Samenvatting Kwalitatief woningbouwprogramma 2005 2015
Aanleiding
Het beleidsplan Wonen is in februari 2003 door het gemeentebestuur vastgesteld.
In het beleidsplan zijn de beleidsdoelen voor het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid voor de
komende jaren vastgelegd. Strategische inzet van nieuwbouw en aanpassing van de bestaande
woningvoorraad, de woonruimteverdeling, ontwikkeling van woonzorgwelzijnszones,
woningkwaliteit en meer aandacht voor bijzondere doelgroepen zijn de belangrijkste speerpunten van
beleid.
Daarna is in hetzelfde jaar een uitvoeringsprogramma opgesteld, vertaald in een kwantitatief
meerjaren woningbouwprogramma voor de periode 2005 2010, met een doorkijk naar 2015.
Daarin werd gesproken over woningcategorieën in prijsklassen sociaal, middelduur en vrije sector.
Dit programma is begin 2005 door de gemeenteraad vastgesteld als richtinggevend kader. Het
kwantitatief woningbouwprogramma zal elk jaar worden aangepast aan de ontwikkelingen op dat
moment.
De volgende stap is een gedetailleerde uitwerking naar een kwalitatief woningbouwprogramma voor
de periode 2005 tot en met 2015. Dit programma is nodig voor de invulling van de woningbouw op de
verschillende inbreiding locaties, maar het geeft ook input aan het regionale woningbouwprogramma
dat momenteel door de regio Rivierenland wordt voorbereid.
Inhoudelijk
Het bureau Companen heeft in opdracht van de gemeente Culemborg in nauw overleg met betrokken
ambtenaren en BCW onderzoek gedaan naar de concrete vraag naar huisvesting, afgezet tegen de
huidige woningvoorraad, de ontwikkelingen op de woningmarkt en de toekomstige demografische
ontwikkelingen.
Er is daarbij onder meer gebruik gemaakt van geactualiseerde landelijke WBO 2002 cijfers en een
recente quick sqan van de woningmarkt van Quintis in opdracht van de BCW.
Vervolgens is een vertaling gemaakt naar de verschillende bouwlocaties in de stad, waarbij wordt
ingezet op de toevoeging van (meer) kwaliteit volgens het principe: de juiste woning, op de juiste
plek, op het juiste moment.
De resultaten van het onderzoek en het concrete advies zijn vastgelegd in de nota `Woon goed in
Culemborg'.
Woningbehoefte en bouwcapaciteit
De totale woningbehoefte is derhalve 2.365 woningen voor de periode 2005 2015. Dit is inclusief een
achterstand in productie van circa 265 woningen en een inhaalslag van 300 woningen op de
woningmarkt om starters sneller aan een woning te helpen.
De totale bouwcapaciteit van alle beoogde in en uitbreidingsgebieden is voorlopig vastgesteld op
2.531 nieuwbouwwoningen. Daarbij is wel sprake van enig `plan optimisme'; er is gerekend met
streefgetallen en er is sprak van zogenoemde zachte zoekgebieden. Het kan zijn dat plannen moeten
doorschuiven naar een volgende periode. Ook moet rekening gehouden worden met de subregionale
opvangtaak van Culemborg en het feit dat het soms gaat om zachte zoekgebieden.
Van het totale woningbehoefteprogramma wordt 2/3 deel in het uitbreidingsgebied Parijsch
gebouwd, 1/3 in de verschillende inbreiding locaties.
Uitgangspunt daarbij is: een gedifferentieerd aanbod van woningen en woonmilieus, waarbij de
woonconsument verschillende keuzemogelijkheden heeft. Aanpassing en verbetering van
bestaande woningwijken daar waar het kan en noodzakelijk is.
Regelmatig vindt monitoring en overleg met de betrokkenen plaats om te bepalen of bijstelling van
het programma noodzakelijk is.
Belangrijke bevindingen
1. Er blijft een relatief grote groep huishoudens aangewezen op goedkopere woonruimte.
Dus: blijven investeren in de sociale huur en koopsector.
Het groeiend aantal kleinere huishoudens starters en senioren vraagt naar aantrekkelijke,
gelijkvloerse betaalbare huur en koopwoningen.
Starters kunnen snel beschikken over passende huisvesting in zowel nieuwbouw als koop van
bestaande huurwoningen.
Bouwen van zoveel mogelijk levensloopbestendig woningen is eveneens een belangrijke
toevoeging.
2. Er blijft vraag naar middeldure huur en koopwoningen, maar er is ook een redelijk aanbod. De
strategische toevoeging van nieuwbouw van middeldure huur en koopwoningen kan daarom
met 10% worden verminderd. In deze woningcategorie wonen vaak senioren die graag de stap
willen maken naar meer luxe grondgebonden woningen. Daarom een lichte verschuiving van
middeldure woningen naar duurdere huur en koopwoningen.
3. Er zijn kansen voor het toevoegen van bijzondere woonmilieus. De specifieke bouwlocaties lenen
zich voor de ontwikkeling van verschillende woonmilieus. Nieuwbouw die past bij de omgeving
en waarin de toekomstige bewoners zich kunnen herkennen. De aanwezigheid en aanbod van
voldoende voorzieningen, winkels en goede verkeersinfrastructuur zijn daarbij de kernbegrippen.
Dus passende nieuwbouw, soms grondgebonden en soms gestapelde woningbouw, passend bij
de schaal en het karakter van Culemborg.
Dit vraagt bij herstructurering en inbreiding om een zorgvuldig stedenbouwkundige ontwerp en
inpassing van nieuwbouw. Levensloopbestendige woningbouw is hier inpasbaar en vraagt
bijzondere aandacht.
4. Aandacht voor niches in de markt. Daarbij wordt de aandacht gevraagd voor bijzondere
doelgroepen. Het gaat daarbij om:
· mensen met fysieke/verstandelijke beperkingen (verschillende woon en zorgvormen);
· allochtonen ouderen (specifieke woonvormen);
· Starters (nieuwbouw, verkoop huurwoningen en aanpassing regelgeving);
· Grote gezinnen (bouw van grote sociale sector huurwoningen).
5. Betrokkenheid woonconsumenten. De woonconsumenten moeten (meer) worden betrokken bij
planvoorbereiding van nieuwbouw en herstructurering van de bestaande woonwijken. Dit
verruimt het draagvlak en de betrokkenheid van de woonconsumenten. Een dergelijke aanpak
biedt hen tevens de ruimte en gelegenheid om actief mee te denken bij het ontwerp en inrichting
van hun eigen woning en woonomgeving. Bijvoorbeeld door uitgifte van kavels en
consumentgerichte woningbouw.
Hoe nu verder?
· Na de vaststelling door het college volgt de bespreking van de nota met de directe partners: BCW
en de CV Parijsch.
· Op 19 mei aanstaande wordt de nota gepresenteerd aan de gemeenteraad. Na de vaststelling kan
de concrete uitvoering van de plannen starten.
· Aan het einde van ieder kalenderjaar wordt een jaarschijf voor het daaropvolgende jaar gemaakt
en door het college vastgesteld (inclusief een overzicht te bouwen woningen/type woningen,
financieringscategorieën c.q. prijsklassen en locaties).
· De definitieve productie van de nieuwbouwwoningen wordt per project vastgesteld in een
zogenoemde Project Realisatie Overeenkomst (PRO), met een inachtneming van de
uitgangspunten en randvoorwaarden en na onderhandeling met de ontwikkelaars en bouwers.
· Na iedere oplevering wordt de toegevoegde nieuwbouw opgenomen in een jaaroverzicht, onder
daadwerkelijk gerealiseerde woningen.
Gemeente Culemborg
12 mei 2005
Gemeente Culemborg