De voorzitter van de Tweede Kamer
der Staten-Generaal
Plein 2
2511 CR DEN HAAG
Datum Ons kenmerk
FM 2006-00380 M
Onderwerp
Hypotheken
Op 2 juni 2005 zijn, naar aanleiding van
uitspraken van de heer Wellink, president van De
Nederlandsche Bank, door de Kamerleden Heemskerk
en Crone vragen gesteld over het verstrekken van
tophypotheken door banken. In antwoord op de
gestelde vragen heb ik aangegeven dat door de
verstrekking van hypotheken waarbij de
verhouding tussen de bruto-schuld en het
netto-inkomen te hoog is, de financiële
kwetsbaarheid van bepaalde groepen Nederlandse
huishoudens wordt vergroot. Ook de complexiteit
van de hypotheekvorm speelt daarbij een rol.
Met het oogmerk deze financiële kwetsbaarheid te
verminderen heb ik destijds de sector,
vertegenwoordigd door het Contactorgaan
Hypothecair Financiers, waar zowel de
Nederlandse Vereniging van Banken als het
Verbond van Verzekeraars aan verbonden zijn,
gevraagd na te gaan hoe de verstrekking van
dergelijke hypotheken kan worden ontmoedigd of
beperkt. Na overleg met de Nederlandse
Mededingingsautoriteit (NMa) en het Ministerie
van Financiën is de sector met maatregelen
gekomen die de financiële kwetsbaarheid van
huishoudens moet verkleinen. Deze maatregelen
zullen worden vastgelegd in de Gedragscode
Hypothecaire Financieringen. Deze brief dient
ertoe de Kamer over deze maatregelen en de
achtergronden daarvan te informeren.
In deze brief wordt tevens ingegaan op het
voorkomen van discriminatie bij de verstrekking
van hypotheken, waaronder discriminatie op grond
van postcode, het zogenaamde redlining, en
achternaam. Hypotheekverstrekkers zullen
discriminatie een halt toe moeten roepen en
daartoe op korte termijn hun Gedragscode moeten
aanpassen.
Ontwikkelingen op de hypotheekmarkt
De laatste decennia heeft zich in Nederland een
stormachtige ontwikkeling op de koopwoning- en
de hypotheekmarkt voorgedaan. In Europees
perspectief bezien, veranderde Nederland in
termen van de uitstaande hypotheekschuld van een
bescheiden middenmoter tot koploper; de
hypotheekschuld in Nederland steeg van 90% van
het looninkomen in 1994 tot 190% van het
looninkomen in 2003 . Ook in de daaropvolgende
jaren is sprake geweest van een sterke groei van
de hypothecaire kredietverlening, welke de
toename van de huizenprijzen oversteeg.
Nederlandse huishoudens nemen - ook in
internationaal perspectief bezien - veel
risico's op zich bij het financieren van een
eigen huis. Daarbij geldt dat het feitelijke
risicogedrag zich uit in zowel de hierboven
omschreven hoogte van de aangegane
hypotheekschuld als in de hypotheekvorm.
Risico's van eigenwoningbezit
Er kunnen twee hoofdrisico's worden
onderscheiden die gekoppeld zijn aan de
hypothecaire financiering van de eigen woning:
· vermogensrisico's, vanuit het
perspectief van een individueel huishouden gaat
het hierbij voornamelijk om de kans dat de
markt- of verkoopwaarde van de koopwoning lager
is dan de op dat moment uitstaande
hypotheekschuld (negatief eigen vermogen). Dit
brengt een risico op een restschuld met zich
mee, en
· betalingsrisico's, ofwel het risico
dat een huishouden niet meer kan voldoen aan de
financiële verplichtingen die het is aangegaan
voor de aanschaf van het eigen huis.
De twee bovengenoemde risico's worden primair
bepaald door de omvang van de hypotheekschuld,
in absolute zin en met name in relatie tot het
besteedbaar inkomen (de zogenaamde
loan-to-income ratio) en/of de waarde van de
koopwoning (de zogenaamde loan-to-value ratio).
Een andere factor die een rol speelt is de
hypotheekvorm (variërend van traditionele
lineaire hypotheken tot de modernere
beleggingshypotheken met lange looptijd en
variabele rente).
Het ministerie van Financiën maakt zich zorgen
over het feit dat de toenemende hypotheekschuld
in combinatie met een groeiend aandeel
hypothecaire leningen met variabele rente of
korte rentevaste periode de financiële
kwetsbaarheid van bepaalde groepen huishoudens
heeft doen toenemen. Daarom is het Contactorgaan
Hypothecair Financiers gevraagd na te gaan hoe
de verstrekking van dergelijke hypotheken kan
worden ontmoedigd of beperkt.
Hoe kunnen risico's voor huishoudens worden
teruggedrongen?
Vermogensrisico
Een hoge loan-to-value ratio levert voor een
huishouden een potentieel vermogensrisico op;
het vergroot het risico dat men bij de verkoop
van een huis geconfronteerd wordt met een
restschuld. Dit risico doet zich eigenlijk
alleen voor bij gedwongen verkoop. In overige
gevallen kunnen huishoudens het vermogensrisico
vermijden door de verkoop van hun woning uit te
stellen. Er is dan eerder sprake van een
'virtueel' dan van een daadwerkelijk
vermogensverlies. De mogelijkheid om het
vermogensverlies 'virtueel' te houden is echter
afhankelijk van de achterliggende motieven
waarom een huishouden zou willen c.q. moeten
verhuizen. Overigens kan beperking van het
betalingsrisico het vermogensrisico verminderen.
Bovendien bestaat er voor bepaalde situaties een
vangnet voor het risico op een restschuld.
Wanneer een hypotheek onder de Nationale
Hypotheekgarantie (NHG) valt, kan een eventuele
restschuld door het NHG worden kwijtgescholden
indien het huishouden geen schuld heeft aan de
gedwongen verkoop (indien het inkomen daalt door
werkloosheid of arbeidsongeschiktheid of als een
van beide inkomens wegvalt door bijvoorbeeld
echtscheiding).
Aangezien het vermogensrisico enerzijds kan
worden vermeden en er anderzijds in bepaalde
gevallen een vangnet bestaat, heeft de sector
ervoor gekozen geen ingrijpende stappen te
ondernemen om het vermogensrisico te beperken.
Temeer omdat een directe beperking van het
vermogensrisico tot een significante beperking
van de mededinging zou kunnen leiden. Het
belangrijkste uitgangspunt voor het beperken van
de financiële kwetsbaarheid van de consument is
daarom een betaalbare (maandelijkse)
hypotheeklast, nu en in de toekomst. Hieronder
zal ik daar verder op ingaan.
Wel is besloten om de consument beter te
informeren over en te waarschuwen voor de
eventuele risico's op een restschuld. De eerste
maatregel van de sector is dan ook de volgende:
1. Vóór het afsluiten van een hypothecaire
overeenkomst waarvan de lening groter is dan de
marktwaarde van het huis, zullen
hypotheekverstrekkers:
§ de consument waarschuwen voor de
aanwezigheid en de omvang (afhankelijk van de
omstandigheden van het geval) van het risico op
een restschuld, en
§ de gevolgen omschrijven wanneer men
met een restschuld wordt geconfronteerd.
Betalingsrisico
Het risico dat een huishouden niet meer kan
voldoen aan de financiële verplichtingen die het
is aangegaan voor de aanschaf van het eigen huis
(betalingsrisico) kan het gevolg zijn van een
woonlastenstijging, geïndiceerd door
bijvoorbeeld een rentestijging, dan wel van een
inkomensdaling. Niet elke verandering van de
woonlasten of het inkomen leidt automatisch tot
een betalingsprobleem. Huishoudens hebben over
het algemeen wel enige buffer om een tegenvaller
op te vangen, zeker als het inkomen ten opzichte
van de hypotheeklasten is gestegen.
Betalingsrisico's die samenhangen met gestegen
hypotheeklasten kunnen door huishoudens
enigszins worden beperkt door de keuze voor
bepaalde hypotheekvormen. Hypotheekvormen hebben
immers elk een eigen risicoprofiel, waarbij over
het algemeen geldt dat bij een gegeven omvang
van de hypotheek een lagere verwachte totale
hypotheeklast gepaard gaat met een hoger
risicoprofiel.
Teneinde de betalingsrisico's te beperken en een
betaalbare (maandelijkse) hypotheeklast te
waarborgen, is de sector voornemens onderstaande
maatregelen in de gedragscode op te nemen. Deze
maatregelen richten zich op het creëren van een
financiële buffer, mede ter beperking van het
renterisico.
Bij de bepaling van de leencapaciteit wordt door
de sector uitgegaan van ten minste de lasten
behorende bij een 30-jarige annuïtaire lening.
Uitgaande van deze 30-jarige annuïtaire lening,
wordt met het inkomen, een woonlastpercentage en
een toetsrente, door hypotheekverstrekkers
berekend wat de leencapaciteit is van een
consument en hoe hoog de maximale hypotheek is
die kan worden verstrekt.
Afhankelijk van de hoogte van het inkomen is het
verantwoord dat huishoudens 22% tot 30% van het
besteedbaar inkomen (inkomen na aftrek van
belastingen en premies) aan hypotheeklasten
betalen. Deze budgettaire ruimte heeft het NIBUD
berekend na aftrek van normale dagelijkse
uitgaven, zoals voedsel, kleding, telefoon,
gezondheidszorg, etc. Het NHG maakt gebruik van
deze door het NIBUD ontwikkelde normen. Volgens
de Autoriteit Financiële Markten geeft een
groep van naar schatting 180.000 huishoudens bij
de huidige rente gemiddeld tussen de 30% en 40%
van het besteedbaar inkomen uit aan
hypotheeklasten en ondervinden deze huishoudens
daardoor betalingsproblemen. Om dit in de
toekomst te voorkomen en een buffer in te bouwen
om eventuele schommelingen in het inkomen en/of
de woonlasten op te kunnen vangen zal de
onderstaande tweede maatregel worden genomen.
2. Hypotheekverstrekkers zullen bij de
verstrekking van hypotheken gebruik maken van
vaste woonlastpercentages gebaseerd op de
berekeningen van het NIBUD/NHG.
Woonlasten zijn in toenemende mate gevoelig voor
een renteschok, aangezien een steeds groter
aandeel van de verstrekte hypotheken een
variabele rente of een korte rentevaste periode
heeft. Teneinde te waarborgen dat huishoudens
(tot op zekere hoogte) in staat zullen zijn om
een renteschok het hoofd te bieden, hanteren
hypotheekverstrekkers bij het bepalen van de
maximale leencapaciteit een hogere toetsrente
bij relatief kortlopende rentevastperioden.
Immers, wanneer een laag percentage wordt
gehanteerd betekent dit een relatief grote
leencapaciteit, terwijl het risico op financiële
problemen als gevolg van een stijging in de
rentevoet in dat geval relatief hoog zou zijn.
Onderstaande derde maatregel zal de te hanteren
rekenrente op een reëel niveau vaststellen.
3. Bij een rentevastperiode van 10 (i.p.v.
de huidige 5) jaar of korter, zullen
hypotheekverstrekkers een toetsrente hanteren
die hoort bij een hypothecaire financiering met
een rentevastperiode van 10 (i.p.v. de huidige
5) jaar + een opslag. Bij de bepaling van de
leencapaciteit bij een rentevastperiode van 10
jaar of langer zal de hypotheekverstrekker
toetsen op basis van de bij die rentevaste
periode horende rente.
Comply or explain
Voorkomen moet worden dat door bovengenoemde
maatregelen onnodige beperkingen voor de toegang
tot de hypotheekmarkt worden gecreëerd of
bepaalde groepen huishoudens worden
gediscrimineerd. Het is daarom van belang dat
het mogelijk blijft om voor bepaalde
(categorieën) huishoudens een maatwerkoplossing
te zoeken. Door middel van het toepassen van het
zogenaamde 'comply or explain' principe wordt
gewaarborgd dat een hypotheekverstrekker een
reële individuele afweging kan maken. De
toepassing van dit principe is tevens van belang
voor een goede marktwerking.
Uitgangspunt zal zijn dat iedere
hypotheekverstrekker zelf de
verantwoordelijkheid draagt voor het toepassen
(comply) dan wel onder bepaalde omstandigheden
afwijken, van de gedragscode. Wanneer zij ervoor
kiezen af te wijken zal uit het dossier van de
betrokken consument in hun administratie moeten
blijken waarom zij in dat individuele geval van
de gedragscode zijn afgeweken (explain). Een
reële individuele afweging van de
hypotheekverstrekker in verband met bijzondere
omstandigheden van het geval blijft zodoende
mogelijk.
4. Bovengenoemde tweede en derde maatregel
zullen vallen onder het 'comply or explain'
principe zodat maatwerk mogelijk is en blijft.
Discriminatie
De mogelijkheid een eigen woning te bezitten
wordt in Nederland als een groot goed beschouwd.
Aan het eigenwoningbezit zijn meerdere voordelen
verbonden, onder andere ten aanzien van de
zeggenschap en verantwoordelijkheid voor de
woning en de betrokkenheid bij de buurt of wijk.
Dit is zeker in de stadswijken van belang. De
beperking van de toegang tot de hypotheekmarkt
op discriminatoire gronden is daarbij ongepast
en ongewenst.
Naar aanleiding van de discussie over
discriminatie bij de verstrekking van hypotheken
op grond van de postcode of de achternaam van
een consument heeft het Contactorgaan
Hypothecair Financiers in 2004 aangekondigd dat
zij aan hun Gedragscode zullen toevoegen dat
hypotheekverstrekkers elke aanvraag voor een
hypotheek individueel beoordelen op basis van de
kwaliteit van de debiteur (de financiële positie
van de consument en diens antecedenten ten
aanzien van fraude) en de kwaliteit van het
onderpand. Aan deze toezegging is tot op heden
nog geen gestalte gegeven. Ik vind het
belangrijk om elke vorm van discriminatie bij
het verstrekken van hypotheken een halt toe te
roepen en verwacht dan ook van de sector dat zij
op korte termijn maatregelen neemt om elke vorm
van discriminatie in het
hypotheekverstrekkingproces uit te sluiten.
Het Contactorgaan Hypothecair Financiers heeft
inmiddels bevestigd de benodigde maatregelen
alsnog op korte termijn te zullen nemen.
Inwerkingtreding
De sector, vertegenwoordigd door het
Contactorgaan Hypothecair Financiers, zal
bovenstaande vier maatregelen ten aanzien van
tophypotheken en de maatregelen ter voorkoming
van discriminatie vastleggen in haar
gedragscode. Met het nemen van deze maatregelen
neemt de sector haar maatschappelijke
verantwoordelijkheid ten aanzien van het
beperken van de financiële kwetsbaarheid van
Nederlandse huishoudens. Volgend op de benodigde
uitvoeringstermijn zullen de maatregelen ten
aanzien van tophypotheken na de zomer van 2006
in werking treden. De maatregelen ter voorkoming
van discriminatie worden dit voorjaar van
kracht. Mochten de door de hypotheekverstrekkers
aangekondigde maatregelen niet het gewenste
effect hebben, dan zullen wettelijk maatregelen
worden overwogen.
De minister van Financiën,
G. Zalm
---
Bron: European Mortgage Federation (EMF),
Eurostat en DNB
Bron: Autoriteit Financiële Markten, Rapport
'Renterisico. De gevolgen van een mogelijke
renteschok voor huishoudens in Nederland.' van
31 maart 2005.
Ministerie van Financiën