Groen!

Brussel, 25 januari 2006

Goed en betaalbaar wonen voor iedereen: door een systeem van richthuurprijzen de markt slim reguleren

Op vrijdag 20 januari 2006 kondigde Laurette Onkelinx (PS) aan een wetsontwerp klaar te hebben dat voorziet in de blokkering van de huurprijzen in België. Onkelinx wil een maximale stijging gedurende een bepaalde termijn (bijvoorbeeld 1 jaar) vastleggen. Dit gebeurt nadat een commissie van vertegenwoordigers van huurders en eigenaars vastgesteld heeft dat in een bepaalde stad of streek de huurprijzen sneller dan gemiddeld stijgen. De regering kan dan bij Koninklijk Besluit de huurprijs blokkeren door de stijging in die stad of streek tijdelijk te beperken.

Het is een goede zaak dat Onkelinx als lid van federale regering eindelijk de kaart trekt van de huurder. In de zomer van 2005 gingen ook al de paritaire huurcommissies van start in Brussel, Gent en Charleroi. Deze huurcommissies, die bestaan uit huurders en verhuurders, hebben een bemiddelingsopdracht bij geschillen, maar stellen ook tabellen op met richtinggevende huurprijzen. Dit moest het begin zijn van huurprijzen die op algemene criteria gebaseerd zijn.

De vaststelling van Onkelinx klopt: huren op de private huurmarkt wordt voor meer en meer mensen een hachelijke onderneming. De huurprijzen zijn de laatste jaren meer gestegen dan het algemene prijspeil. Die verhoging laat zich vooral voelen bij de lagere inkomens. Huisvesting neemt steeds een grotere hap uit het gezinsbudget. Daarbij komt dat de huurmarkt in Vlaanderen van slechte kwaliteit is, Vlaanderen telt nog steeds 120.000 woningen van slechte kwaliteit. Het aanbod sociale woningen is met 6% zo laag in België dat veel mensen aangewezen zijn op een dure private huurmarkt die van slechte kwaliteit is.

Maar haar antwoord is slechts een tijdelijke aftopping van de huurstijging in bepaalde regios. Dit is onvoldoende. Voor Groen! is het tijd voor structurele maatregelen die voor elke huurder in heel Vlaanderen voelbaar is in zijn of haar portemonee. De problemen op de private huurmarkt zijn zo groot dat het nodig is om op korte termijn op de private huurmarkt in te breken. Wonen is immers te belangrijk om alleen maar aan de markt over te laten.

Vandaar dat Groen! aandringt op een federale kaderwet waarin de maximum huurprijzen worden vastgelegd.

In afwachting van een federale regeling wil Groen! op Vlaams niveau al duidelijk werk maken van richthuurprijzen en een stelsel van huursubsidies invoeren dat hierop wordt afgestemd. Aan de hand van o.a. de kwaliteit van de woningen, de geografische ligging en de leefvoorzieningen in de buurt wordt huizen met een gelijkaardig comfort- en kwaliteitsniveau een richthuurprijs toegekend. Op basis van deze richthuurprijzen en de leefeenheid en het inkomen worden huursubsidies toegekend. We moeten de moed hebben om te durven stellen dat maximaal 20% van het leefbudget aan wonen kan worden besteed. Het realiseren van een dergelijk koppeling is een slimme regulering.


1. Wonen in Vlaanderen: niet voor iedereen weggelegd

Ieder heeft het recht een menswaardig leven te leiden. Dit recht omvat het recht op een behoorlijke huisvesting.

Dit is artikel 23 dat sinds 1994 ingeschreven staat in de Belgische grondwet en veelbelovend klinkt. Dat behoorlijke huisvesting veel meer is dan louter een dak boven je hoofd blijkt uit artikel 3 van de Vlaamse Wooncode dat zegt:

Iedereen heeft recht op menswaardig wonen. Daartoe moet de beschikking over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid worden bevorderd.

Maar wordt dit recht waargemaakt? Voor een grote groep mensen blijft anno 2006 dit artikel dode letter. De schuld voor hun erbarmelijke woonomstandigheden wordt zelfs vaak in hun eigen schoenen geschoven.

Het culpabiliseren van lage inkomensgroepen is een simpele truc om te maskeren dat de Vlaamse regering vandaag geen woonbeleid voor iedereen voert. Het Vlaamse (en ook het federale woonbeleid) is een beleid dat zich richt naar eigenaars. Daarvoor worden alle registers opengetrokken: verlaging van registratierechten, sociale leningen, sociale koopwoningen, De Vlaamse regering is bijgevolg vooral een regering voor eigenaars.

De Vlaamse regering sluit daarbij haar ogen voor het feit dat er een groep bestaat voor wie het verwerven van een woning, ondanks de eigendomsmaatregelen onmogelijk blijft. Iedereen eigenaar is niet meer of minder een liberaal luchtkasteel.

Uit onderzoek blijkt dat het niet gaat om een kleine minderheidsgroep. Ondanks de maatregelen die bestaan zoals een sociale lening kan nog steeds 30% van de Belgische huishoudens geen woning verwerven . Zij blijven dus aangewezen op de sociale of private huurmarkt. Het is bovendien ook een kwetsbare groep: het zijn vooral alleenstaanden (49,8% van de private huurders vs. 18,6% bij de eigenaars); jonge mensen onder de 35 jaar (37,2% vs 12,9%); mensen zonder of een beperkte inkomenszekerheid (40% bestaansonzekere huishoudens) .

Iedereen eigenaar is dus een liberaal luchtkasteel. Er is vandaag een doortastend overheidsbeleid nodig, ook voor hen die huren moet het recht op betaalbaar wonen gerealiseerd worden.

De sociale huurmarkt is voor de groep die geen eigen woning kan verwerven niet altijd een alternatief. Vlaanderen heeft slechts een aanbod van 6% sociale woningen en telde eind 2004 bijna 90 000 mensen op de wachtlijst voor een sociale woning. Daarenboven heeft de Vlaamse regering eind 2005 maatregelen voorgesteld die de toegang tot de sociale huisvestingsmarkt afhankelijk maken van allerlei voorwaarden: de eis naar Nederlandse taalkennis, het werken met proefcontracten, proefclausules,

Dat ze daarmee de woonzekerheid, vastgelegd in de Vlaamse Wooncode, volledig ondermijnt, is blijkbaar niet meer dan een fait-divers. In plaats van betaalbaar wonen te realiseren gaat de regering ervan uit dat het recht op wonen een recht is waar wel eens misbruik van zou kunnen gemaakt worden.

Deze Vlaamse Regering schreef een regeerakkoord met als ondertitel: vertrouwen geven, verantwoordelijkheid nemen. Veel vertrouwen heeft ze dus blijkbaar niet in haar Vlaamse burgers! En van verantwoordelijkheid nemen voor een woonbeleid voor iedereen is al evenmin sprake!

Het non-beleid dat de Vlaamse regering ten aanzien van huurders voert, versterkt de ideefix (hersenspinsel) dat huurders parias of gemakkelijk uit te buiten armoedezaaiers zijn.


2. Sprekende cijfers over wonen en huren

In vergelijking met andere Europese landen is het aandeel huurwoningen in Vlaanderen en in België zeer beperkt. Dit aandeel kende sedert de Tweede Wereldoorlog een permanente daling. In 1947 bedroeg het aandeel in België nog 61,1%, in 1981 nog 40,8% en in 1991 nog 34,6% (NIS). In 2001 telde de eigendomsmarkt ongeveer 1.700.000 woningen (74%), de private huurmarkt 450.000 woningen (20%) en de sociale huurmarkt amper 130.000 woningen (6%) .

Vlaanderen heeft slechts 6% sociale huurwoningen. In Engeland is dat 21%, in Frankrijk 16%, in Duitsland (exclusief DDR) 17%, Denemarken 19% , Zweden 20%, Finland16 % en in Nederland zelfs 35%.

Wonen is voor iedereen veel duurder geworden. De woonkost neemt een steeds grotere hap uit het (gezins-)budget, zowel voor eigenaars-bewoners, als voor private en sociale huurders. Het aantal gezinnen dat meer dan 20% van het inkomen aan woonkosten moet uitgeven is in de periode 1976-2001 gestegen van 6,9 naar 26,9 % .

In de private huursector stellen de betaalbaarheidsproblemen zich echter het scherpst. Een private huurder besteedt gemiddeld 347 euro aan de maandelijkse naakte huurprijs. Deze huurprijs is 76% hoger dan de gemiddelde sociale huurprijs.

De gemiddelde woonquote overschrijdt in de particuliere huursector de kritische 20%-grens (23,6%). Het aandeel private huurders dat meer dan 20% van zijn inkomen aan huur besteedt is over dezelfde periode gestegen van 12,9 tot liefst 54,2% waarvan 19,5% zelfs meer dan 33% van het budget aan huurgelden besteedt. Op de sociale huurmarkt besteedt 30,1% meer dan 1/5de van zijn inkomen aan huur.

Zelfs huurwoningen in slechte staat zijn relatief duur en de prijs is niet in verhouding tot de kwaliteit. Ook al is sedert 1992 de woningkwaliteit er in het algemeen sterk op vooruitgegaan. Toen sprak men van 300.000 woningen zonder comfort. Toch telt Vlaanderen nog altijd 120.000 woningen van slechte uitwendige kwaliteit. Ongeveer 1 op 20 van de huurwoningen tegenover 1 op 33 koopwoningen voldoen in 2002 niet aan de klein comfort-normen (stromend water, WC met waterspoeling, badkamer met stortbad). De huurwoningen in Vlaanderen beschikken over minder comfort dan de eigendomswoningen Huurwoningen tonen ook meer gebreken zoals tochtproblemen, waterinsijpeling, gebreken aan daken, dakgoot, buitenmuren en ramen. Uit recent onderzoek van het European Community Household Panel blijkt het dat het met de kwaliteit van de huurwoningen bewoond door relatief lage inkomens (20% netto-laagste inkomens) in België beduidend slechter is gesteld dan in Nederland, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk.

Er is dus in Vlaanderen een structureel tekort aan
* sociale woningen,

* betaalbare woningen,

* woningen van een goede kwaliteit.


3. Concrete maatregelen

In België zijn de huurprijzen volledig vrij. De verhuurder bepaalt zonder enige richting volledig vrij de huurprijs. Er is geen enkele wet die zegt hoeveel huur een verhuurder maximaal mag vragen voor zijn woning. Vanuit de groene grondgedachte dat de overheid kan ingrijpen om een rechtvaardige verdeling van de welvaart te verzekeren pleit Groen! voor de invoering van een maximumfactuur voor huur. Groen! wil de kosten die gezinnen en alleenstaanden hebben aan wonen beperken, en wil in de eerste plaats iets doen voor huurders die aangewezen zijn op een relatief dure private huurmarkt van een slechte kwaliteit.

Groen! wil op korte termijn inbreken op de private huurmarkt door twee Vlaamse maatregelen aan elkaar te koppelen:
* De huurprijzen moeten eerst gereguleerd worden door het invoeren van richthuurprijzen in functie van de woningkwaliteit
* Het invoeren van een echte huursubsidie voor gezinnen met bestaansonzekerheid

A. Slimme regulering door richthuurprijzen

Om de richthuurprijzen als eerste stap voor de invoering van de aangekondigde huursubsidies in Vlaanderen eindelijk waar te kunnen maken heeft Groen! een decreetsvoorstel uitgewerkt.

In een systeem van slimme regulering wordt de hoogte van de richthuurprijs afhankelijk gemaakt van
* de kwaliteit van de woning, gemeten aan de hand van het (straf)puntensysteem dat gebruikt wordt bij het conformiteitsonderzoek

* de ligging van de gemeente: bepaalde regios, steden of gemeenten kennen een hogere huurprijs, die marktverschillen komen tot uitdrukking in de richthuurprijs

* de voorzieningen in de woning, waarbij rekening gehouden wordt met de woonvorm, omvang van privé-buitenruimten, wijze van verwarming, mate van isolatie,

* omgevingsfactoren

De doelstelling van het decreet is om de privé-huurmarkt beter toegankelijk te maken voor de lagere inkomensgroepen én om de kwaliteit van de woningen te verbeteren. De woningen die onder het systeem van richthuurprijzen vallen, willen we bepalen aan de hand van 2 criteria:


1) Het is duidelijk dat lagere inkomensgroepen in de eerste plaats terechtkomen in kleinere en middelgrote woningen. Hoewel het instrument niet ideaal is, vormt het vooralsnog het kadastraal inkomen de beste indicator voor de status van een bescheiden woning: KI
Volgens dit criterium komt 44% van de woningen in Vlaanderen in aanmerking.


2) De ouderdom van de woning: alle woningen die ouder zijn dan 27 jaar. Door ouderdom te nemen als uitgangspunt (en niet het bouwjaar), neemt het aantal woningen dat in aanmerking komt voor een richthuurprijs jaarlijks toe. 80% van de woningen (of 320 000 woningen) die verhuurd worden in Vlaanderen is ouder dan 30 jaar.

Als we de twee criteria samen nemen: ouder dan 27 jaar + bescheiden woning komen we aan ongeveer 210 000 woningen die onder een systeem van richthuurprijzen zouden vallen. Dit komt neer op ruim de helft van het aantal huurwoningen.

Door het koppelen van huursubsidies aan richthuurprijzen kan er op korte termijn worden ingebroken op de private huurmarkt. Op deze manier kan wonen betaalbaar gemaakt worden voor de lage inkomensgroepen die niet terecht kunnen op de sociale huisvestingsmarkt.

Om vat te krijgen op de privé huurmarkt, kunnen de gemeenten een belangrijke rol spelen. Om een sturend lokaal woonbeleid te voeren, zou men in feite voor alle oudere huurwoningen moeten beschikken over conformiteitsattesten. Dit vergt middelen en mankracht. Naar schatting een halve dagopdracht per conformiteitsattest (berekening woondienst Antwerpen). Het meenemen van een bepaling van de richthuurprijs in de opmaak van een dergelijk attest, vergt betrekkelijk weinig extra tijd. Hoe dan ook wil Groen! dat het Vlaams gewest voldoende middelen en personeel voorziet voor de gemeenten, zodat ze deze essentiële taak naar behoren kunnen vervullen en ze niet met extra niet-vergoede lasten worden opgezadeld.

B. Van verhuissubsidie naar huursubsidie

De huursubsidies zijn de afgelopen decennia steeds belangrijker geworden in het woonbeleid in verschillende Europese landen: Nederland, Zweden, Duitsland, Verenigd Koninkrijk. Een huursubsidie is een inkomensafhankelijke subsidie voor huurders die ertoe leidt dat de prijs van huurwoningen lager wordt ten opzichte van andere goederen. Huursubsidie is een effectief instrument om de betaalbaarheidsproblemen in de huurmarkt op te lossen .

Op dit ogenblik bestaat er in Vlaanderen geen dergelijke huursubsidie. De huursubsidie die wij hier kennen onder de term huursubsidie en installatiepremie is veel beperkter van omvang. Een voorwaarde om de subsidie te ontvangen is dat er een verhuisbeweging optreedt van (veralgemenend gesteld) een slechte woning naar een goede woning. Het is dan ook eerder een verhuissubsidie dan een huursubsidie.

De voorwaarde dat men moet verhuizen van een slechte naar een goede woning is duidelijk achterhaald. Een huursubsidie is voor velen onontbeerlijk om de huurkost te kunnen dragen. Soms moet een huurder immers een goede woning verlaten omdat hij de huur niet kan betalen. Hij of zij komt dan terecht in een goedkopere woning van zon slechte kwaliteit. Daardoor vallen veel gezinnen met een zeer laag inkomen en met een grote woonbehoeften toch uit de mand. (Winters & Marchal, 2004).

De huursubsidie vandaag is een maandelijks bedrag dat afhankelijk is van de huurprijs en dat maximum 123,94 euro bedraagt, te verhogen per persoon ten laste. De huursubsidie is ook voor bepaalde groepen beperkt in tijd: maximum 5 periodes van 3 jaar voor mensen die buiten de sociale huurmarkt huren.

Ook al heeft Vlaamse regering de invoering van een huursubsidie in haar regeerakkord opgenomen toch blijft het de vraag of deze er ooit komt. Als de minister van Wonen een systeem van huursubsidies blijft bestempelen als een hangmat waarmee hij doelt op een sociaal profitariaat dan belooft dit weinig positief!

Groen! stelt voor om de huursubsidie te koppelen aan:
- inkomen en gezinstype

In eerste instantie stelt Groen! voor dat de inkomensgrenzen om in aanmerking te komen voor een huursubsidie gelijk te stellen met de inkomensgrenzen uit het sociaal huurbesluit. Op die manier kunnen gezinnen of alleenstaanden die recht hebben op een sociale woning, en ingeschreven zijn op een wachtlijst tijdelijk ondersteund worden op de private huurmarkt.

We vragen daarbij om een geleidelijke of procentuele afbouw van de huursubsidie bij stijgend inkomen. Het kan niet dat één euro inkomensstijging lineair één euro subsidievermindering betekent. Zo is in Nederland de afbouw van huursubsidie minder abrupt: een huurder ontvangt gemiddeld nog anderhalf jaar huursubsidies op basis van zijn voorheen lager inkomen.

Op termijn kan de inkomensgrenzen voor huursubsidie opgetrokken zodat de huursubsidie een leefbaarheidsincentive wordt waar ook andere groepen met onzekere woontoekomst maar die nu boven de sociale inkomensgrenzen vallen op termijn kunnen van genieten. bijv. als tijdelijke maatregel voor hoger opgeleide starters op de arbeidsmarkt maar die door de tijdelijke aard van hun (eerste) arbeidscontract een onzeker inkomenssituatie hebben.
- richthuurprijs gebaseerd op de kwaliteit van de woning en niet op de effectief betaalde huurprijs


- samenwerking met een Sociaal VerhuurKantoor (SVK) of andere intermediaire organisatie (gemeenten, OCMW, ).

De voordelen van een huursubsidie voor een huurder zijn duidelijk: de betaalbaarheid van de woning wordt beschermd en leefbudget wordt gevrijwaard. Het invoeren van huursubsidies heeft echter als risico dat de huurprijzen gaan stijgen. Daarom moet er een flankerend systeem bestaan dat ook incentives voor de verhuurders beidt. Voor verhuurders liggen de incentives bij het samenwerken met deze intermediaire organisatie. Het beschermt hem tegen wanbetaling omdat deze SVKs optreden als een vorm van sociaal woonsecretariaat en zorgen voor prefinanciering bij huurachterstal. Verhuurders die samenwerken met een SVK en hun huis verhuren aan de huurrichtprijzen, krijgen een hogere renovatiepremies en voorrang bij de aanvraag.

Een concreet voorbeeld dat al in die richting gaat is het sociaal reconversiecontract in de stad Antwerpen. In de stad Antwerpen werd gewerkt met een renovatiecontract in het Schipperskwartier.

Honderd woningen worden er nu via dit systeem vernieuwd. Het systeem zou nu ook in andere buurten toegepast worden. Iedereen die in het Schipperskwartier een pand bezit, kan een renovatie-contract aangaan met de stad Antwerpen. Men wordt dan technisch begeleid, en de stad komt bovendien tussen in de kosten van de verbouwingen. De toelage bedraagt 50% van de totale kostprijs (incl BTW) van de goedgekeurde werken met een maximum van 8 000 euro per gerenoveerde woning en kan gecumuleerd worden met andere subsidies tot een maximum van 70% van de renovatiekosten.

Voor de uitvoering van de renovatiewerken kan men kiezen voor een erkend sociaal tewerkstellings-initiatief of voor geregistreerde privaat aannemers. Als tegenprestatie moet de eigenaar het pand renoveren met als resultaat een zichtbare verbetering van het straatbeeld. De eigenaar mag het pand zelf bewonen, maar als hij het verhuurt, moet hij dit gedurende 9 jaar aan een sociaal aanvaardbare richthuurprijs doen.

Zo ontwikkelen we een PPS-systeem dat neerkomt op de uitbreiding van het sociale huurpatrimonium. Nieuw aan deze PPS-formule is dat het niet de grote bouwpromotoren zijn die partner zijn van de overheid maar de vele kleine eigenaars-verhuurders in Vlaanderen.


4. Keulen versus Onkelinckx

Wonen is een zaak van verschillende bevoegdheidsniveaus in België. Het risico is een kat- en muisspelletje waarbij de huurder alleen maar slachtoffer is. Groen! dringt daarom aan op overleg tussen de twee ministers.

Groen! is voorstander van
* Algemene regulering van huurprijzen volgens maximumhuurprijzen die verankerd wordtin een federale wet

* In afwachting moet Vlaanderen complementair een inspanning doen, haar Wooncode verplicht haar hier ook toe. Dit impliceert dat Vlaanderen huurtoelages koppelt aan een systeem van richthuurprijzen, en de richthuurprijzen dan ook inschrijft in de Vlaamse Wooncode.


---

Van Damme, Benediekt, Winters, Sien. Kost wat kost? Over de bereikbaarheid van de eigen woning. In: De Decker, Pascal, Goossens, Luc, Pannecoucke, Isabelle. Wonen aan de onderkant, Garant, Antwerpen, 2005, pp 371-395.

Pannecoucke, Isabelle, De Decker, Pascal. De Vlaamse Huursector belicht. In : De Decker, Pascal, Goossens, Luc, Pannecoucke, Isabelle. Wonen aan de onderkant, Garant, Antwerpen, 2005, pp 62 - 81

Loobuyck, Filip. Sprekende cijfers over wonen in Vlaanderen. http://users.telenet.be/filiploobuyck/wooncijfers.htm

Pannecoucke, Isabelle, De Decker, Pascal. De Vlaamse Huursector belicht. In: De Decker, Pascal, Goossens, Luc, Pannecoucke, Isabelle. Wonen aan de onderkant, Garant, Antwerpen, 2005, pp 62 - 8

De Decker, Pascal, Goossens Luc, Pannecoucke, Isabelle. Wonen aan de onderkant, Garant, Antwerpen, 2005.

Winters, Sien; Heremans, Filip; e.a. Op weg naar een Vlaamse huursubsidie? Leuven: Kenniscentrum voor Duurzaam Woonbeleid, 2004.

Ibidem

Winters Sien & Marchal An. Op zoek naar huurwoningen Onderzoek naar de betaalbaarheid en de kwaliteit van het wonen op de private huurmarkt en naar een gepast beleid. Leuven: HIVA, 2004.

woensdag 25 januari 2006