STICHTING 3 KROON

Onderzoek naar 'overtredingen'Makelaars & Financieel adviseurs

Onderzoek naar 'overtredingen' Makelaars en Financieel adviseurs.

Mogelijk omvangrijke benadeling bij kopers en verkopers.

Introductie nieuw Keurmerk: Klant Veilig Makelen voorkomt overtredingen en onrechtmatige kosten of provisies.

Heino, 15 maart 2005

Dat er dienstverleners zijn die regelmatig de 'grijze' gebieden betreden op de woningmarkt is voor Peter Cornelissen geen echt nieuws meer. De voorzitter van woonconsumenten organisatie Stichting 3Kroon, tevens indiener van de recentelijk afgegeven klacht bij de NMa tegen NVM en Funda, schrikt wel van de vermoedelijke omvang die door verschillende makelaars en financiële adviseur wordt veroorzaakt en daarmee woningmarkt verziekt en consumenten benadelen. 'Het wordt hoog tijd om de 'rotte appels' te verwijderen voordat de rest ook wordt aangetast. Een onderzoek naar overtredingen of misdragingen zal ook leiden naar een transparantere woningmarkt' zegt Cornelissen.

Doordat commerciële belangen bij dienstverleners op de woningmarkt een te belangrijke rol spelen is er teveel sprake van belangenverstrengeling. 'De consument moeten er eigenlijk blind op kunnen vertrouwen dat hun belangen goed en zuiver worden behartigd. Daar is ook de wet héél duidelijk over, aldus Cornelissen. Volgens hem zijn er concrete aanwijzingen dat een groot aantal Makelaars en Financieel adviseurs, bewust of onbewust, de mazen van de wet creatief interpreteren, maar zeker niet passen in een maatschappelijk verantwoord kader. Reden genoeg voor de voorzitter om een onderzoek te starten naar de handel en wandel op de woningmarkt om zo misdragingen en overtredingen een halt toe te roepen. 'een koop- of verkoopovereenkomst mag gewoonweg niet afhankelijk zijn van het succes van de provisiejacht van verkeerde makelaars en financiële adviseurs of beïnvloedt worden door welke derde betrokken partij dan ook' , vindt Peter Cornelissen.

Nieuw Keurmerk
Tevens introduceert de Stichting het Keurmerk; Klant Veilig Makelen. Deze zorgt ervoor dat bij kopen, verkopen en financieren van woningen geen overtredingen meer mogelijk zijn en dat de consument het, eigenlijk zo vanzelfsprekende, vertrouwen in haar gekozen makelaar of adviseur mag genieten die ze verdiend. Gewoon een extra zekerheid en een zorg minder, vervolgd P. Cornelissen.
Het keurmerk is verkrijgbaar bij de Stichting of 3kroon gecertificeerde makelaars en adviseurs. 3Kroon daagt hierbij ook partijen uit zich te laten certificeren als betrouwbare dienstverlener. Eerlijk duurt nog altijd het langst.

Melden onrechtmatigheden
Het onderzoek zal naar schatting enkele maanden in beslag nemen. Cornelissen ziet het onderzoek ook als middel om uiteindelijk de woningmarkt tot een betere doorstroming te krijgen. Het is volgens hem niet ondenkbaar dat de huidige werkwijze mede het gevolg zijn van de op dit moment toch stroeve markt. Hoe het onderzoek precies wordt aangepakt blijft vooralsnog onduidelijk. 'We gaan een aantal transacties en opdrachten op verschillende manieren volgen, als we gaan vertellen hoe we het onderzoek precies gaan uitvoeren dan kan dit de uitkomst een onwerkelijk beeld geven' aldus de Voorzitter. Wel geeft hij een aantal voorbeelden weer en roept hierbij de consument op, indien zij zich hierin iets herkennen of vermoeden, dit te melden bij Stichting 3Kroon. Indien vastgesteld kan worden dat er sprake is of is geweest van misdragingen of overtredingen, dan wordt bekeken, in overleg, welke stappen ondernomen kunnen worden.

Hoofdlijnen onderzoek
Bij het onderzoek worden de hieronder gegeven aspecten in kaart gebracht en beoordeeld.
Dwaling, onterechte kosten of provisies, dienen van twee heren en (in)direct belang.
Van dwaling is sprake als er een onjuiste voorstelling van zaken is gegeven bij het tot stand komen van de overeenkomst of opdracht tot bemiddeling. Cornelissen wil hiermee zeggen dat het regelmatig voorkomt dat er gouden bergen worden beloofd die eigenlijk niet haalbaar zijn en in die stelling bij de juiste voorstelling of verantwoording dus ook niet geleidt zou hebben tot een overeenkomst met betreffende partij. Dit is bijvoorbeeld het geval als een makelaar een veel te hoge opbrengst waarde afgeeft en dit bewust doet om de opdracht te scoren.

Daarbij worden er in opdrachtbevestigingen of algemene voorwaarden gesteld dat bij intrekking van de opdracht een vergoeding betaald dient te worden. Volgens Cornelissen wijkt dit af van de wettelijke regels. Daarin wordt gesteld dat wanneer en natuurlijke persoon (doorgaans de consument) een opdracht intrekt of opschort, behoudens de gemaakte kosten (zoals bijv. advertentie kosten etc.) terzake geen (schade) vergoedingen hoeft te betalen. Dit is overigens een regel van dwingend recht. 'Daar mag dus niet van worden afgeweken en toch zijn er nog makelaars die kosten of vergoedingen in rekening brengen voor de intrekking' zegt Cornelissen.

Dan komt het 'dienen van twee heren' aan de orde. Dit is een lastige, vertelt P. Cornelissen. 'de consument weet eigenlijk wel dat een bemiddelaar ten aanzien van dezelfde woning geen twee opdrachten mag uitvoeren, doch wordt vaak gedacht dat dit alleen geld voor aan- en/of verkoopopdrachten, terwijl ook bijv. de hypotheekopdracht hieronder kan vallen'. Als voorbeeld wordt gegeven dat een makelaar die een opdracht tot bemiddeling bij verkoop van een woning heeft, daarnaast ook de hypotheek in opdracht voor de koper bij hetzelfde object uitvoert. Hier kan dus sprake zijn van strijd in belangen. Een bemiddelaar kan hiermee een verkeerd advies uitbrengen om zo zijn eigen belang optimaal te behartigen.
Dit is ook het geval als er direct of indirect belang is bij het tot stand komen van de overeenkomst en de opdrachtgever hiervan niet in kennis wordt gesteld, dan heeft de opdrachtnemer (makelaar of financieel adviseur) geen recht op loon (courtage/provisie). Hier hoort een voorbeeld bij van makelaars en/of financieel adviseurs die met elkaar provisie afspraken hebben en elkaar de 'bal' steeds toespelen. 'Als een bemiddelaar of adviseur een opdracht heeft gekregen en door zijn of haar inspanningen wordt via de welbekende 'achterdeur' ook provisie ontvangen, dan is een direct of indirect belang bij het tot stand komen van een overeenkomst. Ook hier is mogelijk een strijd in belangen vast te stellen en kan de oorspronkelijke opdrachtgever schade toebrengen, aldus Cornelissen. 'Iemand die beweert dat hij / zij zaken goed kan scheiden, heeft boter op zijn hoofd. Dikwijls moet ik constateren dat er makelaars zijn die, als verkopende partij, aan de koper, bij het tot stand brengen van de overeenkomst, om loonstrookjes vraagt en ongevraagd zich met de hypotheek gaan bemoeien. Het is gewoon te gek voor woorden', ik vindt het vooral heel spijtig te moeten constateren dat oneerlijk werken loont en de eerlijke makelaars of financiële adviseurs hiervan de dupe dreigen te worden, gewoon omdat zij minder kapitaal krachtig uit de strijd komt, weer een voorbeeld van de omgekeerde wereld', hiermee sluit Peter Cornelissen, voor dit moment, zijn verhaal.

De Stichting wil graag in contact komen met mensen die mogelijk met de hiervoor beschreven voorbeelden te maken hebben gehad of vraagtekens hebben bij de werkwijze van hun ingeschakelde makelaars of adviseurs. Indien overtredingen vast gesteld kunnen worden, dan kan dit mogelijk leiden tot schadevergoeding of terugbetaling van onrechtmatig verkregen loon of kosten bij bemiddeling of advisering aan de opdrachtgever.

Voor aanvraag van het Keurmerk (ook bij lopende opdrachten toetsing mogelijk) of meldingen:

Stichting 3Kroon
p/a Brinkweg 1a
8141 NA Heino
Telefoon: 0572-394824 of 0572-394245
Mobile: 06-50218877
e-mail: info@3kroon.nl
website: www.3kroon.nl

15 mrt 05 13:16