STICHTING 3 KROON
Onderzoek naar 'overtredingen'Makelaars & Financieel adviseurs
Onderzoek naar 'overtredingen' Makelaars en Financieel adviseurs.
Mogelijk omvangrijke benadeling bij kopers en verkopers.
Introductie nieuw Keurmerk: Klant Veilig Makelen voorkomt
overtredingen en onrechtmatige kosten of provisies.
Heino, 15 maart 2005
Dat er dienstverleners zijn die regelmatig de 'grijze' gebieden
betreden op de woningmarkt is voor Peter Cornelissen geen echt nieuws
meer. De voorzitter van woonconsumenten organisatie Stichting 3Kroon,
tevens indiener van de recentelijk afgegeven klacht bij de NMa tegen
NVM en Funda, schrikt wel van de vermoedelijke omvang die door
verschillende makelaars en financiële adviseur wordt veroorzaakt en
daarmee woningmarkt verziekt en consumenten benadelen. 'Het wordt hoog
tijd om de 'rotte appels' te verwijderen voordat de rest ook wordt
aangetast. Een onderzoek naar overtredingen of misdragingen zal ook
leiden naar een transparantere woningmarkt' zegt Cornelissen.
Doordat commerciële belangen bij dienstverleners op de woningmarkt een
te belangrijke rol spelen is er teveel sprake van
belangenverstrengeling. 'De consument moeten er eigenlijk blind op
kunnen vertrouwen dat hun belangen goed en zuiver worden behartigd.
Daar is ook de wet héél duidelijk over, aldus Cornelissen. Volgens hem
zijn er concrete aanwijzingen dat een groot aantal Makelaars en
Financieel adviseurs, bewust of onbewust, de mazen van de wet creatief
interpreteren, maar zeker niet passen in een maatschappelijk
verantwoord kader. Reden genoeg voor de voorzitter om een onderzoek te
starten naar de handel en wandel op de woningmarkt om zo misdragingen
en overtredingen een halt toe te roepen. 'een koop- of
verkoopovereenkomst mag gewoonweg niet afhankelijk zijn van het succes
van de provisiejacht van verkeerde makelaars en financiële adviseurs
of beïnvloedt worden door welke derde betrokken partij dan ook' ,
vindt Peter Cornelissen.
Nieuw Keurmerk
Tevens introduceert de Stichting het Keurmerk; Klant Veilig Makelen.
Deze zorgt ervoor dat bij kopen, verkopen en financieren van woningen
geen overtredingen meer mogelijk zijn en dat de consument het,
eigenlijk zo vanzelfsprekende, vertrouwen in haar gekozen makelaar of
adviseur mag genieten die ze verdiend. Gewoon een extra zekerheid en
een zorg minder, vervolgd P. Cornelissen.
Het keurmerk is verkrijgbaar bij de Stichting of 3kroon
gecertificeerde makelaars en adviseurs. 3Kroon daagt hierbij ook
partijen uit zich te laten certificeren als betrouwbare
dienstverlener. Eerlijk duurt nog altijd het langst.
Melden onrechtmatigheden
Het onderzoek zal naar schatting enkele maanden in beslag nemen.
Cornelissen ziet het onderzoek ook als middel om uiteindelijk de
woningmarkt tot een betere doorstroming te krijgen. Het is volgens hem
niet ondenkbaar dat de huidige werkwijze mede het gevolg zijn van de
op dit moment toch stroeve markt. Hoe het onderzoek precies wordt
aangepakt blijft vooralsnog onduidelijk. 'We gaan een aantal
transacties en opdrachten op verschillende manieren volgen, als we
gaan vertellen hoe we het onderzoek precies gaan uitvoeren dan kan dit
de uitkomst een onwerkelijk beeld geven' aldus de Voorzitter. Wel
geeft hij een aantal voorbeelden weer en roept hierbij de consument
op, indien zij zich hierin iets herkennen of vermoeden, dit te melden
bij Stichting 3Kroon. Indien vastgesteld kan worden dat er sprake is
of is geweest van misdragingen of overtredingen, dan wordt bekeken, in
overleg, welke stappen ondernomen kunnen worden.
Hoofdlijnen onderzoek
Bij het onderzoek worden de hieronder gegeven aspecten in kaart
gebracht en beoordeeld.
Dwaling, onterechte kosten of provisies, dienen van twee heren en
(in)direct belang.
Van dwaling is sprake als er een onjuiste voorstelling van zaken is
gegeven bij het tot stand komen van de overeenkomst of opdracht tot
bemiddeling. Cornelissen wil hiermee zeggen dat het regelmatig
voorkomt dat er gouden bergen worden beloofd die eigenlijk niet
haalbaar zijn en in die stelling bij de juiste voorstelling of
verantwoording dus ook niet geleidt zou hebben tot een overeenkomst
met betreffende partij. Dit is bijvoorbeeld het geval als een makelaar
een veel te hoge opbrengst waarde afgeeft en dit bewust doet om de
opdracht te scoren.
Daarbij worden er in opdrachtbevestigingen of algemene voorwaarden
gesteld dat bij intrekking van de opdracht een vergoeding betaald
dient te worden. Volgens Cornelissen wijkt dit af van de wettelijke
regels. Daarin wordt gesteld dat wanneer en natuurlijke persoon
(doorgaans de consument) een opdracht intrekt of opschort, behoudens
de gemaakte kosten (zoals bijv. advertentie kosten etc.) terzake geen
(schade) vergoedingen hoeft te betalen. Dit is overigens een regel van
dwingend recht. 'Daar mag dus niet van worden afgeweken en toch zijn
er nog makelaars die kosten of vergoedingen in rekening brengen voor
de intrekking' zegt Cornelissen.
Dan komt het 'dienen van twee heren' aan de orde. Dit is een lastige,
vertelt P. Cornelissen. 'de consument weet eigenlijk wel dat een
bemiddelaar ten aanzien van dezelfde woning geen twee opdrachten mag
uitvoeren, doch wordt vaak gedacht dat dit alleen geld voor aan- en/of
verkoopopdrachten, terwijl ook bijv. de hypotheekopdracht hieronder
kan vallen'. Als voorbeeld wordt gegeven dat een makelaar die een
opdracht tot bemiddeling bij verkoop van een woning heeft, daarnaast
ook de hypotheek in opdracht voor de koper bij hetzelfde object
uitvoert. Hier kan dus sprake zijn van strijd in belangen. Een
bemiddelaar kan hiermee een verkeerd advies uitbrengen om zo zijn
eigen belang optimaal te behartigen.
Dit is ook het geval als er direct of indirect belang is bij het tot
stand komen van de overeenkomst en de opdrachtgever hiervan niet in
kennis wordt gesteld, dan heeft de opdrachtnemer (makelaar of
financieel adviseur) geen recht op loon (courtage/provisie). Hier
hoort een voorbeeld bij van makelaars en/of financieel adviseurs die
met elkaar provisie afspraken hebben en elkaar de 'bal' steeds
toespelen. 'Als een bemiddelaar of adviseur een opdracht heeft
gekregen en door zijn of haar inspanningen wordt via de welbekende
'achterdeur' ook provisie ontvangen, dan is een direct of indirect
belang bij het tot stand komen van een overeenkomst. Ook hier is
mogelijk een strijd in belangen vast te stellen en kan de
oorspronkelijke opdrachtgever schade toebrengen, aldus Cornelissen.
'Iemand die beweert dat hij / zij zaken goed kan scheiden, heeft boter
op zijn hoofd. Dikwijls moet ik constateren dat er makelaars zijn die,
als verkopende partij, aan de koper, bij het tot stand brengen van de
overeenkomst, om loonstrookjes vraagt en ongevraagd zich met de
hypotheek gaan bemoeien. Het is gewoon te gek voor woorden', ik vindt
het vooral heel spijtig te moeten constateren dat oneerlijk werken
loont en de eerlijke makelaars of financiële adviseurs hiervan de dupe
dreigen te worden, gewoon omdat zij minder kapitaal krachtig uit de
strijd komt, weer een voorbeeld van de omgekeerde wereld', hiermee
sluit Peter Cornelissen, voor dit moment, zijn verhaal.
De Stichting wil graag in contact komen met mensen die mogelijk met de
hiervoor beschreven voorbeelden te maken hebben gehad of vraagtekens
hebben bij de werkwijze van hun ingeschakelde makelaars of adviseurs.
Indien overtredingen vast gesteld kunnen worden, dan kan dit mogelijk
leiden tot schadevergoeding of terugbetaling van onrechtmatig
verkregen loon of kosten bij bemiddeling of advisering aan de
opdrachtgever.
Voor aanvraag van het Keurmerk (ook bij lopende opdrachten toetsing
mogelijk) of meldingen:
Stichting 3Kroon
p/a Brinkweg 1a
8141 NA Heino
Telefoon: 0572-394824 of 0572-394245
Mobile: 06-50218877
e-mail: info@3kroon.nl
website: www.3kroon.nl
15 mrt 05 13:16