Evaluatie expiriment huisvestings vergunning Rotterdam
Samenvatting en conclusies
In het kader van het actieprogramma Rotterdam zet door is op 1 oktober 2004 in een aantal
gebieden in de stad het experiment `gebiedsgerichte herinvoering huisvestingsvergunning' van
start gegaan. Met de maatregel wordt beoogd de instroom van `kansarme groepen' in een
aantal sociaal-economisch kwetsbare delen van de stad te beperken. In delen van Charlois,
Feijenoord, Delfshaven en het Centrum zijn nieuwe huurders sindsdien verplicht een
huisvestingsvergunning aan te vragen. Voor woonruimte met een huur van 250,- tot 600,- is
een inkomen van 120% van het minumumloon vereist. Bovendien wordt de aanvraag getoetst
op een juiste verhouding tussen het aantal personen en het aantal kamers van de woonruimte;
dit ter voorkoming van overbewoning. Aanvragen voor woonruimte in de zogenoemde hot-spot
straten worden bovendien ter plaatse gecontroleerd door een controleteam op geschiktheid
voor bewoning.
Dit rapport bevat een evaluatie van het experiment. De belangrijkste vragen die we hier
trachten te beantwoorden zijn de volgende beoordelingscriteria uit het raadsstuk van
september 2004:
1. de mate waarin het gesegmenteerd toewijzen de instroom van kansarmen en de
cumulatie van problemen in de desbetreffende gebieden heeft doen afnemen,
2. de feitelijke gevolgen van het gesegmenteerd toewijzen voor de verschillende groepen
woningzoekenden, zoals grote huishoudens, ouderen, jongeren, vestigers, starters en
doorstromers
3. de kosten van de uitvoeringsorganisatie (intake, toetsing, advisering, handhaving en
andere handelingen) voor het gesegmenteerd toewijzen in de betreffende gebieden
Alvorens hiertoe over te gaan formuleren we een aantal conclusies uit de evaluatie.
Mutaties in de huursector in het experimentgebied gedaald
Vergelijking van bewoninggegevens in de experimentperiode ten opzichte van een
referentieperiode ervóór wijst uit dat het aantal mutaties van huurders in het experimentgebied
is teruggelopen. In overig Rotterdam was juist sprake van een toename van mutaties in de
huursector. Vooral in de particuliere huursector waren minder nieuwe verhuringen.
Het demografisch profiel van de nieuwe huurders in de experimentperiode wijkt niet erg sterk af
van het profiel in de referentieperiode. Er zijn (vooral in de hot-spot straten) wat minder
jongeren, grote huishoudens en niet-westerse allochtonen een woning gaan huren. Het gaat
echter om geringe veranderingen.
Corporaties verhuren in experimentgebied meer aan `hogere' inkomens
De huisvestingsvergunning blijkt in de sociale huursector een groot effect te hebben op de
samenstelling van de groep nieuwe huurders naar inkomen. Vóór het experiment werd 79
procent van de sociale huurwoningen in het experimentgebied verhuurd aan lage
inkomensgroepen (
Een vijfde van de aanvragen huisvestingsvergunning afgewezen
In het eerste half jaar van het experiment hebben minder huurders met een laag inkomen in het
experimentgebied woonruimte gevonden. Een vijfde van de aanvragen heeft geleid tot een
---
afwijzing, meestal op grond van een te laag inkomen en in een enkel geval op grond van een
niet passende bezetting of een bij controle aangetroffen illegale verblijfsinrichting.
Corporaties selecteren `aan de poort', particuliere verhuurders niet
Corporaties hebben vrijwel uitsluitend passende aanvragen in behandeling genomen. Niet
passende aanvragen worden via labeling van het aanbod al `aan de poort' tegengehouden
door opname van het inkomenscriterium in de advertentie. Onbekend is of particuliere
verhuurders vooraf selecteren of kandidaat huurders zullen leiden tot een passende verhuring.
Vast staat dat dit in elk geval geen gangbare procedure is, want een vijfde van de aanvragen in
deze sector wordt afgewezen. De invoering van de huisvestingsvergunning kan dus effectief
worden genoemd.
Ontmoedigende werking van de maatregel
Circa 20 procent van de aanvragers van een huisvestingsvergunning zijn woningzoekenden
van buiten Rotterdam. In 2003 was nog 45 procent van de nieuwe huurders in het
experimentgebied vestiger. Dit grote verschil duidt erop dat de invoering van de maatregel een
ontmoedigende werking heeft op vestigers die niet aan de inkomenseis voldoen. De omvang
van de ontmoedigende werking is echter niet te schatten: Rotterdam als geheel kende in de
experimentperiode immers een daling van de binnenlandse vestiging.
Voor het experiment was het wettelijk niet toegestaan onderscheid te maken tussen
Rotterdammers en vestigers van buiten de stad. De regeling in de huidige vorm raakt, zoals is
gebleken, dan ook veel Rotterdamse woningzoekenden. De beoogde doelgroep in de in
voorbereiding zijnde Rotterdamwet, te weten vestigers van buiten de regio danwel
regiobewoners en Rotterdammers die korter dan 6 jaar onafgebroken alhier hebben gewoond,
zal efficiënter kunnen sturen op de beperking van de instroom van kansarme vestigers.
Toetsing van veel Rotterdamse en regionale aanvragen kan dan immers achterwege blijven.
Positief over de huisvestingsvergunning, andere invulling mogelijk
Betrokken partijen zijn positief over de mogelijkheden die een huisvestingsvergunning biedt.
Het stellen van eisen en een verscherpte controle heeft een gunstig effect op de sociale
structuur van een kwetsbaar gebied. Er worden door geïnterviewde sleutelfiguren ook minder
problemen geconstateerd in de hot-spot straten. Er zijn wel verschillende opvattingen over de
manier waarop de maatregel is ingericht. Een corporatie ziet meer in een ruimere toepassing
van het labelen van advertenties (lokaal maatwerk). Dit zou administratief minder belastend zijn
en minder nadelig voor het imago van een buurt.
Bovendien worden kanttekeningen geplaatst bij de 120%-eis, omdat zo studenten en mensen
met werk net onder deze inkomensgrens voor een vergunning worden uitgesloten. Bovendien
worden ook mensen met een inkomen boven de ziekenfondsgrens door de inkomenseis
geweerd. Zij zijn aangewezen op huurwoningen vanaf 500,-, maar aangezien deze in het
experimentgebied niet of nauwelijks voorkomen kunnen zij hier niet gaan wonen. In dat opzicht
zal het beoogde criterium in de Rotterdamwet, te weten inkomen uit werk, pensioen, AOW of
studiefinanciering, doelmatiger zijn.
Communicatie moet verbeteren
Gesprekken met betrokken partijen hebben uitgewezen dat de interne en externe
communicatie moet verbeteren. Intern gaat het om de uitwisseling van gegevens, de toegang
tot het GBA (voor corporaties) en inhoudelijke communicatie tussen diensten. Extern gaat het
om het beter informeren van de doelgroep, waardoor problemen vooraf voorkomen kunnen
worden. Het betreft vooral voorlichting richting allochtone groepen.
---
Aanpak malafide verhuurders
Er zijn diverse ervaringen met particuliere eigenaren die de regels (bewust) met voeten treden
en kandidaat huurders proberen uit te melken. Zij laten de aanvraag van een
huisvestingsvergunning volledig over aan de huurder en laten deze wel alvast betalen (huur,
sleutelgeld), ook al weten zij dat de aanvraag kansloos zal zijn. Instrumenten om deze
eigenaren aan te pakken worden nu gemist.
Tot slot gaan we over tot een beantwoording van de beoordelingscriteria.
(1) de mate waarin het gesegmenteerd toewijzen de instroom van kansarmen en de
cumulatie van problemen in de desbetreffende gebieden heeft doen afnemen
Het gesegmenteerd toewijzen heeft de instroom van kansarmen succesvol doen afnemen. Er
worden huurders met een hoger inkomen dan vóór de invoering van het experiment in het
experimentgebied toegelaten en er worden aanvragen van inkomensgroepen onder de
inkomensgrens afgewezen. Ook geven partijen die betrokken zijn bij de leefbaarheid van het
gebied aan dat de maatregel leidt tot minder problemen in de hot-spot straten.
(2) de feitelijke gevolgen van het gesegmenteerd toewijzen voor de verschillende
groepen woningzoekenden, zoals grote huishoudens, ouderen, jongeren, vestigers,
starters en doorstromers
De resultaten wijzen uit dat sommige groepen streker getroffen worden door de maatregel:
vooral starters, jongeren en grote huishoudens lijken wat minder dan voorheen kans te hebben
op het vinden van een huurwoning in het experimentgebied. Wijzigingen in het nieuwe
woonruimteverdelingssysteem, dat per 1 januari is ingegaan, betekenen echter juist een
verbetering van de kansen voor starters en dus ook jongeren (door afschaffing van de
woonduur als rangordecriterium voor doorstromers) op de gehele regionale woningmarkt.
Daarbij wordt ook nauwlettend de positie van grote huishoudens in de gaten gehouden. De
belemmeringen die zij door het gesegmenteerd toewijzen hebben ondervonden zouden
hierdoor kunnen worden gecompenseerd.
(3) de kosten van de uitvoeringsorganisatie (intake, toetsing, advisering,
handhaving en andere handelingen) voor het gesegmenteerd toewijzen in de betreffende
gebieden
Op basis van de ervaringen van het eerste half jaar wordt geschat dat de jaarlijkse kosten voor
uitvoering van de huidige maatregel 236.000,- zullen bedragen.
© Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS)
Voor meer informatie en het gehele rapport:
Auteurs: drs G.H. van der Wilt en drs W.H.M. van der Zanden
Project: 05-2407 2
Noot voor de redactie,
Gemeente Rotterdam
Gemeente Rotterdam