Provincie Friesland
---

PERSBERICHT

Nummer: 265
Datum: 16 september 2005

'Woningbouw in Fryslân 'op stoom'

Gistermiddag tijdens het congres Vastgoedmarkt Noord-Nederland in Groningen toonde PvdA-gedeputeerde Anita Andriesen zich optimistisch over de ontwikkeling van de Friese woningmarkt. Recente uitspraken in de pers door de vereniging van ontwikkelaars en bouwers (NVB) dat in Fryslân dit jaar maar 950 nieuwbouwwoningen worden gebouwd, kunnen volgens Andriesen niet kloppen. 'Een eerste analyse van een door gemeenten ingevulde woningmarktmonitor geeft aan dat in Fryslân in 2005 zo'n 30.000 woningen zullen worden opgeleverd. In het stadsgewest Leeuwarden verdubbelt het aantal opgeleverde woningen in dit jaar naar verwachting tot ruim 1000 woningen. Het aantal bouwvergunningen dat in 2004 is uitgegeven, dat ook bijna is verdubbeld ten opzichte van het jaar daarvoor, sterkt deze verwachting. Leeuwarden alleen al bouwt dit jaar misschien wel 400 tot 500 nieuwe woningen.'

Om te voldoen aan de berekende woningbehoefte in 2010 moet Fryslân de komende jaren nog zo'n 12.500 woningen aan de voorraad toevoegen, dat is 2500 huizen per jaar. Andriesen: 'Een extra bouwimpuls is ook van groot belang voor de economie. Zowel de directe bouwactiviteiten als de extra bestedingen en werkgelegenheid als de huizen klaar zijn, versterken de lokale economie.

De eerste cijfers uit de woningmarktmonitor, die de provincie over een paar weken zal presenteren, geven aan dat in Fryslân momenteel nog voor tenminste 11.000 woningen goedgekeurde bestemmingsplannen klaarliggen. Maar vaak zijn deze plannen ontwikkeld met een ander economisch scenario voor ogen, voor deze duurdere woningen is regelmatig geen markt. Vervolgens duurt het te lang voordat deze plannen worden aangepast naar andere woningtypes. Volgens Anita Andriesen vraagt aanpassing van de plannen een goed samenspel tussen in de eerste plaats gemeente, woningcorporatie en projectontwikkelaar. De gemeentelijke opgave is om op een juiste wijze te voldoen aan de lokale behoefte. Dat houdt in dat er meer aandacht zal moeten zijn voor betaalbare woningen, woningen voor starters en ouderen. Andriesen: 'Als provincie bieden we zo nodig extra bouwruimte en zijn we snel met de planologische procedures. Zo is het gelukt om al met een stuk of tien gemeenten en andere partijen in Fryslân maatwerkafspraken te maken.'
Andriesen: 'We moeten met z'n allen sneller én bovendien mooier bouwen. Dat moet onze uitdaging zijn. We zetten huizen en gebouwen neer voor minimaal 50 jaar en vaak voor nog veel langer. Kwaliteit en kwantiteit kan samengaan, dat laat de praktijk in Fryslân zien. Niet voor niets krijgt het nieuwe streekplan als titel mee: Om de kwaliteit fan de romte.'

---- --

Inleiding gedeputeerde Anita Andriesen
Congres Vastgoedmarkt Noord-Nederland
15 september 2005, Martiniplaza in Groningen

'Oars as oars: ruimte voor ontwikkelingen,
met kwaliteit en creativiteit'

Noord-Nederland wordt gekenmerkt door rust en ruimte. Dat is onze gezamenlijke concurrentiekracht. De drie noordelijke provincies vullen dit vervolgens op eigen wijze in. Fryslân doet dat ook, soms zelfs 'eigen wijs' en daar zal ik wat over vertellen. Ik realiseer me dat ik de laatste spreker ben in een lange rij en zal proberen mijn verhaal zo praktisch mogelijk te houden.

Een nieuw streekplan in de steigers
We maken in Fryslân op dit moment een nieuw streekplan, misschien wel het eerste plan dat Nota Ruimte-Proof moet zijn. Het motto van de landelijke Nota Ruimte 'centraal wat moet, decentraal wat kan' hebben wij als volgt vertaald: 'lokaal wat kan, provinciaal wat moet'. Die sturingsfilosofie past helemaal bij de Friese bestuurscultuur 'we doen het op z'n 11(steden)-en-30(grietenijen)st'. Dat is een andere filosofie dan het Groningse motto 'stad en ommelanden'.

Bij ons staan géén dorpen op slot, niet voor de woningbouw en niet voor (kleinschalige) bedrijvigheid. Wél bundelen en concentreren we, via zes stedelijke netwerken, via 16 grotere dorpen, via recreatieontwikkelingskernen en via bedrijfsconcentratiekernen. Bundelen en concentreren is aantoonbaar goed voor de economie: hoe meer bebouwing per hectare, hoe meer werkgelegenheid. Bundelen en concentreren is óók goed uit een oogpunt van draagvlak voor voorzieningen en efficiënt ruimtegebruik. Maar: de vraag naar woningbouw en bedrijvigheid die op het platteland zélf aanwezig is mag in Fryslân dáár planologisch worden ingevuld. En zo hebben we een netwerk van zes sterke stedelijke gebieden (Leeuwarden, Drachten, Heerenveen, Sneek, Harlingen en Dokkum) waar 52% van alle Friese werkgelegenheid zit (in Leeuwarden alleen al 25%), en zó hebben we een vitaal Fries platteland. 19% werkgelegenheid zit in de 16 grotere dorpen van Fryslân en de rest van de werkgelegenheid, 29%, zit in 419 dorpen die kleiner zijn dan 2.000 inwoners. Even voor het begrip: dat is 20% van alle dorpen van die omvang in heel Nederland. 40% van de Friese bevolking woont in de zes steden, 60% op het platteland. Ook dát verklaart waarom wij in Fryslân óp het platteland ruimhartig ontwikkelingen toestaan, zoals mogelijkheden voor wonen en werken, voor recreatie en toerisme en voor de agrarische sector. Máár: in het nieuwe streekplan wordt daar óók méér ruimtelijke kwaliteit voor teruggevraagd dan in het verleden. Niet voor niets krijgt het streekplan als titel mee: Om de kwaliteit fan de romte. U zag de titel net langskomen. En die hoef ik niet te vertalen.
We moeten met z'n allen sneller én mooier bouwen. Dat moet ook onze uitdaging zijn: we zetten gebouwen neer voor minimaal 50 jaar, en vaak voor nog veel langer. Mag het dan ook zó gebouwd worden dat we er met plezier tegenaan kijken? En voor de bouwers onder ons: het is toch fijn dat mensen je producten roemen tot in lengte van jaren ?
Ik ben ervan overtuigd: kwantiteit en kwaliteit gaan prima samen. Dat bewijst de praktijk in Fryslân.

Inspelen op de lokale vraag
We hanteren het instrument van richtgetallen om te kunnen stimuleren dat de woningbouw kwalitatief en kwantitatief beter aansluit bij wensen en mogelijkheden van de bewoners. In een aantal dorpen hebben dorpsbewoners samen met hun gemeente en de woningbouwcorporatie of een lokale bouwonderneming en met hulp van de Feriening Lytse Doarpen (de Vereniging van kleine dorpen) de signalen uit de omgeving omgezet naar concrete plannen. Zo'n benadering van onderop willen we meer gaan toepassen: emancipatie van dorpsbewoners. We doen het sámen, oars as oars. Op deze manier creëer je draagvlak voor verandering in een dorp, zonder dat er klakkeloos woningen en bedrijfsdozen bij worden gebouwd. Er ontstaat meer aandacht voor de lokale vraag, voor ruimtelijke kwaliteit, voor de lokale bouwstijl. Er ontstaat een meer organische groei. De vaak beperkte mogelijkheden doen partijen zoeken naar win-win.

Nieuwe mogelijkheden: Fryslân als échte woonprovincie

Fryslân wil zich meer dan nu al het geval is gaan profileren als woonprovincie. Het bouwen van nieuwe woningen krijgt in het nieuwe streekplan een extra accent vanwege actuele trendprognoses. Hieruit blijkt dat de bevolking van Fryslân op termijn autonoom zal afnemen, als we niets doen. Dat vinden we onacceptabel. Om mensen van buiten de provincie aan te trekken gaan we in dit streekplan voor het eerst met nieuwe mogelijkheden proberen deze negatieve trend te doorbreken. We zullen in het landelijk gebied gaan experimenteren met 'pilots voor landelijk wonen'. Dit zijn projecten waarin nieuwe vormen van wonen en werken worden gecombineerd met een verbetering van die ruimtelijke kwaliteit. Dit moet een sociaal-economische impuls voor Fryslân betekenen. Ik zal twee concepten op dit gebied kort toelichten.

1. Het échte landgoedwonen
Het idee is om ruimte te bieden voor tien nieuwe landgoederen, die in de overgangsgebieden tussen stad en landelijk gebied ruimtelijke kwaliteitsverbeteringen met zich mee moeten brengen. Meer dan 90% van de oppervlakte moet openbaar toegankelijk zijn. Ook vormen van bosbouw en landbouw kunnen deel uitmaken van een nieuw landgoed. Nieuwe landgoederen kunnen bijdragen aan de ontwikkeling van aantrekkelijke stadsranden en stedelijke uitloopgebieden. De 6 stedelijke gebieden in Fryslân moeten álle woonkwaliteiten kunnen bieden, ook deze.

2. Daarnaast zien we ruimte voor tenminste vijf zogeheten 'landelijke woon-werkclusters'.
Daarbij gaat het om projecten waar wonen, werken, en voorzieningen in een bijzondere mix met elkaar worden gecombineerd. Als doelgroepen hebben wij op het oog senioren, mensen met werk aan huis, kunstenaars, consultants. Met als achterliggende filosofie: creatief en ontspannen werken in een inspirerende omgeving, waarbij wonen en werken met elkaar verweven zijn, ook op hogere leeftijd. De clusters zijn gelegen bij een bestaande kern, bestaan uit 30-50 woningen en sluiten aan bij landschappelijke kwaliteiten. Een hoge beeldkwaliteit zal het uitgangspunt worden.

Tijdens verbouwing van de winkel gaat de verkoop gewoon door
Naast deze bijzondere pilots brengt vooral ook de reguliere bouwopgave van nieuwbouw veel werk met zich mee. In 2004 zijn er in Fryslân ruim 3000 woningen gebouwd. Dat was een groei van 65% ten opzichte van 2003 (1840 nieuwe woningen), een stijging veel hoger dan in de rest van Nederland. Ter vergelijking: Drenthe steeg van 1730 naar 2190 nieuwe woningen, +25%, terwijl Groningen daalde van 1800 naar 1540 woningen (-14%).
Om te voldoen aan de berekende behoefte in 2010 moeten we in Fryslân de komende jaren de woningbouwinspanning voortzetten. Een extra bouwimpuls is van groot belang voor de lokale economie. Zowel de directe bouwactiviteiten als de extra bestedingen en afgeleide werkgelegenheid na realisatie van de woningen (onderwijs, zorg, detailhandel) dragen bij aan de economie.

Ik heb er alle vertrouwen in dat we in Fryslân de stijgende lijn vast kunnen houden. Uitspraken in de pers door de NVB half augustus dat er in Fryslân dit jaar maar 950 nieuwbouwwoningen gebouwd zullen worden, kúnnen absoluut niet waar zijn. Ik reken wéér op 3.000 nieuwe woningen. Immers: Leeuwarden ligt eindelijk 'op stoom': alleen al in Leeuwarden komen er dit jaar naar verwachting zo'n 400 tot 500 nieuwe woningen bij. In het gehele stadsgewest Leeuwarden, dat is Leeuwarden met vijf gemeenten om de stad heen, verdubbelt het aantal opgeleverde woningen in 2005 naar verwachting tot ruim 1000 woningen. Het aantal bouwvergunningen dat in 2004 hier is uitgegeven (van 550 naar 1050) , dat ook bijna is verdubbeld is ten opzichte van 2003, onderschrijft deze verwachting. De stijgende woningbouwproductie komt onder meer doordat we via 'aanjagen' actief aan de slag zijn met het doorbreken van de stagnatie in de woningbouw. Over dat 'aanjagen' wil ik wel graag iets meer vertellen.

Aanjagen
Er is weliswaar sprake van een kleinere groei van het aantal huishoudens dan verwacht, maar we doen er alles aan om de benodigde woningen gerealiseerd te krijgen. Alle bij de bouw betrokken partijen hebben ons een hetzelfde advies gegeven: 'Provincie, neem hier een actievere rol in.' Daar zijn we in wezen dagelijks mee bezig.
Er liggen in Fryslân voldoende goedgekeurde bestemmingsplannen voor woningbouwontwikkeling klaar, wel voor 12.000 woningen. Maar deze plannen en projecten leiden om verschillende redenen niet tot woningen met een dak er op waar mensen in kunnen wonen. Vaak zijn die plannen ontwikkeld in een andere economisch tijd, voor deze duurdere woningen is regelmatig geen markt. Vervolgens duurt het te lang voordat deze plannen worden aangepast naar realistischer woningtypes. We zien dat de kwantitatieve grenzen in sommige gemeenten in theorie al bereikt zijn met de plannen die op de plank liggen, en dat dit op papier goede, nieuwe plannen in de weg staat. Dat kan natuurlijk niet. Aanpassing van de plannen is van groot belang.
Over de juiste woningen op een goede plek zijn met mij altijd afspraken te maken. En als er dan verdicht moet worden gebouwd en er extra woningen bij moeten, dan maken wij dat mogelijk. Dat vraagt maatwerk en een goed samenspel tussen in de eerste plaats gemeente, corporatie en ontwikkelaar.

Als wij als provincie eraan kunnen bijdragen om goede initiatieven vlot te trekken, dan doen we dat. Het is maar één voorbeeld, maar tóch: in Zuidwest Fryslân gaan gezamenlijke afspraken die in 2003 zijn gemaakt over de realisatie van 500 extra woningen in de sociale sfeer, die afspraken gaan leiden tot 450 à 900 extra woningen. Hoe is dat gelukt ? Projectontwikkelaars zijn gaan bewegen in een veranderde markt, gemeenten hebben bestemmingsplannen aangepast en grondprijzen verlaagd, woningcorporaties hebben onrendabele investeringen geaccepteerd, architecten en bouwers zijn met nieuwe en betaalbaarder woonproducten gekomen. Als provincie bieden we als dat nodig is extra bouwruimte en zijn we snel met de planologische procedures. Zo heb ik al met een stuk of tien gemeenten en andere partijen in Fryslân maatwerkafspraken gemaakt.

Er is in Fryslân nóg een duidelijke trendbreuk zichtbaar: weer meer betaalbare woningen in nieuwe bestemmingsplannen en de bouw van meer huurwoningen.

Gemeenten realiseren zich óók dat ze met ontwikkelaars tot scherpere afspraken moeten komen, dat ze zélf méér regie moeten voeren.
Een voorbeeld: in een Friese gemeente, Dantumadeel, krijgt een projectontwikkelaar twee jaar de de tijd om betaalbare energiezuinige starterswoningen te realiseren. Overigens een zeer vernieuwend project waar veel interesse voor is onder de lokale bevolking, maar ook landelijk gezien.
Als het project niet gerealiseerd wordt, en dat zal zeker wél gebeuren, heeft de gemeente de handen weer vrij richting andere partijen. Zó regie voeren voorkomt dat ontwikkelaars blijven wachten tot economisch betere tijden en er in de tussentijd niet gebouwd wordt. Tevens laat dit project zien dat niet alleen met woningbouwcorporaties prestatieafspraken gemaakt kunnen worden, maar ook met marktpartijen.

De corporaties in Fryslân zijn financieel in staat en ook bereid om forse investeringen te doen de komende jaren. Die investeringen hebben we nodig, voor verbeteringen van de bestaande woningvoorraad en omdat er nieuwe woningtypes bij moeten komen. Bovendien: als ze het geld niet in het noorden investeren zullen ze op termijn het moeten overdragen aan arme corporaties in het westen van het land. Woningbouwcorporaties moeten daarom bij het hele woningbouwprogramma in een gemeente betrokken worden. Dit zal een bredere keuze voor de consument mogelijk maken.

Er ontstaan nieuwe woonconcepten: woningcorporaties worden steeds actiever op het snijvlak van huur- en koop. Huurwoningen worden te koop aangeboden. Of: de eigen woning wordt door mensen verkocht waarna men de woning huurt van de corporatie. Of het omgekeerde: de huurwoning wordt gekocht door de bewoner. Nieuwe koopwoningen worden ónder de prijs aan huurders aangeboden voor verkoop, om doorstroming te bereiken, mogelijk met voorwaarden bij verkoop op later tijdstip.
Ook ontwikkelaars tonen steeds meer interesse voor de betaalbare sector. Wij maken daarom steeds meer afspraken met gemeenten over programma's en minder over concrete aantallen huizen per dorp en locatie. Dit biedt de gemeente meer flexibiliteit om in te spelen op kansen die zich voordoen en een kader te hanteren richting corporaties en ontwikkelaars.

Volkshuisvesting gekoppeld aan zorgbeleid, ook dát is kwaliteit
De gemeentelijke opgave is om op een juiste wijze te volden aan de lokale behoefte. Dat houdt eigenlijk per definitie in, dat er veel aandacht, méér aandacht zal moeten zijn voor betaalbare woningen, woningen voor starters en voor mensen die vanwege leeftijd of beperkingen bijzondere eisen aan de woningen stellen. Woningen voor deze groepen zijn er nog lang niet genoeg; overal zijn lange wachtlijsten.
De komende jaren zullen we steeds meer ervaren, dat onze bevolking vergrijst. Steeds meer ouder wordende mensen brengt onherroepelijk met zich mee, dat de vraag naar welzijns- en zorgdiensten toeneemt. Ouderen willen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen en lopen daardoor tegen beperkingen van woning en de woonomgeving aan. Maar ook mensen met lichamelijke of geestelijke beperkingen blijven vaker thuis wonen. Dit heeft consequenties voor de woningen, de fysieke omgeving en de organisatie van zorg- en welzijndiensten. We zullen meer woningen nodig hebben die geschikt zijn voor één- en tweepersoonshuishoudens én voor mensen met beperkingen.
De "levering" van zorg wordt al steeds meer op maat geleverd bij mensen aan huis. Momenteel hebben we daar al een aantal mooie voorbeelden van in Fryslân. Ik denk direct aan Heemstrastate in Oentsjerk, maar ook aan de zorgzones in de stad Leeuwarden, met steunpunten in de wijk. En ik denk aan plattelandsdorpen met zeer goed functionerende multifunctionele centra, initiatieven als de klussendienst 'Te Plak' of een recent vrijwilligersinitiatief in drie dorpen in Dongeradeel. Zo kunnen mensen langer in hun eigen omgeving blijven wonen.

Met ons plattelandsbeleid in Fryslân, met ons sociaal beleid, stimuleren we óók dat mensen prettig kunnen wonen, dat de leefbaarheid overeind blijft. Zo komen er meer gebruiksmogelijkheden voor vrijkomende agrarische gebouwen, we maken een ruimte-voor-ruimte-regeling om te stimuleren dat overtollige bebouwing op het platteland wordt opgeruimd, er gaat heel veel provinciaal geld naar dorpshuizen en multifunctionele accommodaties, van drie ton euro naar meer dan één miljoen euro per jaar.
En ook woningcorporaties financieren in de praktijk soms initiatieven op het gebied van leefbaarheid, bijvoorbeeld een dorpswinkel of een gemeenschapsruimte.
Tenslotte: wonen, welzijn en zorg
Onlangs hebben we een onderzoek naar wonen, welzijn en zorg in Fryslân laten uitvoeren. Daarbij hebben we ons in eerste instantie gericht op de ontwikkeling van de vraag van de consument op dit terrein. Nu zijn we gestart met een onderzoek naar de aanbodkant. Wij doen dit onderzoek omdat we het van belang vinden dat we ons als betrokken partijen allemaal tijdig realiseren welk veranderingsproces gaande is. We willen samen met andere betrokken partijen kunnen monitoren wat er al is gebeurd of nog moet gebeuren om óók in 2020 op elke leeftijd goed gehuisvest en verzorgd te zijn.

Het gaat allemaal niet vanzelf maar we kunnen het wel voor elkaar krijgen ! Daar zijn intussen praktijkvoorbeelden van genoeg van. Als we met z'n allen de schouders er maar onder willen zetten. Oars as oars, maar mét resultaat.

***

---- --