATIONELE CORPORATE KOSTEN -1,812 -2,026
OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 23,949 24,088 XVI. RESULTAAT VERKOOP VASTGOEDBELEGGINGEN -206 106 XVIII. VARIATIES IN DE REËLE WAARDE 9,665 2,694
VAN VASTGOEDBELEGGINGEN
OPERATIONEEL RESULTAAT 23,743 24,194
XIX. FINANCIËLE OPBRENGSTEN 672 170
XX. INTERESTKOSTEN -4,210 -3,972
XXI. ANDERE FINANCIËLE KOSTEN -44 -59
FINANCIEEL RESULAAT -3,582 -3,861
RESULAAT VOOR BELASTINGEN 29,826 23,027
XXIII. VENNOOTSCHAPSBELASTING 405 -53
XXIV. EXIT TAKS -1,289 0
BELASTINGEN -884 -53
NETTO RESULTAAT 28,942 22,974
31-12-2005 31-12-2004
10 / 21
Bijlage 2: Activiteitenverslag FY 2005

1. Inleiding
In 2005 heeft WDP de lopende projecten volg ens plan en met succes afgewerkt. Enkel op de sites in Asse (Mollem) en Boortmeerbeek werd de afwerking van projecten in uitvoering om praktische redenen verschoven naar 2006.
De globale bezettingsgraad van de portefeuille kon het hele jaar behouden blijven op 90%, en dit ondanks het minder aantrekkelijk economisch klimaat en de leegstand van het pand in Breda. Op het einde van 2005 kon echter een aantal nieuwe contracten afgerond worden, met als belangrijkste de volledige verhuring van de site in Breda. Wanneer hiermee rekening wordt gehouden, komt de bezettingsgraad weer op 95%.

2. De projecten
2.1. Afgewerkte projecten
2.1.1. België
Beersel (Lot) - Stationstraat 230
De bestaande site werd uitgebreid met 800 m² opslagruimten voor Lyfra, dat reeds de rest van de site huurt. Ook de parking werd vergroot.
Jumet - Allée Centrale (Zoning Industriel)
Het magazijn dat in 2004 werd aangekocht, werd in de loop van het eerste semester deels (1.768 m²) gerenoveerd met het oog op de specifieke bedrijfsactiviteiten van huurder Conway - voorheen Sügro- Caritas. In het tweede halfjaar werd een achterbouw gesloopt om een nieuw magazijn van 2.600 m² te kunnen optrekken voor Conway. Dit werd opgeleverd in het najaar van 2005. De totale investering bedraagt 2 miljoen EUR.
Zele - Lindestraat 7
In de eerste helft van 2005 werden 13.000 m² magazijnen en de bijhorende kantoren gerenoveerd voor een totaal bedrag van 1,75 miljoen EUR. Dit gebeurde in het kader van een huurcontract voor de volledige oppervlakte, dat begin februari 2004 werd afgesloten met DSC. Wat het reeds in 2003 gerenoveerde deel van het pand betreft, nam de Vlaamse Opera verder ruimten op in het kader van het langetermijncontract dat in het eerste halfjaar van 2004 werd getekend. Het betreft de verhuring van 7.000 m² met een geleidelijke opname tussen september 2004 en juni 2005. Eind mei 2005 liep een flexibel huurcontract op korte termijn met de firma Goodwill ten einde. 4.000 m² van de vrijgekomen ruimten werden aansluitend op lange termijn verhuur d aan Somnis, dat de opname geleidelijk zal opdrijven naar 5.500 m². Een deel van de vrije ruimte wordt bijkomend opgenomen door de Vlaamse Opera.
11 / 21
In het eerste halfjaar van 2005 werd ook de laatste overblijvende hal van 4.000 m² gerenoveerd. Zij is sinds 1 juli verhuurd aan de firma Eraerd uit Lokeren. Hiermee zijn alle bestaande ruimten in de Lindestraat gerenoveerd én verhuurd. Daarnaast is er een uitbreidingspotentieel voor een project van circa 10.000 m².
Varia
Ook een aantal kleinere werken werd uit gevoerd om te beantwoorden aan de wensen van de huurders.
- Asse (Mollem) - Assesteenweg 25: de renovatie van de bestaande site werd voltooid. Kleine aanpassingen werden doorgevoerd op vraag van Vemoflex en AMP, en het leegstaand gedeelte van 3.500 m² werd huurklaar gemaakt. Sinds begin januari 2006 is het deels verhuurd.
- Vilvoorde - Havendoklaan 12: aanpassingen werden doorgevoerd om het pand optimaal conform te maken aan de normen en eisen van de nieuwe huurder Umicore Building Products, een onderdeel van de Umicore-groep. Het magazijn werd uitgebreid met 900 m² en de kantoorruimte met 190 m².

- Vilvoorde - Willem Elsschotstraat: de kantoren van Intertrans werden uitgebreid met 300 m². 2.1.2. Buitenland
Mlada Boleslav - Neprevazka (Tsjechië)
Nadat midden 2004 met succes een eerste semi-industrieel complex van 4000 m² werd opgeleverd aan SAS, tekende WDP begin 2005 het contract voor een tweede project. Op de bijkomende 4 ha die in de zomer van 2004 werden aangekocht, werden eind 2005 8.000 m² productie- en opslagruimten en 1.300 m² kantoren afgewerkt voor de Engelse TI Automotive Group. Het betreft een totale investering van 5 miljoen EUR. De looptijd van het contract bedraagt acht jaar vast. Daarnaast reserveert WDP voor de TI Automotive Group een extra 10.000 m² grond op de site, voor een periode van acht jaar. In een tweede fase zullen de productie - en opslagruimten mogelijk met 5.000 m² worden uitgebreid.
2.2. Projecten in uitvoering
2.2.1. België
Asse (Mollem) - Assesteenweg 25
Huurder AMP heeft met WDP in de loop van 2003 een contract getekend voor een nieuwbouw van 7.500 m² magazijnen en 700 m² kantoren op de braakliggende gronden naast de bestaande gebouwen. De werken zijn in uitvoering. Op vraag van AMP werd de oplevering echter met enkele maanden uitgesteld, van eind 2005 naar het einde van het eerste kwartaal van 2006. Het betreft een project ter waarde van 1,75 miljoen EUR.
12 / 21
Boortmeerbeek - Leuvensesteenweg 238
Een bestaande site van 11.700 m² wordt aan de straatzijde omgevormd tot een commercieel pand van
1.800 m² met parkeerruimte, en achteraan tot 2.500 m² opslagplaatsen. De totale investering bedraagt 600.000 EUR. Omdat het verlenen van de nodige vergunningen enige vertraging heeft opgelopen, is de geplande oplevering om praktische redenen verschoven van midden 2005 naar het voorjaar van 2006. Londerzeel - Nijverheidstraat 13-15
Sinds het vertrek van huurder Scott International op 1 september 2005 wordt het magazijn heringedeeld in 12.500 m² en 6.000 m². Dit laatste deel is bestemd voor Beschutte Werkplaatsen Bouchout, en de werken omvatten tevens de omvorming van 500 m² tot kantoor- en sociale ruimten. Daarnaast wordt ook de gevel van het pand gerenoveerd.
Intussen is 4.000 m² tijdelijk verhuurd aan Toyota Belgium, in afwachting van de verhuizing naar Vilvoorde - Havendoklaan 13 (zie ook verder op deze pagina). Rumst (Terhagen) - Polder 3
Op de site van de voormalige steenbakkerij Landuyt bouwt WDP een nieuwe polyvalente ruimte van
2.800 m², ter waarde van 500.000 EUR. Eind 2002 werd de door OVAM verplichte bodemsanering uitgevoerd. Het betreft hier een kleiner project dat WDP met eigen personeel zal uitvoeren. Om organisatorische redenen werd beslist de oplevering te verschuiven van midden 2005 naar een later tijdstip.
Vilvoorde - Havendoklaan 13
Bij de aankoop van het terrein van 2 ha (zie ook punt 3.1.) werd meteen een '3-6-9'-huurcontract gesloten met Toyota Belgium. Het project omvat een nieuwbouwmagazijn van 3.200 m² en een carrosseriegebouw van 1500 m². De oplevering is gepland voor de zomer van 2006. De totale investering voor de aankoop van de gronden en de nieuwbouw bedraagt 4 miljoen EUR. Toyota Belgium zal hier een aantal activiteiten bundelen. Daartoe behoren ook de vroegere activiteiten in de WDP-gebouwen in Nijvel - Industrielaan, die in afwachting van de definitieve verhuizing naar Vilvoorde tijdelijk zijn ondergebracht in het pand Londerzeel - Nijverheidstraat (zie hierboven). 2.2.2. Buitenland
Lille (Templemars) - Route de l'Epinoy, perceel 237 bis Het complex in de 'Zoning Industriel de Templemars' werd gerealiseerd in 1997-1998, en omvat op dit ogenblik 572 m² burelen en 2.935 m² magazijnen. Het is volledig verhuurd aan Polystyl SA, een onderdeel van de groep Tarkett. Eind 2005 werd begonnen met de bouw van een nieuw magazijn van 450 m² en het aanbrengen van 760 m² kantoren in het bestaande magazijn. De afwerking is gepland voor het einde van het eerste kwartaal van 2006. Samen met enkele aanpassings- en omgevingswerken is dit goed voor een investering van 600.000 EUR. Het contract met Polystyl, dat 13 / 21
oorspronkelijk eind 2006 zou aflopen, is naar aanleiding van de uitbreiding verlengd met zes jaar, tot eind 2012.

3. Aankopen in 2005

3.1. België
Aalst - Denderstraat -Tragel
Eind augustus 2005 kocht WDP de gebouwen van Hudson-Sharp, met een oppervlakte van 7.500 m². Het betreft een verouderd pand dat echter grenst aan twee bestaande WDP-eigendommen. Door de nieuwe aankoop wordt de hele site extra toegankelijk gemaakt, waardoor zij op termijn optimaal zal kunnen ontwikkeld worden.
In 2006 zal een aantal verbouwingswerken worden uitgevoerd, in het kader van een langetermijncontract. De aankoop en de renovatiewerken vertegenwoordigen samen een investering van 2 miljoen EUR.
Nijvel - Rue du Bosquet
Op de industriezone 'Nivelles-Sud' werd een terrein van 2 ha aangekocht voor een bedrag van ruim 1 miljoen EUR. WDP is hier op dit ogenblik reeds aanwezig met zo'n 25.000 m² magazijnen en kantoren. Op de nieuwe gronden zal op eigen initiatief een project van 11.000 m² ontwikkeld worden. De oplevering is gepland voor september 2006.
Vilvoorde - Havendoklaan 13
In het businesspark Cargovil kocht WDP een stuk grond van 2 ha. Het ligt naast de site 'Vilvoorde - Havendoklaan 19' die volledig verhuurd is aan De Post (zie ook punt 2.2.1.). 3.2. Buitenland
Mlada Boleslav - Neprevazka (Tsjechië)
WDP kocht hier in het voorjaar een bijkomende 3 ha. Hierdoor wordt de site een aaneensluitend geheel met een totale oppervlakte van 11 ha (zie ook punt 2.1.2.). Opmerking: de projecten die werden vernoemd in de punten 2 en 3 zullen in 2006 bijkomende investeringen ter waarde van 10 miljoen EUR vergen..
4. Verkopen in 2005

4.1. België
14 / 21
Buggenhout - Kalkestraat 19
Een klein, niet-strategisch pand werd voor 3 miljoen EUR verkocht aan een eindgebruiker. Leuven - Kolonel Begaultlaan
Het betreft hier de verkoop van een aantal oudere gebouwen aan de rand van de site. Zij werden gekocht door een eindgebruiker voor 89.000 EUR.
4.2. Buitenland
In juli werd een principeakkoord met enkele opschortende voorwaarden gesloten voor de verkoop van Milaan - San Giuliano Milanese. De transactie werd afgerond in november. Dat gebeurde via de verkoop van de Italiaanse dochtervennootschap, voor de tegenwaarde van het pand ten bedrage van 20 miljoen EUR, inclusief transactiekosten.
De Italiaanse site paste niet langer in de strategie van WDP, die zich enerzijds toespitst op de as Breda- Antwerpen-Brussel-Lille (het 'logistiek hart van West-Europa') en anderzijds op Tsjechië (het aankomend 'logistiek hart van Centraal- en Oost-Europa'). Andere factoren die bijdroegen tot de beslissing voor de verkoop, waren de te realiseren besparingen en de gunstige invloed op fiscaal en financieringsgebied.

5. Nieuwe projecten in 2006
Zoals eerder vermeld, zijn de projecten in uitvoering en de projecten op gronden die in 2005 werden aangekocht, samen goed voor een bijkomende investering van 10 miljoen EUR. Voor 2006 staat echter heel wat meer op het programma; in het kader van het strategisch meerjarenplan.
6. Verhuringen in 2005
6.1. Eerste halfjaar
WDP slaagde er in het eerste kwartaal in nieuwe huurders aan te trekken voor een aantal panden dat op korte termijn werd verhuurd, en de contracten om te zetten in contracten op lange termijn. Zo wordt onder meer een deel van het pand te Bornem - Rijksweg 19 (4.000 m²) verhuurd aan Lidl met een langetermijncontract. Hetzelfde geldt voor het pand in Vilvoorde - Willem Elsschotstraat, dat na afloop van het contract met Essers sinds eind 2005 is verhuurd aan Deny Cargo. In het tweede kwartaal werden voor Zele - Lindestraat twee nieuwe huurcontracten getekend, waardoor dit pand thans volledig verhuurd is. WDP kon ook een aantal nieuwe kortetermijncontracten afsluiten, met name voor de sites Bornem - Rijksweg 19, Aalst - Wijngaardveld en Lille (Roncq) - Avenue de l'Europe. Voor de site in Breda (Hazeldonk) - industrieterrein kon een tweede huurder worden aangetrokken met een flexibel kortermijncontract voor 5.000 m². Het bleef echter uitkijken naar een definitieve huurder.
15 / 21
6.2. Tweede halfjaar
Wat het derde kwartaal betreft, liep eind september het huurcontract met Toyota Belgium (6.000 m²) ten einde in Nijvel - Industrielaan. Toyota verhuisde daarop naar Londerzeel - Nijverheidstraat, in afwachting van een definitieve verhuizing naar de nieuwbouw in Vilvoorde - Havendoklaan 13. Hospithera, een onderdeel van Docpharma, nam de vrijgekomen ruimte in Nijvel over met een langetermijncontract.
Het vierde kwartaal was erg druk. Met De Post werd een langetermijncontract gesloten voor de huur van de nieuw aangekochte gebouwen in Aalst - Denderstraat -Tragel. In Antwerpen - Lefebvredok kwam op 1 november een einde aan de huur van 18.000 m² opslagruimten door Steinweg. De vrijgekomen plaats werd vrijwel onmiddellijk ingenomen door Katoennatie, met een contract op korte termijn.
Het belangrijkste contract in het vierde kwartaal had betrekking op Breda (Hazeldonk) - Industrieterrein. Sinds het faillissement van Deventer Logistic Services in juni 2004 kon dit pand slechts gedeeltelijk en op flexibele basis verhuurd worden aan diverse partijen. Eind 2005 werd echter een contract gesloten met Lidl voor de huur van de volledige site. Het contract ligt vast op 10 jaar en gaat in op 1 april 2006.
Nog in het vierde kwartaal werden de volgende verhuringen gerealiseerd:
- in Aalst - Wijngaardveld en Lebbeke (Wieze) - Kapittelstraat wisselden twee huurders van gebouwen. VPK Packaging huurt voortaan in Aalst op lange termijn, terwijl Intergarden het volledige pand in Lebbeke huurt met een flexibel kortetermijncontract;
- in Lille (Roncq) huurt Frans Maas opnieuw de hele site met een nieuw '3-6-9'-contract. Sinds Frans Maas in de loop van 2005 het tweede pand had verlaten, werd het verhuurd op basis van verschillende tijdelijke en flexibele contracten;

- in Asse (Mollem) - Assesteenweg konden 1.000 m² opslagruimten flexibel worden verhuurd;
- in Beringen (Paal) - Industrieweg werd tenslotte een kortermijncontract voor de huur van 1.800 m² verlengd.
Wanneer rekening gehouden wordt met al deze nieuwe verhuringen, stijgt de bezettingsgraad van de portefeuille van 90% naar 95%, en daalt het aandeel van de kortetermijncontracten van 5% naar 2,8%. 16 / 21
Bijlage 3: Bespreking vastgoedportefeuille WDP door Stadim Beoordeling van de portefeuille door de vastgoeddeskundige Philippe Janssens, Stadim CVBA.

1. Toestand van de portefeuille op 31 december 2005 De jaarlijkse effectieve schatting door onafhankelijk schatter Stadim CVBA waardeert de marktwaarde van de vastgoedportefeuille van WDP volgens de nieuwe IAS 40-waardering op een reële waarde (fair value) van 343 miljoen EUR op 31 december 2005. De vergelijkbare waarde eind 2004 bedroeg 340 miljoen EUR.
Volgens de berekening zoals deze werd uitgevoerd tot begin 2006, zou de portefeuillewaarde (inclusief transactie kosten) van WDP op 31 december 2005 354 miljoen EUR bedragen. Deze waarde werd echter herzien naar 344,3 miljoen EUR ingevolge de invoering van IAS 40, dat de portefeuillewaardes voortaan aan reële waarde (fair value) waardeert. (Voor de precieze waarderin gsmethodologie verwijzen we naar het persbericht van de Belgische Vereniging van Asset Managers van 6 februari 2006 op www.beama.be/content/index.php). Daarnaast mogen onder IFRS de meerwaarden op projecten in uitvoering en activa in aanbouw niet mee gewaardeerd worden in de portefeuillewaarde. Voor WDP betekent dit een tijdelijke vermindering op de portefeuillewaarde van 1,4 miljoen EUR - tot de afwerking van deze projecten. Beide wijzigingen samen leiden aldus tot de totale portefeuillewaarde op 31 december 2005 van 342,9 miljoen EUR.
Rekening houdend met een uitbreidingspotentieel ten belope van 15,94 miljoen EUR (inclusief erelonen, BTW en marges) heeft de huidige portefeuille na aftrek van de concessievergoedingen een geschatte brutohuurwaarde van 31,10 miljoen EUR. Dat levert een marktconform brutohuurrendement op van 8,41%.

2. De belangrijkste eigendommen in portefeuille De portefeuille omvat 58 eigendommen. Daarvan liggen er 48 in België, met een totale reële waarde van 286,52 miljoen EUR. Dit is een aandeel van 83%. De tien buitenlandse eigendommen zijn goed voor 58,51 miljoen EUR of 17%.
Boom - Langelei is met 20,77 miljoen EUR of 6% van de totale portefeuille het belangrijkste eigendom. Vijftien eigendommen hebben een waarde die ligt tussen 10 en 15 miljoen EUR. In orde van belangrijkheid betreft het hier Nijvel - Rue de l'Industrie 30, Hazeldonk in Nederland, Leuven - Vaart 25-35, Aalst - Tragel 11, Machelen - Rittwegerlaan 91-93, Bornem - Rijksweg 19, Zele - Lindestraat 7, Asse (Mollem) - Assesteenweg 25, Londerzeel - Nijverheidstraat 13, Grimbergen - Eppegemstraat 31, Vilvoorde - Willem Elsschotstraat 5, Ternat - Industrielaan 24, Vilvoorde - Havendoklaan 12, Anderlecht - Frans Van Kalkenlaan 9 en Mlada Boleslav in Tsjechië. Samen zijn ze goed voor 177,73 miljoen EUR of 51,5% van de totale portefeuille.
Vijf andere zijn individueel 7,5 à 10 miljoen EUR waard: Aalst - Wijngaardveld 3, Sint-Jans- Molenbeek - Delaunoystraat, Lille - Fretin-Sainghin en Vilvoorde - Havendoklaan 19. Hun gezamenlijke waarde bedraagt 42,11 miljoen EUR, ofwel een aandeel van 12,2%. Dit betekent dat de 21 belangrijkste eigendommen samen 69,7% van de portefeuille vertegenwoordigen. 17 / 21
De overige 37 eigendommen hebben dus nog een totale waarde van 104,42 miljoen, een aandeel van 30,3%.

3. Waarde en samenstelling van de portefeuille in verhuur De totale grondoppervlakte behelst 144 hectare, waarvan 8,3 hectare in concessie. Het saldo van 135,7 hectare heeft een geraamde verkoopwaarde van 114,8 miljoen EUR of 33,3% van de totale reële waarde. Dit levert een gemiddelde op van 84,6 EUR/m² exclusief transactiekosten. De totale verhuurbare oppervlakte van de gebouwen bedraagt 701.484 m², met een totale geschatte huurwaarde van 28,73 miljoen EUR. De magazijnen nemen hiervan het leeuwendeel (72,4 %) voor hun rekening, met 571.751 m² en een gezamenlijke huurwaarde van 20,81 miljoen EUR. Hun gemiddelde huurwaarde per m² komt daarmee op 36,39 EUR/m².
De kantoorruimten, deels zelfstandig en deels aansluitend bij magazijnen, zijn goed voor 60.360 m² of
4,73 miljoen EUR huurwaarde. De gemiddelde huurwaarde per m² bedraagt 78,44 EUR. De commerciële ruimten beslaan 24.406 m² en vertegenwoordigen 1,5 miljoen EUR huur, met een gemiddelde per m² van 61,48 EUR. Diverse bestemmingen zijn tenslotte goed voor 44.966 m² of 1,69 miljoen EUR, met een gemiddelde huur van 37,64 EUR/m². De concessievergoedingen belopen in totaal 0,14 miljoen EUR.
Bestemming Bebouwde
oppervlakte
Geschatte
huurwaarde
Geschatte
gemiddelde
huurwaarde per m²
% van de
totale
huurwaarde
op 31/12/2005 (m²) (miljoen EUR) (EUR)
Magazijnen 571.751 20,81 36,39 72,4%
Kantoren bij
magazijnen
42.860 3,14 73,35 10,9%
Kantoren 17.500 1,59 90,91 5,5%
Commerciële ruimten 24.406 1,50 61,48 5,2%
Diverse bestemmingen
(polyvalente ruimten,
parking en archieven)
44.966 1,69 37,64 5,9%
Totaal 701.483 28,73 40,96 100,0%
Concessievergoeding - 0,14
Totaal 28,59
4. Huursituatie van de beschikbare gebouwen
Op basis van de contracten op 31 december 2005 leveren de verhuurde gebouwen een huurincasso op van 27,22 miljoen EUR, een stijging met 3,0% tegenover het jaar voordien. Dit huurincasso is de som van alle huurcontracten, vermeerderd met de bijkomende vergoedingen voor beheer en bijzondere 18 / 21
werken, en na aftrek van de onroerende voorheffing en/of concessievergoeding ten laste van de eigenaar. In zijn totaliteit vertegenwoordigt het 87,5% van de in punt 1 vermelde marktconforme huurwaarde van 31,10 miljoen EUR.
De belangrijkste huur ders zijn: Belgacom met een aandeel van 4,8% van het huurincasso, Renault België (4,0%), De Post (3,9%), Lidl (3,9%), Tech Data (3,8%) en DHL Solutions (3,8%). De tien belangrijkste huurders hebben samen een aandeel van 35,1%. De 'top 20' maakt 54,8% uit en de 'top 50' is goed voor 81,2%.
Huurcontracten die in 2006 en 2007 vervallen, vertegenwoordigen respectievelijk 9,6% en 9,7% van de totale huurwaarde. Anderzijds hebben contracten met vervaldag in 2010 of later een aandeel van 54,7%.
Spreiding vervaljaar bestaande huurcontracten
0%

5%
10%
15%
20%
25%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 > 2013
De leegstaande gedeelten, beschikbaar voor onmiddellijke verhuring, vertegenwoordigen een bijkomende huurwaarde van 1,59 miljoen EUR. Dit betekent een leegstand van 5,6% tegenover de totale portefeuille:

- de leegstand van de magazijnen bedraagt 27.750 m² of 0,88 miljoen EUR;
- eind december 2005 stonden 6.207 m² kantoren te huur, goed voor 0,38 miljoen EUR;
- een commerciële ruimte van 1.567 m² staat te huur, goed voor 0,06 miljoen EUR;
- de 6.211 m² 'diverse bestemmingen' die nog te huur staan, zijn goed voor 0,27 miljoen EUR. 19 / 21
Overzicht van de leegstand in de beschikbare gebouwen Bestemming Niet-verhuurde
oppervlakte
Geschatte huurwaarde
(m²) (miljoen EUR)
Magazijnen 27.750 0,88
Kantoren 6.207 0,38
Commerciële ruimten 1.567 0,06
Diverse bestemmingen 6.211 0,27
Totaal 41.735 1,59
De leegstand betreft vooral de volgende eigendommen:
- Bornem - Rijksweg 19, met 9.105 m² gebouwen;
- Sint-Jans-Molenbeek - Delaunoystraat, met 5.825 m² beschikbare oppervlakte. Deze twee eigendommen vertegenwoordigen samen 43,2% van de leegstand, uitgedrukt in huurwaarde. De huurwaarde van de projecten in nieuwbouw of renovatie vertegenwoordigt 2,51 miljoen EUR. Hiervan is reeds voor 0,66 miljoen EUR vastgelegd. Een deel van de projecten wordt pas uitgevoerd van zodra een verhuring is vastgelegd.
De totaliteit van huurincasso, leegstand en huurwaarde van projecten bedraagt aldus 31,22 miljoen EUR, of 0,22 miljoen EUR meer dan de marktconforme huurwaarde. 5. Gebouwen in de projectfase
De schattingen houden bij negen complexen rekening met een potentieel nieuwbouw- of renovatieprogramma. Globaal gaat het over een bijkomende investering van ongeveer 14,78 miljoen EUR inclusief erelonen, tussentijdse intresten, taksen en marges. Dit levert een extra huurpotentieel op van 2,05 miljoen EUR, wat een rendement betekent van 13,9% ten opzichte van de resterende werken. Hiervan zijn reeds voor 0,66 miljoen of een derde van de verhuringen vastgelegd. De belangrijkste potentiële investeringen betreffen:
- een nieuwbouwproject in Nijvel - Rue du Bosquet;
- een nieuwbouwproject in Vilvoorde - Havendoklaan 13;
- verdere uitbreidingswerken in Asse (Mollem) - Assesteenweg;
- een grondige verbouwing te Aalst - Denderstraat;
- inrichtingswerken van de kantoren in de Asar-toren te Anderlecht, naargelang de ruimten verhuurd worden;

- een grondige verbouwing in Boortmeerbeek - Leuvensesteenweg;
- een uitbreiding in Rumst (Terhagen) en in Templemars - Lille. 20 / 21
Dit investeringspotentieel stemt grotendeels overeen met de projecten die door WDP daadwerkelijk zijn gepland. Meer beperkte programma's brengen het volledige uitbreidingspotentieel op 15,94 miljoen EUR met een huurwaarde van 2,51 miljoen EUR.

6. Evolutie van de portefeuille ten opzichte van 31 december 2004 De reële waarde van de totale portefeuille is sinds 31 december 2004 toegenomen met 3,77 miljoen EUR. Dit betekent een stijging met 1,1%. De Belgische portefeuille kent hierbij een toename met 16,34 miljoen EUR (+6,1%), terwijl de waarde van de buitenlandse met 12,57 miljoen EUR is afgenomen ( - 17,7%).
Groei was er door de aankoop van de sites Vilvoorde - Havendoklaan 13, Nijvel - Rue du Bosquet en Aalst - Denderstraat, evenals door de aankoop van een bijkomende 3 ha en de verdere uitbouw van site Mlada Boleslav in Tsjechië. Samen zijn zij goed voor 10,5 miljoen EUR. Voorts is de groei afkomstig uit nieuwbouw en verbouwingen in sites die reeds in portefeuille waren, en dit voor een totaal van 5,2 miljoen EUR:

- Asse (Mollem) - Assesteenweg;

- Jumet - Zoning Industriel;

- Zele - Lindestraat.
Anderzijds was er de verkoop van de eigendommen in Italië - San Giuliano Milanese en Buggenhout - Kalkestraat ten bedrage van 21,78 miljoen EUR.
De optelsom van deze aankopen, investeringen en verkopen resulteert in een globlale daling met 6,08 miljoen EUR.
Dit betekent dat het deel van de portefeuille waar geen investeringen of desinvesteringen gebeurden netto - dus rekening houdend met min- en meerwaarden - in waarde steeg met 9,85 miljoen EUR.
7. Algemene economische factoren
De langetermijnrente, waarbij specifiek de lineaire obligaties (OLO) op 15 à 20 jaar als referentiebasis gelden voor investeringen in vastgoed, is in de loop van 2005 nog verder gedaald van 4,00% eind december 2004 naar 3,39% op het einde van september, om daarna licht toe te nemen tot 3,45% eind december 2005.
Terzelfder tijd neemt het inflatieritme toe van 1,72% in 2004 naar 2,32% in 2005. Dit betekent dat de reële rente, namelijk het verschil tussen de langetermijnrente en de inflatie, verde r afneemt van 2,28% tot 1,13%. Dit is een historisch dieptepunt. Binnen het kader van de schatting van de portefeuille wordt in functie van de huidige rentevoeten rekening gehouden met een toekomstige inflatie van 1,50%, wat de reële rente op 1,95% brengt. Bijkomend nemen we een financiële risicomarge van ± 1,50%. Deze vertaalt de onzekerheid van de langetermijnbelegger over het handhaven van de huidige financiële parameters. Een tweede marge is eigen aan elk specifiek eigendom in functie van risico en illiquiditeit. Beide marges samen bedragen globaal voor de portefeuille 3,86%. 21 / 21
De reële rente, die in de financiële analyse doorslaggevend is, wordt aldus gemilderd van 6,05% eind 2004 tot 5,81% eind 2005.

8. Schattingsmethoden
Het expertisebureau Stadim CVBA heeft de verschillende eigendommen bezocht, de nodige opmetingen gedaan, een beschrijving van deze goederen en van de installaties opgesteld, de bestaande documenten en plannen geraadpleegd die overgemaakt werden. De door Stadim CVBA gevolgde methodologie houdt rekening met diverse klassieke benaderingen. De brutohuurwaarde (31,10 miljoen EUR) wordt vergeleken met de projectwaarde (370,49 miljoen EUR), wat leidt tot een gemiddelde kapitalisatievoet van 8,40% voor de totale portefeuille. Deze kapitalisatievoet varieert per eigendom tussen 7,4% en 11,75%. De projectwaarde wordt berekend inclusief transactiekosten, (ver)bouwingskosten, erelonen en BTW. Terzelfder tijd wordt per eigendom rekening gehouden met de jaarlijks te verwachten kosten en provisies, de lopende huurovereenkomsten, de realisatietermijn van de (ver)bouwingswerken en hun weerslag op de effectieve inning van de huurgelden. Deze inkomstenstroom, evenals de herverkoopwaarde - exclusief transactiekosten - worden geactualiseerd ('discounted cash flow') op basis van de intrestvoeten (OLO op 17 jaar = 3,45%) op de kapitaalmarkten, vermeerderd met een marge eigen aan de specifieke vastgoedbelegging (financiële marge en illiquiditeitsmarge gemiddeld aan 3,86%). De impact van wijzigende rentevoeten en te verwachten inflatie (1,50% als hypothese) wordt aldus op conservatieve wijze mee verrekend in de schatting. Aan de hand van vergelijkingspunten worden tenslotte zowel de waarde van elk eigendom als zijn grondwaarde en kapitalisatievoet getoetst.
Wat het buitenland betreft, werden voor Tsjechië de marktconforme schattingen door expertisebureau Cushman & Wakefield Healey & BakerTM uitgevoerd.

woensdag 1 maart 2006