Ingezonden persbericht
P E R S B E R I C H T
Direct resultaat Corio (excl. bijzondere bate Q2 2004) gestegen met
7,7% in eerste halfjaar van 2005
Utrecht, 25 augustus 2005
Het direct resultaat van Corio nam in het eerste halfjaar van 2005 toe met 7,2 miljoen tot 100,4
miljoen (+7,7%) ten opzichte van het eerste halfjaar van 2004 ( 93,2 miljoen na correctie voor een
eenmalige bijzondere bate van 4 miljoen in Q2 2004). Deze stijging werd met name veroorzaakt door
de toename van de netto huuropbrengsten tot 135,0 miljoen (2004 H1: 131,6 miljoen) en het aandeel
in het resultaat van de deelneming in Akmerkez GYO, Istanbul vanaf de verwerving per 11 april 2005
tot en met eind juni 2005 ten bedrage van 3,0 miljoen.
Het indirect resultaat bedroeg in totaal 65,9 miljoen ten opzichte van 19,4 miljoen in het eerste
halfjaar van 2004, een stijging van 240%. De herwaardering van de vastgoedportefeuille bedroeg in het
eerste halfjaar van dit jaar 74,7 miljoen, exclusief 0,5 miljoen boekwinst op verkopen, ofwel een
stijging van 1,9% in de eerste zes maanden en ruim boven de inflatie.
De nettowinst, het totaal van het direct en indirect resultaat, kwam uit op 166,3 miljoen of
2,51 per aandeel (2004 H1: 116,6 miljoen incl. de 4 miljoen eenmalige bate in H1 2004 of 1,76
per aandeel), een stijging van 42,6%.
Corio heeft haar belang in retail verder vergroot tot 77% van de totale portefeuille. Door
verhuurtransacties en verkopen (met name in kantoren) ingaande per 1 juli 2005 is de bezettingsgraad
van de gehele portefeuille verbeterd tot 94,8% en ligt daarmee thans boven de gemiddelde financiële
bezettingsgraad van het eerste halfjaar van 2004.
Financiële resultaten
De halfjaarcijfers zijn conform de nieuwe International Financial Reporting Standards (IFRS) opgesteld en
voor vergelijkingsdoeleinden zijn thans ook de cijfers over 2004 volgens IFRS richtlijnen gepresenteerd. De
netto huuropbrengsten zijn in vergelijking met het eerste halfjaar van 2004 gestegen met 2,6% van 131,6
miljoen tot 135,0 miljoen, met name tengevolge van huurstijgingen en komen daarmee uit boven de EU
inflatie. De stijging in de netto huuropbrengsten van alle objecten die zowel in het eerste halfjaar van 2004 als
in het eerste halfjaar van 2005 in exploitatie waren ("like-for-like" portefeuille) bedroeg 4,2%. Voor retail
zijn de netto huuropbrengsten van deze vergelijkbare portefeuille met 5,7% toegenomen.
De beheerskosten bedroegen in het eerste halfjaar van 2005 11,2 miljoen, ofwel 0,3 miljoen lager dan het
jaar ervoor. Met ingang van 2005 komen de beheerskosten volledig ten laste van het direct resultaat en is de
30% doorbelasting aan het indirect resultaat geëlimineerd.
De netto financieringslasten zijn met 4,2 miljoen toegenomen van 21,8 miljoen in het eerste halfjaar van
2004 tot 26,0 miljoen in het eerste halfjaar van 2005. Deze toename kan nagenoeg volledig verklaard
worden door het aantrekken van additionele financiering van investeringen, lagere bouwrente en de
eenmalige financiële bate in Q2 2004 van 4 miljoen als gevolg van het vrijvallen van een voorziening
inzake Italiaanse bronbelasting op inter-company interest.
Corio resultaten eerste halfjaar 2005 - 25 augustus 2005 1
Het resultaat deelneming betreft het verworven belang van 46.9% in Akmerkez GYO, eigenaar van 96,5%
van het winkelcentrum Akmerkez te Istanbul (Turkije), hetgeen 3 miljoen heeft bijgedragen vanaf 11 april
2005 tot en met 30 juni 2005.
De vennootschapsbelasting bedroeg 0,4 miljoen, hetgeen 0,7 miljoen lager is dan over de vergelijkbare
periode het jaar er voor. Belastingdruk doet zich met name voor in Italië.
Het direct resultaat kwam in het eerste halfjaar uit op 100,4 miljoen of 1,52 per aandeel.
Nagenoeg de gehele portefeuille is extern gewaardeerd door onafhankelijk taxateurs. De totale herwaardering
van de portefeuille bedroeg 74,7 miljoen en het resultaat op verkopen 0,5 miljoen. De herwaarderingen
(inclusief boekwinst) waren voor retail 82,5 miljoen (+2,8%), kantoren 10,8 miljoen negatief (-1,4%),
bedrijfsruimten 3,4 miljoen (+0,7%) en woningen 0,1 miljoen (+1,7%). Het object Akmerkez te Istanbul
is nog niet opnieuw gewaardeerd gezien de recente acquisitie.
De bijdrage aan de latente belastingverplichting, tegen nominale waarde, bedroeg in het eerste halfjaar van
2005 12,7 miljoen ten opzichte van 14,4 miljoen in het eerste halfjaar van 2004. Daarnaast was er sprake
van een vrijval van voorziene kosten voor een totaal bedrag van 3,4 miljoen inzake de Trema acquisitie in
2001 enerzijds en voormalige Duitse beleggingen anderzijds. Hiermee kwam het indirect resultaat in het
eerste halfjaar van 2005 uit op 65,9 miljoen of 0,99 per aandeel.
Portefeuille
De vastgoedportefeuille (inclusief projecten in ontwikkeling) nam in het eerst halfjaar met 116,6 miljoen
toe tot 4.032,6 miljoen. Er werd voor 47,2 miljoen geïnvesteerd in nieuwe en bestaande projecten in de
portefeuille en in de pijplijn. De belangrijkste acquisities betroffen de aankoop uit strategische overwegingen
van het kantoorobject Singelborgh in Hoog Catharijne te Utrecht (Nederland) voor 10,1 miljoen en het
Habitat object te Orgeval (Frankrijk) voor 5,7 miljoen. Beide projecten zullen te zijner tijd
geherstructureerd en gerevitaliseerd worden. Investeringen in de pijplijn betroffen met name de projecten
Marcianise (Italië) en Oegstgeest en Heerhugowaard (Nederland). Er werd voor 13,7 miljoen geïnvesteerd
in de bestaande portefeuille. De volgende Nederlandse objecten werden voor een totaal bedrag van 5,8
miljoen, met een boekwinst van 0,5 miljoen verkocht: de winkels aan het P. Dondersplein in Sint
Michielsgestel, het kantoor aan de Flevolaan in Weesp en een aantal woningen. Het percentage winkelcentra
en winkels in de portefeuille bedroeg eind juni 77% (inclusief Akmerkez).
Met de Akmerkez transactie was een aankoopsom gemoeid van 148,8 miljoen (USD 192 miljoen) en
hiermee is Corio thans de grootste aandeelhouder. Het belang in het winkelcentrum Akmerkez is per 30 juni
2005 in de balans opgenomen voor 161,1 miljoen, bestaande uit de oorspronkelijke acquisitieprijs
vermeerderd met acquisitiekosten, een positief valuta-effect van 9,2 miljoen ten gevolge van een wijziging
in de EUR USD wisselkoers en het opgebouwde resultaat ten bedrage van 3 miljoen. Daarentegen moet
als gevolg van de afdekking in US Dollars van de aankoopsom in het eigen vermogen een negatief valuta
resultaat van 9,2 miljoen worden opgenomen. De bezettingsgraad van het centrum bedraagt nagenoeg
100%.
De gemiddelde financiële bezettingsgraad voor de gehele portefeuille bedroeg in het eerste halfjaar van 2005
94,1%, in het eerste halfjaar van 2004 was dit 94,5%. De gemiddelde financiële bezettingsgraad voor retail
verbeterde van 96,5% over de eerste helft van 2004 naar 97,0% over de eerste helft van 2005. De
bezettingsgraad van kantoren is over vergelijkbare perioden afgenomen van 88,5% naar 85,3% door de
aanhoudende slechte marktomstandigheden, maar tevens door de verkoop in 2004 van kantoorobjecten
zonder of met weinig leegstand. Per 1 juli is de laatst beschikbare ruimte (3.703 m²) in het kantoorobject MB
9 (verhuurbaar oppervlak 9.200 m²) te Nanterre (Frankrijk) voor negen jaar verhuurd zonder huurvrije
perioden. Tevens is het gerenoveerde object aan de Professor E.M. Meijerslaan 3 (verhuurbaar oppervlak
8.300 m²) te Amstelveen (Nederland) op marktconforme basis in gebruik genomen met een optie voor de
Corio resultaten eerste halfjaar 2005 - 25 augustus 2005 2
huurder tot koop op basis van de boekwaarde. Per 1 juli 2005 is als gevolg van deze transactie de
bezettingsgraad in de kantoren portefeuille in Nederland verbeterd tot 90,7%. Voor Corio in totaal was de
bezettingsgraad per 1 juli 2005 94,8%. De gemiddelde financiële bezettingsgraad van bedrijfsruimten bedroeg
in de eerste helft van 2005 91,9% (H1 2004: 96,0%). De bedrijfsruimte Compans in Frankrijk (7.545 m²) is
per 1 juli 2005 volledig verhuurd voor negen jaar, waardoor de bedrijfsruimten in Frankrijk weer voor 100%
verhuurd zullen zijn.
Op 21 juli 2005, zijn de winkels in het complex "Au Pauvre Diable" te Dijon voor 20,7 miljoen verkocht,
10% boven de boekwaarde ultimo 2004. Tevens is op 18 juli 2005, de bedrijfsruimte aan de
Broekermeerstraat 135 te Hoofddorp met een verhuurbaar oppervlak van 16.900 m² verkocht aan een
eigenaar/gebruiker voor 6,5 miljoen, 5,7% boven de boekwaarde van ultimo 2004.
De totale pijplijn aan toekomstige projecten bedroeg eind juni 1,2 miljard, hetgeen overeenkomt met circa
29% van de bestaande portefeuille. Van de totale pijplijn behoort 677 miljoen tot de vaste pijplijn van
gecommitteerde projecten en 544 tot de variabele pijplijn. In de vaste pijplijn is een bedrag van 115
miljoen (30 juni 2005) opgenomen voor reeds gedane uitgaven voor projecten in ontwikkeling waarover in de
toekomst inkomsten zullen worden gegenereerd.
Financiering
Het eigen vermogen steeg in het eerste halfjaar van 2005 met 2,1 miljoen tot 2.240,7 miljoen, door
toevoeging van het netto resultaat van 166,3 miljoen, het betaalde dividend van 158,3 miljoen en een
resultaat op financiële instrumenten van 5,9 miljoen negatief. De intrinsieke waarde per aandeel op 30 juni
2005 kwam uit op 33,82 (ultimo 2004: 33,79). De intrinsieke waarde per aandeel is op jaarbasis (van 30
juni 2004 tot en met 30 juni 2005) met 8,0% gestegen. Daarnaast is de nominale waarde van de latente
belastingen 2,14 per aandeel. Op 29 april 2005 is het aandeel ex-dividend gegaan en op 12 mei 2005 is het
dividend over 2004 van 2,39 uitgekeerd.
De schuldenpositie nam toe van 1.527 miljoen (30 juni 2004) naar 1.729 miljoen (30 juni 2005). De
leverage bedroeg eind juni 40,2% (ultimo 2004: 35,3%). Per 30 juni 2005 bedroeg de gemiddelde resterende
looptijd van de leningen 5,2 jaar (ultimo 2004: 5,0 jaar). Het gemiddeld rentepercentage bedroeg over het
eerste halfjaar van 2005 3,80% (H1 2004: 3,86%). Op basis van de huidige balansverhoudingen heeft Corio
een financieringsruimte van circa 850 miljoen.
In het eerste halfjaar heeft Corio een multi-valuta kredietfaciliteit van 600 miljoen gesloten ter
herfinanciering van bestaande schulden en ten behoeve van algemene ondernemingsdoeleinden.
Vooruitzichten
De resultaten over het eerste halfjaar zijn aanleiding de eerder gegeven verwachtingen over 2005 enigszins
naar boven bij te stellen, gebaseerd op de huidige portefeuille en pijplijn, afgezien van mogelijke wijzigingen
in het IFRS beleid en onder het voorbehoud dat gemaakt wordt met betrekking tot toekomstgerichte
uitspraken. Corio verwacht over 2005 een direct resultaat onder IFRS te behalen van 200,3 miljoen ( 3,02
per aandeel) dat 7,4% hoger zal zijn dan het gecorrigeerde direct resultaat over 2004 van 186,5 miljoen
( 2,82 per aandeel, exclusief de eenmalige bate van 4 miljoen of 0,06 per aandeel), cijfers over 2004 zijn
aangepast voor vergelijkingsdoeleinden. Met betrekking tot het indirect resultaat wordt geen schatting
gegeven.
Corporate Governance
Op verzoek van de Raad van Commissarissen van Corio N.V. heeft de heer J.P. van Leeuwen op 28 juni 2005
ontslag genomen als financieel directeur (CFO) van Corio. Met ingang van 15 augustus 2005 is de heer J.L.
Corio resultaten eerste halfjaar 2005 - 25 augustus 2005 3
Docter op interim basis benoemd tot lid van de directie van Corio N.V. in de functie van CFO voor een
periode van circa zes maanden. Gedurende deze periode zal Corio N.V. deze functie op een permanente basis
invullen. De heer Docter heeft zeer ruime financiële en bestuurlijke ervaring waaronder die van bestuurder en
financieel directeur van Getronics.
Strategie en profiel
De strategische focus van Corio is gericht op retail, met als doel om op termijn 80% van de waarde van de
portefeuille daarin belegd te hebben. Winkels en winkelcentra maken thans 77% (eind 2004: 75%) uit van de
totale portefeuille van 4,2 miljard. Belangrijk criterium is dat de winkelcentra dominant zijn en blijven in
hun verzorgingsgebied in termen van omvang en kwaliteit. Corio voegt waarde toe door actief hands-on
management in haar kernlanden Nederland (53%), Frankrijk (23%), Italië (13%), Spanje (7%) en Turkije
(4%). De aandelen van Corio zijn genoteerd aan de Euronext Amsterdam en Euronext Parijs. Het aandeel is
opgenomen in de Amsterdamse Midkap Index (AMX) en de MSCI World Index.
Financiële Agenda
17 november 2005 Bericht over de eerste negen maanden 2005
24 maart 2006 Jaarcijfers 2005
26 april 2006
Algemene Vergadering van Aandeelhouders
Vandaag, 25 augustus om 12.00 uur is de presentatie voor analisten naar aanleiding van de halfjaarcijfers over
2005 te volgen via de Corio-website (www.corio-eu.com; link op de homepage).
Voorbehoud toekomst gerichte informatie
Dit persbericht bevat op de toekomst gerichte informatie met betrekking tot de financiële positie, plannen en
doelstellingen, activiteiten en de marktomstandigheden waarin de vennootschap opereert. Toekomstgerichte
verklaringen en prognoses houden naar hun aard, risico's en onzekerheid in, aangezien ze betrekking hebben
op gebeurtenissen en omstandigheden die zich in de toekomst al dan niet zullen voordoen. De werkelijke
resultaten en ontwikkelingen kunnen afwijken van de verwachtingen onder invloed van factoren zoals onder
meer: algemene economische omstandigheden, resultaten van de financiële markten, veranderingen in rente-
en valutaniveaus, wijzigingen in wet- en regelgeving en in het beleid van regeringen en/of regelgevende
autoriteiten.
Voor zover bij Corio bekend is Stichting Pensioenfonds ABP de enige aandeelhouder van Corio die ten
minste 25% van het totaal aantal uitstaande aandelen in haar bezit heeft. Er hebben geen transacties
plaatsgevonden tussen Corio en Stichting Pensioenfonds ABP.