Speech minister Dekker persconferentie huurbeleid 4 februari 2005
Dames en heren,
De ministerraad heeft zojuist ingestemd met aanvullende voorstellen op
de huurhervorming die ik in november presenteerde. Met de contouren
van dat nieuwe huurbeleid werd afgelopen zomer al breed ingestemd. De
stagnerende woningmarkt moet immers in beweging komen, daarover is
iedereen het eens.
Over de uitwerking van mijn voornemens ontstond echter
maatschappelijke onrust. De borging van betaalbaarheid voor kwetsbare
huurdersgroepen en de zorg voor huurders in het overgangsgebied naar
'vrije-huren-op-termijn' werden onvoldoende herkend.
Her en der ontstond zelfs het beeld dat mijn plannen van tafel zouden
zijn. Dat was nooit het geval, maar ik heb wel goed naar mijn critici
geluisterd en mijn eigen doel scherp voor ogen gehouden. Ik presenteer
mijn plannen voor méér marktwerking in de huursector daarom vandaag
met extra waarborgen voor betaalbaarheid van de huren en extra
garanties voor keuzevrijheid.
Op deze manier wordt het mogelijk om toch al in 2006 een start te
maken met de hervorming van de huursector. Een hervorming die op
termijn een kwart van de huurmarkt vrij zal kunnen laten. Daarnaast
zal voor het eerst de marktwaarde van gereguleerde huurwoningen - door
het meewegen van ligging en locatie in de WOZ-taxatie - tot
uitdrukking komen in de huurprijs. Onevenredige druk op specifieke
huurdersgroepen wordt met de nieuwe waarborgen voorkomen. Wat mij
betreft gaat hiermee de stekker nu écht in de plannen van Dekker.
Wat is mijn inzet?
Mijn inzet was en is: terugdringing van het woningtekort voor een
ontspannen woningmarkt. Dat betekent: de nieuwbouwproductie omhoog,
méér tempo in de stedelijke vernieuwing, benutten van kansen die het
nieuwe ruimtelijk ontwikkelingsbeleid biedt én modernisering van het
huurbeleid.
De modernisering van het huurbeleid is voor mij de vierde knop waaraan
we draaien. Alles met het doel om te komen tot de woonconsumentenmarkt
waar ieder de woning vindt die hem past. Zowel naar prijs als
kwaliteit.
Verhuurders krijgen stap voor stap meer ruimte in het huurbeleid, maar
alléén als zij investeren in nieuwe woningen. Ik verwacht dus geen
één-op-één-relatie tussen hogere huren en méér doorstroming of
productie, maar ik weet wél dat het een essentieel onderdeel is van
het pakket van maatregelen om de woningmarkt in beweging te zetten.
Het huurbeleid geeft investeerders een prikkel tot initiatief, Nota
Ruimte en grondbeleid bieden letterlijk de ruimte en harde afspraken
met verhuurders over hun concrete bijdrage aan de nieuwbouwproductie
maken de cirkel rond.
Er zijn nu afspraken voor de bouw van 110.000 nieuwe woningen door met
name corporaties. Ik zal de corporaties jaarlijks strikt beoordelen op
het resultaat van hun bouwactiviteit, want voor vrijblijvendheid is
geen plaats meer. Daarom zal de onlangs ingestelde Commissie relatie
Rijk-Corporaties in het tweede kwartaal van 2005 met voorstellen komen
om de prestaties van corporaties zeker te stellen.
En die vorderingen ga ik ook tussentijds monitoren. Want als in 2008
blijkt dat er onvoldoende huurwoningen gebouwd zijn, zal de verruiming
van de gemiddelde huurverhoging niet worden doorvoeren en zullen de
huren in het overgangsgebied naar de vrije markt niet verder vrij
worden gelaten. Het kan immers niet zo zijn dat de bewoner meer voor
zijn woning moet gaan betalen, terwijl er nog steeds niets te kiezen
valt.
Daarom wil ik het investeringsklimaat voor verhuurders verbeteren.
Zodanig dat het voor hen aantrekkelijk wordt om te investeren, ook in
de duurdere segmenten. Want daaraan is een gebrek. Bijvoorbeeld in
wijken waar nu nog hoofdzakelijk goedkope huurwoningen te vinden zijn.
Zo draagt het huurbeleid bij aan doorbreking van de eenvormigheid in
wijken en aan meer diversiteit in het woningbestand. En zo kan er ook
voor worden gezorgd dat midden- en hogere inkomens niet de stad uit
hoeven als zij een grotere of luxere woning zoeken.
Extra maatregelen
De onrust over huurverruiming en het perspectief van liberalisatie heb
ik in november al proberen weg te nemen. Ik heb één en andermaal
gezegd: voor de portemonnee van huursubsidieontvangers verandert er
nagenoeg niets! Daarbij gaat het grofweg om een miljoen mensen. Zij
hoeven niet te vrezen voor hogere huren, want als zij daarmee al te
maken krijgen, worden zij via de huursubsidie gecompenseerd. In de
aanvullende maatregelen is nu vooral ook aan andere groepen gedacht:
· Volgend jaar zullen 600.000 huurwoningen aangemerkt worden als
onderdeel van het overgangsgebied naar vrije huren op termijn. Daarmee
ontstaat uitzicht op een vrije sector die een kwart van de
huurwoningen beslaat.
· In dit overgangsgebied zullen de huren de eerste jaren gematigd
stijgen, maar wel in een andere reeks dan het gereguleerd gebied.
· Voor huurders die naar een woning in dit overgangsgebied verhuizen
komt extra huurbescherming. De huren mogen in deze gevallen nooit
hoger zijn dan 5,4 procent van de WOZ-waarde. Wanneer deze waarde de
komende jaren stijgt zal dat deze huurders niet extra treffen. In dat
geval wordt het percentage naar beneden bijgesteld.
· Voor driekwart van alle huurwoningen blijft het Rijk de maximale
huurstijgingen ondertussen gewoon bepalen! En voor zover woningen van
mensen met huursubsidie straks deel uitmaken van het overgangsgebied,
geldt dat zij recht blijven houden op huursubsidie. Ook voor hen
verandert dus niets!
· Voor situaties waarin mensen klem dreigen te raken in het systeem,
krijgen gemeenten en corporaties de mogelijkheid voor individuele
uitzonderingen. Bijvoorbeeld door 65-plussers met een klein pensioen
in het gereguleerd gebied te houden, terwijl hun woning eigenlijk naar
het overgangsgebied richting vrije huren zou moeten.
· Ook in wijken en gemeenten waar het gereguleerd gebied met de nieuwe
regels onaanvaardbaar te groot of te klein wordt, zullen lokale
aanpassingen mogelijk worden.
En last but not least: een tweede bezuinigingsronde op de
huursubsidie, danwel de stedelijke vernieuwingsgelden (ISV) wordt in
mijn scenario voorkomen. Die komt voor rekening van verhuurders die
voor een grotere huurvrijheid straks een bijdrage moeten leveren om de
betaalbaarheid voor lagere inkomensgroepen te borgen.
Nogmaals: met verruiming van de huurprijs voor huurwoningen en het
vaststellen van het overgangsgebied naar vrije huren komt tevens geld
en ondernemingsruimte vrij voor investeringen in het mechanisme:
nieuwbouw, stedelijke vernieuwing, doorstroming, keuzevrijheid.
Drie huurprijsregimes
Voor de duidelijkheid: wanneer de Tweede Kamer instemt met de
huurhervorming is er met ingang van 1 juli 2006 sprake van drie
huurprijsregimes:
· Gereguleerd gebied: voor de 2,3 miljoen huurwoningen blijft het rijk
de maximale huur bepalen. In mijn plannen zal de gewone jaarlijkse
huurstijging de komende 2 jaar lager - ik herhaal: lager - zijn dan
wanneer het huidige beleid werd doorgezet!
· Overgangsgebied: 600.000 woningen komen op termijn in aanmerking
voor de vrije markt. Hier geldt een overgangsregime zolang de
woningmarkt gespannen is.
· Geliberaliseerd gebied: de overige 15.000 huurwoningen is het
huidige geliberaliseerd gebied. Hier komt de huurprijs vrij tot stand
tussen huurder en verhuurder.
In het persbericht vindt u dit verder uitgewerkt.
Tot slot:
Ik wil het woningtekort echt terugdringen en kies daarbij, naast het
aanjagen van nieuwbouw en versnelling van stedelijke vernieuwing, voor
méér marktwerking. Ook in de huursector. De betaalbaarheid van het
wonen voor de laagste inkomensgroepen blijft daarbij geborgd. En met
aanvullende maatregelen hebben we nu ook zekerheden voor andere
kwetsbare groepen ingebouwd.
Voor ruim 75% van alle huurwoningen blijft het Rijk de maximale
huurprijsstijging bepalen. En de huursubsidie blijft als hoeksteen van
het woonbeleid gewoon overeind. 20% van de huurmarkt zal op termijn
vrije sector kunnen worden. Tot die tijd geldt ook hier een reeks van
gematigde huurprijsstijgingen met een maximum van 5,4% van de
WOZ-waarde. Dat is dus iets anders dan 'onbetaalbaarheid' en van
'vogelvrije' huren is beslist geen sprake.
Het is echter wel zo dat de niet-huursubsidie ontvangers in het
geliberaliseerde gebied een groter deel van hun besteedbaar inkomen
aan wonen zullen spenderen. Maar ook hier zorgen aanvullende
maatregelen voor verzachting en krijgen gemeenten en corporaties de
mogelijkheid om met maatwerk in individuele gevallen te corrigeren.
Voor huurders met een hoger inkomen, vind ik het overigens niet meer
dan reëel dat zij een prijs gaan betalen die past bij de kwaliteit.
Door de hogere productie krijgen zij wel meer mogelijkheden om een
andere woning te kiezen.
Wie stelt dat dit nieuwe huurbeleid alleen kan als er wat te kiezen
valt op de woningmarkt, die heeft gelijk. Dáárom maak ik mijn
huurbeleid afhankelijk van de prestaties die regio's, gemeenten en
verhuurders de komende jaren leveren als het gaat om nieuwbouw,
stedelijke vernieuwing en differentiatie van de woningmarkt. Ik ga er
van uit dat de partijen de targets halen. Mocht uit de monitoring
blijken dat het niet lukt, dan zal ik verruiming van de gemiddelde
huurverhoging niet doorvoeren. Ook de overgang van 20% van de
huurmarkt naar de écht vrije huren zou daarmee op het spel komen te
staan. Want ik maak vrij waar dat kan, maar borg waar het moet.
Ik dank u wel.
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer