55891b.gif
Jones Lang LaSalle presenteert Dutch City Reports en Kantorenmarktspecial
Evenwicht kantorenmarkt niet in zicht ondanks verhoogde opname in 2004
Amsterdam, 11 februari 2005 -- Vandaag publiceert Jones Lang LaSalle, de internationale vastgoedadviseur, de Dutch City Reports en Kantorenmarktspecial. De Dutch City Reports verschijnen elk half jaar en brengen de kantorenmarkt van de vijf grootste Nederlandse steden en hun randgemeenten in kaart. De Kantorenmarktspecial -- die tegelijkertijd met de Dutch City Reports wordt gepubliceerd -- verschijnt een keer per jaar. Uit de onderzoeken blijkt dat in de vier grote steden de opname in 2004 beduidend hoger was dan in 2003. Alleen Eindhoven liet een dalend transactievolume zien, terwijl de volumes in Den Haag en Utrecht zelfs ruimschoots verdubbelden. Voor 2005 wordt een voortzetting van deze verhoogde activiteit op de kantorenmarkt voorzien. Desondanks lijkt een evenwicht op de kantorenmarkt op korte termijn nog ver weg. Het aanbod is in 2004 in de meeste grote steden wederom sterk gestegen, waardoor leegstandspercentages de frictieleegstand vaak ruimschoots overschrijden.
Oplossingen voor het overaanbod moeten gezocht worden in het stimuleren van herontwikkeling van verouderde gebouwen en locaties in plaats van het uitgeven van grond voor nieuwe kantoorontwikkelingen. Kwaliteit is het sleutelbegrip wanneer het gaat om de verhuurbaarheid van kantoorgebouwen: naar goede kwaliteit kantoorruimte op een aantrekkelijke locatie is voldoende vraag (ook tijdens een neergaande markt), terwijl een deel van het huidige aanbod ook bij economisch herstel niet verhuurbaar zal zijn. Creativiteit is derhalve nodig om de kwaliteit van dit soort objecten te verbeteren. Het transformeren van kantoren naar woningen is in een groot deel van de gevallen niet mogelijk, omdat juist het 'problematische deel' van het overaanbod vaak op typische kantoorlocaties is gelegen, die niet geschikt zijn voor een woonfunctie.
Voor wat betreft de opname, melden de Dutch City Reports dat de zakelijke dienstverlening in Amsterdam, Rotterdam en Eindhoven de meest actieve sector was in 2004, terwijl Den Haag en Utrecht het vooral van de (semi)publieke dienstverlening moesten hebben. Met name in Amsterdam en Utrecht vonden enkele zeer grootschalige transacties plaats. Zo huurde ING Group in Amsterdam Zuid-Oost 26,500 m' vvo en in Rijnsweerd, Utrecht, huurden CMS Derks Star Busman en PriceWaterhouseCoopers in totaal 21,000 m' vvo.
Het aanbod is in Amsterdam en Utrecht in 2004 wederom sterk gestegen, zodat het leegstandspercentage in Amsterdam inmiddels uitkomt op 16,5%. Rotterdam en Den Haag lieten minder sterke aanbodstijgingen zien, terwijl het aanbod in Eindhoven vrij stabiel is gebleven gedurende 2004. Voor 2005 wordt een stabilisering tot lichte stijging van het aanbod verwacht, aangezien de niet voorverhuurde planvoorraad in aanbouw nu eindelijk slinkt. Ondanks de toegenomen vraag wordt in het algemeen geen aanboddaling verwacht, aangezien er toch met name sprake is van vervangingsvraag in plaats van uitbreidingsvraag.
De tophuren hebben zich in de tweede helft van 2004 weten te handhaven, ofschoon incentives hierbij een grote rol hebben gespeeld. Voor komend jaar wordt verwacht dat de huurprijzen zich zullen handhaven, wederom ondersteund door incentives.
De cijfers per stad:
* Amsterdam: Het opnamevolume in 2004 bedroeg 305.000 m' vvo, hetgeen 37% boven het opnamevolume van 2003 ligt. Voor 2005 wordt een vergelijkbaar of zelfs iets hoger opnameniveau verwacht. Het aanbod is in 2004 wederom sterk gestegen tot een niveau van 1.135.000 m' vvo, maar door het slinken van de planvoorraad wordt voor 2005 slechts een lichte stijging voorzien. De tophuur handhaafde zich op het niveau van ¤320,-- per m' vvo, maar wordt ondersteund door incentives.
* Den Haag: In 2004 werd in Den Haag 172.000 m' vvo door de markt opgenomen, bijna 2,5 keer zoveel als in 2003. Voor 2005 wordt verwacht dat de opname op een vergelijkbaar niveau als in 2004 terechtkomt. Het aanbod steeg met 17% tot een niveau van 347.000 m' vvo, wat neerkomt op een, in vergelijking met de meeste andere steden, vrij beperkt leegstandspercentage van 7,7%. In 2005 zal het aanbod naar verwachting stabiliseren. De tophuur is in 2004 blijven staan op het niveau van ¤ 205,-- per m' vvo.
* Rotterdam: Het opnamevolume lag in 2004 circa 60% hoger dan het opnamevolume van 2003 en eindigde op een niveau van 94.000 m' vvo. In 2005 zal naar verwachting een vergelijkbaar metrage door de markt worden opgenomen. Het aanbod steeg in Rotterdam slechts licht, met 7%, ten opzichte van een jaar geleden en kwam uit op 262.400 m' vvo. Het bijbehorende leegstandspercentage van 7% is het laagste van de vijf grote steden. Ook in 2005 wordt een stabiel blijvend en derhalve bescheiden aanbod verwacht. De tophuur van ¤180,-- per m' vvo werd in het vierde kwartaal gerealiseerd in het Traditioneel Scheepvaartkwartier en zal naar verwachting ook in 2005 gelijk blijven.
* Utrecht: In 2004 was sprake van een ruime verdubbeling van het opnamevolume ten opzichte van 2003. Met 149.000 m' vvo was dit zelfs het hoogste opnameniveau sinds 1998. In 2005 zal de sterke vraag naar verwachting aanhouden, zodat dit jaar een vergelijkbaar metrage opgenomen zal worden. Het aanbod steeg desondanks met 35% tot een niveau van 274.000 m' vvo, hetgeen neerkomt op een leegstandspercentage van 12,1%. Als gevolg van het beperkte opleveringsvolume in 2005 en een aanhoudend sterke vraag zal het aanbod naar verwachting licht kunnen afnemen. De tophuur, die in het eerste kwartaal van 2004 neerwaarts is bijgesteld, is inmiddels drie kwartalen op rij stabiel gebleven op een niveau van ¤190,-- per m' vvo. Ook voor 2005 wordt een stabilisering verwacht.
* Eindhoven: Als enige van de vijf grote steden liet Eindhoven in 2004 een daling van het opnamevolume zien. Door kantoorgebruikers werd slechts 57.500 m' vvo afgenomen. In 2005 wordt een stijging van de opname voorzien, aangezien een aantal grootschalige kantoorgebruikers zich op nieuwe huisvesting oriënteert. Het aanbod is gedurende 2004 vrij stabiel gebleven en bedraagt eind 2004 201.000 m' vvo. Ondanks de verwachte toename van de vraag, zal het aanbod in 2005 naar verwachting gelijk blijven, aangezien het met name vervangingsvraag betreft. De tophuur die in het tweede kwartaal van 2004 is gedaald, is in de tweede helft van 2004 gelijk gebleven op het niveau van ¤175,-- per m' vvo en zal in 2005, ondersteund door incentives, naar verwachting stabiel blijven.
Opname vijf grote steden, tweede kwartaal / 2004 ten opzichte van 2003
Stad
Q4 2004
Q1-Q4 2004
Verandering t.o.v.
Q1-Q4 2003
Amsterdam
75,000
305,000
+37%
Den Haag
37,000
172,000
+134%
Rotterdam
27,000
94,000
+60%
Utrecht
65,000
149,000
+116%
Eindhoven
30,000
58,000
-16%
Bron: Jones Lang LaSalle (2004)
Aanbod vijf grote steden, vierde kwartaal 2004 ten opzichte van vierde kwartaal 2003
Stad
Q4 2004
Verandering t.o.v. Q4 2003
Amsterdam
1.135.000
+38%
Den Haag
347.000
+17%
Rotterdam
262.000
+7%
Utrecht
274.000
+35%
Eindhoven
201.000
-1%
Bron: Jones Lang LaSalle (2004)
Dutch City Reports
De Dutch City Reports van Jones Lang LaSalle geven een overzicht van de meest recente cijfers en ontwikkelingen op de kantorenmarkt van Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht en Eindhoven en bijbehorende randgemeenten. De rapporten verschijnen twee keer per jaar en zijn te downloaden via de website
Kantorenmarktspecial
De Kantorenmarktspecial verschijnt één keer per jaar tegelijkertijd met de Dutch City Reports en gaat dieper in op een actueel thema met betrekking tot de kantorenmarkt. Het rapport is eveneens te downloaden via de website
Over Jones Lang LaSalle
Jones Lang LaSalle (NYSE: JLL) is wereldwijd toonaangevend in diensten en vermogensbeheer op het gebied van onroerend goed De organisatie is actief in meer dan 100 belangrijke markten in vijf werelddelen. Jones Lang LaSalle levert een volledig geïntegreerd dienstverleningspakket, omvattend management services, transactiegerichte services en investment management services op lokaal, regionaal en internationaal niveau aan eigenaren, gebruikers en beleggers. Jones Lang LaSalle is tevens marktleider op het gebied van vastgoed- en corporate facility management diensten met wereldwijd een beheersportefeuille van circa 78 miljoen vierkante meters. LaSalle Investment Management, is één van 's wereld grootste en meest diverse onroerend goed investment management organisaties met meer dan $24 miljard aan assets in beheer.
---
Voor meer informatie over dit bericht kunt u contact opnemen met:
Caroline Rohling, Associate Director Ingrid Wallisch
Jones Lang LaSalle Research & Consultancy SyrinX pr & communicatie
telefoon 070 - 318 13 13 telefoon 078 6315499