WOONCOMPAGNIE
VROM beleid op oude schoenen
1. Vooraf
Het door de DAB - groep gepresenteerde 10-punten plan heeft veel
positieve reacties gekregen. Ca. veertig corporaties, van klein tot
zeer groot, hebben hun naam aan het plan verbonden. Nog steeds komen
betuigingen van adhesie binnen. Ook van buiten de corporatiesector is
instemmende respons ontvangen zoals van de Woonbond,
huurderorganisaties, grote gemeenten zoals Amsterdam, Den Haag,
Utrecht, diverse gemeenteraden waaronder die van Zoetermeer en Zwolle.
Ook vakbonden als FNV- Bondgenoten, hebben zich tegen de
liberalisatie gekeerd. Daarnaast zijn diverse politieke partijen
waaronder de PvdA het niet eens met het door minister Dekker
voorgestelde beleid. Er tekent zich een breed maatschappelijk
draagvlak af voor het alternatieve huurbeleid dat in het 10-punten
plan is geformuleerd.
Onder druk van de publieke opinie en de Tweede Kamer heeft minister
Dekker haar plannen voor de modernisering van het huurbeleid enigszins
aangepast. Naar ons idee is zij echter niet tegemoet gekomen aan
bezwaren tegen haar eerdere beleidsvoornemens. De liberalisatie wordt
technisch doorgezet en zal, zo is het voornemen nog steeds, in een
vijfjaarcontract met de brancheorganisaties worden vastgelegd.
De huurders worden hierdoor nog steeds geconfronteerd met sterk
stijgende huren en met het perspectief dat in 2010 bij 600.000
huurwoningen de huren worden vrij gegeven naast de reeds 5%
geliberaliseerde woningen. Wij vinden dit nog steeds onnodig,
ongenuanceerd en ongewenst.
2. Het maatschappelijk ondernemerschap
In ruim 100 jaar is in Nederland met behulp van overheidssteun een
kwalitatief hoogstaande volkshuisvesting tot stand gebracht die
huisvesting biedt aan brede lagen van de bevolking. Kenmerk is een
hoge kwaliteit voor een voor bijna alle groepen betaalbare prijs. Deze
kwaliteit is mogelijk gemaakt door omvangrijke exploitatiesubsidies
van de Rijksoverheid. In 1995 zijn middels de 'brutering' deze
subsidies tot einde exploitatie afgekocht door het Rijk.
Kenmerkend voor corporaties als maatschappelijke ondernemingen is dat
zij niet door financiële winst worden gedreven. Wonen is namelijk veel
meer dan een huurprijs en vierkante meters. Wonen is ook deel uitmaken
van een buurt of wijk, je thuis voelen in je woonomgeving, maar heeft
ook te maken met gezondheid en veiligheid. Oog hebben voor al deze
aspecten maakt deel uit van het maatschappelijk ondernemerschap van
woningcorporaties.
Louter en alleen een koppeling aanbrengen tussen prijs en kwaliteit
doet onrecht aan het wonen van grote groepen mensen in de samenleving
die voor hun huisvesting afhankelijk zijn van een huurwoning. Daarin
ligt ook het onderscheid met de commerciële verhuurder.
Het is vanzelfsprekend dat maatschappelijk ondernemerschap inhoudt dat
je een dialoog aangaat met de huurdersorganisaties, gemeenten en
andere belanghouders. De inzet van die dialoog is om tot een
gemeenschappelijke koers te komen wat betreft de volkshuisvestelijke
prestaties. Een koers volgen die geen draagvlak heeft bij de omgeving
waarin de corporatie werkzaam is, ondermijnt het maatschappelijke
karakter van de corporatie. Het door de minister voorgestelde beleid
wordt niet gedragen door wat men zo mooi noemt de 'stakeholders'.
Niettemin wordt dit doorgezet.
3. Van pand naar klant
De afgelopen jaren is in de corporatiesector de oriëntatie op het
vastgoed sterk toegenomen. Direct rendement, indirect rendement,
'eerlijke huren', markthuren, marktwaarde: het zijn veel gehoorde
begrippen geworden. Hierbij is een sterke aandacht ontstaan voor de
huurpotentie van woningen op gewilde locaties in de markt. Immers het
huurniveau bij corporaties ligt nu eenmaal lager dan wat in de markt
realiseerbaar is en komt voort uit de keuze die in het verleden is
gemaakt om te komen tot een kwalitatief hoogwaardige huisvesting tegen
betaalbare huurprijzen voor de brede lagen van de bevolking die op de
huurmarkt zijn aangewezen.
Corporaties ontlenen hun doelstellingen niet aan de markt. Niet het
pand maar de klant staat bij een corporatie centraal. De
maatschappelijke prestaties die van sociale huisvesters worden
gevraagd gaan tegen de markt in. Daar waar de 'markt' zegt dat een
investering verliesgevend is, zegt de corporatie dat het in het belang
van de volkshuisvesting is om de investering wel te doen. Dit is het
wezenskenmerk van de sociale volkshuisvesting. Corporaties zetten hun
beschikbare middelen in: daar waar de 'markt' geen actie
onderneemt.
De commerciële verhuurders hebben ruim voldoende mogelijkheden (gehad)
om te investeren in het hogere (geliberaliseerde) huursegment en niets
staat en stond hen in de weg om in die marktvraag te voorzien.
Voor een corporatie staat niet het vastgoed centraal maar de klanten:
de huidige klanten en de toekomstige klanten, mensen die zich niet
zelfstandig op de woningmarkt kunnen begeven. Woondiensten leveren van
een goede kwaliteit aan de huishoudens die op de huursector zijn
aangewezen, vormt het bestaansrecht. Als corporaties markthuren als
uitgangspunt nemen, zijn ze geen maatschappelijke ondernemingen meer.
Er is bovendien geen sprake van een vrije markt voor huurwoningen in
de betaalbare klasse. Aan deze woningen is een groot tekort gelet op
de lange wachtlijsten die in menig woongebied bestaan. Het
introduceren van markthuren in deze groep woningen en voor deze
huurders is een vorm van misbruik maken van de marktomstandigheden.
Commerciële verhuurders vragen markthuren; dat past bij hun streven
naar een zo hoog mogelijk financieel rendement. Voor corporaties is
financieel rendement echter een middel en geen doel. Indien
corporaties kostprijsdekkend willen exploiteren dan kan dat niet
anders dan door het inleveren van veel kwaliteit omdat de huurder de
prijs anders niet kan betalen. Daarmee wordt afbreuk gedaan aan
hetgeen in ruim honderd jaar volkshuisvesting in Nederland is
opgebouwd.
Woningcorporaties hebben bovendien de hogere huren niet nodig voor de
financiële continuïteit en evenmin voor het uitvoeren van de
maatschappelijke prestaties. Tijdens de 'brutering' hebben de
corporaties de exploitatiesubsidies die nodig zijn voor een
kostprijsdekkende exploitatie reeds van het Rijk ontvangen. Daarnaast
is mede door de sterk gestegen waarde van de woningen een omvangrijk
vermogen opgebouwd waardoor de corporaties zeer wel in staat zijn te
investeren.
In de plannen van de minister zouden huren geliberaliseerd moeten
worden om de marktwerking te verbeteren. Het is volgens deskundige
waaronder het CPB echter zeer twijfelachtig of hierdoor doorstroming
op gang komt Als het in het belang van de huurders zou zijn, zou het
te overwegen zijn, maar dat is duidelijk niet het geval.
4. De mythe van de scheefheid
Al een groot aantal jaren wordt de goedkope scheefheid als een
probleem gezien. Te veel huurders met een hoog inkomen zouden de
goedkope woningvoorraad bezet houden. 'Waarom zouden we voor deze
huurders de huren laag houden?', is een veel gehoorde vraag. Als
corporaties de huren voor deze scheefwoners verhogen, ontvangen ze
meer inkomsten die elders maatschappelijk kan worden ingezet.
Scheef wonen is in grote mate een mythe. Het ministerie van VROM
hanteert zeer lage inkomensgrenzen. Bij een eenpersoonshuishouden ligt
de grens bij een netto jaarinkomen van 13.938 euro ( netto 1161 euro
p/m); bij een meerpersoonshuishouden is de grens 19.007 euro ( netto
1583 euro p/m).
Met deze lage inkomensgrenzen is het niet verwonderlijk dat er veel
huishoudens zogenaamd goedkoop scheef wonen. Bijna de helft van de
goedkope scheefwoners heeft echter een inkomen dat minder is dan
modaal ( netto 1759 euro p/m.) Ruim 80% van de goedkope scheefwoners
heeft een inkomen dat niet hoger is dan 1 ½ maal modaal (netto 2639
euro p/m). Voor deze huishoudens is de koopsector niet toegankelijk.
De leencapaciteit van verreweg de meeste van deze huishoudens ligt op
een zodanig laag niveau dat een 'normale' koopwoning niet te
financieren is.
De van deze scherpe inkomensgrenzen afgeleide primaire doelgroep is
niet meegegroeid met de marktontwikkelingen van de afgelopen jaren. De
realiteit is dus dat grote groepen van de huurders als scheefwoners
worden beschouwd op basis van verouderde normen. Objectief gezien
zouden deze huurders heden ten dage moeten vallen onder de primaire
doelgroep dat wil zeggen de groep van huurders die zich niet
zelfstandig op de woningmarkt kan begeven omdat zij gezien het inkomen
geen toegang heeft tot de koopmarkt en dure huurmarkt. Voor grote
groepen huurders is dan ook in de praktijk geen mogelijkheid van
doorstroming. Het door minister Dekker voorgestelde beleid wordt dus
gevoerd aan de hand van oude veronderstellingen.
Het in het 10-puntenplan voorgestelde huurbeleid draagt bij aan
evenwichtige huren ook voor die huurders die onder de verouderde
normen van VROM 'scheef wonen'. Het zonder meer verhogen en
liberaliseren van de huren zoals door minister Dekker is voorgesteld,
is ongenuanceerd en komt louter voort uit een pandgedreven oriëntatie
waarmee de commerciële verhuurder zijn voordeel zal doen. De huurder
van een 'geliberaliseerde' huurwoning kan zich hiertegen niet verweren
en is hiervan de dupe. Met name de groep alleenstaanden en
alleenverdieners met inkomens tussen de IHS-normen en modaal (de
lagere middeninkomens) worden geconfronteerd met de directe gevolgen
van het voorgestelde beleid.
Immers in het voorgestelde beleid van de minister worden deze lage
middeninkomens vanaf het begin, in het overgangsgebied, al belast met
extra hoge huurverhogingen in de aanloop naar de liberalisatie. Ook in
de studie van SZW naar de inkomenseffecten komt deze groep er het
slechtste uit. Daarbij wordt gesteld dat deze groep door het verhuizen
naar een goedkopere woning de huurverhoging kan ontlopen. Daarbij
wordt niet ingegaan op de vraag of deze goedkope woning dan ook
beschikbaar is noch wordt stil gestaan bij de kosten van een
verhuizing ( vlgs VROM minimaal 5000 euro verhuiskostenvergoeding bij
gedwongen verhuizingen) en de sociale gevolgen daarvan. Ook wordt geen
beeld geschetst van de mogelijke gevolgen van het vrij laten van de
huren na 2009.
5. De valkuil van de productie-afspraken
In het 10-punten plan hebben de DAB- corporaties aangegeven dat zij
zich graag willen inzetten voor een stijging van productie: meer
nieuwe huurwoningen, meer herstructurering. De afgelopen jaren is de
productie van de corporaties lager geweest dan gewenst en ook lager
dan financieel mogelijk was. De ambities waren en zijn er wel bij de
corporaties rekening houdende met regionale marktomstandigheden.
Het is echter te eenvoudig om het achterblijven van de productie
alleen te wijten aan de corporaties. Tot voor kort werd de bouw van
huurwoningen maar mondjesmaat gewenst. Nu de markt voor koopwoningen
is ingezakt en het woningtekort is opgelopen, moet van de ene op de
andere dag de nieuwbouw van huurwoningen sterk toenemen. Corporaties
zouden dit ook graag zien gebeuren. De realiteit is echter dat zo'n
omslag de medewerking en omschakeling van anderen vergt. Kunnen bouwen
vereist een grondpositie en bestemmingsplannen, die mogelijkheden
bieden voor sociale woningbouw. Corporaties beschikken hier veelal
niet over.
Strakke afspraken maken over aantallen te realiseren woningen, zoals
minister Dekker van plan is met de corporaties te gaan maken, is een
goede zaak maar ook een valkuil. De afhankelijkheid waarin corporaties
verkeren als het gaat om de bouw van woningen is veel te groot om
onvoorwaardelijk aantallen woningen af te spreken.
Deze prestaties worden opgelegd aan corporaties en niet aan de andere
partijen vooral de gemeenten waarvan de corporaties in grote mate
afhankelijk zijn. Indien van corporaties concrete prestaties worden
verlangd dan zouden deze prestaties ook moeten gelden voor de
betrokken gemeenten.
Dit zou kunnen door de gemeenten te verplichten in concrete termen aan
te geven welke volkshuisvestelijke prestaties in een bepaalde periode
gewenst zijn. Dit gemeentelijk prestatieplan (GPP) is voor de
corporaties de leidraad om in samenspraak met de gemeente en andere
maatschappelijke organisaties een prestatieplan te ontwikkelen waarin
de corporatie aangeeft welke middelen zij tot haar beschikking heeft
en wat haar bijdrage zal zijn aan de realisatie van het gemeentelijke
prestatieplan. De corporatie maakt het plan bekend en legt
publiekelijk verantwoording af over de realisatie van het corporatie
prestatieplan (CPP).
Aan de gemeente kan een oordeel worden gevraagd ( vooraf en achteraf)
over dit corporatie prestatieplan (CPP) en de realisatie daarvan. Bij
dat oordeel zal de gemeente ook aangeven wat zij doet of heeft gedaan
om de realisering van het corporatie prestatieplan mogelijk te maken.
Desgewenst wordt een en ander in een prestatieovereenkomst
vastgelegd.
Deze benadering gaat uit van een lokaal sturingsconcept dat past bij
het maatschappelijk ondernemersschap van woningcorporaties. Een
centralistisch sturingsconcept biedt geen oplossing voor de problemen
in de praktijk. Deze kunnen uitsluitend in een lokale benadering
adequaat worden opgelost. Daarbij gaan corporaties met alle betrokken
partijen aan tafel om de vele belemmeringen voor de productie weg te
nemen. Garanties over de aantallen te bouwen woningen kunnen
corporaties niet geven. Wel biedt deze werkwijze meer kans op een
goede afstemming van de verschillende processen om te komen tot de
gewenste prestaties. Bovendien geeft dit een helder inzicht als de
gewenste prestaties onverhoopt niet worden gerealiseerd.
6. Tot slot
Het nu ingezette huurbeleid van minister Dekker lijkt steeds meer
uitsluitend de resultante te zijn van de bezuiningsopgave van de
minister. In een periode van vier jaar moet ruim 1 miljard bezuinigd
worden. In de voorliggende voorstellen wordt aan corporaties en
commerciële verhuurders de ruimte geboden om een groot deel van de
huren fors te verhogen in ruil voor een bijdrage van de verhuurders
van vier keer 250 mln euro op jaarbasis. Een en ander wordt juridisch
vorm gegeven in een bestemmingsheffing en een convenant.
De bezuiniging van de minister wordt aldus neergelegd op de schouders
van de huurders, met name die in de potentieel te liberaliseren
woningen wonen. De huurders vooral uit de lage middeninkomens, worden
op korte termijn getroffen door forse huurstijgingen en
inkomensachteruitgang waarbij niet eens de effecten van een
liberalisering op termijn zijn meegenomen. Alternatieven voor deze
groepen zijn niet voorhanden, zeker niet in die gebieden met een
groot tekort aan betaalbare huurwoningen, los van de sociale en
financiële gevolgen van een gedwongen verhuizing.
Gesteld wordt dat corporaties in de praktijk de hen geboden ruimte
niet of slechts gedeeltelijk zullen benutten en daarmee de huurders
ontzien. Daarmee ontstaat een sterke afhankelijkheid van de betrokken
corporaties. De praktijk heeft vorig jaar bij de oproep van de
minister om de huren niet meer dan 2,9% te verhogen geleerd hoe dat
gaat. Corporaties in gebieden met een lage marktdruk hebben de huren
vaak minder verhoogd dan de gevraagde 2,9%. Corporaties zoals
bijvoorbeeld in Amsterdam hebben de hen geboden huurruimte wel
volledig benut en de huur met gemiddeld 3,4% verhoogd. Geen
geruststellende gedachte dus voor veel huurders.
Als DAB-groep hebben we in het 10-puntenplan voorgesteld om uit te
gaan van een gematigde huurontwikkeling en eerst een integrale studie
te laten uitvoeren naar een nieuwe grondslag voor de financiële
ondersteuning door de overheid in de kosten van het wonen.
Doelstelling is het streven naar een meer gelijke benadering van kopen
en huren in plaats van huidige huursubsidie en fiscale ondersteuning
koopsector.
Nogmaals doen wij een oproep een dergelijke studie uit te voeren
alvorens een min of meer onomkeerbaar beleid in te zetten.
De DAB-groep
Zie ook het persbericht: Het huurbeleid en de mythe van het
scheefwonen
Uw reacties zijn welkom onder DAB@gooienom.nl