Groen!
Brussel, 25 januari 2006
Goed en betaalbaar wonen voor iedereen: door een systeem van
richthuurprijzen de markt slim reguleren
Op vrijdag 20 januari 2006 kondigde Laurette Onkelinx (PS) aan een
wetsontwerp klaar te hebben dat voorziet in de blokkering van de
huurprijzen in België. Onkelinx wil een maximale stijging gedurende
een bepaalde termijn (bijvoorbeeld 1 jaar) vastleggen. Dit gebeurt
nadat een commissie van vertegenwoordigers van huurders en eigenaars
vastgesteld heeft dat in een bepaalde stad of streek de huurprijzen
sneller dan gemiddeld stijgen. De regering kan dan bij Koninklijk
Besluit de huurprijs blokkeren door de stijging in die stad of streek
tijdelijk te beperken.
Het is een goede zaak dat Onkelinx als lid van federale regering
eindelijk de kaart trekt van de huurder. In de zomer van 2005 gingen
ook al de paritaire huurcommissies van start in Brussel, Gent en
Charleroi. Deze huurcommissies, die bestaan uit huurders en
verhuurders, hebben een bemiddelingsopdracht bij geschillen, maar
stellen ook tabellen op met richtinggevende huurprijzen. Dit moest het
begin zijn van huurprijzen die op algemene criteria gebaseerd zijn.
De vaststelling van Onkelinx klopt: huren op de private huurmarkt
wordt voor meer en meer mensen een hachelijke onderneming. De
huurprijzen zijn de laatste jaren meer gestegen dan het algemene
prijspeil. Die verhoging laat zich vooral voelen bij de lagere
inkomens. Huisvesting neemt steeds een grotere hap uit het
gezinsbudget. Daarbij komt dat de huurmarkt in Vlaanderen van slechte
kwaliteit is, Vlaanderen telt nog steeds 120.000 woningen van slechte
kwaliteit. Het aanbod sociale woningen is met 6% zo laag in België dat
veel mensen aangewezen zijn op een dure private huurmarkt die van
slechte kwaliteit is.
Maar haar antwoord is slechts een tijdelijke aftopping van de
huurstijging in bepaalde regios. Dit is onvoldoende. Voor Groen! is
het tijd voor structurele maatregelen die voor elke huurder in heel
Vlaanderen voelbaar is in zijn of haar portemonee.
De problemen op de private huurmarkt zijn zo groot dat het nodig is om
op korte termijn op de private huurmarkt in te breken. Wonen is immers
te belangrijk om alleen maar aan de markt over te laten.
Vandaar dat Groen! aandringt op een federale kaderwet waarin de
maximum huurprijzen worden vastgelegd.
In afwachting van een federale regeling wil Groen! op Vlaams niveau al
duidelijk werk maken van richthuurprijzen en een stelsel van
huursubsidies invoeren dat hierop wordt afgestemd. Aan de hand van
o.a. de kwaliteit van de woningen, de geografische ligging en de
leefvoorzieningen in de buurt wordt huizen met een gelijkaardig
comfort- en kwaliteitsniveau een richthuurprijs toegekend. Op basis
van deze richthuurprijzen en de leefeenheid en het inkomen worden
huursubsidies toegekend. We moeten de moed hebben om te durven stellen
dat maximaal 20% van het leefbudget aan wonen kan worden besteed. Het
realiseren van een dergelijk koppeling is een slimme regulering.
1. Wonen in Vlaanderen: niet voor iedereen weggelegd
Ieder heeft het recht een menswaardig leven te leiden. Dit recht omvat
het recht op een behoorlijke huisvesting.
Dit is artikel 23 dat sinds 1994 ingeschreven staat in de Belgische
grondwet en veelbelovend klinkt. Dat behoorlijke huisvesting veel meer
is dan louter een dak boven je hoofd blijkt uit artikel 3 van de
Vlaamse Wooncode dat zegt:
Iedereen heeft recht op menswaardig wonen. Daartoe moet de beschikking
over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke
woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid worden
bevorderd.
Maar wordt dit recht waargemaakt? Voor een grote groep mensen blijft
anno 2006 dit artikel dode letter. De schuld voor hun erbarmelijke
woonomstandigheden wordt zelfs vaak in hun eigen schoenen geschoven.
Het culpabiliseren van lage inkomensgroepen is een simpele truc om te
maskeren dat de Vlaamse regering vandaag geen woonbeleid voor iedereen
voert. Het Vlaamse (en ook het federale woonbeleid) is een beleid dat
zich richt naar eigenaars. Daarvoor worden alle registers
opengetrokken: verlaging van registratierechten, sociale leningen,
sociale koopwoningen, De Vlaamse regering is bijgevolg vooral een
regering voor eigenaars.
De Vlaamse regering sluit daarbij haar ogen voor het feit dat er een
groep bestaat voor wie het verwerven van een woning, ondanks de
eigendomsmaatregelen onmogelijk blijft. Iedereen eigenaar is niet meer
of minder een liberaal luchtkasteel.
Uit onderzoek blijkt dat het niet gaat om een kleine minderheidsgroep.
Ondanks de maatregelen die bestaan zoals een sociale lening kan nog
steeds 30% van de Belgische huishoudens geen woning verwerven . Zij
blijven dus aangewezen op de sociale of private huurmarkt. Het is
bovendien ook een kwetsbare groep: het zijn vooral alleenstaanden
(49,8% van de private huurders vs. 18,6% bij de eigenaars); jonge
mensen onder de 35 jaar (37,2% vs 12,9%); mensen zonder of een
beperkte inkomenszekerheid (40% bestaansonzekere huishoudens) .
Iedereen eigenaar is dus een liberaal luchtkasteel. Er is vandaag een
doortastend overheidsbeleid nodig, ook voor hen die huren moet het
recht op betaalbaar wonen gerealiseerd worden.
De sociale huurmarkt is voor de groep die geen eigen woning kan
verwerven niet altijd een alternatief. Vlaanderen heeft slechts een
aanbod van 6% sociale woningen en telde eind 2004 bijna 90 000 mensen
op de wachtlijst voor een sociale woning. Daarenboven heeft de Vlaamse
regering eind 2005 maatregelen voorgesteld die de toegang tot de
sociale huisvestingsmarkt afhankelijk maken van allerlei voorwaarden:
de eis naar Nederlandse taalkennis, het werken met proefcontracten,
proefclausules,
Dat ze daarmee de woonzekerheid, vastgelegd in de Vlaamse Wooncode,
volledig ondermijnt, is blijkbaar niet meer dan een fait-divers. In
plaats van betaalbaar wonen te realiseren gaat de regering ervan uit
dat het recht op wonen een recht is waar wel eens misbruik van zou
kunnen gemaakt worden.
Deze Vlaamse Regering schreef een regeerakkoord met als ondertitel:
vertrouwen geven, verantwoordelijkheid nemen. Veel vertrouwen heeft ze
dus blijkbaar niet in haar Vlaamse burgers! En van
verantwoordelijkheid nemen voor een woonbeleid voor iedereen is al
evenmin sprake!
Het non-beleid dat de Vlaamse regering ten aanzien van huurders voert,
versterkt de ideefix (hersenspinsel) dat huurders parias of
gemakkelijk uit te buiten armoedezaaiers zijn.
2. Sprekende cijfers over wonen en huren
In vergelijking met andere Europese landen is het aandeel huurwoningen
in Vlaanderen en in België zeer beperkt. Dit aandeel kende sedert de
Tweede Wereldoorlog een permanente daling. In 1947 bedroeg het aandeel
in België nog 61,1%, in 1981 nog 40,8% en in 1991 nog 34,6% (NIS). In
2001 telde de eigendomsmarkt ongeveer 1.700.000 woningen (74%), de
private huurmarkt 450.000 woningen (20%) en de sociale huurmarkt amper
130.000 woningen (6%) .
Vlaanderen heeft slechts 6% sociale huurwoningen. In Engeland is dat
21%, in Frankrijk 16%, in Duitsland (exclusief DDR) 17%, Denemarken
19% , Zweden 20%, Finland16 % en in Nederland zelfs 35%.
Wonen is voor iedereen veel duurder geworden. De woonkost neemt een
steeds grotere hap uit het (gezins-)budget, zowel voor
eigenaars-bewoners, als voor private en sociale huurders. Het aantal
gezinnen dat meer dan 20% van het inkomen aan woonkosten moet uitgeven
is in de periode 1976-2001 gestegen van 6,9 naar 26,9 % .
In de private huursector stellen de betaalbaarheidsproblemen zich
echter het scherpst. Een private huurder besteedt gemiddeld 347 euro
aan de maandelijkse naakte huurprijs. Deze huurprijs is 76% hoger dan
de gemiddelde sociale huurprijs.
De gemiddelde woonquote overschrijdt in de particuliere huursector de
kritische 20%-grens (23,6%). Het aandeel private huurders dat meer dan
20% van zijn inkomen aan huur besteedt is over dezelfde periode
gestegen van 12,9 tot liefst 54,2% waarvan 19,5% zelfs meer dan 33%
van het budget aan huurgelden besteedt. Op de sociale huurmarkt
besteedt 30,1% meer dan 1/5de van zijn inkomen aan huur.
Zelfs huurwoningen in slechte staat zijn relatief duur en de prijs is
niet in verhouding tot de kwaliteit. Ook al is sedert 1992 de
woningkwaliteit er in het algemeen sterk op vooruitgegaan. Toen sprak
men van 300.000 woningen zonder comfort. Toch telt Vlaanderen nog
altijd 120.000 woningen van slechte uitwendige kwaliteit. Ongeveer 1
op 20 van de huurwoningen tegenover 1 op 33 koopwoningen voldoen in
2002 niet aan de klein comfort-normen (stromend water, WC met
waterspoeling, badkamer met stortbad). De huurwoningen in Vlaanderen
beschikken over minder comfort dan de eigendomswoningen Huurwoningen
tonen ook meer gebreken zoals tochtproblemen, waterinsijpeling,
gebreken aan daken, dakgoot, buitenmuren en ramen. Uit recent
onderzoek van het European Community Household Panel blijkt het dat
het met de kwaliteit van de huurwoningen bewoond door relatief lage
inkomens (20% netto-laagste inkomens) in België beduidend slechter is
gesteld dan in Nederland, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk.
Er is dus in Vlaanderen een structureel tekort aan
* sociale woningen,
* betaalbare woningen,
* woningen van een goede kwaliteit.
3. Concrete maatregelen
In België zijn de huurprijzen volledig vrij. De verhuurder bepaalt
zonder enige richting volledig vrij de huurprijs. Er is geen enkele
wet die zegt hoeveel huur een verhuurder maximaal mag vragen voor zijn
woning. Vanuit de groene grondgedachte dat de overheid kan ingrijpen
om een rechtvaardige verdeling van de welvaart te verzekeren pleit
Groen! voor de invoering van een maximumfactuur voor huur. Groen! wil
de kosten die gezinnen en alleenstaanden hebben aan wonen beperken, en
wil in de eerste plaats iets doen voor huurders die aangewezen zijn op
een relatief dure private huurmarkt van een slechte kwaliteit.
Groen! wil op korte termijn inbreken op de private huurmarkt door twee
Vlaamse maatregelen aan elkaar te koppelen:
* De huurprijzen moeten eerst gereguleerd worden door het invoeren
van richthuurprijzen in functie van de woningkwaliteit
* Het invoeren van een echte huursubsidie voor gezinnen met
bestaansonzekerheid
A. Slimme regulering door richthuurprijzen
Om de richthuurprijzen als eerste stap voor de invoering van de
aangekondigde huursubsidies in Vlaanderen eindelijk waar te kunnen
maken heeft Groen! een decreetsvoorstel uitgewerkt.
In een systeem van slimme regulering wordt de hoogte van de
richthuurprijs afhankelijk gemaakt van
* de kwaliteit van de woning, gemeten aan de hand van het
(straf)puntensysteem dat gebruikt wordt bij het
conformiteitsonderzoek
* de ligging van de gemeente: bepaalde regios, steden of gemeenten
kennen een hogere huurprijs, die marktverschillen komen tot
uitdrukking in de richthuurprijs
* de voorzieningen in de woning, waarbij rekening gehouden wordt met
de woonvorm, omvang van privé-buitenruimten, wijze van verwarming,
mate van isolatie,
* omgevingsfactoren
De doelstelling van het decreet is om de privé-huurmarkt beter
toegankelijk te maken voor de lagere inkomensgroepen én om de
kwaliteit van de woningen te verbeteren. De woningen die onder het
systeem van richthuurprijzen vallen, willen we bepalen aan de hand van
2 criteria:
1) Het is duidelijk dat lagere inkomensgroepen in de eerste plaats
terechtkomen in kleinere en middelgrote woningen. Hoewel het
instrument niet ideaal is, vormt het vooralsnog het kadastraal inkomen
de beste indicator voor de status van een bescheiden woning: KI
Volgens dit criterium komt 44% van de woningen in Vlaanderen in
aanmerking.
2) De ouderdom van de woning: alle woningen die ouder zijn dan 27
jaar. Door ouderdom te nemen als uitgangspunt (en niet het bouwjaar),
neemt het aantal woningen dat in aanmerking komt voor een
richthuurprijs jaarlijks toe. 80% van de woningen (of 320 000
woningen) die verhuurd worden in Vlaanderen is ouder dan 30 jaar.
Als we de twee criteria samen nemen: ouder dan 27 jaar + bescheiden
woning komen we aan ongeveer 210 000 woningen die onder een systeem
van richthuurprijzen zouden vallen. Dit komt neer op ruim de helft van
het aantal huurwoningen.
Door het koppelen van huursubsidies aan richthuurprijzen kan er op
korte termijn worden ingebroken op de private huurmarkt. Op deze
manier kan wonen betaalbaar gemaakt worden voor de lage
inkomensgroepen die niet terecht kunnen op de sociale
huisvestingsmarkt.
Om vat te krijgen op de privé huurmarkt, kunnen de gemeenten een
belangrijke rol spelen. Om een sturend lokaal woonbeleid te voeren,
zou men in feite voor alle oudere huurwoningen moeten beschikken over
conformiteitsattesten. Dit vergt middelen en mankracht. Naar schatting
een halve dagopdracht per conformiteitsattest (berekening woondienst
Antwerpen). Het meenemen van een bepaling van de richthuurprijs in de
opmaak van een dergelijk attest, vergt betrekkelijk weinig extra tijd.
Hoe dan ook wil Groen! dat het Vlaams gewest voldoende middelen en
personeel voorziet voor de gemeenten, zodat ze deze essentiële taak
naar behoren kunnen vervullen en ze niet met extra niet-vergoede
lasten worden opgezadeld.
B. Van verhuissubsidie naar huursubsidie
De huursubsidies zijn de afgelopen decennia steeds belangrijker
geworden in het woonbeleid in verschillende Europese landen:
Nederland, Zweden, Duitsland, Verenigd Koninkrijk. Een huursubsidie is
een inkomensafhankelijke subsidie voor huurders die ertoe leidt dat de
prijs van huurwoningen lager wordt ten opzichte van andere goederen.
Huursubsidie is een effectief instrument om de
betaalbaarheidsproblemen in de huurmarkt op te lossen .
Op dit ogenblik bestaat er in Vlaanderen geen dergelijke huursubsidie.
De huursubsidie die wij hier kennen onder de term huursubsidie en
installatiepremie is veel beperkter van omvang. Een voorwaarde om de
subsidie te ontvangen is dat er een verhuisbeweging optreedt van
(veralgemenend gesteld) een slechte woning naar een goede woning. Het
is dan ook eerder een verhuissubsidie dan een huursubsidie.
De voorwaarde dat men moet verhuizen van een slechte naar een goede
woning is duidelijk achterhaald. Een huursubsidie is voor velen
onontbeerlijk om de huurkost te kunnen dragen. Soms moet een huurder
immers een goede woning verlaten omdat hij de huur niet kan betalen.
Hij of zij komt dan terecht in een goedkopere woning van zon slechte
kwaliteit. Daardoor vallen veel gezinnen met een zeer laag inkomen en
met een grote woonbehoeften toch uit de mand. (Winters & Marchal,
2004).
De huursubsidie vandaag is een maandelijks bedrag dat afhankelijk is
van de huurprijs en dat maximum 123,94 euro bedraagt, te verhogen per
persoon ten laste. De huursubsidie is ook voor bepaalde groepen
beperkt in tijd: maximum 5 periodes van 3 jaar voor mensen die buiten
de sociale huurmarkt huren.
Ook al heeft Vlaamse regering de invoering van een huursubsidie in
haar regeerakkord opgenomen toch blijft het de vraag of deze er ooit
komt. Als de minister van Wonen een systeem van huursubsidies blijft
bestempelen als een hangmat waarmee hij doelt op een sociaal
profitariaat dan belooft dit weinig positief!
Groen! stelt voor om de huursubsidie te koppelen aan:
- inkomen en gezinstype
In eerste instantie stelt Groen! voor dat de inkomensgrenzen om in
aanmerking te komen voor een huursubsidie gelijk te stellen met de
inkomensgrenzen uit het sociaal huurbesluit. Op die manier kunnen
gezinnen of alleenstaanden die recht hebben op een sociale woning, en
ingeschreven zijn op een wachtlijst tijdelijk ondersteund worden op de
private huurmarkt.
We vragen daarbij om een geleidelijke of procentuele afbouw van de
huursubsidie bij stijgend inkomen. Het kan niet dat één euro
inkomensstijging lineair één euro subsidievermindering betekent. Zo is
in Nederland de afbouw van huursubsidie minder abrupt: een huurder
ontvangt gemiddeld nog anderhalf jaar huursubsidies op basis van zijn
voorheen lager inkomen.
Op termijn kan de inkomensgrenzen voor huursubsidie opgetrokken zodat
de huursubsidie een leefbaarheidsincentive wordt waar ook andere
groepen met onzekere woontoekomst maar die nu boven de sociale
inkomensgrenzen vallen op termijn kunnen van genieten. bijv. als
tijdelijke maatregel voor hoger opgeleide starters op de arbeidsmarkt
maar die door de tijdelijke aard van hun (eerste) arbeidscontract een
onzeker inkomenssituatie hebben.
- richthuurprijs gebaseerd op de kwaliteit van de woning en niet op de
effectief betaalde huurprijs
- samenwerking met een Sociaal VerhuurKantoor (SVK) of andere
intermediaire organisatie (gemeenten, OCMW, ).
De voordelen van een huursubsidie voor een huurder zijn duidelijk: de
betaalbaarheid van de woning wordt beschermd en leefbudget wordt
gevrijwaard.
Het invoeren van huursubsidies heeft echter als risico dat de
huurprijzen gaan stijgen. Daarom moet er een flankerend systeem
bestaan dat ook incentives voor de verhuurders beidt.
Voor verhuurders liggen de incentives bij het samenwerken met deze
intermediaire organisatie. Het beschermt hem tegen wanbetaling omdat
deze SVKs optreden als een vorm van sociaal woonsecretariaat en zorgen
voor prefinanciering bij huurachterstal.
Verhuurders die samenwerken met een SVK en hun huis verhuren aan de
huurrichtprijzen, krijgen een hogere renovatiepremies en voorrang bij
de aanvraag.
Een concreet voorbeeld dat al in die richting gaat is het sociaal
reconversiecontract in de stad Antwerpen. In de stad Antwerpen werd
gewerkt met een renovatiecontract in het Schipperskwartier.
Honderd woningen worden er nu via dit systeem vernieuwd. Het systeem
zou nu ook in andere buurten toegepast worden. Iedereen die in het
Schipperskwartier een pand bezit, kan een renovatie-contract aangaan
met de stad Antwerpen. Men wordt dan technisch begeleid, en de stad
komt bovendien tussen in de kosten van de verbouwingen.
De toelage bedraagt 50% van de totale kostprijs (incl BTW) van de
goedgekeurde werken met een maximum van 8 000 euro per gerenoveerde
woning en kan gecumuleerd worden met andere subsidies tot een maximum
van 70% van de renovatiekosten.
Voor de uitvoering van de renovatiewerken kan men kiezen voor een
erkend sociaal tewerkstellings-initiatief of voor geregistreerde
privaat aannemers. Als tegenprestatie moet de eigenaar het pand
renoveren met als resultaat een zichtbare verbetering van het
straatbeeld. De eigenaar mag het pand zelf bewonen, maar als hij het
verhuurt, moet hij dit gedurende 9 jaar aan een sociaal aanvaardbare
richthuurprijs doen.
Zo ontwikkelen we een PPS-systeem dat neerkomt op de uitbreiding van
het sociale huurpatrimonium. Nieuw aan deze PPS-formule is dat het
niet de grote bouwpromotoren zijn die partner zijn van de overheid
maar de vele kleine eigenaars-verhuurders in Vlaanderen.
4. Keulen versus Onkelinckx
Wonen is een zaak van verschillende bevoegdheidsniveaus in België. Het
risico is een kat- en muisspelletje waarbij de huurder alleen maar
slachtoffer is. Groen! dringt daarom aan op overleg tussen de twee
ministers.
Groen! is voorstander van
* Algemene regulering van huurprijzen volgens maximumhuurprijzen die
verankerd wordtin een federale wet
* In afwachting moet Vlaanderen complementair een inspanning doen,
haar Wooncode verplicht haar hier ook toe. Dit impliceert dat
Vlaanderen huurtoelages koppelt aan een systeem van
richthuurprijzen, en de richthuurprijzen dan ook inschrijft in de
Vlaamse Wooncode.
---
Van Damme, Benediekt, Winters, Sien. Kost wat kost? Over de
bereikbaarheid van de eigen woning. In: De Decker, Pascal, Goossens,
Luc, Pannecoucke, Isabelle. Wonen aan de onderkant, Garant, Antwerpen,
2005, pp 371-395.
Pannecoucke, Isabelle, De Decker, Pascal. De Vlaamse Huursector
belicht. In : De Decker, Pascal, Goossens, Luc, Pannecoucke, Isabelle.
Wonen aan de onderkant, Garant, Antwerpen, 2005, pp 62 - 81
Loobuyck, Filip. Sprekende cijfers over wonen in Vlaanderen.
http://users.telenet.be/filiploobuyck/wooncijfers.htm
Pannecoucke, Isabelle, De Decker, Pascal. De Vlaamse Huursector
belicht. In: De Decker, Pascal, Goossens, Luc, Pannecoucke, Isabelle.
Wonen aan de onderkant, Garant, Antwerpen, 2005, pp 62 - 8
De Decker, Pascal, Goossens Luc, Pannecoucke, Isabelle. Wonen aan
de onderkant, Garant, Antwerpen, 2005.
Winters, Sien; Heremans, Filip; e.a. Op weg naar een Vlaamse
huursubsidie? Leuven: Kenniscentrum voor Duurzaam Woonbeleid, 2004.
Ibidem
Winters Sien & Marchal An. Op zoek naar huurwoningen Onderzoek
naar de betaalbaarheid en de kwaliteit van het wonen op de private
huurmarkt en naar een gepast beleid. Leuven: HIVA, 2004.