Speech van directeur-generaal Rijksgebouwendienst Peter Jäger namens
minister Dekker op de nieuwjaarsreceptie Rabo Vastgoed op 26 januari
2005 Van Gogh museum in Amsterdam.
Geachte aanwezigen,
Laat ik beginnen met u namens de minister en mijzelf een ondernemend
en succesvol 2005 te wensen. Dat is geen kwestie van hopen op betere
tijden, maar van aanpakken, lef tonen en creatief zijn. Een opdracht
die ik u, maar ook onszelf, voor wil houden.
Dat geldt voor de drie pijlers van de woningmarkt waarop de meesten
van u actief zijn: de nieuwbouw (waarvoor de BLS-gelden bestemd zijn),
de stedelijke vernieuwing (met het ISV) en het huurbeleid waarop ik
zodadelijk nog terugkom. Daarnaast wil ik de kantorenmarkt niet
onbesproken laten en evenmin de rijkshuisvesting waaraan ik sinds kort
leiding mag geven.
Hoewel binnen de woningmarkt als geheel een verruiming heeft
plaatsgevonden, staat de krapte in bepaalde segmenten de laatste jaren
weer volop in de schijnwerpers. Kort gezegd: er is nog altijd een
groot woningtekort. Daarom moet er eerst en vooral véél gebouwd
worden.
Verhoging van de nieuwbouwproductie, vraaggericht bouwen en aandacht
voor specifieke doelgroepen is daarom de belangrijkste, maar niet de
enige manier om ervoor te zorgen dat ieder de woning vindt die hem
past. De woningmarkt als geheel moet in beweging komen. Daartoe moeten
we aan vier knoppen tegelijk draaien: aanjagen van de nieuwbouw, tempo
in de stedelijke vernieuwing, instrumenten voor ruimtelijk beleid en
modernisering van het huurbeleid.
Over dat laatste toch een paar woorden. De voorstellen tot
modernisering van het huurbeleid doen veel stof opwaaien. De essentie
van de liberalisatie is de verruiming van de vrije sector van 5% naar
25% van de huurmarkt. Dat betekent 750.000 huurwoningen in plaats van
170.000 woningen waarin op termijn de markt de huurprijs aan zal
geven. Let wel: op een totaal van 3 miljoen huurwoningen!
Liberalisering in een deel van de huurmarkt en verruiming van de huren
zou met name een deel van de middengroepen te zwaar treffen. Wie er om
die reden vanaf wil zien heeft echter wél een aantal problemen op te
lossen, zoals: alternatieve dekking voor kabinetsbezuinigingen bij
VROM van 250 miljoen euro, nieuwe inzet van Rijk én markt voor
stedelijke vernieuwing en handhaving van de individuele huursubsidie
op het huidige niveau.
Het is om deze redenen én omdat het signaal van meer marktwerking in
de huursector belangrijk is, dat een nieuwe modus gevonden moet worden
om de werkelijke waarde van huurwoningen beter tot uiting te laten
komen in de huurprijs. Maar de minister is niet doof voor de kritiek.
Zij denkt na over een verlichting van de extra lastendruk die met de
huurverruiming ontstaat voor specifieke categorieën huurders en het
moment waarop de verruiming daadwerkelijk kan ingaan.
Terug naar de woningproductie: het gaat dus niet alleen om aantallen,
maar ook om gericht bouwen voor de vraag, een goede
prijs/kwaliteitverhouding en aandacht voor specifieke doelgroepen. Dat
stelt eisen aan uw ondernemerschap, dat vraagt lef en creativiteit.
We zien gelukkig ook dat er steeds meer diversiteit en creativiteit
groeit. In de studentenhuisvesting wordt niet alleen gewerkt aan het
opvoeren van het aantal reguliere studenteneenheden, maar worden ook
semi-permanente of tijdelijke oplossingen gevonden met
studentenschepen, wooncontainers, tijdelijke bewoning van slooppanden
en kantoren.
Helemaal onder in de huurmarkt worden nieuwe vormen van sociale
huisvesting gevonden. Woningen speciaal voor mensen die - tijdelijk -
niet in staat zijn om op een voor hun omgeving aanvaardbare manier in
een reguliere woning te wonen. En met nieuwe initiatieven op het
gebied van particulier opdrachtgeverschap verrijzen niet alleen fraaie
villa's op vrije kavels, maar blijken ook dorpsjongeren (samen met
bouwers) in staat de krachten te bundelen voor betaalbare
starterswoningen.
Een andere creatieve oplossing - die eigenlijk net niet past onder het
kopje: woningproductie - wil ik toch niet onvermeld laten. Misschien
speelt mijn vorige functie als directeur van de Dienst Justitiële
Inrichtingen daarbij wel een rol. Het gaat om de recente oplevering
van zogenaamde gevangenisboten. Opvang van illegalen is daarmee op
creatieve wijze en op korte termijn gerealiseerd. Alweer een voorbeeld
dus van een creatieve oplossing buiten de bestaande kaders.
Een speciale doelgroep op de woningmarkt waar ik iets uitgebreider bij
stil wil staan is die van de ouderen. Ik hoef u niet uit te leggen dat
de vergrijzing een geweldige impact zal gaan hebben op de economie en
ook op het vastgoed in ons land. Ouderen willen graag zo lang mogelijk
zelfstandig blijven wonen. Ook het beleid van dit kabinet is daar op
gericht. Dit betekent dat er meer voor ouderen geschikte woningen
beschikbaar moeten komen.
Het ministerie van VROM heeft samen met VWS afgelopen zomer een
actieplan uitgebracht met de naam 'Investeren voor de toekomst'. Dit
actieplan bevat een uitwerking van de opgave zoals die is berekend: in
2010 moeten er 255.000 volledig toegankelijke woningen extra
beschikbaar komen. Hiervan moeten er 99.000 geschikt zijn voor mensen
die zorg nodig hebben. Dat betekent extra ruimte voor zorgverlening en
diensten in de nabije omgeving. Totaal gaat het om 104.000 nieuw te
bouwen woningen, de rest zal door verbouw en woningtoewijzing ingevuld
worden.
Een groeimarkt van formaat dus. We weten echter ook dat er de nodige
knelpunten in deze markt zitten. U als private aanbieders stelt zich
tot dusverre daarom voorzichtig op. Woningcorporaties nemen ongeveer
driekwart van de huidige markt voor senioren voor hun rekening.
Zoals u mogelijk weet hebben de ministeries VROM en VWS, samen met het
Universitair Platform PPS op 7 oktober een ontmoetingsdag
georganiseerd over nieuwe vormen van samenwerking in wonen, zorg en
dienstverlening voor publieke en private partijen. Rabo Vastgoed
speelde daarin een actieve rol.
Een vaak genoemd knelpunt in dit verband is de veelheid aan
regelgeving in de zorg en het gebrek aan slagkracht van
zorginstellingen. Welnu: het ministerie van VWS is in snel tempo bezig
de marktwerking in de zorg te vergroten. Zorginstellingen krijgen meer
ruimte en worden risicodragende ondernemers, de noodzaak om te
ondernemen als marktpartij is dus groot. Daarbij zien we een tendens
dat steeds meer zorginstellingen zich concentreren op het proces van
zorg verlenen en hun vastgoed afstoten. Dit wordt ook gestimuleerd
door het ministerie van VWS en schept kansen voor private
vastgoedaanbieders.
Dan de kantorenmarkt. Wachten tot het vanzelf weer beter gaat, kan
niet meer. Hoewel het aanbod zich na een jarenlange stijging lijkt te
gaan stabiliseren, begint de leegstand voor een deel structureel te
worden, mede doordat een relatief groot deel van het aanbod is
verouderd. Er is schaarste aan 'goed product', ofwel aan kwaliteit.
Zowel gebruikers als beleggers zijn selectief in hun keuzes. De
verwachting is dat deze situatie nog enige tijd zal aanhouden.
De komende jaren zal er voornamelijk sprake zijn van een
vervangingsmarkt. Het is daarom noodzakelijk dat het huidige aanbod
kritisch tegen het licht wordt gehouden. Van belang is om te zoeken
naar nieuwe mogelijkheden voor verouderd vastgoed. Bijvoorbeeld door
middel van renovatie of herontwikkeling, waarbij ook functiewijziging
een rol kan spelen. De minister heeft daarover al meer dan eens
duidelijke signalen afgegeven.
Ik noemde al studentenhuisvesting, maar het kan bijvoorbeeld ook gaan
om appartementen of herontwikkeling naar woon/werkpanden. Zo kan een
bijdrage worden geleverd aan stedelijke vernieuwingsprocessen,
verruiming van de woningvoorraad en versterking van creativiteit in de
stad. Een kans voor alle betrokken partijen. Initiatieven, zoals het
NVB-plan, mogen bij ons op een warme belangstelling rekenen.De Rgd is
samen met het Directoraat Generaal Wonen bezig met dit onderwerp en
beziet de mogelijkheden om overtollige Rijkskantoren een
woonbestemming te geven.
Die overtolligheid is vaak het gevolg van afslanking bij departementen
en een trend richting concentratie. Efficiëntie wordt steeds
belangrijker. Daarbij ziet de Rijksoverheid zichzelf in toenemende
mate als concern, dat door middel van shared services besparingen kan
realiseren. Bijvoorbeeld op het gebied van ondersteunende functies
zoals ICT en huisvesting.
Als het gaat om huisvesting is ook voor de overheid kwaliteit van
belang. De Rijksgebouwendienst is een uitvoerende dienst die zich ten
doel stelt om de onderdelen van de Rijksoverheid op efficiënte wijze
passende huisvesting aan te bieden. Het gaat in de eerste plaats om de
klantwaarde. Maar we willen ook toegevoegde waarde leveren op gebieden
als architectuur, stedenbouw, monumenten en kunst. Dat is van belang
voor zowel de voorbeeldfunctie van de overheid als voor de
toekomstwaarde van de gebouwen. En kwaliteit betaalt zich op termijn
altijd terug.
De Rijksgebouwendienst streeft als agentschap van VROM dus naar
tevreden klanten, en stuurt daarom op een vastgoedportefeuille tegen
lagere kosten, met een hoge toekomstwaarde en met genoeg
flexibiliteit. Klantwaarde, kwaliteit en duurzaamheid. Begrippen die,
naar ik begrepen heb, ook Rabo Vastgoed hoog in het vaandel heeft
staan.
Aanpakken, lef tonen en creatief zijn. Daar begon ik mee. Dat vraagt
om duidelijke rijkskaders en regelgeving die stimuleert in plaats van
ontmoedigt.
Ik vertel u geen nieuws als ik zeg dat in het grondbeleid de afgelopen
jaren veel is veranderd. Meer dan voorheen hebben ontwikkelaars, maar
ook speculanten, grondposities ingenomen op locaties die mogelijk in
aanmerking komen voor woningbouw. Dit betekent dat partijen,
ontwikkelaars en overheden, meer dan voorheen moeten samenwerken bij
locatieontwikkeling.
Vaak gaat dit goed, maar soms ook niet. Partijen worden het niet
altijd eens over een goede verdeling van de kosten en baten bij
locatieontwikkeling. Het kabinet heeft daarom onlangs de lang
verwachte Grondexploitatiewet voor advies naar de Raad van State
gestuurd. Deze wet biedt een goede regeling voor de samenwerking
tussen marktpartijen en de gemeente bij locatieontwikkeling.
Vrijwillige samenwerking staat voorop, maar als partijen er niet
uitkomen biedt de Grondexploitatiewet de gemeente de mogelijkheid om
kostenverhaal publiekrechtelijk af te dwingen. De wet biedt
duidelijkheid over de locatie-eisen die een gemeente kan stellen, maar
ook over de vraag welke publieke kosten verhaald kunnen worden. Zo
weet iedereen waar hij aan toe is en kan de gemeente de regierol
vervullen die nodig is om impasses te doorbreken en tot daadwerkelijk
bouwen te komen.
Dat past ook in de sturingsfilosofie van de Nota Ruimte die onlangs
door de Tweede Kamer is behandeld: decentraal wat kan, centraal wat
moet. Ik wil u ook attenderen op de ontwikkeling richting een
regionaal grondbeleid die in deze nota is uitgewerkt. Hierin ligt een
sterk accent op samenhangende gebiedsontwikkeling op regionaal niveau.
Het gaat om integrale ontwikkeling van wonen, werken, natuur, water en
recreatie. Kortom: alles wat in het betrokken gebied relevant is.
Het gaat dus om planelementen die geld opbrengen en planelementen die
geld kosten, vooraf bijeengebracht. Uitvoering van dergelijke
regionale plannen vraagt om een goede regeling voor kostenverhaal en
verevening op regionaal niveau. Het kabinet heeft onlangs voorstellen
naar de Kamer gestuurd die dit mogelijk moeten maken.
De uitdaging voor u als grote bank ligt mijns inziens in het toepassen
van uw financiële kennis en kunde bij de locatieontwikkeling en
samenhangende gebiedsontwikkeling. Het kabinet biedt met de onlangs in
de kamer behandelde Nota Ruimte immers de ruimte om initiatieven van
burgers, maatschappelijke organisaties en het bedrijfsleven vaker en
betere tot uitvoering te laten komen. Ik hoop dat u zich hierdoor
uitgedaagd voelt.
Dat brengt mij op de samenwerking tussen overheid en de bouwwereld.
Die samenwerking heeft met de uitkomsten van de bouwenquête een
gevoelige klap gekregen. Justitie en Nma zijn verantwoordelijk voor
een snelle afwikkeling van oude problemen. Een positieve stimulans
moet komen van de Regieraad voor de Bouw die door drie ministers is
ingesteld.
Het hoofddoel is de normalisering van de betrekkingen, wederzijds
vertrouwen is hiervoor belangrijk. Maar tegelijk wil de overheid dat
de Regieraad ook impulsen gaat geven om de bouw te vernieuwen. De drie
mottos die daarbij voorop staan zijn transparantie, innovatie en
prijs/kwaliteit. Het gaat niet alleen om de aannemer maar om de gehele
keten. Dus ook u maakt deel uit van de doelgroep van de Regieraad.
Een goede samenwerking is echter van groot belang. Zeker gezien de
huidige ontwikkelingen binnen de vastgoedmarkt en binnen de overheid,
zoals ik net heb aangegeven.
Dat het de overheid ook dáármee ernst is blijkt uit recente
initiatieven voor publiek private samenwerking. Het kabinet heeft
duidelijk ambitie in die richting. De Rijksgebouwendienst is er, zoals
u misschien wel heeft vernomen, toe overgegaan om voor alle projecten
boven de 25 mln. euro een zogenaamde public private comparator te
maken. Daarbij zal de renovatie en toekomstige exploitatie van de
hoofdzetel van het ministerie van Financiën door middel van publiek
private samenwerking gebeuren.
Herstellen van vertrouwen, vernieuwen van de bouwwereld in brede zin,
instrumenten ontwikkelen om de resultaten vast te houden. Dat is de
drieslag waar het nu om gaat in de samenwerking overheid en
bouwbedrijfsleven, maar ook hier komt direct daar achteraan die andere
drieslag: aanpakken, lef tonen en creatief zijn.
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer