Den Haag, 1 februari 2005-02-01
Bijdrage van Adri Duivesteijn (PvdA) aan het Algemeen Overleg over het grondbeleid
Hoogste tijd voor echte concurrentie in de bouw:
Ontkoppel grondeigendom en ontwikkelingsrecht.
Vandaag spreekt de Kamer met Minister Dekker over het grondbeleid. Kernvraag is of de overheid een einde wil maken aan de monopoliepositie van projectontwikkelaars en aannemers op bouwlocaties. Deze monopoliepositie is ontstaan doordat ontwikkelaars vrijwel overal op toekomstige bouwlocaties grondposities hebben ingenomen. Daarbij hebben ze gebruik gemaakt van het zelfrealisatiebeginsel. Dat wil zeggen dat de eigenaar van de grond het recht heeft de grond te ontwikkelen. Vaker gaat het er echter om, om een onderhandelingspositie te creëren tegenover de gemeente. De ontwikkelaar wil zijn grond wel inleveren naar wil er bouwrechten voor terug, het zogenaamde bouwclaimmodel. De gemeente staat vervolgens klem en gaat op praktische gronden in zee met de ontwikkelaar die zich op deze wijze ingekocht heeft. Er is daardoor een levendige handel in bouwrechten ontstaan. Het zelfrealisatiebeginsel en het daaruit voortgekomen bouwclaimmodel heeft als gevolg dat er in ons land door ontwikkelaars vooral op grondposities wordt geconcurreerd in plaats van op plankwaliteit. Zijn die posities eenmaal ingenomen, dan is de concurrentie tussen aanbieders verdwenen. Aangetoond is dat vooral de consument hiervan het gelag betaald. Consumenten zijn volstrekt overgeleverd aan het aanbod en zelfs als ze veel geld (kunnen) investeren, wordt dit niet aangewend voor een goede prijs-kwaliteitsverhouding, maar voor de instandhouding van een gemonopoliseerde markt.
Hoeveel het scheelt, laat zich niet gemakkelijk zichtbaar maken. Voorbeelden laten er iets van zien. Zo zien wij dat daar waar burgers hun nieuwbouwwoning in eigen beheer ontwikkelen, ze meer kwaliteit tegen een lagere prijs krijgen. Zo heeft een groep inwoners van Casteren woningen ontwikkeld die zo n 120 duizend euro hebben gekost - op de grondprijs zit een subsidie van18 duizend euro - , terwijl de marktwaarde bijna 2 ton euro bedraagt. Dit voorbeeld bevestigt weer eens het ongelofelijk grote verschil tussen markt- en productieprijs.
Al eerder wees de Parlementaire Enquêtecommissie Bouwnijverheid op het verstorende effect van het zelfrealisatiebeginsel voor de rol van gemeenten, de grondprijzen, en de plankwaliteit.
Je kunt het de ontwikkelaars kwalijk nemen dat zij deze positie hebben ingenomen maar het is de overheid die de gelegenheid heeft geboden. Het achterwege blijven van een gezonde mededinging maakt dat het stelsel van bouwclaims en de publiek private exploitatiemaatschappijen de normaalste zaak van de bouwpraktijk geworden is. Projectontwikkelaars hebben momenteel voldoende grond in handen voor de bouw van ruim 100.000 woningen. Gemeenten, kleine ontwikkelaars, aannemers en particulieren die onvoldoende vermogend zijn om in grond te investeren hebben het nakijken. Het behoeft geen betoog dat hiermee fundamenteel de democratische rechten van een gemeentebestuur om zelf inhoud te geven aan het eigen ruimtelijke ordeningbeleid ernstig eroderen. Dat moet hersteld worden.
Alle reden voor de liberaal van het jaar, althans volgens de JOVD-leden, om de gegroeide praktijk open te gooien door grondeigendom en ontwikkelrecht van elkaar te scheiden en planontwikkeling in concurrentie mogelijk te maken. Minister Dekker doet dat echter niet. Ze laat het bij het oude, beducht als ze is dat de nieuwbouwproductie verder vertraagd wordt als de huidige grondeigenaren niet zelf mogen ontwikkelen. Daarmee is de door haar bepleitte liberalisering van het ruimtelijke ordeningsbeleid verworden tot het recht van de sterkste. Ten onrechte verschuilt de minister zich daarbij achter het Europese Verdrag voor de Rechten van de Mens. Daarin is vastgelegd dat iedere natuurlijke of rechtspersoon het recht heeft op het ongestoorde genot van eigendom. Het gaat hier echter helemaal niet om een eigendom waarvan de eigenaar ongestoord wil genieten. Hij wil daarin juist zo snel mogelijk gestoord worden. Het gaat om eigendom dat is verworven om het zo snel mogelijk te vervreemden en daarvoor in de plaats ontwikkelingsrechten te verwerven. Het genot is hier de continuïteit en omzet van de onderneming die plaatsvindt een markt zonder concurrentie.
Ik ben van mening dat het bij de ontwikkeling van nieuwbouwlocaties gaat om een algemeen belang. En daar waar sprake is van een algemeen belang heeft de Staat het recht het eigendom te ontnemen. Zo spreekt de Onteigeningswet van het algemeen nut waarvoor onteigend kan worden als het gaat om de uitvoering van een bouwplan in het belang van de volkshuisvesting of van een bouwplan voor het stichten van gebouwen en openbaar nut in het belang van de ruimtelijke ontwikkeling . Het zou de minister sieren om het recht op zelfrealisatie te beperken. Dat kan door niet het eigendom bepalend te laten zijn voor de realisatie van een plan maar door de concurrentie te laten plaatsvinden op basis van plankwaliteit. Gemeenten moeten de wettelijke mogelijkheden krijgen gebieden aan te wijzen waar op basis van een programma ontwikkelaars worden uitgedaagd met plannen te komen. Het beste plan zou het ontwikkelingsrecht moeten kunnen verwerven. De Onteigeningswet zou in dat geval met een kleine wettelijke wijziging verbeterd moeten worden. Op deze wijze worden gemeenten en provincies werkelijk in staat gesteld inhoud te geven aan de Nota Ruimte. Het voorkomt dat projectontwikkelaars zich moeten inkopen en daardoor vervalt de reden om tot grondspeculatie over te gaan. Dat geld kan dan ten goede komen aan de kwaliteit van het plan en daarmee aan de kwaliteit van de woningen. Met andere woorden: wil de echte liberaal opstaan en zorgen voor marktwerking op de projectontwikkelingsmarkt.
Nadere inlichtingen: Adri Duivesteijn 06 - 18305824
Partij van de Arbeid