Ingezonden persbericht
P E R S B E R I C H T
Nieuwegein, 17 maart 2005
· Fundament voor groei verstevigd door hoog verkoopvolume en versterking
portefeuille in groeimarkten
· Grote financiële slagkracht door verbeterde balansverhoudingen
· Stabiele dividenduitkering en verruimd dividendbeleid
AM realiseert 66 miljoen nettoresultaat na sterk
2e halfjaar en verwacht verdere winstgroei in 2005
Kernpunten jaarcijfers AM 2004
2004 2003
Bedrijfsopbrengsten 1.353 miljoen 1.133 miljoen
Operationeel resultaat 117 miljoen 122 miljoen
Nettoresultaat· 66 miljoen 75 miljoen
Solvabiliteit 43,1% 41,8%
Winst per aandeel na goodwill· 0,73 0,86
Winst per aandeel voor goodwill· 0,87 0,99
Dividend 0,43 0,43
Portefeuille 41.000 woningen 40.000 woningen
2,7 miljoen m² 2,4 miljoen m²
commercieel vastgoed commercieel vastgoed
AM NV, ontwikkelaar van stedelijke centra, winkelcentra, kantoren en woonwijken,
heeft de aangekondigde inhaalslag van het resultaat in het tweede halfjaar van
2004 gerealiseerd. De bedrijfsopbrengsten voor geheel 2004 groeiden met 19% naar
1.353 miljoen (2003: 1.133 miljoen). Het nettoresultaat uit voortgezette activiteiten
kwam uit op 66 miljoen (2003: 75 miljoen). Door de in het eerste halfjaar
gesignaleerde vertraging in de ontwikkeling en afzet van enkele grote
winkelcentra, voorinvesteringen voor versterking van de activiteiten in
groeimarkten en kosten voor de stroomlijning van de organisatie in Nederland was
dit resultaat 12% lager dan in 2003. De factoren die het resultaat drukten, zullen
echter bijdragen aan de voortgaande groei van het resultaat in de komende jaren.
AM verwacht een stijging van de winst per aandeel over 2005. Het dividend blijft
stabiel met een voorgestelde uitkering van 0,43 per aandeel.
"Het scheppen van de juiste voorwaarden voor een solide groei was het centrale
thema in 2004", stelt bestuursvoorzitter Peter Noordanus. "We hebben onze positie
versterkt als toonaangevende partner in de gebiedsgerichte ontwikkeling van stedelijk
centra, winkelcentra, kantorenparken en woonwijken, zowel in Nederland als op
· Op basis van voortgezette activiteiten
Europese schaal. We hebben het afgelopen jaar onze entree gemaakt op groeimarkten
voor winkelontwikkeling, zoals Turkije en Italië, en onze positie versterkt in het
achttal landen waarin we als retailontwikkelaar actief zijn. Daarnaast hebben we een
start gemaakt met asset management, om meer te kunnen profiteren van de
voortgaande waardestijging van winkelcentra. In Nederland hebben we onze
marktpositie in de top drie voor woning- en grondontwikkeling uitgebouwd. We
hebben een recordaantal van 4.898 woningen verkocht. Daarnaast hebben we de
onderneming organisatorisch en financieel gestroomlijnd en nieuwe
investeringsruimte gecreëerd, zodat wij onze positie als gebiedsgerichte ontwikkelaar
met een heldere en onderscheidende visie op locaties de komende jaren zullen
versterken."
Krachtig herstel in 2e halfjaar
Evenals het nettoresultaat kwamen het operationele resultaat en de winst per aandeel
over geheel 2004 lager uit dan in het voorafgaande jaar. Het operationele resultaat
daalde met 4% naar 117,1 miljoen in 2004. Bij de stijgende bedrijfsopbrengsten
kwam de operationele marge (operationeel resultaat in % van de bedrijfsopbrengsten)
uit op 8,7% (2003: 10,7%). Deze bleef daarmee binnen de geprognosticeerde
bandbreedte van 8 tot 10%.
De winst per aandeel uit voortgezette activiteiten na afschrijving goodwill over 2004
kwam uit op 0,73 (2003: 0,86). De winst per aandeel uit voortgezette activiteiten
voor afschrijving goodwill daalde naar 0,87 (2003: 0,99).
De resultaten stegen, conform de bij de halfjaarcijfers uitgesproken verwachting, in
het tweede halfjaar krachtig door de uitstekende verkoop van projecten. Het
operationele resultaat groeide van 27 miljoen aan het einde van het eerste halfjaar
naar 117 miljoen voor geheel 2004. Het nettoresultaat uit voortgezette activiteiten
verzesvoudigde voor geheel 2004 ten opzichte van de 11 miljoen na de eerste zes
maanden. In lijn hiermee toonde de winst per aandeel een fors herstel.
Spreiding naar sectoren
Alle activiteiten leverden in 2004 een positieve bijdrage aan de bedrijfsopbrengsten en
de resultaten. De ontwikkeling van winkelcentra genereerde in 2004 574 miljoen aan
bedrijfsopbrengsten (2003: 482 miljoen). Het volume in de kantorenontwikkeling
slonk naar 50 miljoen (2003: 129 miljoen). De bedrijfsopbrengsten in de sector
woning- en grondontwikkeling namen toe naar 729 miljoen (2003: 522 miljoen).
De ontwikkeling van winkelcentra bewees opnieuw zeer winstgevend te zijn met een
operationele marge van 12% (2003: 14,3%). De marge in de kantorensector was bij een
laag omzetvolume, mede door vrijval van voorzieningen, eveneens hoog met 15,5%
(2003: 8,6%). De operationele marge voor woning- en grondontwikkeling kwam uit
op 5,6% (2003: 8,0%). De operationele marges ontwikkelden zich overeenkomstig de
bij de halfjaarcijfers uitgesproken verwachtingen.
Stabiel dividend
Omdat AM hecht aan een stabiele ontwikkeling van de dividenduitkering, is besloten
het dividendbeleid te verruimen naar een uitkering van 1/3 tot 2/3 deel van het
nettoresultaat (voorheen 40% tot 50%). Voorgesteld wordt een keuzedividend van
0,43 per aandeel over 2004 uit te keren, een zelfde dividend als over 2003. Hiermee
wordt bijna 59% van het nettoresultaat uit voortgezette activiteiten uitgekeerd. Het
dividendrendement over 2004 bedraagt 6% (2003: 7%). Het aantal uitstaande gewone
aandelen is toegenomen tot 90.440.309 aan het einde van 2004 (ultimo 2003:
88.594.357).
Verbeterde balansverhoudingen
De balansverhoudingen zijn in 2004 verder verbeterd. Het balanstotaal is in 2004
gering toegenomen van 1.357 miljoen naar 1.400 miljoen. Het eigen vermogen
groeide van 563 miljoen naar 600 miljoen. Deze groei is te danken aan de
toevoeging aan het vermogen van het in 2004 gerealiseerde resultaat na aftrek van de
dividenduitkering 2003 in contanten. De solvabiliteit (garantievermogen in % van het
balanstotaal) verbeterde naar een niveau van 43,1% (2003: 41,8%). Dit is ruim boven
de doelstelling van minimaal 35% onder de huidige grondslagen.
Om het inzicht in de balansverhoudingen te vergroten, is naast de reguliere balans
een `risicobalans' opgesteld (zie bijlage 8). Hierin zijn de financiële effecten van
projecten voor commercieel vastgoed verwijderd waarvoor op balansdatum een
onherroepelijk verkoopcontract is en waarvoor AM derhalve geen verkooprisico meer
draagt. Dit levert het beeld op van een nog betere solvabiliteit, een forse daling van
de netto rentedragende schuldpositie en derhalve een grotere financiële slagkracht
dan op basis van de balans in de jaarrekening (bijlage 2) mag worden aangenomen.
De netto kasstroom verbeterde sterk. Deze was in 2004 169 miljoen positief (2003:
237 miljoen negatief). Deze positieve kasstroom is veroorzaakt door aanzienlijke
ontvangsten op projecten, het inbrengen van grondposities in
samenwerkingsverbanden en het aantrekken van een middellange lening van 110
miljoen.
Ontwikkelingen per sector
AM omvat twee kernactiviteiten: de ontwikkeling van winkelcentra en kantoren (AM
Development) en de ontwikkeling van woningen en grond (AM Wonen en AM
Grondbedrijf). Met de ontwikkeling van winkelcentra en multifunctionele projecten is
AM actief op pan-Europese schaal. Kantorenontwikkeling geschiedt in enkele Europese
landen. De ontwikkeling van woningen en grond is vrijwel uitsluitend een
Nederlandse activiteit. De belangrijkste ontwikkelingen per sector in 2004 waren als
volgt:
Markt voor winkelcentra
Gunstige groeiperspectieven in Zuid- en Centraal-Europa en Turkije vormden een
centraal thema in de Europese retailontwikkeling. Waar `volwassen' markten in West-
Europa, waaronder Nederland, kansrijk bleven maar stabiliseerden, zette de
omvangrijke vraag naar moderne winkelcentra met vrijetijdsvoorzieningen zich in de
groeimarkten voort. Institutionele beleggers zoeken op Europese schaal
investeringsmogelijkheden in grootschalige winkelcentra en geïntegreerde stedelijke
projecten. Winkelketens tonen een sterke vraag naar onderscheidende winkellocaties
om hun afzet te vergroten.
Succesvolle verkopen
AM werkt intensief samen met deze partijen om in deze vragen te voorzien. Dit leidde
met name in de laatste maanden van 2004 tot een reeks van succesvolle verkopen van
winkelcentra aan een breed aantal institutionele beleggers, zoals in Portugal (Forum
Viseu, Forum Coimbra en Forum Madeira), Spanje (Espacio Torrelodones in Madrid),
Tsjechië (Olympia Plzen), Frankrijk (La Vache Noire in Arceuil/Parijs) en Nederland
(Hoochwoert in Woerden en Entre Deux in Maastricht). Daarnaast ontwikkelt AM in
samenwerking met een eindbelegger Centrum Chodov in Praag en zal het
winkelcentrum Olympia Olomouc, eveneens in Tsjechië, worden opgenomen in het
Centraal Europa Fonds.
Portefeuille commercieel vastgoed naar 2,7 miljoen m²
AM versterkte haar portefeuille voor retailontwikkeling door de verwerving van nieuwe
projecten in diverse Europese landen. Met name in Spanje bouwt AM haar portefeuille
in hoog tempo uit. In Tsjechië nam zij de resterende 50% van RDC over, een joint
venture met Ahold voor de ontwikkeling van winkelcentra. In Centraal Europa voert zij
tevens marktverkenningen uit in Hongarije en Polen.
Daarnaast verwierf AM strategische posities in de groeimarkten Turkije en Italië met
het aangaan van joint ventures met respectievelijk de lokale partijen Turkmall en CDS
Group. De portefeuille voor de ontwikkeling van commercieel vastgoed, die voor 85%
bestaat uit winkelcentra, groeide naar het einde van 2004 naar een niveau van 2,7
miljoen m² (ultimo 2003: 2,4 miljoen m²). Deze portefeuille vertegenwoordigt een
omzetvolume naar huidig inzicht van ruim 9 miljard.
Oprichting Central European Retail Property Fund
Met de afronding van de oprichting van het Central European Retail Property Fund in
samenwerking met de asset manager/belegger ImmoEast realiseerde AM begin 2005 de
eerst stap in de aangekondigde uitbreiding van activiteiten naar asset management.
Het door AM ontwikkelde Olympia Olomouc in Tsjechië wordt als eerste project
opgen0men in dit fonds. Met asset management en investment management tracht
de onderneming meer te profiteren van de waardestijging van gerealiseerde
winkelcentra in groeimarkten. Hierdoor zal AM zich geleidelijk ontwikkelen tot
beleggende ontwikkelaar. Deze asset management- en beleggingsactiviteiten zullen
een stabiele stroom aan inkomsten genereren; de resultaten in het commercieel
vastgoed van AM zullen hierdoor geleidelijk minder volatiel worden.
Kantorenmarkt
De baisse in de Nederlandse kantorenmarkt duurde voort in 2004. Onze afzet in deze
sector kende dan ook logischerwijs wederom een lager niveau. Desondanks was AM
succesvol in het ontwikkelen van maatwerk-kantoren. Zij verwierf, deels in
samenwerking met andere marktpartijen, opdrachten van onder meer KPN, UWV, Akzo
Nobel en IBM. Tevens werden locaties verworven voor (her)ontwikkeling bij een
aantrekkende kantorenmarkt, hetgeen overigens in de visie van AM nog minimaal drie
jaar op zich zal laten wachten.
Woning- en grondmarkt
Een historisch lage hypotheekrente en een aanhoudende schaarste aan
nieuwbouwwoningen zorgden in 2004 voor een stabiel prijsniveau op de Nederlandse
woningmarkt. De trend waarbij de vraag geleidelijk verschuift van dure woningen
naar woningen in het midden- en goedkopere segment, zette zich voort. In deze
vitale woningmarkt wist AM 4.898 woningen te verkopen, 29% meer dan in het
voorafgaande jaar en een record in de historie van AM. Hiervan werden 2.783
woningen volledig in eigen beheer ontwikkeld. De gemiddelde prijs per verkochte
woning was 261.700 (2003: 264.900). Haar marktaandeel in de Nederlandse
koopwoningenmarkt groeide naar circa 10%.
Visie leidt tot nieuwe opdrachten
In diverse Nederlandse steden leidden de visies van AM tot de opdracht voor de
ontwikkeling van woonwijken en binnenstedelijke gebieden met een mix van
functies. Dit gold onder meer in Almere (Europakwartier), Arnhem (Malburgen),
Bussum (Bensdorp-locatie), Dronten (De Gilden), Maastricht (Malberg), Ouderkerk aan
de Amstel (centrumgebied), Purmerend (Wagenweggebied en Weidevenne), Rijswijk
(stadhuislocatie) en Utrecht (Kanaleneiland), projecten met een gezamenlijk
omzetvolume van circa 700 miljoen.
Ontwikkelingsplanologie
Kansen voor verdere groei van het marktaandeel van AM biedt de nieuwe
sturingsfilosofie die de Nederlandse regering introduceerde met de Nota Ruimte.
Onder de noemer `ontwikkelingsplanologie' biedt deze nota ruimte aan vroegtijdige
betrokkenheid en initiatieven van marktpartijen in gebiedsgewijze, integrale
ontwikkeling van meerdere functies in publiek-private samenwerking. Dit vergt van
private partners visie, investerend vermogen en lange termijn-commitment. AM
realiseert deze gebiedsgerichte aanpak reeds bij grootschalige plannen als Meerstad in
Groningen en Bergse Haven in Bergen op Zoom en is uitstekend toegerust om ook op
andere locaties als private partner in ontwikkelingsplanologie haar meerwaarde te
bewijzen.
Portefeuille uitgebreid naar 41.000 woningen
Een belangrijke pijler voor toekomstige groei is de grondportefeuille van AM. De
omvang van deze portefeuille (grond en opstallen in eigendom en in exploitatie,
inclusief bouwclaims) nam af met 48 hectare tot 1.127 hectare, doordat er vele kavels
werden geproduceerd en een aantal (kleinere) grondstukken werd verkocht. Het
aantal grondposities via niet-geconsolideerde deelnemingen nam toe van 900 hectare
eind 2003 tot 1.077 hectare eind 2004. Mede dankzij de grondposities beschikt AM over
een portefeuille voor de ontwikkeling van 41.000 woningen met naar huidig inzicht
een omzetvolume van circa 10 miljard.
AM introduceert `IFRS-jaarrekening'
Met ingang van het boekjaar 2005 worden voor beursgenoteerde ondernemingen
nieuwe regels van kracht voor de financiële verslaglegging. Deze International
Financial Reporting Standards (IFRS) beogen een betere transparantie en
vergelijkbaarheid van jaarrekeningen.
AM heeft reeds in het halfjaarbericht van 2004 de effecten aangegeven van de
overgang naar IFRS. Tevens heeft zij in het jaarverslag van 2004 een `IFRS-
jaarrekening' als bijlage opgenomen. Deze is gebaseerd op de huidige IFRS-richtlijnen
in het besef dat een aantal richtlijnen nog niet definitief is vastgesteld. Wijzigingen in
de IFRS-cijfers blijven derhalve mogelijk.
Corporate governance: vrijwel geheel `compliant'
De Raad van Commissarissen, de Raad van Bestuur en het overige management van
AM onderschrijven de principes en best practice-bepalingen van de Nederlandse
Corporate Governance Code. AM is op vrijwel alle onderdelen `compliant' met de
Nederlandse Corporate Governance Code. Zij licht de uitzonderingen hierop toe in haar
jaarverslag.
Strategie: groei in winkel- en woningontwikkeling
AM richt zich op de volgende strategische speerpunten:
Winkel- en kantorenontwikkeling:
· Het versterken van de positie in groeimarkten voor winkelcentra (Zuid-Europa,
Centraal-Europa en Turkije) in samenwerking met institutionele beleggers en
internationale retailketens;
· Het uitbreiden van asset management en het mede-eigenaar blijven van
opgeleverde winkelprojecten in groeimarkten. Dit in samenwerking met
institutionele beleggers. Hierdoor zal AM meer profiteren van de waardegroei in
winkelcentra en zich geleidelijk ontwikkelen tot beleggende ontwikkelaar, met
een bijbehorende meer stabiele stroom aan inkomsten;
· Het versterken van shopping centre management (dynamisch beheer van
winkelcentra, waarmee de waardegroei wordt ondersteund);
· De selectieve verwerving van posities in de Nederlandse kantorenmarkt; levering
van maatwerk-kantoren.
Woning- en grondontwikkeling:
· Het versnellen van de productie in woningontwikkeling door het actiever
inbrengen van posities uit haar grondportefeuille in samenwerkingsverbanden
met derden en door deelneming in grootschalige gebiedsontwikkeling;
· De selectieve verwerving van grondposities op de Nederlandse woningmarkt;
· Het versterken van de acquisitiekracht voor woningontwikkeling op basis van
visie- en gebiedsgericht ontwikkelen; door het vermogen een heldere en integrale
visie op de mogelijkheden van een locatie te koppelen aan de betrokkenheid van
toekomstige bewoners, versterkt zij haar concurrentiepositie voor het ontwikkelen
van onderscheidende woonmilieus.
Organisatie-ontwikkeling: zelfstandige business units
In 2004 is gekozen voor een organisatiemodel met een strategische holding die stuurt,
beoordeelt en controleert op prioritering van investeringsruimte. Daarnaast omvat AM
de relatief zelfstandig opererende business units AM Development en AM Wonen/AM
Grondbedrijf, met design & development en een strikt risicomanagement als
gezamenlijke elementen. Omdat de business units werkzaam zijn in wezenlijk andere
markten, is besloten niet tot een verdere organisatorische integratie over te gaan.
Stroomlijning organisatie
De activiteiten voor woning- en grondontwikkeling zijn samengevoegd om de
organisatie te stroomlijnen en de winstgevendheid te vergroten. Dit had een bij deze
business unit een vermindering van het aantal arbeidsplaatsen tot gevolg. Bij AM
Wonen en AM Grondbedrijf werkten aan het einde van 2004 266 personen (ultimo
2003: 290 personen). De formatie in het commercieel vastgoed in Nederland is
teruggebracht via natuurlijk verloop en plaatsing bij de buitenlandse vestigingen. De
formatie voor commercieel vastgoed in totaliteit nam toe van 310 personen ultimo
2003 naar 369 personen aan het einde van 2004.
Hoge productiviteit per medewerker
AM telde aan het einde van 2004 655 medewerkers (ultimo 2003: 620). Circa 70% van
de medewerkers is geschoold op HBO- of academisch niveau. De verdeling
mannen/vrouwen is 60/40% en de gemiddelde leeftijd is 38 jaar. De productiviteit per
medewerker is hoog. De bedrijfsopbrengsten per medewerker bedroegen in 2004 2,2
miljoen (2003: 1,9 miljoen). Het verzuimpercentage was 3,9% (2003: 3,5%).
De vernieuwing van de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen, die in 2003
was aangekondigd, werd met de benoemingen van Peter Noordanus, Peter Ruigrok en
Jaap Gillis geëffectueerd. Hiermee werden tevens de business units sterker verankerd
in het bestuur van de vennootschap.
Organisatorisch perspectief
AM, ruim tweeënhalf jaar geleden voortgekomen uit Amstelland en MDC, heeft
bewezen een succesvolle ontwikkelaar zowel in Nederland als op Europese schaal te
zijn. De onderneming bekleedt een vooraanstaande marktpositie en heeft een
omvangrijke ontwikkelingsportefeuille met een waarde van naar huidig inzicht 19
miljard en een horizon van meer dan tien jaar. Vanuit die positie oriënteert de Raad
van Bestuur zich op het perspectief voor de middellange termijn. Dit perspectief kan
uiteraard bestaan uit voortgaande groei in de huidige opzet, maar ook een gehele of
gedeeltelijke verandering van de eigendomsverhoudingen in de onderneming worden
niet uitgesloten. Hierbij gelden de volgende argumenten:
· de beperkte meerwaarde van de beursnotering;
· de relatieve synergie tussen de bedrijfsonderdelen van AM;
· de optimale wijze van financiering van toekomstige groei.
De Raad van Bestuur van AM zal bij strategische keuzes op dit vlak uiteraard de
belangen van haar aandeelhouders, haar zakelijke relaties en haar medewerkers
zwaar laten meewegen in haar beoordeling.
Vooruitzichten 2005: groei winst per aandeel
De winst per aandeel over 2005 zal naar verwachting hoger uitkomen dan die over
2004. Dit als gevolg van voortgaande groei in zowel woningontwikkeling in Nederland
als winkelontwikkeling op Europese schaal. Doordat vertraging van projecten vanwege
ruimtelijke ordeningsprocedures niet uit te sluiten is, geeft de onderneming geen
verder kwantitatief kader van de stijging van de winst per aandeel.
Het operationele resultaat zal in de jaren 2005 tot en met 2007 gemiddeld naar
verwachting een niveau van minimaal 8 tot 10% van de bedrijfsopbrengsten kennen.
Voor winkelontwikkeling zal de operationele marge gemiddeld circa 10 tot 12%
bedragen en voor woning- en grondontwikkeling circa 5 tot 7%. Gegeven het relatief
lage omzetvolume in de kantorenmarkt kan de operationele marge in deze sector
fluctueren. De solvabiliteit zal zich handhaven boven het niveau van minimaal 35%.
Noten voor de redactie:
Meer informatie: Michel Westbeek, directeur In- en Externe Communicatie & Investor
Relations AM NV, telefoon 030 609 72 52.
Op www.ameurope.com treft u een voorpublicatie aan van het jaarverslag over 2004.
Bijeenkomsten voor pers en analisten. AM geeft heden, 17 maart 2005, een toelichting
op de jaarcijfers en de strategie van de onderneming aan pers en financieel analisten.
Locatie: Euronext-gebouw, entree Beurscafé, aan het Beursplein 5 te Amsterdam. De
persbijeenkomst begint om 9.30 uur, de analistenbijeenkomst om 11.30 uur.
Bijlagen:
1. Kerncijfers
2. Balans
3. Verkorte winst- en verliesrekening
4. Segmentatie
5. Kasstroomoverzicht
6. Balans IFRS en verkorte winst- en verliesrekening IFRS
7. Beschrijving gevolgen invoering IFRS op cijfers AM
8. Risicobalans
9. Profiel AM
10. Organogram
Bijlage 1
Kerncijfers
Bedragen x 1 miljoen 2004 2003 mutatie
Totaal bedrijfsopbrengsten 1.353,1 1.133,4 19%
EBITDA (operationeel resultaat voor totaal afschrijvingen) 131,6 135,6 -3%
EBITA (operationeel resultaat voor afschrijving goodwill) 129,2 132,9 -3%
EBIT (operationeel resultaat) 117,1 121,6 -4%
Nettoresultaat voortgezette activiteiten 65,6 74,9 -12%
Operationele marge 8,7% 10,7%
Nettomarge voortgezette activiteiten 4,8% 6,6%
Eigen vermogen 600,3 563,0 7%
Garantievermogen 603,4 566,7 6%
Solvabiliteit 43,1% 41,8%
Portefeuille 41.000 40.000 woningen
2.700.000 2.400.000 m2 commercieel vastgoed
Per gewoon aandeel van 0,10 nominaal
Gewogen gemiddeld aantal aandelen x 1.000 89.643 87.141 3%
Cash flow 0,89 1,02 -13%
EBITDA (operationeel resultaat voor totaal afschrijvingen) 1,47 1,56 -6%
EBITA (operationeel resultaat voor afschrijving goodwill) 1,44 1,53 -6%
EBIT (operationeel resultaat) 1,31 1,40 -6%
Nettoresultaat voortgezette activiteiten voor afschrijving goodwill 0,87 0,99 -12%
Nettoresultaat voortgezette activiteiten na afschrijving goodwill 0,73 0,86 -15%
Dividend 0,43 0,43
Pay-out in % 58,9% 50,0%
Aantal uitstaande aandelen ultimo jaar x 1.000 90.440 88.594 2%
Eigen vermogen 6,64 6,35 5%
Bijlage 2
BALANS 31 dec. 31 dec.
Bedragen x 1 miljoen 2004 2003
Immateriële vaste activa 197,7 209,3
Financiële en materiële vaste activa 120,9 103,1
Gronden, opstallen en bouwrechten 337,4 411,2
Projecten 388,8 414,8
Overige vorderingen 252,0 217,5
Liquide middelen 103,4 1,0
1.400,2 1.356,9
Eigen vermogen 600,3 563,0
Achtergestelde leningen (*) 1,1 1,7
Aandeel derden in vermogen 2,0 2,0
Garantievermogen 603,4 566,7
Voorzieningen 88,8 100,5
Langlopende schulden 219,5 148,0
Kortlopende schulden (rentedragend) 195,6 303,0
Kortlopende schulden (overig) 292,9 238,7
1.400,2 1.356,9
Verloop eigen vermogen:
Eigen vermogen ultimo 2003 563,0
Nettoresultaat 60,8
Uitkering contant dividend -23,4
Overige mutaties -0,1
Eigen vermogen ultimo 2004 600,3
Garantievermogen in % balanstotaal 43,1% 41,8%
(*) Inclusief aflossing binnen 12 maanden
Bijlage 3
WINST- EN VERLIESREKENING jaar jaar
Bedragen x 1 miljoen, tenzij anders aangegeven 2004 2003
Bedrijfsopbrengsten
- vanuit geconsolideerde deelnemingen 1.020,4 937,8
- ons aandeel vanuit niet-geconsolideerde deelnemingen 332,7 195,6
Totaal bedrijfsopbrengsten 1.353,1 1.133,4
Bedrijfsresultaat 82,0 109,7
Resultaten niet-geconsolideerde deelnemingen 35,1 11,9
Operationeel resultaat 117,1 121,6
Financiële baten en lasten -25,0 -17,9
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 92,1 103,7
Belastingen -23,0 -26,9
Resultaat na belastingen 69,1 76,8
Belang derden-aandeelhouders -3,5 -1,9
Nettoresultaat voortgezette activiteiten 65,6 74,9
Nettoresultaat niet-voortgezette activiteiten -4,8 -
Nettoresultaat 60,8 74,9
Afschrijving immateriële vaste activa 12,1 11,4
Afschrijving materiële vaste activa 2,4 2,7
Gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen x 1.000 89.643 87.141
Per aandeel ad 0,10 nominaal in
Nettoresultaat voortgezette activiteiten na afschrijving goodwill 0,73 0,86
Nettoresultaat voortgezette activiteiten voor afschrijving goodwill 0,87 0,99
Operationeel resultaat in % bedrijfsopbrengsten 8,7% 10,7%
Bijlage 4
Bedragen x 1 miljoen
Totaal Totaal
Segmentatie Commercieel Wonen &
Winst- en verliesrekening 2004 Winkels Kantoren Vastgoed Grondbedrijf Totaal
Bedrijfsopbrengsten geconsolideerde deelnemingen 483,1 30,9 514,0 506,4 1.020,4
Bedrijfsopbrengsten niet-geconsolideerde deelnemingen 91,4 18,9 110,3 222,4 332,7
Totaal bedrijfsopbrengsten 574,5 49,8 624,3 728,8 1.353,1
Bedrijfsresultaat 46,3 8,6 54,9 27,1 82,0
Resultaten niet-geconsolideerde deelnemingen 22,6 -0,9 21,7 13,4 35,1
Operationeel resultaat 68,9 7,7 76,6 40,5 117,1
Financiële baten en lasten -18,4 -1,1 -19,5 -5,5 -25,0
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 50,5 6,6 57,1 35,0 92,1
Belastingen -23,0
Resultaat na belastingen 69,1
Belang derden-aandeelhouders -3,5
Nettoresultaat voortgezette activiteiten 65,6
Nettoresultaat niet-voortgezette activiteiten -4,8
Nettoresultaat 60,8
Operationele marge 12,0% 15,5% 12,3% 5,6% 8,7%
Totaal Totaal
Segmentatie Commercieel Wonen &
Winst- en verliesrekening 2003 Winkels Kantoren Vastgoed Grondbedrijf Totaal
Bedrijfsopbrengsten geconsolideerde deelnemingen 447,7 114,2 561,9 375,9 937,8
Bedrijfsopbrengsten niet-geconsolideerde deelnemingen 34,7 14,8 49,5 146,1 195,6
Totaal bedrijfsopbrengsten 482,4 129,0 611,4 522,0 1.133,4
Bedrijfsresultaat 71,5 6,1 77,6 32,1 109,7
Resultaten niet-geconsolideerde deelnemingen -2,6 5,0 2,4 9,5 11,9
Operationeel resultaat 68,9 11,1 80,0 41,6 121,6
Financiële baten en lasten -8,3 -2,1 -10,4 -7,5 -17,9
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 60,6 9,0 69,6 34,1 103,7
Belastingen -26,9
Resultaat na belastingen 76,8
Belang derden-aandeelhouders -1,9
Nettoresultaat 74,9
Operationele marge 14,3% 8,6% 13,1% 8,0% 10,7%
Bijlage 5
KASSTROOMOVERZICHT jaar jaar
Bedragen x 1 miljoen 2004 2003
Operationele activiteiten
Nettoresultaat 60,8 74,9
Afschrijving (im)materiële vaste activa 14,5 14,1
Mutatie voorzieningen 23,0 50,2
Werkkapitaal 74,3 -45,4
Deelnemingen dividenden meer/minder dan nettoresultaat -2,5 -1,5
Aandeel derden in resultaat 3,5 1,9
Kasstroom uit operationele activiteiten 173,6 94,2
Investeringsactiviteiten
Netto-investering in groepsmaatschappijen -0,3 -4,9
Netto-investering in materiële vaste activa -1,2 -1,6
Netto-investering in deelnemingen -20,7 -9,0
Netto-investering in gronden en opstallen 35,0 -84,5
Verstrekte leningen -27,7 -30,1
Ontvangen aflossingen 7,4 6,6
Kasstroom uit investeringsactiviteiten -7,5 -123,5
Financieringsactiviteiten
Opname langlopende schulden 127,5 22,0
Aflossing langlopende schulden -57,4 -17,9
Mutatie kortlopende projectfinanciering -39,9 -186,4
Uitkering dividend -23,4 -15,7
Mutaties aandeel derden -3,8 -9,6
Kasstroom uit financieringsactiviteiten 3,0 -207,6
Netto kasstroom 169,1 -236,9
Liquide middelen per 1 januari 1,0 75,0
Kredietinstellingen (exclusief projectfinanciering) per 1 januari -162,9 -
-161,9 75,0
Liquide middelen per 31 december 103,4 1,0
Kredietinstellingen (exclusief projectfinanciering) per 31 december -96,2 -162,9
7,2 -161,9
Netto kasstroom 169,1 -236,9
Bijlage 6 AM NV
IFRS Mutaties Herrubri- IFRS Mutaties Herrubri-
BALANS toelichting 31 dec. cering 31 dec. 1 jan. cering 1 jan.
(Bedragen in miljoenen euro's) bijlage 7 2004 a.g.v. IFRS a.g.v. IFRS 2004 2004 a.g.v. IFRS a.g.v. IFRS 2004
Immateriële vaste activa 1 209,0 11,3 197,7 209,3 209,3
Financiële en materiële vaste activa 2,3,4 109,9 -3,7 -7,3 120,9 93,6 -5,6 -3,9 103,1
Gronden, opstallen en bouwrechten 337,4 337,4 411,2 411,2
Projecten 2,5 203,6 -7,5 -177,7 388,8 160,5 -42,4 -211,9 414,8
Overige vorderingen 5 521,2 -0,2 269,4 252,0 490,8 16,8 256,5 217,5
Liquide middelen 103,4 103,4 1,0 1,0
1.484,5 -0,1 84,4 1.400,2 1.366,4 -31,2 40,7 1.356,9
Niet voortgezette activiteiten 8 6,8 6,8 40,2 40,2
1.491,3 -0,1 91,2 1.400,2 1.406,6 -31,2 80,9 1.356,9
Eigen vermogen 573,0 -27,3 600,3 523,6 -39,4 563,0
Achtergestelde leningen 0,0 -1,1 1,1 0,0 -1,7 1,7
Aandeel derden in vermogen 1,7 -0,3 2,0 2,1 0,1 2,0
Voorzieningen 2,6 72,1 -2,8 -13,9 88,8 68,2 -11,2 -21,1 100,5
Langlopende schulden 4,7 220,0 0,5 219,5 150,4 2,4 148,0
Kortlopende schulden (rentedragend) 4 196,2 -0,5 1,1 195,6 303,5 -1,2 1,7 303,0
Kortlopende schulden (overig) 4,5 407,6 30,3 84,4 292,9 277,8 18,2 20,9 238,7
1.470,6 -0,1 70,5 1.400,2 1.325,6 -31,2 -0,1 1.356,9
Niet voortgezette activiteiten 8 20,7 20,7 81,0 81,0
1.491,3 -0,1 91,2 1.400,2 1.406,6 -31,2 80,9 1.356,9
Mutatie IFRS Mutatie Mutatie
WINST- EN VERLIESREKENING toelichting IFRS a.g.v. 31 dec. a.g.v. a.g.v. 31 dec.
(Bedragen in miljoenen euro's, tenzij anders aangegeven) bijlage 7 2004 IFRS 2004 2003 IFRS IFRS 2003
Bedrijfsopbrengsten
- vanuit geconsolideerde deelnemingen 1.080,7 60,3 1.020,4 937,8 937,8
- ons aandeel vanuit niet-geconsolideerde deelnemingen 357,2 24,5 332,7 195,6 195,6
Totaal bedrijfsopbrengsten 9 1.437,9 84,8 1.353,1 1.133,4 0,0 0,0 1.133,4
Bedrijfsresultaat 1,2 97,7 15,7 82,0 109,7 109,7
Resultaten niet-geconsolideerde deelnemingen 2 35,2 0,1 35,1 11,9 11,9
Operationeel resultaat 132,9 15,8 117,1 121,6 0,0 0,0 121,6
Financiële baten en lasten 3,7 -25,4 -0,4 -25,0 -17,9 -17,9
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 107,5 15,4 92,1 103,7 0,0 0,0 103,7
Belastingen -26,7 -3,7 -23,0 -26,9 -26,9
Resultaat na belastingen 80,8 11,7 69,1 76,8 0,0 0,0 76,8
Belang derden-aandeelhouders -3,1 0,4 -3,5 -1,9 -1,9
Nettoresultaat voortgezette activiteiten 77,7 12,1 65,6 74,9 0,0 0,0 74,9
Nettoresultaat niet voortgezette activiteiten -4,8 -4,8 0,0
Nettoresultaat 72,9 12,1 60,8 74,9 0,0 0,0 74,9
Waardevermindering/afschrijving immateriële vaste activa 1 0,8 -11,3 12,1 11,4 11,4
Afschrijving materiële vaste activa 2,4 2,4 2,7 2,7
Gewogen gemiddeld aantal uitstaande aandelen x 1.000 89.643 89.643 87.141 87.141
Per aandeel ad 0,10 nominaal in
Nettoresultaat na afschrijving goodwill 0,87 0,73 0,86 0,86
Nettoresultaat voor waardevermindering/afschrijving goodwill 0,88 0,87 0,99 0,99
Operationeel resultaat in % bedrijfsopbrengsten 9,2% 8,7% 10,7% 10,7%
Bijlage 7
Beschrijving gevolgen invoering IFRS op cijfers AM
Met ingang van het boekjaar 2005 zullen voor beursgenoteerde ondernemingen nieuwe regels gelden voor de
financiële verslaglegging. De nieuwe regels betreffen de geconsolideerde jaarrekening. Uitgangspunt bij de introductie
van deze nieuwe financiële standaarden is te komen tot een betere vergelijkbaarheid van ondernemingen op basis
van de jaarrekening. Transparantie en consistentie zijn belangrijke onderwerpen. De standaarden worden
uitgevaardigd door de IASB (International Accounting Standards Board). Ondanks het feit dat International
Financial Reporting Standards (IFRS) pas per 1 januari 2005 dient te worden toegepast, heeft Euronext
aanvullend bepaald dat al bij de rapportages over 2004 dient te worden aangegeven wat de effecten van IFRS op
de cijfers van beursgenoteerde ondernemingen (Next Prime en Next Economy) zullen zijn. AM maakt deel uit van
het Next Prime Segment.
De belangrijkste financiele effecten van de overgang naar IFRS zijn hieronder weergegeven.
Voor de genoemde punten wordt verwezen naar de voorliggende pagina's.
1 Onder de huidige grondslagen wordt goodwill afgeschreven in maximaal 20 jaar. Afschrijving goodwill is
onder IFRS niet meer toegestaan. Het effect op het resultaat 2004 bedraagt + 11,3 mln.
2 Onder de huidige grondslagen vindt activering van rente plaats wanneer binnen acht jaar zal worden gestart
met de fysieke grondexploitatie. Onder IFRS vindt activering van rente op gronden plaats als met
vervaardigingshandelingen ten behoeve van de gronden is gestart. Het effect hiervan is nihil.
Onder de huidige richtlijnen worden alle directe en indirecte kosten van een project die nog niet
in voorbereiding zijn genomen, gewaardeerd onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.
Dit is onder IFRS niet meer toegestaan. Onder IFRS worden tot het moment dat het waarschijnlijk is
dat een project zal worden gerealiseerd, de niet voor activering in aanmerking komende kosten via
het resultaat geboekt.
Eenmalig effect op het eigen vermogen per 1 januari 2004 bedraagt -/- 37,3 mln en -/- 9,1 mln
latente vennootschapsbelasting. De mutatie vanuit niet-geconsolideerde deelnemingen is verwerkt
onder financiele vaste activa. Het effect hiervan bedraagt -/- 5,6 mln.
3 Onder de huidige grondslagen worden effecten gewaardeerd tegen historische kostprijs of lagere intrinsieke
waarde. Dit is onder IFRS niet langer toegestaan. Effecten worden onder IFRS gewaardeerd tegen markt-
waarde. Het effect op het eigen vermogen per 1 januari 2004 bedraagt 0,1 mln. Het effect op het
resultaat 2004 bedraagt +/+ 0,1 mln.
4 Onder IFRS zijn leningen gerubriceerd onder de financiele vaste activa en de lang- en kortlopende
schulden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs. Het effect is nihil.
5 Onder IFRS zijn verkochte onderhanden projecten met een 'debet'stand geherrubriceerd naar overige
vorderingen. Effect per 1 januari 2004 252,6 mln en per 31 december 2004 262,1 mln.
Verkochte onderhanden projecten waarvan de gedeclareerde termijnen de waarde van het verrichte
werk overtreffen, worden opgenomen onder kortlopende schulden. Effect per 1 januari 2004 21,0
mln en per 31 december 2004 84,5 mln.
6 Onder IFRS is een voorziening opgenomen voor toekomstige pensioenverplichtingen. Het effect per
1 januari 2004 op het eigen vermogen bedraagt 3,6 mln. Daarnaast is sprake van een per saldo
lagere pensioenlast in 2004. Het effect hiervan bedraagt 1,7 mln.
7 Onder IFRS wordt de tot september 2004 lopende collar (instrument ter afdekking van renterisico's)
afgewaardeerd, effect 1,3 mln per 1 januari 2004. De afboeking in 2004 via het reguliere resultaat onder de
huidige richtlijnen, groot 1,3 mln, is onder IFRS derhalve vervallen.
8 De afbouw van de oud-Amstelland activiteiten in Duitsland dient, ondanks de voorgenomen liquidatie, onder
IFRS toch te worden geconsolideerd. Dit leidt tot een balansverlenging van 6,8 mln per 31 december 2004.
Verwerking vindt plaats op de regel 'niet voortgezette activiteiten'.
9 Onder huidige richtlijnen wordt omzet verantwoord naar rato van productie, ook als het project niet verkocht
is. Onder IFRS mag alleen omzet worden verantwoord als er sprake is van verkoop. Overigens wordt ook onder
de huidige richtlijnen eerst resultaat genomen na verkoop. Het effect op de totale bedrijfsopbrengsten
bedraagt in 2004 +/+ 84,8 mln.
Bijlage 8
Risicobalans 2004 huidige grondslagen
(Bedragen x 1 miljoen) Geconsolideerde -/- Verkoop Exposure
jaarrekening commercieel
vastgoed projecten
Activa
Immateriële vaste activa 197,7 - 197,7
Financiële en materiële vaste activa 120,9 - 120,9
Gronden, opstallen en bouwrechten 337,4 - 337,4
Projecten 388,8 -226,1 162,7
Overige vorderingen 252,0 - 252,0
Liquide middelen 103,4 30,5 133,9
Totaal 1.400,2 -195,6 1.204,6
Passiva
Eigen vermogen 600,3 - 600,3
Achtergestelde leningen (*) 1,1 - 1,1
Aandeel derden in vermogen 2,0 - 2,0
Garantievermogen 603,4 - 603,4
Voorzieningen 88,8 - 88,8
Langlopende schulden 219,5 - 219,5
Kortlopende schulden (rentedragend) 195,6 -195,6 0,0
Kortlopende schulden (overig) 292,9 - 292,9
Totaal 1.400,2 -195,6 1.204,6
Kentallen
Solvabiliteitsratio 43,1% 50,1%
Net debt 312,7 86,5
Debt service ratio 2,4 0,7
(*) inclusief aflossing binnen 12 maanden
Bijlage 9
Profiel AM
AM NV (voorheen Amstelland MDC) is op Europese schaal actief in de gebiedsgerichte
ontwikkeling van stedelijke centra, winkelcentra, woonwijken, kantoren(parken) en
nieuwe natuur. Zij heeft projecten in voorbereiding en in uitvoering in Nederland,
België, Frankrijk, Duitsland, Groot-Brittannië, Spanje, Portugal, Italië, Tsjechië,
Hongarije, Polen en Turkije.
Vooraanstaande marktpositie
Als beursgenoteerde onderneming (Euronext, Amsterdam), met bijna 1,4 miljard aan
totale bedrijfsopbrengsten en een nettoresultaat uit voortgezette activiteiten van 66
miljoen in 2004, bekleedt zij een vooraanstaande positie in de markten waarin zij
opereert. AM onderscheidt twee kernactiviteiten: enerzijds winkel- en
kantorenontwikkeling en anderzijds woning- en grondontwikkeling.
Creativiteit en grondbezit
Met haar circa 650 hoog opgeleide professionals vormt zij een creatieve
kennisorganisatie. AM is gespecialiseerd in het vertalen van veranderende wensen van
mensen in nieuwe leefomgevingen. Dankzij haar conceptuele design & development-
benadering, gekoppeld aan haar sterke assetbasis in de vorm van grondposities, is zij
in staat een grote economische en sociale meerwaarde te creëren.
Royale portefeuille
Zij beschikt over een portefeuille met een horizon van meer dan tien jaar voor de
ontwikkeling van circa 41.000 woningen en circa 2,7 miljoen m² aan winkelcentra en
kantoren(parken). Deze portefeuile vertegenwoordigt een waarde van naar huidig
inzicht ruim 19 miljard.
Wereldwijde erkenning
De projecten van AM zijn toegesneden op de leefstijlen van de consument en
respecteren en versterken de lokale cultuur. Deze projecten hebben wereldwijd
erkenning verworven met prestigieuze internationale prijzen (MIPIM, ICSC en ULI) voor
onder meer de Kalvertoren en het kantoor Forum (Amsterdam), het Beursplein
(Rotterdam), het Statenplein (Dordrecht), Regenboog Park (Tilburg), Armazens do
Chiado (Lissabon) en Almada Forum (Lissabon).
Bijlage 10
Organogram AM
---- --