03-02-2005
De Wet Waardering Onroerende Zaken: de meest gestelde vragen
Eind februari valt-ie weer op uw mat: de nieuwe WOZ-beschikking met
daarop de getaxeerde waarde van uw woning/pand met als waardepeildatum
1 januari 2003. Wat betekent dat voor u? Welke gevolgen heeft dat
bijvoorbeeld voor uw belastingaanslag? Aan de hand van een paar vragen
leggen we een en ander uit.
Wat is de Wet WOZ (Wet waardering onroerende zaken)?
De Wet WOZ zorgt ervoor dat de belangrijkste belastingen die u betaalt
voor onroerende zaken worden gebaseerd op dezelfde waarde. Zo dient de
WOZ-beschikking als basis voor de heffing van de volgende belastingen:
- onroerende-zaakbelasting (OZB) van de gemeente;
- waterschapsomslag van het waterschap;
- huurwaardeforfait in de inkomstenbelasting van de rijksbelastingen.
De gemeente moet hiervoor eens in de vier jaar de waarde van woningen
en bedrijven vaststellen. Voor het jaar 2005 is die gebaseerd op de
waarde op 1 januari 2003. Overigens denkt het kabinet erover de
woningen en bedrijven iedere twee jaar te laten taxeren in plaats van
om de vier jaar. Dat kan betekenen dat de nieuwe waarde gaat gelden
tot en met 2006. Zeker is dit echter nog niet. Daarom geldt de nieuwe
waarde voorlopig nog voor de jaren 2005 tot en met 2008.
De gemeente laat u weten hoe hoog uw pand is gewaardeerd via een
WOZ-beschikking. En dat papier kunt u eind deze maand tegemoet zien.
Hoe wordt/is de waarde van mijn woning bepaald?
Voor de taxatie van woningen is gekeken naar de prijs van de woningen
die rond de peildatum van 1 januari 2003 zijn verkocht. Die verkopen
vormen de basis voor het taxeren van de economische waarde van de
andere woningen. Ook de huurwoningen zijn getaxeerd alsof zij zouden
kunnen worden verkocht.
Voor bedrijven geldt ook de waarde in het economisch verkeer of - als
die hoger is - de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Wie heeft de waarde van mijn woning vastgesteld?
De gemeente is verantwoordelijk voor het vaststellen van de waarde van
uw woning. Bij de uitvoering van de taxaties hebben we gebruik gemaakt
van taxateurs van Grontmij BV.
Wie ontvangt een WOZ-beschikking?
Zowel de eigenaar als de gebruiker van een onroerende zaak krijgt een
beschikking toegezonden. Wie eigenaar of gebruiker is, wordt bepaald
door de situatie op 1 januari 2005. Hiervoor wordt onder meer gebruik
gemaakt van de informatie van het Kadaster en van het
Bevolkingsregister (GBA).
Bij een eigen woning zijn de eigenaar en de gebruiker dezelfde
persoon; dan wordt volstaan met één beschikking. Als eigenaar wordt
ook diegene aangemerkt die van de woning een beperkt zakelijk recht
heeft, zoals bij: vruchtgebruik, recht van gebruik en bewoning,
opstalrecht en erfpacht.
Hoe krijg ik meer informatie over de totstandkoming van de
vastgestelde waarde?
Wilt u meer weten over de gegevens op basis waarvan de gemeente de
WOZ-waarde heeft vastgesteld, dan kunt u ná ontvangst van de
beschikking, eind februari, aan de gemeente schriftelijk vragen om een
taxatieverslag.
Voor alle duidelijkheid: dit taxatieverslag is geen taxatierapport.
Het verslag bevat onder andere kenmerken van de woning. Daarnaast kan
het taxatieverslag gegevens bevatten van andere woningen die rond de
peildatum (1 januari 2003) zijn verkocht met de verkoopprijs van deze
woningen. Bij de beschikking / aanslagbiljet ontvangt u een
reactieformulier. Indien u een taxatieverslag wenst kunt u dit op het
reactieformulier aangeven en aan de gemeente toezenden.
Het taxatieverslag vindt u ook op deze site in het Digitaal Loket.
Mijn woning is het afgelopen jaar gebouwd of verbouwd. Heeft dit
gevolgen voor de waarde?
De waarde van uw woning is vastgesteld naar de feitelijke toestand van
het pand
op 1 januari 2005. Eventuele verbouwingen tot die datum zijn
meegenomen in de getaxeerde waarde. De feitelijke toestand op 1
januari 2005 wordt wel gewaardeerd naar de waardepeildatum van 1
januari 2003. Bij de taxatie gaat men er als het ware van uit dat de
feitelijke toestand zich al op 1 januari 2003 had voorgedaan.
Ook als de woning op 1 januari 2005 nog in aanbouw was wordt een
waarde vastgesteld. Dit is de waarde van het gedeelte van de woning
dat op 1 januari 2005 was gerealiseerd. Het voltooien van de woning in
de loop van 2005 heeft tot gevolg dat u in 2006 opnieuw een
WOZ-beschikking ontvangt naar de feitelijke toestand op 1 januari
2006.
Kan ik bezwaar aantekenen tegen de WOZ-beschikking?
Bent u het niet eens met de WOZ-beschikking, dan kunt u een
bezwaarschrift indienen. Dit bezwaarschrift moet u binnen zes weken na
de dagtekening sturen naar de afdelingsmanager Publiekszaken, Postbus
36, 1780 AA Den Helder.
Meer informatie vindt u in de toelichting die bij de
beschikking/aanslag wordt meegezonden.
Bij de behandeling van het bezwaarschrift bekijkt de gemeente opnieuw
of de waarde correct is vastgesteld. Over de conclusie ontvangt u een
uitspraak op het bezwaarschrift. Tegen deze uitspraak kunt u in beroep
komen bij de Rechtbank in Alkmaar.
Het opvragen van een taxatieverslag staat los van een eventuele
bezwaarprocedure. Een verzoek om een taxatieverslag verlengt dus niet
de termijn voor het indienen van een bezwaarschrift. Voor uitstel van
betaling van de opgelegde aanslag moet u een afzonderlijk verzoek
indienen.
De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren fors gestegen. Ga ik nu ook
meer onroerende-zaakbelastingen of inkomstenbelasting betalen?
Het feit dat uw woning in waarde is gestegen betekent niet automatisch
dat u ook meer belasting gaat betalen. De aanslag
onroerende-zaakbelasting wordt namelijk berekend door de vastgestelde
waarde te delen door 2.268,-. Uit deze deling volgt het aantal
eenheden. Deze eenheden worden vervolgens vermenigvuldigd met het
tarief.
De gemeente berekent de tarieven voor eigendom en gebruik door de
gewenste totaalopbrengst te delen door alle eenheden van 2.268,- (voor
alle onroerende zaken). Als de onroerende zaken in waarde stijgen
(waardoor dus ook het aantal eenheden stijgt) kan de gemeente, om
eenzelfde belastingopbrengst binnen te krijgen, lagere tarieven
hanteren.
Vanwege de compensatie van de loon- en prijsstijgingen heeft de
gemeenteraad in november 2004 besloten de tarieven met 2,75% te
verhogen.
Tarieven belastingjaar 2005
Bent u gebruiker (huurder) van een woning, dan betaalt u 2,08 per
2268,- van de getaxeerde waarde van de woning. Bent u eigenaar van een
woning, dan betaalt u 2,58 per 2268,-. Bent u zowel eigenaar als
gebruiker van een woning, dan betaalt u per eenheid 4,66.
Voor niet-woningen zijn de tarieven 5,63 en 4,53 per 2.268 van de
getaxeerde waarde.
Het verschil tussen de tarieven van woningen en niet-woningen is
noodzakelijk omdat de huizenprijzen veel sterker stijgen dan de
prijzen van bedrijfspanden.
Voorbeeld woning
Aan de gepubliceerde bedragen kunt u geen rechten ontlenen.
Krijg ik een afzonderlijke WOZ-beschikking ?
Nee, met ingang van 2005 zijn de WOZ-beschikking en de aanslag
gemeentelijke heffingen gecombineerd op één biljet.
Gemeente Den Helder