Persbericht 60119
Executieveilingen en hypotheekfraude
19 januari 2006
Onderdeel: Juridische Beroepsgroepen en Tolken
Datum: 18 januari 2006
Onderwerp: Executieveilingen en hypotheekfraude
In mijn brief van 15 juni 2005 (Kamerstukken II 2004/05, 30 076, nr.
4) heb ik u geïnformeerd over de door mij voorgestane aanpak en de
daaraan ten grondslag liggende analyse van de problematiek met
betrekking tot huizenveilingen en hypotheekfraude. Ik heb aangegeven
dat de door diverse partijen ondernomen actie niet altijd voldoende is
om de geconstateerde misstanden uit te bannen, in verband waarmee ik
aankondigde te zullen aangeven welke aanvullende maatregelen nog
getroffen zullen worden.
In de afgelopen maanden is na overleg met de departementen van
Economische Zaken, Financiën en Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening
en Milieubeheer en andere instanties zoals de Nederlandse
Mededingingsautoriteit (NMa) en de Koninklijke Notariële
Beroepsorganisatie (KNB) een nadere analyse gemaakt van de situatie.
Hieruit blijkt dat op vele fronten activiteiten worden ondernomen
tegen misstanden bij huizenveilingen en tegen hypotheekfraude.
Samenhang met onrechtmatige bewoning en huisjesmelkerij
Over de ondernomen acties verbandhoudende met de bredere problematiek
in achterstandswijken en de daarmee verband houdende problemen rondom
het illegale of ongewenste gebruik van woningen bent u reeds uitvoerig
geïnformeerd bij brief van de Minister voor Vreemdelingen Zaken en
Integratie van 22 november 2005 (Kamerstukken II 2005/06, 29 537, nr.
28) en de brief van de Ministers van Volkshuisvesting, Ruimtelijke
Ordening en Milieubeheer en van Justitie van 8 november 2005
(Kamerstukken II 2005/06, 30300 XI, nr. 30). In de grote steden
Amsterdam, Rotterdam en Den Haag is een vergaande samenwerking tussen
betrokken instanties van de grond gekomen die een gerichte aanpak van
de onderhavige problematiek mogelijk heeft gemaakt. In dit verband kan
ook worden verwezen naar mijn antwoord van 20 december 2005 op
kamervragen over de Haagse aanpak van huisjesmelkers (Kamervragen
2005-2006, nr. 615, Tweede Kamer). Ik beperk mij in deze brief tot de
specifieke problematiek met betrekking tot executieveilingen en
hypotheekfraude.
Executieveilingen
Kadaster
Uit gegevens van het Kadaster blijkt dat in 2003 en in 2004
respectievelijk bijna 900 en circa 1.300 woningen op executieveilingen
zijn verkocht. In 2005 zijn er circa 1.800 woningen gedwongen
geveild.1 Dit betreft een verdubbeling van het aantal executieverkopen
van woningen in de afgelopen twee jaar.
Wanneer nader gekeken wordt naar de executieveilingen die hebben
plaatsgevonden in 20042, dan gaat het om 2,4% van het totaal aantal in
dat jaar verkochte woningen. In 2004 was de gemiddelde verkoopprijs
van de op de executieveilingen verkochte woningen circa 152.500. 3
Op basis van de door het Kadaster verstrekte gegevens is vastgesteld
dat het merendeel van deze woningen inmiddels is doorverkocht (circa
80%). Gezien de relatief snelle doorverkoop van deze woningen
(gemiddeld was er een periode van iets meer dan 4 maanden tussen de
executieveiling en de eerste doorverkoop) is het zoals eerder
aangegeven - aannemelijk dat executieveilingen vooral het domein
vormen waarop onroerendgoedhandelaren actief zijn. Gemiddeld was de
opbrengst (het verschil in de doorverkoopprijs ten opzichte van de
verkoopprijs op de executieveiling) 26%. Gezien de onzekerheden bij
een veiling is dit verschil niet bovenmatig. Hogere winsten (een
verschil van meer dan 30% bij een doorverkoop binnen een periode van 4
maanden) zijn geconstateerd bij circa 12% van de doorverkochte
woningen (circa 110 woningen). Ruim eenderde hiervan betrof panden in
Rotterdam en Den Haag. Deze steden maakten ook een relatief groot
aandeel (26%) uit van het totaal aantal executieveilingen.
Bevindingen NMa
De NMa heeft oriënterend onderzoek gedaan naar mogelijke kartelvorming
door onroerendgoedhandelaren bij executieveilingen van woningen.
Hoewel dit onderzoek geen concrete overtredingen van het kartelverbod
heeft opgeleverd, zal de NMa de ontwikkelingen bij executieveilingen
actief blijven volgen. De NMa constateert wel dat het risico op
samenspanning groter wordt als gevolg van een soms gesloten, informele
cultuur bij met name de kleinere veilingen. De NMa beveelt dan ook aan
om grotere veilingen te organiseren en hieraan zoveel mogelijk
publiciteit te geven. Deze maatregelen vergroten de opkomst van
(potentiële) bieders. Ook door het meebieden van verkopers
(hypotheekverstrekkers) wordt de prijsvorming op een executieveiling
beïnvloed. Al dit soort maatregelen vergroten de concurrentie en
verkleinen het risico op samenspanning. Voorts adviseert de NMa de
veilingen zo transparant mogelijk te organiseren: de regie dient
stevig in handen te zijn van een veilingmeester of een notaris, de
veilingzaal moet overzichtelijk zijn ingericht en er moet sprake zijn
van een goede informatievoorziening met betrekking tot de staat en
bewoning van het te veilen pand en de bijkomende kosten. Ik kan mij
volledig vinden in deze aanbevelingen van de NMa.
Acties KNB en andere actoren
De door de NMa aanbevolen maatregelen (en meer) zijn ook terug te
vinden in de door de KNB opgestelde en in het Notariaat Magazine van
mei 2004 gepubliceerde golden rules. Deze betreffen met name de
voorbereidende fase en de veilingzitting. Niet alle regels zijn voor
elke veiling van toepassing, maar zij vormen een kader voor de
zorgplicht van de notaris. Het gaat onder meer over de publiciteit
(naast het adverteren in de krant bestaan er ook speciale
veilingsites), het onderzoek naar en verstrekken van relevante
gegevens over de te veilen woningen, de orde en het toezicht tijdens
de veiling zelf, alles in het kader van het behalen van een zo hoog
mogelijke opbrengst. In vaktijdschriften en op het KNB Intranet wordt
regelmatig gewezen op deze regels; daarnaast zijn zij m.i.v. 2006 als
richtsnoer opgenomen in het Vademecum regelgeving notariaat. De KNB
onderzoekt of het zinvol en mogelijk is bepaalde veilingregels meer
dwingend op te leggen in de vorm van beleidsregels of een verordening.
In de tussentijd vraagt de KNB met regelmaat aandacht voor het belang
van goed georganiseerde, zo mogelijk regionaal georganiseerde,
veilingen. Regelmatig verschijnen in de vakliteratuur en op het
intranet van de KNB bijdragen over dit onderwerp. De KNB bevordert
voorts de vakbekwaamheid in het algemeen en ten aanzien van veilingen
en bestrijding van hypotheekfraude in het bijzonder door de aandacht
voor dit onderwerp in de beroepsopleiding te intensiveren en door,
m.i.v. 2006, regelmatig een verdiepingscursus aan te bieden. Er is
onder voorzitterschap van de KNB landelijk overleg gevoerd met
veilingnotarissen en veilingorganisaties omtrent de organisatie en het
verloop van veilingen met als doel kennis en ervaring met elkaar te
delen en daarmee de kwaliteit van een en ander te verhogen. Zowel de
opkomst als het enthousiasme voor deze bijeenkomst was groot, een
vervolg ligt dan ook in de rede. Overleg tussen de KNB en het
Contactorgaan Hypothecair Financiers (CHF) heeft niet de gewenste meer
consumentvriendelijke algemene veilingvoorwaarden en daarmee mogelijk
hogere veilingopbrengsten opgeleverd. Een aantal (markt)partijen (met
name Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen/WEW, de hypothecair
financiers en de makelaardij) onderzoekt momenteel de mogelijkheden om
meer consumentvriendelijk te opereren (met garanties), de werkwijze te
moderniseren en daarmee de veilingopbrengst te optimaliseren.
In de praktijk bieden de hypothecair financiers nog al eens mee op
veilingen hetgeen doorgaans opbrengst verhogend werkt. De KNB is in
het kader van kwaliteits- en integriteitsbevordering gestart met het
bezoeken van veilingen en zal in het verlengde daarvan zonodig
aandringen op verbeteringen. Ik deel de mening van de KNB dat, zo daar
aanleiding toe bestaat, de tuchtrechter wordt ingeschakeld.
Tot slot kan ik u nog mededelen dat ik met de KNB in overleg ben
getreden over de reeds gedane suggesties tot wetswijziging met
betrekking tot dit onderwerp. Bezien wordt of - en zo ja in hoeverre -
deze suggesties nuttig en nodig zijn mede in verband met al hetgeen
reeds in gang is gezet.
Hypotheekfraude
Om hypotheekfraude effectief te kunnen aanpakken zijn door de
betrokken partijen, naast of in vervolg op de reeds in mijn vorige
brief gemelde initiatieven, de volgende acties ondernomen.
De KNB is met het Contactorgaan Hypothecair Financiers (CHF) en de
Stichting Fraudebestrijding Hypotheken (SFH) in overleg om tot een
goede afbakening te komen van de werkzaamheden en
verantwoordelijkheden van de hypothecair financiers en de notarissen
op het gebied van hypotheken. Een en ander is vastgelegd in een door
de KNB opgesteld (concept) protocol, dat nog afstemming behoeft met
het CHF en de SFH. Het is de verwachting dat indien de hypothecair
financiers en het notariaat tot goede werkafspraken zullen komen en
partijen zich daar vervolgens aan houden, de kans op hypotheekfraude
aanzienlijk zal afnemen. Er heeft tussen de KNB en de SFH overleg
plaats gevonden om te bezien in hoeverre er sprake is van notarissen
die bij herhaling betrokken zijn bij herkenbare hypotheekfraude. Naar
aanleiding daarvan is een 15-tal bankdossiers door de KNB onderzocht.
In een aantal van deze dossiers is de hypothecair financiers
geadviseerd een klacht tegen de betrokken notarissen in te dienen
teneinde meer inzicht te krijgen in de afwegingen die zijn gemaakt.
Dit advies is door de hypothecair financiers in overweging genomen.
Met het oog op een goede rechtsvinding en in het belang van het hele
notariaat is op aangeven van het Bureau Financieel Toezicht (BFT), de
KNB en op verzoek van een mogelijk betrokken notaris in Rotterdam een
tuchtrechtelijk onderzoek tegen enkele notarissen gestart naar de
mogelijke betrokkenheid bij hypotheekfraude en/of onoirbare A-B-C
transacties.
Het CHF onderzoekt of het nuttig en noodzakelijk is om gegevens over
hypotheken van particulieren op te nemen in de databank van het Bureau
Krediet Registratie (BKR). Dit zou mogelijk hypotheekfraude (verder)
kunnen beperken.
De rol en met name de kwaliteit en integriteit van de
makelaar/taxateur bij het opstellen van taxatierapporten is een zaak
tussen de hypotheekverstrekkers en de makelaar/taxateur en uiteraard
van de branche in zijn geheel. Om de kwaliteit van de bemiddeling en
taxaties te waarborgen houden brancheorganisaties
certificeringsregelingen in stand. De organisatiegraad in deze branche
is zeer groot. Ik acht het primair de verantwoordelijkheid van de
brancheorganisaties om kwaliteit en integriteit van hun leden te
borgen en om misstanden in deze branche te bestrijden. Frauderende
makelaars/taxateurs moeten worden aangepakt, bijvoorbeeld door het
bijhouden van een zwarte lijst, het royement door de branchevereniging
en het doen van aangifte.
De KNB heeft aangegeven ruimte te zien om ook met betrekking tot dit
onderwerp de vakbekwaamheid van haar leden te vergroten door in de
(permanente) educatie het fraudebewustzijn te verhogen en door
publicaties - bijvoorbeeld in vaktijdschriften en op het intranet van
de KNB - aandacht aan dit onderwerp te besteden.
Tenslotte heeft het BFT ook een belangrijke rol in deze problematiek.
Zo daar aanleiding toe is onderzoekt het BFT, in de uitoefening van
zijn taak als toezichthouder inzake de Wet Melding ongebruikelijke
transacties, de gang van zaken rond A-B-C transacties en de rol van de
notaris daarbij. Dit heeft recentelijk geleid tot het indienen van een
aantal tuchtklachten jegens notarissen. Door het BFT wordt niet
uitgesloten dat deze onderzoeken ook in de toekomst tot klachten
jegens notarissen bij de Kamers van toezicht zullen leiden.
Conclusie:
Er is in het afgelopen half jaar veel in gang gezet om huizenveilingen
beter te laten verlopen en fraude bij hypotheken te voorkomen. Met
name de KNB heeft veel energie gestoken in de bewustwording binnen de
beroepsorganisatie en het inzicht verschaffen in de feiten. Hierdoor
is overzicht verkregen van de situatie met betrekking tot
huizenveilingen en hypotheekfraude.
Er zijn en worden door de KNB en de marktpartijen veel en belangrijke
initiatieven ontwikkeld, die er, tezamen met de acties verband
houdende met de (bredere) problematiek van het huisjesmelken en het
onrechtmatig gebruik van woningen, toe (zullen) leiden dat de niet
bonafide handel de wind zoveel mogelijk uit de zeilen wordt gehaald.
Het risico op misstanden bij veilingen en hypotheekfraude zal hierdoor
worden ingeperkt.
De Minister van Justitie
* 1 In mijn eerdere brief aan de Tweede Kamer (Kamerstukken II
2004/05, 30 076, nr. 4) is anders dan vermeld niet het aantal
geveilde woningen maar het totaal aantal onvrijwillige veilingen
van onroerend goed (dat is meer dan woningen) opgenomen,
respectievelijk in 2002 695, in 2003 967 en in 2004 circa 1.500.
* 2 Bron: Kadaster, bestand executieveilingen (jaar 2004) en de
daarop betrekking hebbende doorverkopen tot en met september 2005,
d.d. 31 oktober 2005.
* 3 De landelijk gemiddelde verkoopprijs van woningen was in 2004
212.729 (Bron: Persbericht Kadaster, 19 januari 2005).
2/6
Ministerie van Justitie
Directoraat-Generaal Wetgeving, Rechtspleging en Rechtsbijstand
Directie Toegang Rechtsbestel
Ministerie van Justitie