Ingezonden persbericht
P E R S B E R I C H T
De derde kwartaalcijfers van 2005 van AM N.V. ("AM") zijn gepubliceerd ter
gelegenheid van, en in samenhang met, de publieke aankondiging van de
verkrijgbaarstelling van het Biedingsbericht vandaag, 22 december 2005, met
betrekking tot de aanbevolen biedingen van Terra Amstel B.V. op alle uitgegeven
en uitstaande gewone aandelen en alle uitgegeven en geplaatste warrants in het
kapitaal van AM.
De informatie betreffende de derde kwartaalcijfers van 2005, die is weergegeven in
dit persbericht, is ook opgenomen in het Biedingsbericht.
De biedingen op alle uitgegeven en uitstaande gewone aandelen en alle
uitgegeven en geplaatste warrants in het kapitaal van AM worden niet gedaan in
of naar de Verenigde Staten, Canada, Australië, Japan, of Italië.
Nieuwegein, 22 december 2005
Cijfers derde kwartaal: op koers
AM NV heeft in de eerste negen maanden van 2005 EUR 983 miljoen (eerste negen
maanden 2004: EUR 728 miljoen) aan bedrijfsopbrengsten geboekt en een
nettoresultaat toekomend aan aandeelhouders van EUR 69 miljoen (eerste negen
maanden 2004: EUR 15 miljoen) gerealiseerd. De operationele marge
(operationeel resultaat in % van de bedrijfsopbrengsten) steeg naar 11,2% (eerste
negen maanden 2004: 5,1%). Na de terugval in 2004 liggen de cijfers in lijn met
de resultaten over het eerste halfjaar van 2005.
De kernactiviteiten van AM de ontwikkeling van enerzijds woonomgevingen in
Nederland en anderzijds commercieel vastgoed (met name winkelcentra) in Europa
droegen beide positief bij aan de groei in de eerste negen maanden van 2005.
Met de verkoop van ongeveer 4.700 woningen gedurende voornoemde periode
hield AM Wonen haar opgaande lijn vast en toonde zij verdere groei van de
bedrijfsopbrengsten, resultaten en marge. AM Development (commercieel vastgoed)
realiseerde in de eerste negen maanden van 2005 eveneens een hogere winst. Na
een reeks verkopen van winkelcentra in het vierde kwartaal van 2004 heeft zij een
groot aantal voorverkochte projecten in aanbouw, hetgeen direct bijdraagt aan het
resultaat.
Winst per aandeel
De winst per aandeel steeg in de eerste negen maanden van 2005 naar EUR 0,75
(eerste negen maanden 2004: EUR 0,17). Het gewogen gemiddeld aantal uitstaande
---
aandelen nam toe van 89,4 miljoen in de eerste negen maanden van 2004 tot 91,3
miljoen over dezelfde periode in 2005.
Doelstellingen
De cijfers na het derde kwartaal van 2005 liggen in lijn met de doelstellingen voor
het jaar als geheel. Naast een stijging van de winst per aandeel gaat AM voor de
jaren 2005 tot en met 2007 uit van een gemiddelde operationele marge van 8 tot
10%, bij een solvabiliteit van tenminste 35%. De cijfers over de eerste negen
maanden van 2005 tonen een verbetering ten opzichte van 2004, toen vertragingen
in enkele grote projecten en relatief hoge investeringen in nieuwe posities een
nadelige invloed uitoefenenden op de resultaten.
Vermogenspositie en kasstroom
De solvabiliteit (totaal vermogen in % van het balanstotaal) bleef boven de
nagestreefde ondergrens van 35% en bedroeg per 30 september 2005 41,3%
(31 december 2004: 38,2%). Door de toevoeging van het nettoresultaat (na aftrek
uitkering contant dividend) nam het totale vermogen over de eerste negen
maanden van 2005 toe tot EUR 616 miljoen (31 december 2004: EUR 566 miljoen).
De netto kasstroom in de eerste negen maanden van 2005 bedroeg EUR 78 miljoen
negatief. De kasstroom uit operationele activiteiten over deze periode was EUR 24
miljoen positief. De kasstroom uit investeringsactiviteiten over deze periode was
EUR 50 miljoen negatief, voornamelijk als gevolg van de afwikkeling van de
voormalige activiteiten van NBM-Amstelland in Duitsland. De kasstroom uit
financieringsactiviteiten over deze periode bedroeg EUR 52 miljoen negatief,
hetgeen vooral verband houdt met de aflossing van kortlopende projectleningen en
de uitkering van contant dividend.
Marktomstandigheden
AM is actief in twee afzonderlijke markten: de ontwikkeling van woningen en grond
in Nederland en de ontwikkeling van commercieel vastgoed op Europese schaal.
De Nederlandse woningmarkt ontwikkelde zich in de eerste negen maanden van
2005 opnieuw beter dan de Nederlandse economie. Onder impuls van de lage
hypotheekrente was er sprake van een omvangrijke vraag en een stabiel
prijsniveau bij een aantrekkende nieuwbouwproductie, ondanks een aanzwellende
discussie over de luchtkwaliteit in relatie tot ruimtelijke ordening.
AM is in het commercieel vastgoed actief in de groeimarkten in Zuid- en Centraal
Europa en Turkije en de meer volwassen markten van West-Europa. In de
volwassen markten betroffen de kansen ook in 2005 overwegend herstructurering
van stedelijke centra en de ontwikkeling van centrumgebieden in
uitbreidingslocaties. In Zuid- en Centraal Europa en Turkije hield de grote vraag
naar grote winkelcentra met internationale retailformules en
vrijetijdsvoorzieningen aan. De baisse in de Nederlandse kantorenmarkt duurde in
de eerste negen maanden van 2005 voort, met weinig vooruitzicht op spoedige
verbetering.
---
Voormalige activiteiten NBM-Amstelland Duitsland
AM en haar rechtsvoorgangers zijn reeds een vijftal jaren bezig met het liquideren
van de voormalige activiteiten van NBM-Amstelland in Duitsland, die dateren van
begin jaren negentig. Nadat in 2004 het grootste deel van de vastgoedportefeuille
in één tranche kon worden overgedragen, zijn inmiddels ook de resterende
activiteiten verkocht. Dit betekent dat AM de liquidatie in 2005 heeft afgerond,
waarna de uitstaande vordering op de Nederlandse fiscus kan worden verevend. De
afwikkeling van deze activiteiten zal naar verwachting een beperkt positief
resultaat opleveren.
Vooruitzichten voor geheel 2005
Door voortgaande groei in woningontwikkeling in Nederland en het herstel na
vertragingen bij de ontwikkeling van winkelcentra op Europese schaal, zal de winst
per aandeel in 2005 hoger uitkomen dan die over 2004. AM verwacht dat de
operationele marge in 2005 op ongeveer 10% zal uitkomen, in lijn met de
doelstelling van een gemiddelde operationele marge in de jaren 2005 tot en met
2007 van minimaal 8 tot 10% ten opzichte van de bedrijfsopbrengsten. Daarbij
worden aandeelhouders erop attent gemaakt dat bepaalde kosten in verband met
de verkoop van AM Development en de beëindiging van de beursnotering van de
vennootschap niet in deze verwachte resultaten zijn meegenomen. AM gaat er
tevens vanuit dat de solvabiliteit boven de 35% zal blijven.
Dit is een openbare mededeling ingevolge artikel 9b lid 1 Bte.
Noten voor de redactie:
Dit persbericht verschijnt in het Engels en in het Nederlands. De Engelse versie
prevaleert.
Meer informatie: drs. Michel Westbeek, directeur In- en Externe Communicatie &
Investor Relations AM NV, telefoon 030 609 72 52.
Zie ook www.ameurope.com.
Bijlagen:
1. Geconsolideerde winst- en verliesrekening
2. Geconsolideerde balans
3. Kasstroomoverzicht
4. Segmentatie-overzicht
5. Toelichting IFRS en waarderingsgrondslagen
6. Beoordelingsverklaring
---
Bijlage 1
1e negen 1e negen Mutatie
Geconsolideerde winst- en verliesrekening maanden jaar maanden negen
Bedragen in miljoenen euro's tenzij anders aangegeven 2005 2004 2004 maanden
Bedrijfsopbrengsten
- vanuit geconsolideerde deelnemingen 839,5 938,3 527,6 59%
- ons aandeel vanuit niet-geconsolideerde deelnemingen 143,2 317,0 200,0 -28%
Totaal bedrijfsopbrengsten 982,7 1.255,3 727,6 35%
Bedrijfsresultaat 98,6 78,1 22,7 334%
Resultaten niet-geconsolideerde deelnemingen 11,2 37,7 14,2 -21%
Operationeel resultaat 109,8 115,8 36,9 198%
Financiële baten en lasten -17,2 -25,4 -12,2 41%
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 92,6 90,4 24,7 275%
Belastingen -20,3 -24,0 -8,6 136%
Netto resultaat voortgezette activiteiten 72,3 66,4 16,1 349%
Netto resultaat niet-voortgezette activiteiten - -4,8 -
Netto resultaat 72,3 61,6 16,1 349%
Belang derden-aandeelhouders -3,5 -2,6 -0,7
Nettoresultaat toekomend aan aandeelhouders 68,8 59,0 15,4 347%
Gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen x 1.000 91.341 89.643 89.394 2%
Winst per aandeel (gewoon en verwaterd) ad 0,10 nominaal in
Netto resultaat voortgezette activiteiten 0,75 0,71 0,17 337%
Operationeel resultaat in % bedrijfsopbrengsten 11,2% 9,2% 5,1%
---
Bijlage 2
Geconsolideerde balans 30 sept. 31 dec. 30 sept.
Bedragen in miljoenen euro's 2005 2004 2004
Materiële vaste activa 13,3 13,2 13,6
Immateriële vaste activa 219,0 218,1 218,4
Financiële vaste activa 67,8 92,4 84,0
Effecten 10,5 6,8 14,0
Latente vennootschapsbelasting 16,4 19,3 29,9
Totaal vaste activa 327,0 349,8 359,9
Projecten 713,3 557,3 698,6
Winstbelasting 65,5 51,4 45,0
Overige vorderingen 335,8 413,0 251,1
Liquide middelen 50,9 103,4 60,7
Totaal vlottende activa 1.165,5 1.125,1 1.055,4
Niet-voortgezette activiteiten - 6,8 6,8
Totaal activa 1.492,5 1.481,7 1.422,1
Eigen vermogen 612,2 565,1 521,9
Aandeel derden in vermogen 3,7 1,2 2,5
Totaal vermogen 615,9 566,3 524,4
Langlopende schulden 220,4 220,0 265,7
Pensioenvoorzieningen 4,1 4,1 4,1
Voorzieningen 7,0 22,1 29,8
Latente vennootschapsbelasting 54,8 50,8 36,9
Totaal vaste verplichtingen 286,3 297,0 336,5
Handelsbanken 121,3 96,3 120,8
Projectfinanciering en aflossingsverplichtingen 69,7 99,9 103,0
Overige kortlopende schulden 395,0 396,1 309,9
Winstbelasting 4,3 5,4 6,3
Totaal vlottende verplichtingen 590,3 597,7 540,0
Niet-voortgezette activiteiten - 20,7 21,2
Totaal vermogen en verplichtingen 1.492,5 1.481,7 1.422,1
Verloop totaal vermogen
Totaal vermogen op 1 januari 566,3 531,7 531,7
Netto resultaat 72,3 61,6 16,1
Uitkering contant dividend -23,2 -23,4 -23,4
Overige mutaties 0,5 -3,6 0,0
Totaal vermogen op einde periode 615,9 566,3 524,4
Totaal vermogen in % balanstotaal 41,3% 38,2% 36,9%
Netto schuldpositie 360,5 312,8 428,8
---
Bijlage 3
1e negen 1e negen
Kasstroomoverzicht maanden jaar maanden
Bedragen in miljoenen euro's 2005 2004 2004
Operationele activiteiten
Resultaat voor financiële baten en lasten en belastingen 106,3 108,4 36,2
Financiële baten en lasten -17,2 -25,4 -12,2
Belastingen -20,3 -24,0 -8,6
Afschrijving (im)materiële vaste activa 1,9 3,2 1,8
Mutatie voorzieningen 25,4 17,7 -8,5
Werkkapitaal -73,3 123,8 100,7
Deelnemingen dividenden meer/minder dan nettoresultaat 12,1 -6,0 2,9
Mutatie niet-voortgezette activiteiten -13,9 -26,9 -26,4
Aandeel derden in resultaat 3,5 2,6 0,7
Kasstroom uit operationele activiteiten 24,5 173,4 86,6
Investeringsactiviteiten
Netto-investering in groepsmaatschappijen -0,4 -0,3 0,1
Netto-investering in materiële vaste activa -2,1 -1,2 -0,9
Netto-investering in deelnemingen -40,0 -20,7 -16,4
Netto-investering in gronden en opstallen -23,1 35,1 -1,9
Verstrekte leningen -3,6 -27,7 -27,2
Ontvangen aflossingen 19,6 7,4 5,4
Kasstroom uit investeringsactiviteiten -49,6 -7,4 -40,9
Financieringsactiviteiten
Opname langlopende schulden 25,0 127,5 134,0
Aflossing langlopende schulden -27,8 -57,4 -17,7
Mutatie kortlopende projectfinanciering -26,5 -39,9 -36,8
Uitkering dividend -23,2 -23,4 -23,4
Emissie aandelenkapitaal (uitoefening warrants) 1,1 - -
Mutatie aandeel derden -1,0 -3,8 -
Kasstroom uit financieringsactiviteiten -52,4 3,0 56,1
Netto kasstroom -77,5 169,0 101,8
Liquide middelen per 1 januari 103,4 1,0 1,0
Kredietinstellingen (excl. projectfinanciering) per 1 januari -96,3 -162,9 -162,9
7,1 -161,9 -161,9
Liquide middelen per 30 september / 31 december 50,9 103,4 60,7
Kredietinstellingen (excl. projectfinanciering) per 30 september / 31 december -121,3 -96,3 -120,8
-70,4 7,1 -60,1
Netto kasstroom -77,5 169,0 101,8
---
Bijlage 4
Segmentatie Totaal Totaal
Geconsolideerde winst- en verliesrekening 1e negen maanden 2005 Commercieel Wonen &
Bedragen in miljoenen euro's Winkels Kantoren Vastgoed Grond Totaal
Bedrijfsopbrengsten geconsolideerde deelnemingen 449,9 31,2 481,1 358,4 839,5
Bedrijfsopbrengsten niet-geconsolideerde deelnemingen 11,8 15,4 27,2 116,0 143,2
Totaal bedrijfsopbrengsten 461,7 46,6 508,3 474,4 982,7
Bedrijfsresultaat 61,2 -2,2 59,0 39,6 98,6
Resultaten niet-geconsolideerde deelnemingen 2,0 1,2 3,2 8,0 11,2
Operationeel resultaat 63,2 -1,0 62,2 47,6 109,8
Financiële baten en lasten -12,5 -1,8 -14,3 -2,9 -17,2
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 50,7 -2,8 47,9 44,7 92,6
Belastingen -20,3
Netto resultaat voortgezette activiteiten 72,3
Netto resultaat niet-voortgezette activiteiten -
Netto resultaat 72,3
Belang derden-aandeelhouders -3,5
Nettoresultaat toekomend aan aandeelhouders 68,8
Operationele marge 13,7% -2,1% 12,2% 10,0% 11,2%
Segmentatie Totaal Totaal
Geconsolideerde winst- en verliesrekening jaar 2004 Commercieel Wonen &
Bedragen in miljoenen euro's Winkels Kantoren Vastgoed Grond Totaal
Bedrijfsopbrengsten geconsolideerde deelnemingen 397,4 27,7 425,1 513,2 938,3
Bedrijfsopbrengsten niet-geconsolideerde deelnemingen 85,6 16,7 102,3 214,7 317,0
Totaal bedrijfsopbrengsten 483,0 44,4 527,4 727,9 1.255,3
Bedrijfsresultaat 45,1 2,5 47,6 30,5 78,1
Resultaten niet-geconsolideerde deelnemingen 20,2 3,5 23,7 14,0 37,7
Operationeel resultaat 65,3 6,0 71,3 44,5 115,8
Financiële baten en lasten -17,7 -2,5 -20,2 -5,2 -25,4
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 47,6 3,5 51,1 39,3 90,4
Belastingen -24,0
Netto resultaat voortgezette activiteiten 66,4
Netto resultaat niet-voortgezette activiteiten -4,8
Netto resultaat 61,6
Belang derden-aandeelhouders -2,6
Nettoresultaat toekomend aan aandeelhouders 59,0
Operationele marge 13,5% 13,5% 13,5% 6,1% 9,2%
---
Bijlage 5
TOELICHTING OP DE BEOORDEELDE FINANCIËLE INFORMATIE OVER DE EERSTE NEGEN
MAANDEN VAN 2005 (IFRS)
Toelichting IFRS en waarderingsgrondslagen
Wetgeving van de Europese Unie (EU) (IAS-verordening EG 1606/2002, betreffende de
toepassing van internationale standaarden voor jaarrekeningen ) verplicht de
Vennootschap ertoe de geconsolideerde jaarrekening 2005 op te stellen op basis
van verslaggevingsstandaarden die overeenkomstig de IAS-verordening in de EU
zijn ingevoerd.
Deze tussentijdse cijfers zijn opgesteld op basis van de verantwoordings- en
waarderingsgrondslagen van de op 30 september 2005 door de EU goedgekeurde
verslaggevingsstandaarden die per 31 december 2005, de datum waarop AM haar
jaarrekening voor het eerst volgens deze standaarden dient op te maken, in
werking treden en die vervroegd kunnen worden gebruikt. Op basis van deze
standaarden heeft het bestuur de waarderingsgrondslagen (uiteengezet in de
bijlage bij de jaarrekening 2004 van de Vennootschap en zoals gewijzigd in deze
tussentijdse financiële rapportage) toegepast die naar zijn verwachting van kracht
zullen zijn wanneer de Vennootschap de EU-standaarden in haar jaarrekening 2005
voor het eerst zal toepassen.
De door de EU ingevoerde verslaggevingsstandaarden die voor de gecontroleerde
jaarrekening 2005 zullen gelden en die vervroegd kunnen worden toegepast,
alsmede interpretaties van deze standaarden, zijn echter nog steeds aan
verandering onderhevig en derhalve niet volledig zeker. De
waarderingsgrondslagen voor het boekjaar 2005 zullen dientengevolge pas
definitief worden vastgesteld wanneer de jaarrekening 2005 wordt opgemaakt.
Voorgestelde verkoop van AM Development
De Vennootschap is op 9 november 2005 een overeenkomst aangegaan met MSREF
inzake de verkoop van AM Development, de divisie die zich bezighoudt met de
ontwikkeling van commercieel vastgoed. In de geconsolideerde cijfers in dit
Biedingsdocument is de financiële informatie over AM Development verantwoord
zoals in voorgaande perioden, en niet als een niet-voortgezette activiteit in de zin
van IFRS 5, Non-current assets held for sale and discontinued operations.
Informatie over de resultaten van de divisie commercieel vastgoed is opgenomen in
bijlage 4 `Segmentatie'.
Belangrijke waarderingsgrondslagen
De invoering van IFRS leidt tot wijzigingen in de door de Vennootschap gehanteerde
waarderingsgrondslagen, waarvan de belangrijkste hierna zijn weergeven. Afgezien
van deze wijzigingen zijn de waarderingsgrondslagen onder IFRS in alle materiële
---
opzichten in overeenstemming met de voorheen gehanteerde
waarderingsgrondslagen volgens Dutch GAAP.
· De Vennootschap heeft IFRS 3 toegepast op alle bedrijfscombinaties die sinds 1
januari 2004 (de datum van overgang naar IFRS) zijn opgetreden. Sinds 1 januari
2004 wordt goodwill onder IFRS niet langer afgeschreven, maar jaarlijks aan
een impairment-toets onderworpen.
· Onder Dutch GAAP werden alle projectgerelateerde kosten (inclusief rente en
een opslag voor indirecte kosten) geactiveerd, onder aftrek van noodzakelijk
geachte voorzieningen. Onder IFRS kunnen projectgerelateerde kosten
uitsluitend worden geactiveerd vanaf het moment waarop waarschijnlijk is dat
een project omzet zal genereren. Totdat aan dit criterium is voldaan, dienen
alle projectgerelateerde kosten ten laste van de winst- en verliesrekening te
worden gebracht. De resultaten van commerciële ontwikkelingsprojecten
worden onder IAS 11 verantwoord naarmate een project vordert. De voortgang
van een project wordt gemeten aan de hand van technical surveys, terwijl dit
onder Dutch GAAP op basis van de cost to cost-methode geschiedde.
· Onder Dutch GAAP werden pensioenverplichtingen uit hoofde van toegezegde-
bijdrage pensioenregelingen gewaardeerd op basis van de financieringsregeling
die met het pensioenfonds van AM overeengekomen was. Onder IFRS wordt in
overeenstemming met IAS 19 een voorziening voor toekomstige
pensioenverplichtingen in de balans opgenomen.
· Onder Dutch GAAP werden voorzieningen tegen nominale waarde verantwoord,
terwijl ze onder IFRS tegen contante waarde worden gewaardeerd.
De effecten van de overgang naar IFRS op het vermogen en het nettoresultaat
toekomend aan aandeelhouders zijn samengevat in onderstaande tabel:
In miljoenen euro's Vermogen ultimo 2004 Nettoresultaat 2004
Dutch GAAP 600,3 60,8
IFRS-aanpassingen:
· Afschrijving goodwill 11,3 11,3
· Projecten 44,7 13,3
· Pensioenen 2,7 1,0
· Voorzieningen contant maken 1,1 1,3
· Overig 0,2 0,5
IFRS 565,1 59,0
---
Bijlage 6
Beoordelingsverklaring
Wij hebben de bijgaande geconsolideerde verkorte balans per 30 september 2005
van AM N.V. ("de Vennootschap"), en de daaraan gerelateerde geconsolideerde
verkorte overzichten van resultaten, vermogensmutaties en kasstromen voor de
negen maanden eindigende op 30 september 2005 (de tussentijdse cijfers)
beoordeeld. De tussentijdse cijfers zijn opgesteld onder verantwoordelijkheid van
het bestuur van de Vennootschap. Het is onze verantwoordelijkheid een
beoordelingsverklaring inzake de tussentijdse cijfers te verstrekken.
Onze werkzaamheden bestonden, overeenkomstig in Nederland algemeen
aanvaarde richtlijnen met betrekking tot beoordelingsopdrachten, in hoofdzaak uit
het inwinnen van inlichtingen bij functionarissen van de huishouding en het
uitvoeren van cijferanalyses met betrekking tot de financiële gegevens. Door de
aard en de omvang van onze werkzaamheden kunnen deze slechts resulteren in
een beperkte mate van zekerheid omtrent de getrouwheid van de tussentijdse
cijfers. Deze mate van zekerheid is lager dan die welke aan een
accountantsverklaring kan worden ontleend.
Op grond van onze beoordeling is ons niets gebleken op basis waarvan wij zouden
moeten concluderen dat de tussentijdse cijfers niet voldoen aan de in de
toelichting vermelde uitgangspunten, waarin wordt aangegeven op welke wijze de
verantwoordings- en waarderingsgrondslagen van de door de EU goedgekeurde
verslaggevingsrichtlijnen zijn toegepast, waaronder de aannames van het bestuur
ten aanzien van de nog toe te passen grondslagen bij het opmaken van de eerste
jaarrekening per 31 december 2005 op basis van de door de EU goedgekeurde
verslaggevingsrichtlijnen.
Zonder afbreuk te doen aan de conclusie van onze beoordeling, vestigen wij de
aandacht op de toelichting op de tussentijdse cijfers waarin uiteen wordt gezet de
mogelijkheid dat het bestuur aanpassingen op de in de tussentijdse cijfers
toegepaste waarderingsgrondslagen noodzakelijk zou kunnen achten bij het
opmaken van de eerste jaarrekening per 31 december 2005 op basis van de door de
EU goedgekeurde verslaggevingsrichtlijnen.
Zonder afbreuk te doen aan de conclusie van onze beoordeling, vestigen wij voorts
de aandacht op de toelichting op de tussentijdse cijfers waarin uiteen wordt gezet
dat de informatie met betrekking tot de commercieel vastgoeddivisie van de
Vennootschap, AM Development B.V., in de tussentijdse cijfers op consistente wijze
aan voorgaande perioden is gepresenteerd, in plaats van op basis van IFRS 5 Non-
current assets held for sale and discontinued operations.
Amstelveen, 22 december 2005
KPMG Accountants N.V.
10
---- --