Ingezonden persbericht
PERSBERICHT
VASTNED RETAIL: BELEGGINGSRESULTAAT STIJGT NAAR EUR 2,00 PER
AANDEEL EN PUBLICEERT EERSTE KWARTAALCIJFERS 2005 CONFORM IFRS.
(tussen haakjes 1e kwartaal 2004; * aangepast voor vergelijkingsdoeleinden)
Direct beleggingsresultaat: EUR 15,2 miljoen (EUR 16,1 miljoen*);
Indirect beleggingsresultaat: EUR 18,2 miljoen (EUR 25,1 miljoen negatief*)
Totaal beleggingsresultaat: EUR 33,4 miljoen (EUR 9,0 miljoen negatief*);
Direct beleggingsresultaat per aandeel: EUR 0,91 (EUR 0,99*);
Totaal beleggingsresultaat per aandeel: EUR 2,00 (EUR 0,57 negatief*);
Eigen vermogen per aandeel op 31 maart 2005: EUR 48,47
(31 maart 2004: EUR 45,96*);
Gevolgen IFRS beperkt: correctie beginvermogen 1 januari 2004
EUR 5,9 miljoen negatief en effect op direct beleggingsresultaat 2004
EUR 0,8 miljoen positief.
VastNed Retail belegt in individuele winkelobjecten, winkelcentra en grootschalige
detailhandelsvestigingen gelegen op goede en toplocaties in haar kernlanden:
Nederland, Spanje, België en Frankrijk. Het belegd vermogen bedroeg per
31 maart 2005 EUR 1.384 miljoen.
IFRS
De 1e kwartaalcijfers 2005 zijn conform International Financial Reporting Standards
opgesteld (IFRS). Hierdoor is de presentatie van de cijfers gewijzigd en zijn de
vergelijkende cijfers hiervoor aangepast. In de bijlagen wordt nader ingegaan op de
gevolgen van de invoering van IFRS voor VastNed Retail. Hierin is een overzicht
opgenomen met een toelichting op de voornaamste wijzigingen, een overzicht van de in
de huidige rapportage gehanteerde waarderingregels en de IFRS aanpassingen op de
eerder gepubliceerde vergelijkende cijfers. Zoals uit de overzichten blijkt zijn de effecten
op eigen vermogen en totaal beleggingsresultaat beperkt.
Resultaten 1e kwartaal 2005
Het totaal beleggingsresultaat over het 1e kwartaal 2005 bedroeg EUR 33,4 miljoen
(EUR 9,0 miljoen negatief*). Deze verbetering is te danken aan hoge ongerealiseerde
waardestijgingen in de vastgoedportefeuille in het 1e kwartaal 2005. In het 1e kwartaal
van 2004 vond nog een belangrijke afwaardering van de vorig jaar verkochte Duitse
vastgoedportefeuille plaats. In verband met de invoering van IFRS wordt de gehele
vastgoedportefeuille van VastNed Retail met ingang van het boekjaar 2005 aan het eind
van elk kwartaal getaxeerd. Tot en met vorig jaar werd de helft van de portefeuille per 30
juni getaxeerd en het resterende gedeelte per 31 december. Deze wijziging heeft mede
bijgedragen aan het positieve indirect beleggingsresultaat in het eerste kwartaal 2005.
---
Samenstelling beleggingsresultaat 1e kwartaal 2005
Huuropbrengsten
De brutohuuropbrengsten bedroegen in het 1e kwartaal 2005 EUR 26,7 miljoen
(EUR 32,6 miljoen*). Deze lagere huuropbrengsten vloeien hoofdzakelijk voort uit het
feit dat per 1 juli 2004 de Duitse vastgoedportefeuille is verkocht. Deze verkoop heeft
voorts geleid tot een verlaging van de niet doorberekende servicekosten tot een niveau
van EUR 0,3 miljoen (EUR 0,6 miljoen) en een verlaging van de exploitatiekosten tot
EUR 2,6 miljoen (EUR 4,0 miljoen*). De nettohuuropbrengsten kwamen uit op
EUR 23,8 miljoen (EUR 27,9 miljoen*).
Waardemutaties vastgoedbeleggingen
De (ongerealiseerde) waardemutaties vastgoedbeleggingen bedroegen in het 1e
kwartaal 2005 EUR 19,9 miljoen (EUR 24,8 miljoen negatief*). De totale waardemutaties
zijn toe te rekenen aan: Nederland EUR 6,6 miljoen, Spanje EUR 10,5 miljoen, België
EUR 2,0 miljoen negatief, Frankrijk EUR 4,7 miljoen en Portugal EUR 0,1 miljoen. De
negatieve waardemutatie in het 1e kwartaal 2004 ad EUR 24,8 miljoen had nagenoeg
geheel betrekking op de vorig jaar verkochte Duitse vastgoedportefeuille. Zoals
hierboven aangegeven, vonden tot en met vorig jaar geen reguliere taxaties plaats in het
1e kwartaal, waardoor de in het 1e kwartaal 2004 ongerealiseerde waardemutaties,
afgezien van die van de Duitse vastgoedportefeuille, nihil bedroegen.
Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen
De gerealiseerde verkopen (in totaal EUR 0,3 miljoen) vonden per saldo plaats tegen de
boekwaarde, waardoor het nettoverkoopresultaat vastgoedbelegingen nihil bedroeg.
Lasten
De nettofinancieringskosten zijn in het 1e kwartaal 2005 gedaald tot EUR 5,1 miljoen
(EUR 7,8 miljoen). Deze daling is met name toe te rekenen aan de gedaalde
schuldgraad als gevolg van de omvangrijke verkopen in 2004. De algemene kosten
bedroegen EUR 1,6 miljoen (EUR 1,7 miljoen).
Belastingen naar de winst
De belastingen naar de winst bedroegen in het 1e kwartaal 2005 EUR 2,2 miljoen
(EUR 1,8 miljoen*). Van dit bedrag had EUR 0,4 miljoen (EUR 0,9 miljoen) betrekking op
actueel over de verslagperiode verschuldigde belasting en EUR 1,8 miljoen
(EUR 0,9 miljoen*) op de dotatie aan de latente belastingverplichtingen. De daling van
de actueel over de verslagperiode verschuldigde belasting is te danken aan de per
1 januari 2005 verworven belastingvrije SIIC-status ten behoeve van de Franse
vastgoedportefeuille. De hogere dotatie aan de latente belastingverplichtingen is het
gevolg van het feit dat per 31 maart 2005 taxaties zijn verricht die hebben geleid tot
positieve ongerealiseerde waardemutaties.
Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen
Het beleggingsresultaat toekomend aan derden die minderheidsbelangen hielden in
dochtermaatschappijen van VastNed Retail bedroeg in het 1e kwartaal 2005 EUR 1,4
miljoen (EUR 1,3 miljoen*).
---
Direct en indirect beleggingsresultaat
Aangezien VastNed Retail er naar streeft het gehele direct beleggingsresultaat als
dividend aan haar aandeelhouders uit te keren zal naast de publicatie van de
geconsolideerde winst- en verliesrekening volgens IFRS telkens worden aangegeven
hoeveel het direct beleggingsresultaat in de verslagperiode heeft bedragen. Het direct
beleggingsresultaat bedroeg in het 1e kwartaal 2005 EUR 15,2 miljoen (EUR 16,1
miljoen*). Het indirect beleggingsresultaat bedroeg in het 1e kwartaal 2005 EUR 18,2
miljoen (EUR 25,1 miljoen negatief*).
Resultaten per aandeel
Het direct beleggingsresultaat per aandeel bedroeg in het 1e kwartaal 2005 EUR 0,91
(EUR 0,99), het indirect beleggingsresultaat bedroeg EUR 1,09 (EUR 1,55 negatief*) en
de overige mutaties waren nihil (EUR 0,01 negatief).
Vastgoedportefeuille
De omvang van de vastgoedportefeuille is in het 1e kwartaal 2005 toegenomen tot
EUR 1.384 miljoen (31 december 2004: EUR 1.360 miljoen), als gevolg van positieve
ongerealiseerde waardemutaties.
Bezettingsgraad
De gemiddelde financiële bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille in het 1e kwartaal
2005 verbeterde tot 95,7% (95,4%). De bezettingsgraad in de respectievelijke landen
bedroeg: Nederland 97,9% (97,8%), Spanje 98,2% (97,9%), België 88,6% (88,4%) en
Frankrijk 94,5% (99,1%). De in vergelijking met het 1e kwartaal 2004 relatief lage
bezettingsgraad is grotendeels toe te rekenen aan het object aan de Boulevard Saint
Germain te Parijs. Voor dit object is reeds een nieuwe huurder gevonden. De
vastgoedportefeuilles in Italië en Portugal kenden evenals in het 1e kwartaal 2004 een
bezettingsgraad van 100%.
De commerciële spot bezettingsgraad per 31 maart 2005 bedroeg 96,4%. Dit is een
verbetering ten opzichte van de gemiddelde financiële bezettingsgraad en is te danken
aan een verbetering van de bezettingsgraad in de factory outlet te Messancy.
Momenteel is de bezettingsgraad in de factory outlet gestegen tot 65% (31 december
2004: 41%). Bovengenoemde spot bezettingsgraad bedroeg in de de respectievelijke
landen: Nederland 97,5%, Spanje 98,1%, België 93,3% en Frankrijk 94,4%.
Eigen vermogen en financiering
Het eigen vermogen (voorheen groepsvermogen) uitgedrukt in een percentage van de
vastgoedbeleggingen bedroeg op 31 maart 2005 63,7% (31 maart 2004: 52,6%*). De
ratio lang vreemd vermogen / kort vreemd vermogen bedroeg per 31 maart 2005 82/18
(31 maart 2004: 82/18). Het totaal aantal geplaatste gewone aandelen bedroeg per
31 maart 2005 16.746.189 stuks (31 maart 2004: 16.471.747).
Na afloop van de verslagperiode heeft uitkering van het dividend over 2004
plaatsgevonden. In kader van het keuzedividend zijn 156.959 nieuwe aandelen ten laste
van de agioreserve uitgegeven, waarmee het totale aantal gewone aandelen per heden
16.903.148 bedraagt.
---
Ontwikkelingen en vooruitzichten
Verondersteld dat onverwachte negatieve gebeurtenissen, zoals faillissementen van
huurders en dergelijke uitblijven, verwacht VastNed Retail voor 2005 een licht lager
direct beleggingsresultaat per aandeel. Deze verwachting is gebaseerd op de
inschatting dat de door de verkoop van de Duitse vastgoedportefeuille vrijgemaakte
middelen slechts ten dele (EUR 50 100 miljoen) in de tweede helft van 2005 kunnen
worden geherinvesteerd. De krappe investeringsmarkt bemoeilijkt grotere
herinvesteringen die voldoen aan een gewenst risicorendementsprofiel.
Rotterdam, 18 mei 2005
Voor nadere inlichtingen: R.A. van Gerrevink of A.G.H. du Pont, tel. 010 2424300.
Vandaag is om 10 uur 's ochtends de analistenconference call naar aanleiding van de
1e kwartaalcijfers 2005 via de VastNed-website te volgen. Hierin zal extra aandacht
worden besteed aan de gevolgen van IFRS voor de financiële rapportage. Interesse?
Meldt u aan op www.vastned.nl
---
VASTNED RETAIL N.V.
KERNCIJFERS
31 maart 31 maart 31 december
2005 2004 2004
Resultaten (x 1.000,-)
Brutohuuropbrengsten 26.709 32.566 120.111
Direct beleggingsresultaat 15.256 16.067 62.835
Indirect beleggingsresultaat 18.174 (25.092) 7.344
Beleggingsresultaat 33.430 (9.025) 70.179
Waardemutaties financiële derivaten (eigen vermogen) (45)
---
---
Beleggingsresultaat (inclusief waardemutaties finan-
ciële derivaten) 33.385 (9.025) 70.179
Balans (x 1.000,-)
Vastgoedbeleggingen 1.384.020 1.557.761 1.360.261
Eigen vermogen 881.439 819.371 847.043
Eigen vermogen toekomend aan aandeelhouders
VastNed Retail 811.670 757.049 778.649
Langlopende schulden 462.924 632.191 453.726
Eigen vermogen/vastgoedbeleggingen 63,69% 52,60% 62,27%
Financiële bezettingsgraad 95,71% 95,42% 95,88%
Aantal geplaatste aandelen
Gewone aandelen 16.746.189 16.471.747 16.746.189
Gemiddeld aantal gewone aandelen 16.746.189 16.207.462 16.585.999
Per aandeel (x )
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail
per aandeel primo (incl. dividend) 46,49 46,53 46,53
Aanpassing in verband met IAS 32 en IAS 39 (0,02) -
---
46,47 46,53 46,53
Dividend -
- (4,24)
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail
per aandeel primo (excl. dividend) 46,47 46,53 42,29
Direct beleggingsresultaat 0,91 0,99 3,79
Indirect beleggingsresultaat 1,09 (1,55) 0,44
Overige mutaties -
(0,01) (0,03)
Beleggingsresultaat 2,00 (0,57) 4,20
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail
per aandeel ultimo (incl. dividend) 48,47 45,96 46,49
Beurskoers (ultimo) 54,40 47,79 53,50
Premium 12,23% 3,98% 15,08% 5
VASTNED RETAIL N.V.
GECONSOLIDEERDE BALANS
(x 1.000,-)
31 maart 31 maart 31 december
2005 2004 2004
Activa
Vastgoedbeleggingen in exploitatie 1.376.142 1.549.126 1.353.273
Vastgoedbeleggingen in renovatie 3.494 5.127 3.494
Overlopende activa in verband met huurincentives 3.180 2.222 46
2.8
1.382.816 1.556.475 1.359.613
Vastgoedbeleggingen in pijplijn 1.204 1.286 648
Vastgoedbeleggingen 1.384.020 1.557.761 1.360.261
Materiële vaste activa 743 740 783
Financiële derivaten 12
---
---
Totaal vaste activa 1.384.775 1.558.501 1.361.044
Debiteuren en overige vorderingen 15.238 20.370 14.815
Belastingen naar de winst 1.288
---
---
Liquide middelen 41.420 15.148 37.216
Totaal vlottende activa 57.946 35.518 52.031
Totaal activa 1.442.721 1.594.019 1.413.075
Passiva
Gestort en opgevraagd kapitaal 83.731 82.359 83.731
Agioreserve 443.966 445.383 443.966
Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten (392)
---
---
Overige reserves 180.756 197.595 180.773
Beleggingsresultaat vorig boekjaar toekomend aan
aandeelhouders VastNed Retail 70.179 40.737
---
Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders
VastNed Retail 33.430 (9.025) 70.179
Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail 811.670 757.049 778.649
Eigen vermogen minderheidsbelangen 69.769 62.322 68.394
Totaal eigen vermogen 881.439 819.371 847.043
Latente belastingverplichtingen 20.512 29.476 18.710
Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen 1.262 1.337 11
1.3
Langlopende rentedragende leningen o/g 419.992 595.934 411.846
Langlopende belastingschulden 9.696
- 9.696
Waarborgsommen en overige langlopende schulden 11.462 5.444 12.163
Totaal langlopende schulden 462.924 632.191 453.726
Schulden aan kredietinstellingen 58.710 107.217 68.386
Aflossing langlopende leningen o/g 4.248 4.095 12.212
Financiële derivaten 540
---
---
Belastingen naar de winst 6.947 907 5.377
Overige schulden en overlopende passiva 27.913 30.238 26.331
Totaal kortlopende schulden 98.358 142.457 112.306
Totaal passiva 1.442.721 1.594.019 1.413.075 6
VASTNED RETAIL N.V.
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING
(x 1.000,-)
01.01-31.03 01.01-31.03
2005 2004
Netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen
Brutohuuropbrengsten 26.709 32.566
Niet doorberekende servicekosten (274) (646)
Exploitatiekosten (2.618) (4.028)
Nettohuuropbrengsten 23.817 27.892
Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie 20.385 (24.846)
Waardemutaties vastgoedbeleggingen in renovatie (479)
---
Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen 19.906 (24.846)
Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen (5) 486
Totaal netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen 43.718 3.532
Lasten
Financiële opbrengsten 193 35
Financiële kosten (5.283) (7.843)
Waardemutaties financiële derivaten indirect resultaat (18)
---
Nettofinancieringskosten (5.108) (7.808)
Algemene kosten (1.614) (1.714)
Totaal lasten (6.722) (9.522)
Beleggingsresultaat voor belastingen 36.996 (5.990)
Over de verslagperiode verschuldigde belastingen
naar de winst (411) (876)
Mutatie latente belastingverplichtingen (1.802) (889)
(2.213) (1.765)
Beleggingsresultaat na belastingen 34.783 (7.755)
Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen (1.353) (1.270)
Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders
VastNed Retail 33.430 (9.025)
Beleggingsresultaat per aandeel (x ) 2,00 (0,56)
Verwaterd beleggingsresultaat per aandeel (x ) 2,00 (0,56) 7
VASTNED RETAIL N.V.
GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT
(x 1.000,-)
01.01-31.03 01.01-31.12
2005 2004
Kasstroom uit operationele activiteiten
Beleggingsresultaat (incl. waardemutaties financiële derivaten) 33.385 70.179
Aanpassing voor:
Waardemutaties vastgoedbeleggingen (19.937) (39.183)
Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen 5 24.861
Mutatie latente belastingverplichtingen 1.748 6.978
Waardemutaties financiële derivaten 55
---
(18.129) (7.344)
Kasstroom uit operationele activiteiten voor verandering
werkkapitaal 15.256 62.835
Mutatie vlottende activa (2.182) 3.206
Mutatie kortlopende schulden 3.390 (10.218)
Mutatie voorzieningen (49) (38)
Kasstroom uit operationele activiteiten 16.415 55.785
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Aankoop vastgoedbeleggingen
en investeringen in bestaande objecten (3.814) (4.661)
Verkoop vastgoedbeleggingen 398 267.153
Kasstroom vastgoed (3.416) 262.492
Mutatie materiële vaste activa 40 (20)
Mutatie eigen vermogen minderheidsbelangen 1.360 7.208
Kasstroom uit investeringsactiviteiten (2.016) 269.680
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Emissies
- 14.732
Kosten stockdividend
- (45)
- 14.687
Dividenduitkering in contanten
- (57.559)
Opgenomen langlopende schulden 25.008 6.777
Aflossing langlopende schulden (25.527) (178.403)
(519) (171.626)
Kasstroom uit financieringsactiviteiten (519) (214.498)
Nettokasstroom 13.880 110.967
Schuld aan kredietinstellingen en liquide middelen 1 januari (31.170) (142.137)
Schuld aan kredietinstellingen en liquide middelen ultimo (17.290) (31.170)
Mutatie schuld aan kredietinstellingen en liquide middelen 13.880 110.967 8
VASTNED RETAIL N.V.
MUTATIES IN HET EIGEN VERMOGEN TOEKOMEND
AAN AANDEELHOUDERS VAN VASTNED RETAIL
(x 1.000,-)
01.01-31.03 01.01-31.03
2005 2004
Eigen vermogen toekomend aan aandeelhouders
VastNed Retail per 1 januari 778.649 751.342
Aanpassing in verband met IAS 32 en IAS 39 (364)
---
Direct beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders
VastNed Retail 15.256 16.067
Indirect beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders
VastNed Retail 18.174 (25.092)
Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders
VastNed Retail 33.430 (9.025)
Waardemutaties financiële derivaten (eigen vermogen) (45)
---
33.385 (9.025)
Opbrengst emissies
- 14.950
Kosten emissies
- (218)
Emissies
- 14.732
Eigen vermogen toekomend aan aandeelhouders
VastNed Retail 31 maart 2005 811.670 757.049
---
VASTNED RETAIL N.V.
DIRECT EN INDIRECT BELEGGINGSRESULTAAT
(x 1.000,-)
01.01-31.03 01.01-31.03
2005 2004
Direct beleggingsresultaat
Brutohuuropbrengsten 26.709 32.566
Niet doorberekende servicekosten (274) (646)
Exploitatiekosten (2.618) (4.028)
Nettohuuropbrengsten 23.817 27.892
Financiële opbrengsten 193 35
Financiële kosten (5.283) (7.843)
Algemene kosten (1.614) (1.714)
Direct beleggingsresultaat voor belastingen 17.113 18.370
Over verslagperiode verschuldigde
belasting naar de winst (411) (876)
Direct beleggingsresultaat na belastingen 16.702 17.494
Direct beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen (1.446) (1.427)
Direct beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Retail 15.256 16.067
Indirect beleggingsresultaat
Waardemutaties vastgoedbeleggingen 19.906 (24.846)
Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen (5) 486
Waardemutaties financiële derivaten (18) -
Indirect beleggingsresultaat voor belastingen 19.883 (24.360)
Mutatie latente belastingverplichtingen (1.802) (889)
Indirect beleggingsresultaat na belastingen 18.081 (25.249)
Indirect beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen 93 157
Indirect beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Retail 18.174 (25.092)
Beleggingsresultaat toekomend aan
aandeelhouders VastNed Retail 33.430 (9.025) 10
VASTNED RETAIL N.V.
GESEGMENTEERDE INFORMATIE
(x 1.000,-)
Exploitatiekosten
inclusief niet door-
Vastgoedbeleggingen Brutohuuropbrengsten berekende servicekosten Nettohuuropbrengsten
31 maart 01.01-31.03 01.01-31.03 01.01-31.03
2005 2004 2005 2004 2005 2004 2005 2004
Nederland 551.727 538.347 11.006 11.039 1.414 1.458 9.592 9.581
Spanje 353.990 327.207 6.915 6.954 717 725 6.198 6.229
België 252.573 251.553 4.595 4.905 428 539 4.167 4.366
Frankrijk 198.130 200.362 3.702 3.980 292 364 3.410 3.616
Italië 16.400 34.562 237 706 21 70 216 636
Portugal 11.200 10.430 254 239 20 10 234 229
Duitsland - 195.300 - 4.743 - 1.508 - 3.235
1.384.020 1.557.761 26.709 32.566 2.892 4.674 23.817 27.892
Nettoverkoopresultaat Waardemutaties Mutatie latente
vastgoedbeleggingen vastgoedbeleggingen belastingverplichtingen Totaal
01.01-31.03 01.01-31.03 01.01-31.03 01.01-31.03
2005 2004 2005 2004 2005 2004 2005 2004
Nederland (54) (237) 6.602 (12) - - 6.548 (249)
Spanje - 657 10.491 (83) (1.849) (607) 8.642 (33)
België 49 66 (1.979) (61) - - (1.930) 5
Frankrijk - - 4.712 - - (235) 4.712 (235)
Italië - - - - (15) (38) (15) (38)
Portugal - - 80 - 62 (9) 142 (9)
Duitsland - - - (24.700) - - - (24.700)
(5) 486 19.906 (24.856) (1.802) (889) 18.099 (25.259)
Waarvan toekomend aan derden - - 31 25 54 132 85 157
(5) 486 19.937 (24.831) (1.748) (757) 18.184 (25.102)
Dit tussentijdse bericht is niet door externe accountants gecontroleerd.
Voor de grondslagen voor de consolidatie, de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat wordt verwezen
naar de elders in dit bericht opgenomen grondslagen alsmede naar de website van VastNed Retail, www.vastned.nl (investor information -> publicaties)
---
IMPLEMENTATIE VAN IFRS EN GEVOLGEN ERVAN OP FINANCIËLE CIJFERS VAN
VASTNED RETAIL N.V.
Introductie
VastNed Retail publiceert conform de Europese verordening voor beursgenoteerde
ondernemingen vanaf 1 januari 2005 haar cijfers op basis van International Financial Reporting
Standards (IFRS).
In overeenstemming met IFRS 1 Eerste Toepassing van IFRS wordt hieronder nadere informatie
gegeven op grond waarvan gebruikers van de financiële rapportages van VastNed Retail inzicht
kunnen krijgen in de voornaamste wijzigingen als gevolg van deze nieuwe
waarderingsgrondslagen. Overigens is in het jaarverslag 2004 van VastNed Retail (pagina 52 tot
en met 58) reeds uitvoerig ingegaan op de voornaamste wijzigingen als gevolg van de
implementatie van IFRS op de financiële verslaggeving.
In overeenstemming met IFRS 1 is hieronder de volgende informatie gegeven:
- Een uiteenzetting van de voornaamste wijzigingen als gevolg van de implementatie van
IFRS ten opzichte van de tot en met vorig boekjaar toegepaste waarderingsgrondslagen.
- De geconsolideerde openingsbalans per 1 januari 2004 op basis van IFRS met een
overzicht van de kwantitatieve verschillen tussen de tot en met vorig jaar toegepaste
grondslagen en IFRS.
- De geconsolideerde resultatenrekening 2004 op basis van IFRS met een overzicht van
de kwantitatieve verschillen tussen de tot en met vorig jaar toegepaste grondslagen en
IFRS.
- De geconsolideerde balans per 31 december 2004 op basis van IFRS met een overzicht
van de kwantitatieve verschillen tussen de tot vorig jaar toegepaste grondslagen en
IFRS.
- De bij de 1e kwartaalcijfers 2005 opgenomen cijfers zijn opgesteld conform IFRS. Als
toelichting op deze vergelijkende cijfers is tevens een aansluiting weergegeven van het
eigen vermogen per 31 maart 2004 en het resultaat 1e kwartaal 2004 op basis van de tot
vorig jaar toegepaste grondslagen naar IFRS.
- Daarnaast is op de website www.vastned.nl onder de rubriek Investor Information,
Publicaties een overzicht opgenomen van de voornaamste op VastNed Retail van
toepassing zijnde waarderingsgrondslagen onder IFRS.
Voornaamste wijzigingen als gevolg implementatie IFRS
Hoewel de meeste IFRS-standaarden definitief zijn en inmiddels ook zijn bekrachtigd door de
Europese Commissie, is een aantal standaarden nog maar recent gepubliceerd. Van een aantal
standaarden bestaat nog geen eenduidige interpretatie. Als gevolg hiervan kunnen de uiteindelijk
in de jaarrekening 2005 op te nemen cijfers nog afwijken van de hier opgenomen informatie. De
opgenomen financiële informatie is niet door accountants gecontroleerd.
Hieronder is een overzicht opgenomen van de voornaamste wijzigingen van invoering van IFRS
ten opzichte van de huidige Nederlandse waarderingsgrondslagen en de effecten ervan op het
eigen vermogen per 1 januari 2004, het beleggingsresultaat over 2004 en het eigen vermogen
per 31 december 2004.
Presentatie van balans en winst- en verliesrekening
IFRS kent geen voorgeschreven model voor de balans en winst- en verliesrekening. Wel is een
aantal kaders aangegeven waaraan het model voor de balans en winst- en verliesrekening dient
te voldoen. De afgelopen periode heeft VastNed deelgenomen aan overleg binnen de
vastgoedbranche (onder meer via de EPRA en tussen de Nederlandse vastgoedfondsen) om te
komen tot een meer uniforme presentatie van de balans en winst- en verliesrekening van
vastgoedbeleggingsfondsen. Op basis van de uitkomsten van dit overleg en gegeven de kaders
van IFRS, heeft VastNed Retail de door haar gehanteerde modellen voor de balans en winst- en
12
verliesrekening enigszins gewijzigd. In de bijlagen zijn de effecten van deze aanpassingen
opgenomen onder het kopje "Wijzigingen in presentatie".
Waardering en presentatie van vastgoedbeleggingen
Een belangrijke wijziging als gevolg van IFRS is dat onderscheid gemaakt dient te worden
tussen bestaande vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in pijplijn. Bestaande
vastgoedbeleggingen dienen gewaardeerd te worden tegen reële waarde en
vastgoedbeleggingen in pijplijn dienen gewaardeerd te worden tegen kostprijs of lagere reële
waarde. Ook onder de tot en met vorig jaar toegepaste waarderingsgrondslagen was dit het
geval. Een verschil met IFRS bestaat uit het feit dat indien vastgoedbeleggingen die eenmaal in
exploitatie zijn geweest, uit exploitatie worden genomen voor een ingrijpende renovatie, tegen
reële waarde gewaardeerd dienen te blijven. Onder de "oude" grondslagen werden deze tegen
kostprijs of lagere reële waarde gewaardeerd. Op grond hiervan wordt in de presentatie
onderscheid gemaakt tussen vastgoedbeleggingen in exploitatie, in renovatie en in pijplijn.
Overigens heeft deze wijziging bij VastNed Retail slechts gevolgen op de presentatie en niet op
het eigen vermogen per 1 januari 2004 en per 31 december 2004 en het resultaat over 2004.
Huurkortingen, huurvrije perioden en huurincentives
Op grond van IFRS dienen opbrengsten en kosten zoveel mogelijk te worden toegerekend aan
de perioden waarop ze betrekking hebben. Op grond hiervan dienen de bovengenoemde posten
te worden uitgesmeerd over de looptijd van het huurcontract ("straight-lining"). Onder toepassing
van de tot vorig jaar toegepaste grondslagen werden deze posten volledig verantwoord in de
periode waarin ze ontstaan. Als gevolg hiervan neemt het direct beleggingsresultaat over 2004
bij toepassing van IFRS toe met EUR 0,9 miljoen. Dit hogere direct beleggingsresultaat resulteert
in een additionele actiefpost op de balans, welke op grond van IFRS geabsorbeerd dient te
worden in de waardemutaties van het vastgoed en derhalve resulteert in een zelfde
tegengestelde correctie op het indirect beleggingsresultaat. Op het eigen vermogen heeft deze
aanpassing derhalve geen effect.
Personeelsbeloningen
De huidige pensioenregeling van VastNed Management wordt onder IFRS aangemerkt als
"defined benefit". Op grond hiervan dient, rekening houdend met toekomstige salarisstijgingen,
gemiddelde arbeidsduur van werknemers, inflatie en dergelijke, een inschatting gemaakt te
worden van de toekomstige pensioenlasten. VastNed Management heeft in dit kader, rekening
houdend met de huidige pensioenregeling, een actuarieel rapport op laten stellen door een
onafhankelijk actuaris. Op basis van dit rapport dient VastNed Management op basis van de
huidige pensioenregeling per 1 januari 2004 een voorziening op te nemen van EUR 1,2 miljoen.
Hiervan dient EUR 0,5 miljoen aan VastNed Retail te worden gealloceerd, waardoor het eigen
vermogen per 1 januari 2004 met hetzelfde bedrag daalt. Het effect op het direct
beleggingsresultaat over 2004 is als gevolg van een beperkte vrijval van de per 1 januari 2004
gevormde voorziening ten gunste van de onder de huidige grondslagen over 2004 verantwoorde
pensioenlasten licht positief. Als gevolg hiervan neemt het eigen vermogen ultimo 2004 per saldo
met EUR 0,5 miljoen af.
Daarnaast zijn onder IFRS voorzieningen gemaakt voor o.a. toekomstige jubileumuitkeringen. Dit
heeft een beperkt effect op het resultaat en eigen vermogen.
Latente belastingverplichtingen
Zowel bij vastgoedfondsen als accountants bestaat op dit moment nog geen volledige
eenduidigheid over de wijze waarop onder IFRS latente belastingverplichtingen gewaardeerd
dienen te worden. Er zijn partijen die van mening zijn dat op grond van IFRS latente
belastingverplichtingen op basis van 100% van het van toepassing zijnde belastingtarief
gewaardeerd dienen te worden. VastNed Retail is van mening dat deze interpretatie niet in alle
gevallen juist is.
Indien het voornemen bestaat het vastgoed te verkopen via verkoop van de aandelen van de
(belastingplichtige) vennootschap die het betreffende vastgoed in eigendom heeft, is geen
winstbelasting verschuldigd. De overdracht van de latente belastingverplichting aan de verkoper
zal in dat geval veelal plaatsvinden via een reductie op de koopprijs van de aandelen, waarbij
(veelal) een latente belastingverplichting van 50% van het nominale belastingtarief in aanmerking
13
wordt genomen. VastNed Retail is van mening dat IFRS zodanig geïnterpreteerd dient te worden
dat in bovengenoemde gevallen de latente belastingverplichtingen gewaardeerd wordt op basis
van (veelal) 50% van het nominale belastingtarief. Dit is grotendeels in lijn met de
waarderingsmethodiek die volgens de tot en met vorig boekjaar toegepaste
waarderingsgrondslagen reeds wordt toegepast. Een uitzondering hierop vormt de waardering
van de latente belastingverplichting in Spanje.
In Spanje maakt de huidige vennootschapsstructuur het lastiger om het Spaanse vastgoed te
verkopen via de verkoop van aandelen in vastgoedvennootschappen. Hier bestaat echter wel de
mogelijkheid om het vastgoed te verkopen, waarbij de hierbij gerealiseerde (fiscale) boekwinst
belast wordt tegen een effectief belastingtarief van 15%. De tot vorig jaar verantwoorde latente
belastingverplichtingen voor het Spaanse vastgoed waren gewaardeerd op de contante waarde
van dit gereduceerde tarief. VastNed Retail is van mening dat bij implementatie van IFRS het
niet meer is toegestaan om deze reductie toe te passen. Derhalve zijn onder IFRS in de
openingsbalans per 1 januari 2004 de latente belastingverplichtingen verhoogd met EUR 5,3
miljoen ten laste van het eigen vermogen per 1 januari 2004. Het indirect beleggingsresultaat
over 2004 zal ten opzichte van het gerapporteerde resultaat met EUR 1,5 miljoen dalen als
gevolg van positieve herwaarderingen van de Spaanse portefeuille gedurende 2004 verminderd
met een lagere additionele belastinglast als gevolg van de verkoop van het vastgoedobject te
Getafe in 2004. Het eigen vermogen ultimo 2004 daalt hiermee per saldo met EUR 6,8 miljoen
ten opzichte van het in de jaarrekening gepubliceerde eigen vermogen ultimo 2004.
Financiële instrumenten
IAS 32 en IAS 39 hebben betrekking op de waardering en toelichting van financiële
instrumenten. Deze standaarden worden pas effectief per 1 januari 2005, maar mogen eerder
worden toegepast. VastNed Retail opteert niet voor eerdere toepassing van deze standaarden
over 2004. Derhalve zijn de vergelijkende cijfers over 2004 niet aangepast en heeft dit dus geen
effect op het eigen vermogen per 1 januari 2004, het direct beleggingsresultaat over 2004 en het
eigen vermogen ultimo 2004.
De implementatie van deze standaarden vanaf 1 januari 2005 heeft voor VastNed Retail tot
gevolg dat de rentederivaten vanaf 1 januari 2005 op reële waarde gewaardeerd dienen te
worden. Afhankelijk van de vraag of deze derivaten aangemerkt kunnen worden als een
zogenaamde effectieve "hedge", worden de mutaties in het eigen vermogen verwerkt of, indien
geen effectieve hedge, in de winst- en verliesrekening. De waardemutaties worden geacht
onderdeel te zijn van het indirect beleggingsresultaat.
Als gevolg hiervan neemt het eigen vermogen 1 januari 2005 met EUR 0,4 miljoen af.
In onderstaande tabel zijn de effecten op het eigen vermogen samengevat.
VASTNED RETAIL N.V.
Aansluiting eigen vermogen toekomend aan aandeelhouders conform
voorheen toegepaste waarderingsgrondslagen en IFRS
(x 1.000,-)
1 januari 31 maart 31 december
2004 2004 2004
Eigen vermogen conform
waarderingsgrondslagen per 31 december 2004 757.238 762.776 786.031
Aanpassing in verband met wijziging latente
belastingverplichtingen (IAS 12) (5.302) (5.138) (6.805)
Aanpassing in verband met
personeelsbeloningen (IAS 19) (594) (589) (577)
Eigen vermogen conform IFRS 751.342 757.049 778.649
Wijziging in verband met waardering op marktwaarde van financiële derivaten
(IAS 32 en IAS 39) (364)
Eigen vermogen conform IFRS per 1 januari 2005 778.285
14
VASTNED RETAIL N.V.
Aansluiting beleggingsresultaat 2004 toekomend aan aandeelhouders conform
voorheen toegepaste waarderingsgrondslagen en IFRS
(x 1.000,-)
Direct beleggingsresultaat
conform waarderingsgrondslagen per 31 december 2004 62.032
Aanpassing in verband met straight-lining huurincentives 786
Aanpassing in verband met personeelsbeloningen 17
Direct beleggingsresultaat confrom IFRS 62.835
Indirect beleggingsresultaat conform waarderingsgrondslagen per
31 december 2004 9.633
Aanpassing in verband met straight-lining huurincentives (786)
Aanpassing in verband wijziging latente belastingverplichtingen (1.503)
Indirect beleggingsresultaat conform IFRS 7.344
Beleggingsresultaat 2004 conform IFRS 70.179
15
WAARDERINGSGRONDSLAGEN VASTNED RETAIL N.V.
(gewijzigd vanaf 1 januari 2005 in verband met overgang naar IFRS)
Algemeen
VastNed Retail N.V. ("de Vennootschap"), statutair gevestigd in Rotterdam, Nederland, is een
(closed-end) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal die duurzaam belegt in
winkelobjecten, winkelcentra en grootschalige detailhandelsvestigingen. Deze beleggingen zijn
met name geconcentreerd in de vier kernlanden: Nederland, Spanje, België en Frankrijk.
Op 16 december 1991 is de vergunning zoals bedoeld in artikel 5, lid 1 sub a van de Wet
toezicht beleggingsinstellingen aan de Vennootschap verleend.
De geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap omvat de Vennootschap en haar
dochtermaatschappijen (gezamenlijk aangeduid als "de Groep") en het belang van de Groep in
joint ventures.
Belangrijkste gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving.
Algemeen gehanteerde uitgangspunten bij opstellen van de jaarrekening en
kwartaalberichten
Vanaf het boekjaar 2005 wordt de jaarrekening van VastNed Retail N.V. opgesteld in
overeenstemming met International Financial Reporting Standards (IFRS). Tussentijdse
financiële verslagen in de vorm van kwartaalberichten worden opgesteld in overeenstemming
met IFRS 34 "Tussentijdse financiële verslaggeving".
De jaarrekening is opgesteld in euro's, waarbij de bedragen zijn afgerond op duizenden euro's.
Vastgoedbeleggingen zijn gewaardeerd tegen reële waarde. Financiële derivaten zijn vanaf
1 januari 2005 gewaardeerd tegen reële waarde. De overige posten zijn in de jaarrekening
gewaardeerd op historische kostprijs, tenzij anders vermeld.
In verband met de implementatie van IFRS zijn de vergelijkende cijfers over 2004 aangepast
(met uitzondering voor de waardering van financiële derivaten). De aard van de wijzigingen en
de effecten ervan op het eigen vermogen en resultaat toekomend aan de aandeelhouders zijn
elders nader uiteengezet.
Bij het opstellen van de jaarrekening in overeenstemming met IFRS heeft het management zich
oordelen gevormd inzake inschattingen en veronderstellingen welke gevolgen hebben op de in
de jaarrekening opgenomen bedragen. De inschattingen en onderliggende veronderstellingen
betreffende de toekomst zijn gebaseerd op historische ervaringen en andere relevante factoren,
gegeven de omstandigheden op balansdatum. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van
deze inschattingen.
De inschattingen en onderliggende veronderstellingen worden regelmatig beoordeeld. Eventuele
aanpassingen worden verantwoord in de periode waarin de inschatting is herzien, of indien de
inschatting ook effect heeft op toekomstige perioden, eveneens in toekomstige perioden.
De belangrijkste inschattingen en veronderstellingen betreffende de toekomst en andere
belangrijke bronnen van schattingsonzekerheden op de balansdatum die een aanmerkelijk risico
in zich dragen van een materiële aanpassing van de boekwaarde van de activa en verplichtingen
in het volgende boekjaar zijn elders toegelicht.
Grondslagen voor consolidatie
Dochtermaatschappijen
Dochtermaatschappijen zijn entiteiten waarover de Vennootschap zeggenschap heeft.
Zeggenschap wordt verondersteld te bestaan indien de Vennootschap direct, of indirect via
dochtermaatschappijen, houder is van meer dan de helft van de stemrechten van een entiteit.
Er is eveneens sprake van zeggenschap als de Vennootschap beschikt over de macht om het
financiële en operationele beleid van de entiteit te sturen. De jaarrekening van een
16
dochtermaatschappij wordt opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening vanaf het moment
waarop de zeggenschap aanvangt. Minderheidsbelangen worden in de balans in het eigen
vermogen afzonderlijk opgenomen. Minderheidsbelangen in het resultaat van de groep worden
eveneens afzonderlijk in de winst- en verliesrekening vermeld.
Joint ventures
Joint ventures zijn entiteiten waarbij de Groep contractueel overeengekomen is met andere
partijen dat zij gezamenlijke zeggenschap hebben over deze entiteit. Het belang van de
Vennootschap in netto activa en resultaat wordt in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen
volgens de proportionele-consolidatiemethode.
Eliminatie van onderlinge transacties
Saldi en transacties, baten en lasten binnen de Groep worden volledig geëlimineerd bij het
opstellen van de geconsolideerde jaarrekening.
Goodwill
Goodwill is het bedrag waarmee bij eerste verwerking de kostprijs van een verworven entiteit de
netto reële waarde van de identificeerbare activa, verplichtingen en voorwaardelijke
verplichtingen overschrijdt. Na eerste verwerking wordt de goodwill gewaardeerd tegen kostprijs
verminderd met eventuele geaccumuleerde bijzondere waardeverminderingsverliezen. Op de
goodwill wordt niet afgeschreven. Jaarlijks, of indien omstandigheden daartoe eerder aanleiding
geven, wordt de goodwill op bijzondere waardevermindering getoetst.
Vastgoedbeleggingen in exploitatie en in renovatie
Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten,
waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als
vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur.
Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in renovatie op het
moment dat besloten wordt dat een bestaande vastgoedbelegging voor voortgezet toekomstig
gebruik als vastgoedbelegging eerst dient te worden gerenoveerd en uit dien hoofde gedurende
de renovatie niet meer beschikbaar is voor verhuur.
Zowel vastgoedbeleggingen in exploitatie als in renovatie worden gewaardeerd tegen reële
waarde, gecorrigeerd voor eventuele balansposten samenhangend met huurincentives (zie
onder Huuropbrengsten). De reële waarde is de prijs waarvoor een vastgoedbelegging op
balansdatum zou kunnen worden verhandeld tussen terzake goed geïnformeerde tot een
transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. Daarbij wordt rekening gehouden met
verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van
onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. Alle vastgoedbeleggingen in exploitatie en renovatie
worden tenminste eenmaal per jaar door onafhankelijke, beëdigde taxateurs getaxeerd. De
waarderingsmethodologie is gebaseerd op internationale taxatierichtlijnen (RICS Appraisal and
Valuation Standards). Teneinde in de tussentijdse financiële verslagen de reële waarde op de
betreffende balansdatum zo goed mogelijk weer te geven wordt de volgende systematiek
gehanteerd:
- Alle vastgoedbeleggingen in exploitatie en renovatie met een verwachte individuele waarde
van meer dan 2,5 miljoen worden elk kwartaal extern getaxeerd. Daarbij wordt eenmaal per
jaar, gelijkmatig verdeeld over de verschillende kwartalen, een uitgebreid taxatierapport
opgesteld door de externe taxateur. In de overige kwartalen wordt volstaan met een
actualisering door de externe taxateur van het eerder opgestelde uitgebreide taxatierapport.
- Vastgoedbeleggingen met een verwachte individuele waarde van 2,5 miljoen of minder
worden eveneens eenmaal per jaar, gelijkmatig verdeeld over de verschillende kwartalen,
extern getaxeerd. Op basis van de uitkomsten van deze taxaties (per kwartaal circa 25% van
alle vastgoedbeleggingen met een individuele waarde van 2,5 miljoen of minder) wordt
intern de reële waarde van het in dat kwartaal niet extern getaxeerde deel door extrapolatie
bepaald.
17
- Bij de keuze van externe taxateurs worden reputatie, onafhankelijkheid, relevante ervaring
met de locatie en het type vastgoedbelegging in aanmerking genomen. In beginsel wordt per
vastgoedbelegging na drie jaar van externe taxateur gewisseld.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde van een
vastgoedbelegging in exploitatie of in renovatie worden opgenomen in de winst- en
verliesrekening over de periode waarin ze ontstaan.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit verkoop van een vastgoedbelegging worden bepaald als
het verschil tussen de netto-opbrengst bij verkoop en de laatst gepubliceerde boekwaarde van
de vastgoedbelegging en worden verantwoord in de periode waarin de verkoop plaatsvindt.
Vastgoedbeleggingen in pijplijn
Vastgoedbeleggingen in pijplijn betreft vastgoed in aanbouw of ontwikkeling voor toekomstig
gebruik als vastgoedbelegging in exploitatie. Vastgoedbeleggingen in pijplijn worden
gewaardeerd tegen kostprijs, verminderd met eventuele geaccumuleerde bijzondere
waardeverminderingsverliezen tot het moment waarop de bouw of ontwikkeling is voltooid. Op
het moment van overgang naar vastgoedbelegging in exploitatie, wordt het verschil tussen de
reële waarde op dat moment en de boekwaarde verantwoord in de winst- en verliesrekening.
Financieringskosten die rechtstreeks zijn toe te rekenen aan de verwerving of bouw van de
vastgoedbelegging worden geactiveerd als deel van de kostprijs van de vastgoedbelegging.
Activering van financieringskosten vangt aan op het moment dat de voorbereidingen voor de
bouw of renovatie zijn aangevangen, de uitgaven zijn gedaan en de financieringskosten worden
gemaakt. Activering van financieringskosten wordt beëindigd op het moment dat de bouw of
ontwikkeling is voltooid en de vastgoedbelegging in pijplijn (of renovatie) wordt verantwoord als
een vastgoedbelegging in exploitatie. Bij het bepalen van de financieringskosten, wordt een
activeringspercentage toegepast op de uitgaven dat gelijk is aan het gewogen gemiddelde van
de financieringskosten van de uitstaande leningen van de Groep die uitstaan tijdens de
betreffende periode, met uitzondering van leningen die specifiek zijn aangegaan in verband met
de vastgoedbeleggingen in pijplijn (of renovatie). De met deze specifiek aangegane leningen
samenhangende financieringskosten komen geheel in aanmerking voor activering.
Materiële vaste activa
Materiële vaste activa omvat met name activa die door de Groep worden aangehouden in het
kader van de ondersteuning van de bedrijfsactiviteiten, zoals kantoormeubilair,
computerapparatuur en vervoermiddelen. De materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen
kostprijs, verminderd met eventuele geaccumuleerde afschrijvingen en eventuele
geaccumuleerde bijzondere waardeverminderingsverliezen. Afschrijvingen worden opgenomen
in de winst- en verliesrekening volgens de lineaire afschrijvingsmethode rekening houdend met
de verwachte levensduur en restwaarde van de desbetreffende activa.
Financiële derivaten
De Groep gebruikt financiële rentederivaten voor het afdekken ("hedging") van het renterisico
voortkomend uit haar operationele, financierings- en investeringsactiviteiten. Financiële derivaten
worden bij eerste verwerking opgenomen tegen kostprijs. Na eerste verwerking worden de
financiële derivaten in de jaarrekening gewaardeerd tegen reële waarde. Winsten of verliezen die
voortvloeien uit wijzigingen in de reële waarden van de financiële derivaten worden onmiddellijk
verantwoord in de winst- en verliesrekening, tenzij een derivaat voldoet aan de voorwaarden
voor hedge accounting (zie onder Hedging).
De reële waarde van de financiële rentederivaten is het bedrag dat de Groep verwacht te
ontvangen of te betalen indien het financiële rentederivaat op balansdatum wordt beëindigd
waarbij de geldende rente en het kredietrisico van de betreffende tegenpartij in aanmerking
worden genomen.
18
Hedging
Indien een financieel rentederivaat kan worden aangemerkt als een effectieve hedge van de
mogelijke variabiliteit van kasstromen die zijn toe te rekenen aan een bepaald risico verbonden
aan een actief of verplichting of een zeer waarschijnlijke verwachte toekomstige transactie, wordt
het deel van het resultaat voorvloeiend uit de waardemutatie van het financiële rentederivaat,
waarvan is vastgesteld dat het een effectieve hedge is, direct in het eigen vermogen verantwoord
onder "Afdekkingsreserve uit hoofde van financiële derivaten". Het ineffectieve deel van het
financiële rentederivaat wordt verantwoord in de winst- en verliesrekening.
Debiteuren en overige vorderingen
Debiteuren en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek
van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid.
Liquide middelen
Liquide middelen omvat deposito's, daggelden en banktegoeden. De geldmiddelen in het
kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en kortlopende schulden aan kredietinstellingen.
Gestort en opgevraagd kapitaal, agioreserve en overige reserves
Gewone aandelen en prioriteitsaandelen worden geclassificeerd als eigen vermogen. Externe
kosten direct toerekenbaar aan de uitgifte van nieuwe aandelen, zoals verschuldigde
kapitaalbelasting en overige emissiekosten, worden in mindering gebracht op de
emissieopbrengst en dientengevolge ten laste van de agioreserve verantwoord. In de uitgifteprijs
van aandelen wordt rekening gehouden met het geschatte beleggingsresultaat toekomend aan
de aandeelhouders van de Vennootschap van het lopende verslagjaar tot aan de uitgiftedatum.
Het in de uitgifteprijs begrepen beleggingsresultaat wordt ten gunste van de agioreserve
gebracht.
De toename van het gestort en opgevraagd kapitaal in verband met de uitgifte van gewone
aandelen uit hoofde van stockdividend wordt ten laste van de agioreserve verantwoord evenals
de kosten die samenhangen met het stockdividend.
Dividenden in contanten aan houders van gewone en prioriteitsaandelen worden ten laste van de
overige reserves gebracht in de periode waarin de dividenden door de Vennootschap worden
gedeclareerd.
Latente belastingverplichtingen en actieve belastinglatenties
Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor bedragen van in toekomstige perioden
te betalen winstbelastingen met betrekking tot belastbare tijdelijke verschillen tussen de
boekwaarde van activa en passiva en de fiscale boekwaarde ervan.
Bij de waardering van latente belastingverplichtingen worden de belastingtarieven in aanmerking
genomen die naar verwachting van toepassing zullen zijn op de periode waarin de verplichting
wordt afgewikkeld, op basis van belastingtarieven waarvan het wetgevingsproces (materieel) is
afgesloten op balansdatum. Bij de waardering van latente belastingverplichtingen worden de
fiscale gevolgen die voortvloeien uit de wijze waarop de Groep op balansdatum de boekwaarde
van haar activa en verplichtingen verwacht te realiseren of af te wikkelen in aanmerking
genomen. Latente belastingverplichtingen worden niet verdisconteerd.
Actieve belastinglatenties worden opgenomen voor bedragen van in toekomstige perioden terug
te vorderen winstbelastingen met betrekking tot verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de
boekwaarde van activa en passiva en de fiscale boekwaarde ervan en voorwaartse compensatie
van niet-gecompenseerde fiscale verliezen of ongebruikte fiscaal verrekenbare tegoeden.
Actieve belastinglatenties worden alleen opgenomen indien het waarschijnlijk is dat de tijdelijke
verschillen in de nabije toekomst zullen worden afgewikkeld en er fiscale winst beschikbaar zal
zijn waarmee het tijdelijke verschil kan worden verrekend.
19
Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen
Pensioenen
De voorziening uit hoofde van toegezegde pensioenregelingen (zogenaamde defined benefit
pension plans) wordt berekend door een externe actuaris waarbij een inschatting gemaakt wordt
van toekomstige pensioenrechten van werknemers op basis van de reeds verstreken diensttijd.
De verplichtingen uit hoofde van toegezegde pensioenrechten worden contant gemaakt tegen
een disconteringsvoet van 4,5% en verminderd met de reële waarde van de fondsbeleggingen
waaruit de verplichtingen moeten worden afgewikkeld. Voor deze berekening wordt door de
externe actuaris de zogenaamde "projected-unit credit" methode gehanteerd, waarbij verder de
volgende uitgangspunten op jaarbasis zijn gebruikt:
- toekomstige inflatie 2%
- toekomstige salarisstijging (incl. inflatie) 3%
- verwacht rendement op fondsbeleggingen 4,75%
Bij de berekening van de voorziening uit hoofde van toegezegde pensioenrechten wordt het deel
van de netto geaccumuleerde niet eerder opgenomen actuariële winsten of verliezen niet in de
winst- en verliesrekening verantwoord tenzij deze groter zijn dan 10% van het grootste bedrag
van de contante waarde van de verplichtingen uit hoofde van toegezegde pensioenrechten en de
reële waarde van de fondsbeleggingen. In dat geval wordt het saldo in de winst- en
verliesrekening verantwoord naar rato van de verwachte gemiddelde diensttijd van de
werknemers die deelnemen aan het plan.
Bijdragen van de Groep uit hoofde van toegezegde bijdragenregelingen (zogenaamde defined
contribution pension plans) worden toegerekend aan de periode waarin de bijdrage aan de
werknemers is toegezegd.
Jubileumuitkeringen
Verplichtingen uit hoofde van toekomstige jubileumuitkeringen worden eveneens onder deze
voorziening opgenomen.
Overige voorzieningen
Voorzieningen worden in de balans opgenomen indien de Groep een in rechte afdwingbare of
feitelijke verplichting heeft ten gevolge van een gebeurtenis in het verleden en het waarschijnlijk
is dat een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen vereist zal zijn om
de verplichting af te wikkelen. Indien het effect materieel is, worden voorzieningen opgenomen
tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting vereist zullen zijn om de
verplichting af te wikkelen.
Rentedragende schulden
Rentedragende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde
verminderd met de kosten die samenhangen met het aangaan van de rentedragende schulden.
Na eerste verwerking worden rentedragende schulden verantwoord tegen geamortiseerde
kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winst-
en verliesrekening over de looptijd van de schuld wordt verantwoord op basis van de effectieve-
rentemethode. Rentedragende schulden met een looptijd van meer dan één jaar worden
verantwoord onder de langlopende schulden. Eventuele aflossingen op rentedragende leningen
binnen één jaar worden verantwoord onder de kortlopende schulden.
Overige schulden en overlopende passiva
Overige schulden en overlopende passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde.
20
Brutohuuropbrengsten
Brutohuuropbrengsten uit operationele huurovereenkomsten worden op tijdsevenredige basis
over de periode van de huurovereenkomst verantwoord. Huurvrije perioden, huurkortingen en
andere huurincentives worden verwerkt als een integraal deel van de totale
brutohuuropbrengsten. De hieruit voortkomende overlopende balansposten worden verantwoord
onder Overlopende activa in verband met huurincentives. Deze overlopende posten worden
gecorrigeerd op de reële waarde van de betreffende vastgoedbeleggingen in exploitatie en in
renovatie.
Niet doorberekende servicekosten
Servicekosten hebben betrekking op kosten voor energie, huismeesters, tuinonderhoud e.d.,
welke op grond van de huurovereenkomst doorberekend kunnen worden aan de huurder. Het
niet doorberekende deel van de servicekosten heeft met name betrekking op niet verhuurde
vastgoedbeleggingen.
Exploitatiekosten
Exploitatiekosten betreffen de direct met de exploitatie van het vastgoed samenhangende
kosten, zoals onderhoud, beheerkosten, verzekeringen, reserveringen voor oninbare
huurvorderingen en onroerendezaakbelastingen. Deze kosten worden toegerekend aan de
periode waarop ze betrekking hebben.
Kosten die gemaakt worden bij het afsluiten van operationele huurovereenkomsten worden
verantwoord in de periode waarin ze worden gemaakt.
Nettofinancieringskosten
Nettofinancieringskosten bestaan uit de aan de periode toe te rekenen rentekosten op leningen
en schulden, berekend op basis van de effectieve-rentemethode verminderd met geactiveerde
financieringskosten op vastgoedbeleggingen en renteopbrengsten op uitstaande leningen en
vorderingen. Onder de nettofinancieringskosten zijn tevens opgenomen de winsten of verliezen
die voortvloeien uit wijzigingen in de reële waarden van de financiële derivaten. Deze winsten of
verliezen worden onmiddellijk verantwoord in de winst- en verliesrekening, tenzij een derivaat
voldoet aan de voorwaarden voor hedge accounting (zie onder Hedging).
Algemene kosten
Algemene kosten betreffen onder andere personeelskosten, huisvestingskosten,
publiciteitskosten en de kosten van externe adviseurs. Kosten die verband houden met het
interne commerciële, technische en administratieve beheer van het vastgoed worden toegekend
aan de exploitatiekosten.
Belastingen naar de winst
Belastingen naar de winst bestaan uit aan de verslagperiode toerekenbare actueel verschuldigde
en verrekenbare belastingen en uit de mutatie in de latente belastingverplichtingen en actieve
belastinglatenties (zie onder Latente belastingverplichtingen en actieve belastinglatenties).
Actuele belastingverplichtingen of -vorderingen worden gewaardeerd tegen het bedrag dat naar
verwachting moet worden betaald of kan worden teruggevorderd op basis van de op
balansdatum geldende belastingtarieven en belastingwetgeving.
21
Direct beleggingsresultaat
Het direct beleggingsresultaat toekomend aan de aandeelhouders van VastNed Retail bestaat uit
de nettohuuropbrengsten verminderd met de nettofinancieringskosten (exclusief waardemutaties
financiële derivaten), de algemene kosten, de over de verslagperiode verschuldigde belastingen
naar de winst en het aan de minderheidsbelangen toekomende gedeelte van deze opbrengsten
en lasten.
Indirect beleggingsresultaat
Het indirect beleggingsresultaat toekomend aan de aandeelhouders van VastNed Retail bestaat
uit de waardemutaties en het netto verkoopresultaat van de vastgoedbeleggingen, de mutaties in
latente belastingverplichtingen c.q. actieve belastinglatenties en de waardemutaties van
financiële derivaten verminderd met het aan de minderheidsbelangen toekomende gedeelte van
deze posten.
Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld op basis van de indirecte methode. De geldmiddelen in
het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en kortlopende schulden aan
kredietinstellingen. De ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de
kasstroom uit operationele activiteiten. De uitgaven inzake dividenden zijn opgenomen onder de
kasstroom uit financieringsactiviteiten.
Gesegmenteerde informatie
De gesegmenteerde informatie wordt weergegeven op basis van de landen waar de
vastgoedbeleggingen zijn gelegen.
---
Geconsolideerde balans VastNed Retail N.V. per 1 januari 2004 (x 1.000,-)
aanpassingen IFRS
wijzigingen latente
Balans op basis van in vast- huur- personeels- belasting-
waarderingsgrondslagen 2004 presentatie goed incentives beloningen verplichtingen Balans op basis IFRS
Activa Activa
Beleggingen
Vastgoed in exploitatie 1.603.572 (8.892) (2.097) 1.592.583 Vastgoedbeleggingen in exploitatie
Vastgoed niet in exploitatie 8.705 (4.135) 4.570 Vastgoedbeleggingen in renovatie
2.097 2.097 Overlopende activa in verband met huurincentives
1.612.277 1.599.250
2.941 2.941 Vastgoedbeleggingen in pijplijn
1.602.191 Vastgoedbeleggingen
763 763 Materiële vaste activa
1.602.954 Totaal vaste activa
Vorderingen 18.931 (749) 80 755 19.017 Debiteuren en overige vorderingen
749 749 Vorderingen uit hoofde van belastingen naar de winst
Overige activa 20.363 (763) 19.600 Liquide middelen
39.366 Totaal vlottende activa
Totaal activa 1.651.571 - (10.006)
- 755 - 1.642.320 Totaal activa
Passiva Passiva
Eigen vermogen
Gestort en opgevraagd kapitaal 80.734 80.734 Gestort en opgevraagd kapitaal
Agioreserve 432.276 432.276 Agioreserve
Overige reserve 203.488 (594) (5.302) 197.592 Overige reserve
Beleggingsresultaat 40.740 40.740 Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail N.V.
757.238 751.342 Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail N.V.
Minderheidsbelangen 60.723 (14) 60.709 Eigen vermogen minderheidsbelangen
Groepsvermogen 817.961 812.051 Totaal eigen vermogen
Voorzieningen 24.156 5.316 29.472 Latente belastingverplichtingen
1.349 1.349 Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen
Langlopende schulden 598.049 598.049 Langlopende rentedragende leningen
5.671 5.671 Waarborgsommen en overige langlopende schulden
634.541 Totaal langlopende schulden
161.737 161.737 Schulden aan kredietinstellingen
4.127 4.127 Aflossing langlopende schulden
Kortlopende schulden 211.405 (171.535) (10.006) 29.864 Overige schulden en overlopende passiva
195.728 Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva 1.651.571 - (10.006)
- 755 - 1.642.320 Totaal passiva
23
Geconsolideerde winst- en verliesrekening VastNed Retail N.V. over 2004 (x 1.000,-)
aanpassingen IFRS
wijzigingen latente
Winst- en verliesrekening op basis van in huur- personeels- belasting-
waarderingsgrondslagen 2004 presentatie incentives beloningen verplichtingen Winst- en verliesrekening op basis IFRS
Opbrengsten uit beleggingen Netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen
Brutohuuropbrengsten 119.225 886 120.111 Brutohuuropbrengsten
(1.609) (1.609) Niet doorberekende servicekosten
Exploitatiekosten (15.585) 1.609 (13.976) Exploitatiekosten
Nettohuuropbrengsten 103.640 104.526 Nettohuuropbrengsten
Waardemutaties
Ongerealiseerde waardemutaties 40.579 1.296 (886) 40.989 Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie
(1.296) (1.296) Waardemutaties vastgoedbeleggingen in renovatie
40.579 39.693 Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen
Gerealiseerde waardemutaties (24.804) (24.804) Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen
Totaal opbrengsten uit beleggingen 119.415 119.415 Totaal netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen
Lasten Lasten
3.716 3.716 Financiële opbrengsten
Interest (25.867) (3.716) (29.583) Financiële kosten
(25.867) Nettofinancieringskosten
Algemene kosten (6.844) 17 (6.827) Algemene kosten
(32.711) (32.694) Totaal lasten
Beleggingsresultaat voor belastingen 86.704 86.721 Beleggingsresultaat voor belastingen
Belastingen naar de winst (9.370) 5.611 (3.759) Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst
(5.611) (1.594) (7.205) Mutatie latente belastingverplichtingen
(10.964)
Beleggingsresultaat na belastingen 77.334 75.757 Beleggingsresultaat na belastingen
Minderheidsbelangen (5.669) 91 (5.578) Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen
Beleggingsresultaat 71.665
---
- 17 (1.503) 70.179 Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders van VastNed Retail N.V.
24
Geconsolideerde balans VastNed Retail N.V. per 31 december 2004 (x 1.000,-)
aanpassingen IFRS
wijzigingen latente
Balans op basis van in vast- huur- personeels- belasting-
waarderingsgrondslagen 2004 presentatie goed incentives beloningen verplichtingen Balans op basis IFRS
Activa Activa
Beleggingen
Vastgoed in exploitatie 1.357.503 (1.384) (2.846) 1.353.273 Vastgoedbeleggingen in exploitatie
Vastgoed niet in exploitatie 4.142 (648) 3.494 Vastgoedbeleggingen in renovatie
2.846 2.846 Overlopende activa in verband met huurincentives
1.361.645 1.359.613
648 648 Vastgoedbeleggingen in pijplijn
1.360.261 Vastgoedbeleggingen
783 783 Materiële vaste activa
1.361.044 Totaal vaste activa
Vorderingen 14.070 11 734 14.815 Debiteuren en overige vorderingen
Overige activa 37.999 (783) 37.216 Liquide middelen
52.031 Totaal vlottende activa
Totaal activa 1.413.714 - (1.373)
- 734
- 1.413.075 Totaal activa
Passiva Passiva
Eigen vermogen
Gestort en opgevraagd kapitaal 83.731 83.731 Gestort en opgevraagd kapitaal
Agioreserve 443.966 443.966 Agioreserve
Overige reserve 186.669 (594) (5.302) 180.773 Overige reserve
Beleggingsresultaat 71.665 17 (1.503) 70.179 Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail N.V.
786.031 778.649 Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail N.V.
Minderheidsbelangen 68.499 (105) 68.394 Eigen vermogen minderheidsbelangen
Groepsvermogen 854.530 847.043 Totaal eigen vermogen
Voorzieningen 11.800 6.910 18.710 Latente belastingverplichtingen
1.311 1.311 Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen
Langlopende schulden 428.319 (16.473) 411.846 Langlopende rentedragende leningen
9.696 9.696 Langlopende belastingschulden
12.163 12.163 Waarborgsommen en overige langlopende schulden
453.726 Totaal langlopende schulden
68.386 68.386 Schulden aan kredietinstellingen
12.212 12.212 Aflossing langlopende schulden
5.377 5.377 Belastingen naar de winst
Kortlopende schulden 119.065 (91.361) (1.373) 26.331 Overige schulden en overlopende passiva
112.306 Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva 1.413.714 - (1.373)
- 734
- 1.413.075 Totaal passiva
25
Geconsolideerde winst- en verliesrekening VastNed Retail N.V. over het 1e kwartaal 2004 (x 1.000,-)
aanpassingen IFRS
wijzigingen latente
Winst- en verliesrekening op basis van in huur- personeels- belasting-
waarderingsgrondslagen 2004 presentatie incentives beloningen verplichtingen Winst- en verliesrekening op basis IFRS
Opbrengsten uit beleggingen Netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen
Brutohuuropbrengsten 32.420 146 32.566 Brutohuuropbrengsten
(646) (646) Niet doorberekende servicekosten
Exploitatiekosten (4.674) 646 (4.028) Exploitatiekosten
Nettohuuropbrengsten 27.746 27.892 Nettohuuropbrengsten
Waardemutaties
Ongerealiseerde waardemutaties (24.700) (146) (24.846) Waardemutaties vastgoedbeleggingen in exploitatie
(24.700) (24.846) Totaal waardemutaties vastgoedbeleggingen
Gerealiseerde waardemutaties 486 486 Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen
Totaal opbrengsten uit beleggingen 3.532 3.532 Totaal netto-opbrengsten uit vastgoedbeleggingen
Lasten Lasten
35 35 Financiële opbrengsten
Interest (7.808) (35) (7.843) Financiële kosten
(7.808) Nettofinancieringskosten
Algemene kosten (1.719) 5 (1.714) Algemene kosten
(9.527) (9.522) Totaal lasten
Beleggingsresultaat voor belastingen (5.995) (5.990) Beleggingsresultaat voor belastingen
Belastingen naar de winst (1.876) 1.000 (876) Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst
(1.000) 111 (889) Mutatie latente belastingverplichtingen
(1.765)
Beleggingsresultaat na belastingen (7.871) (7.755) Beleggingsresultaat na belastingen
Minderheidsbelangen (1.323) 53 (1.270) Beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen
Beleggingsresultaat (9.194) -
- 5 164 (9.025) Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders van VastNed Retail N.V.
26
Geconsolideerde balans VastNed Retail N.V. per 31 maart 2004 (x 1.000,-)
aanpassingen IFRS
wijzigingen latente
Balans op basis van in vast- huur- personeels- belasting-
waarderingsgrondslagen 2004 presentatie goed incentives beloningen verplichtingen Balans op basis IFRS
Activa Activa
Beleggingen
Vastgoed in exploitatie 1.559.845 (8.497) (2.222) 1.549.126 Vastgoedbeleggingen in exploitatie
Vastgoed niet in exploitatie 7.084 (1.957) 5.127 Vastgoedbeleggingen in renovatie
2.222 2.222 Overlopende activa in verband met huurincentives
1.566.929 1.556.475
1.286 1.286 Vastgoedbeleggingen in pijplijn
1.557.761 Vastgoedbeleggingen
740 740 Materiële vaste activa
1.558.501 Totaal vaste activa
Vorderingen 19.545 77 748 20.370 Debiteuren en overige vorderingen
Overige activa 15.888 (740) 15.148 Liquide middelen
35.518 Totaal vlottende activa
Totaal activa 1.602.362
- (9.091)
- 748
- 1.594.019 Totaal activa
Passiva Passiva
Eigen vermogen
Gestort en opgevraagd kapitaal 82.359 82.359 Gestort en opgevraagd kapitaal
Agioreserve 445.383 445.383 Agioreserve
Overige reserve 219.094 25.134 (594) (5.302) 238.332 Overige reserve
Beleggingsresultaat 15.940 (25.134) 5 164 (9.025) Beleggingsresultaat toekomend aan aandeelhouders VastNed Retail N.V.
762.776 757.049 Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail N.V.
Minderheidsbelangen 62.389 (67) 62.322 Eigen vermogen minderheidsbelangen
Groepsvermogen 825.165 819.371 Totaal eigen vermogen
Voorzieningen 24.271 5.205 29.476 Latente belastingverplichtingen
1.337 1.337 Voorzieningen uit hoofde van personeelsbeloningen
Langlopende schulden 595.934 595.934 Langlopende rentedragende leningen
5.444 5.444 Waarborgsommen en overige langlopende schulden
632.191 Totaal langlopende schulden
107.217 107.217 Schulden aan kredietinstellingen
4.095 4.095 Aflossing langlopende schulden
907 907 Belastingen naar de winst
Kortlopende schulden 156.992 (117.663) (9.091) 30.238 Overige schulden en overlopende passiva
142.457 Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva 1.602.362
- (9.091)
- 748
- 1.594.019 Totaal passiva
27
---- --