NIEUWE STEEN INVESTMENTS

Goede verwachtingen Nieuwe Steen Investments voor 2005

Dividend blijft koning!

HOORN - Nieuwe Steen Investments N.V. (NSI) heeft over 2004 prima resultaten geboekt. Het directe resultaat steeg tot EUR 1,36 per gemiddeld uitstaand aandeel en het indirecte resultaat bedroeg EUR
0,25 per gemiddeld uitstaand aandeel. Het totale beleggingsresultaat bedraagt daarmee EUR 1,61 per gemiddeld uitstaand aandeel. Ondanks de huidige markt en gezien de kennis en de mogelijke ontwikkelingen van de portefeuille, verwacht NSI over 2005 tenminste een gelijk direct beleggingsresultaat van EUR 1,36 per aandeel.

Financiële resultaten
Het directe resultaat nam in 2004 met EUR 1,2 miljoen toe tot EUR 45,3 miljoen en ontwikkelde zich daarmee geheel volgens de verwachtingen. Het indirecte resultaat over 2004 bedroeg EUR 8,1 miljoen (2003: EUR 8,1 miljoen). Naast een gerealiseerd verkoopresultaat (EUR 7,0 miljoen) ontving NSI een bijzondere bate van EUR 1,1 miljoen als gevolg van het succesvol verhalen van belastingschade. Het totale beleggingsresultaat kwam uit op EUR 53,4 miljoen (2003: EUR 52,2 miljoen).

De huuropbrengsten bedroegen in 2004 EUR 87,1 miljoen (2003: EUR 84,6 miljoen). De exploitatiekosten bedroegen 10,5% van de huuropbrengsten (2003: 10,5%). De kosten van het fondsmanagement zijn volledig ten laste van het resultaat verantwoord.

Ontwikkelingen in 2004
Het resultaat werd behaald in een, met name in het kantorensegment, moeilijke verhuurmarkt. Als gevolg van maximale verhuurinspanningen en enigszins geholpen door de lage rente kon NSI een verbetering van het resultaat presenteren.

NSI zag zich in 2004 geconfronteerd met enerzijds een overaanbod van de te huren kantoormetrages, terwijl aan de andere kant de grote belangstelling voor goede onroerendgoedbeleggingen ervoor zorgde dat het moeilijk was om de portefeuille substantieel uit te breiden met kwalitatief goede en betaalbare nieuwe objecten. De doelstelling om de portefeuille tot minimaal EUR 1 miljard te laten groeien kon niettemin in april 2004 worden gerealiseerd!

De interesse voor stabiele en dividendgenererende beleggingen is ook terug te zien in de belangstelling voor het aandeel NSI dat over 2004 een totaalrendement van 23% behaalde. De onzekere aandelenmarkt en de lage rente op spaarrekeningen en/of obligaties maakt dat de belangstelling van beleggers richting onroerend goed beleggingen is verschoven; hiervan heeft het aandeel NSI met haar hoge dividendrendement zeker geprofiteerd.

Andere belangrijke ontwikkelingen bij NSI in 2004 waren de wisseling van de Directie, de presentatie van het corporate governance beleid en de wijziging van het dividendbeleid, waarbij voortaan per kwartaal het gehele directe resultaat in contanten wordt uitgekeerd. Deze wijziging is zowel door particuliere als institutionele aandeelhouders positief ontvangen.

De nieuwe accountantsregels: IFRS
In het jaarverslag 2003 is door NSI uitvoerig beschreven op welke wijze de door de IFRS voorgeschreven grondslagen, die voor het eerst over 2005 toegepast moeten worden, passen in haar visie op de jaarverslaggeving. Daarbij zijn keuzes gemaakt die, evenals alle andere aspecten van de jaarverslaggeving, regelmatig zijn (en worden) heroverwogen.

In de loop van het eerste halfjaar van 2005 zal NSI aangeven of bijstelling van de gemaakte keuzes zal plaatsvinden, om met de jaarverslaggeving 2005 zo goed mogelijk aan te sluiten bij enerzijds de informatiebehoefte van haar beleggers en anderzijds de stellige voorschriften van de IFRS. Uitgangspunt zal in ieder geval zijn dat de winst gebaseerd blijft op het exploitatieresultaat en de werkelijk gerealiseerde verkoopresultaten.

Ontwikkelingen in de portefeuille
Door de marktomstandigheden was de groei van de portefeuille over het hele jaar minder fors dan in voorgaande jaren. Toch kon NSI de portefeuille uitbreiden met kwalitatief en rendementstechnisch goede objecten, waardoor de portefeuille per saldo met EUR 37,0 miljoen groeide tot een omvang van EUR 1.034,9 miljoen eind 2004. De portefeuille bestond per 31 december 2004 uit 1.509 woningen en 162 overige objecten, gespreid over kantoren (49%), winkels (31%), woningen (11%), bedrijfsgebouwen (5%) en volumineuze detailhandel (4%).

NSI investeerde in 2004 voor EUR 56,6 miljoen in onroerend goed. Eerder in 2004 waren al de nieuw opgeleverde kantoorgebouwen Le VerseaU in Zwolle en De Vallei in Ede, een winkel in Spijkenisse en een kantoor/bedrijfspand in Deurne aan de portefeuille toegevoegd. In het vierde kwartaal 2004 kwamen hier nog een winkelcentrum in Winterswijk, het winkelcentrum Ganzenpoort in Amsterdam, een bedrijfsgebouw in Wormerveer en 71 eengezinswoningen in Alkmaar bij.

De opbrengst van verkochte objecten bedroeg EUR 26,6 miljoen, waarop een verkoopresultaat (indirect beleggingsresultaat) van EUR 7,0 miljoen werd behaald. In 2004 werden drie kantoorgebouwen in Rotterdam, een kantoorgebouw in Zaltbommel, een winkelstrip in Breda, een winkel in Alkmaar, een parkeergarage in Deventer en 146 woningen verkocht.

Bezettingsgraad portefeuille
De huurderving ten gevolge van leegstand bedroeg ultimo 2004 3,9% (2003: 2,9%) over de totale portefeuille. Per sector bedraagt de leegstand: 5,3% in kantoren, 4,5% in bedrijfsgebouwen, 15,1% in volumineuze detailhandel en 1,1% in winkels.

De theoretische huurinkomsten van de onroerendgoedportefeuille ultimo 2004 bedragen EUR 92,9 miljoen, terwijl de contractuele huurinkomsten EUR 89,2 miljoen bedragen.

Huurgaranties
Van de huurinkomsten wordt EUR 5,9 miljoen, zijnde 6,4% (2003: 5,6%) ontvangen via huurgaranties van ontwikkelaars/verkopers. Gezien de ontwikkelingen op de kantorenmarkt slaagden ook zij er slechts beperkt in de afgegeven huurgaranties om te zetten in huurovereenkomsten. De toename in 2004 komt met name door de oplevering van een eerder gekocht, doch in 2004 opgeleverd nieuwbouw kantoorgebouw in Zwolle. Overigens bedraagt ultimo 2004 de gemiddelde, gewogen looptijd van de huurgarantieovereenkomsten 4,1 jaar.

Actieve verhuur
Het toenemende aanbod op de verhuurmarkt betekent niet dat NSI slechts afwacht. Door middel van creatieve aanpassingen van de huurcondities bij expiratie of nieuwe verhuur wordt getracht de bezettingsgraad zo optimaal mogelijk te houden.
In 2004 werd in totaal voor ca. 20.600 m2 succesvol onderhandeld over verlenging van de huurovereenkomst en werd in totaal voor ca. 22.500 m2 een nieuwe huurovereenkomst met partijen aangegaan.

Eigen Vermogen
In 2004 heeft NSI door twee onderhandse emissies (in maart en in november) in totaal één miljoen nieuwe aandelen geplaatst bij institutionele beleggers, waarmee het eigen vermogen met EUR 15,8 miljoen steeg. Het aantal uitstaande aandelen per ultimo 2004 bedroeg hierdoor 33.774.117.

De intrinsieke waarde per aandeel kwam uit op EUR 13,57 voor winstverdeling (2003: EUR 13,60). De verhouding tussen het eigen vermogen en de schulden aan kredietinstellingen bleef gelijk en bedroeg eind 2004 45-55% (ultimo 2003: 45-55%).

Dividend blijft koning: slotdividend 2004
De directie stelt voor om over 2004 een slotdividend van EUR 0,34 per aandeel in contanten uit te keren.

Over de eerste drie kwartalen van 2004 is in totaal reeds een dividend uitgekeerd van EUR 1,02, zodat het totale, over 2004 uitgekeerde dividend per aandeel uitkomt op EUR 1,36. In lijn met het dividendbeleid zal hiermee het gehele directe resultaat als dividend zijn uitgekeerd.

Algemene Vergadering van Aandeelhouders
De Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt gehouden op donderdag 17 maart 2005 om 10.30 uur in Schouwburg Het Park in Hoorn. Het jaarverslag 2004 en de agenda voor de vergadering worden omstreeks 1 maart 2005 verzonden.

Vooruitzichten en beleid 2005
Onroerendgoedportefeuille
NSI zal in 2005 het actieve portefeuillebeheer voortzetten. Dit betekent voor de portefeuille dat de kwaliteits- en rentabiliteitseisen voor nieuw aan te kopen objecten gehandhaafd blijven. In de huidige markt blijven, als gevolg van de lage rentestand en de matige verwachtingen voor de aandelenmarkt, de prijzen voor onroerend goed hoog.

Dit heeft tot gevolg dat de portefeuille op dit moment in een gematigd tempo groeit. Gegeven de marktomstandigheden wordt de prioriteit gelegd bij de rentabiliteit van de portefeuille.

Per saldo wordt een gematigde groei van de portefeuille nagestreefd. NSI houdt vast aan haar uitgangspunt dat zij uitsluitend in Nederland wil beleggen. Het optimaliseren, het herontwikkelen en uitbreiden van objecten in de portefeuille is eveneens onderdeel van het beleid en blijft constant aandacht vragen. Daarnaast zal NSI ook in 2005 objecten verkopen indien deze niet meer aan de kwaliteits- of rendementseisen voldoen en mits er een acceptabele prijs wordt geboden.

Verhuurmarkt
Het beleid voor 2005 houdt ook in dat het succesvolle huurbeleid zal worden voortgezet, teneinde het leegstandpercentage zo laag mogelijk te houden. Hoewel er voorzichtig tekenen zijn van herstel, zal naar verwachting de verhuurmarkt in 2005 niet veel verbeteren. Op grond van het expiratieschema, reeds ontvangen opzeggingen en marktinschatting, verwacht NSI dat de leegstand in dit jaar iets zal toenemen tot 5,5% van de theoretische huur. Deze toename zal met name in het kantorensegment plaatsvinden.

Balansverhoudingen
Het uitgangspunt van de vennootschap, dat de financiering van de onroerendgoedportefeuille (gewaardeerd op aankoopwaarde) met 50% vreemd vermogen geschiedt, blijft ongewijzigd. Ook in 2005 zal NSI nieuw eigen vermogen aantrekken, als dit mede afhankelijk van de groei van de portefeuille, timing en omvang, opportuun is.

Resultaten
NSI verwacht op grond van de huidige markt en de kennis van de huidige portefeuille, dat het directe beleggingsresultaat over geheel 2005 tenminste ongewijzigd EUR 1,36 per aandeel zal bedragen. Omdat het indirecte beleggingsresultaat uitsluitend bestaat uit gerealiseerde verkoopwinst, wordt hieromtrent geen concrete verwachting uitgesproken.

Hoorn, 14 januari 2005

Voor nadere informatie:
Nieuwe Steen Investments n.v.
J.J.M. Reijnen, directeur
J.Th. Schipper, directeur
R.J.J.M. Storms, directeur
Tel: 0229 29 50 50
e-mail: info@nsi.nl
internet: www.nsi.nl

Bijlagen:

- Profiel Nieuwe Steen Investments n.v.
- Financiële agenda

- Kerncijfers 2004

Profiel Nieuwe Steen Investments n.v.

Nieuwe Steen Investments n.v. (NSI) is een (closed-end) onroerend goed beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal dat belegt in Nederlands kwalitatief hoogwaardig onroerend goed met een hoog aanvangsrendement. Bij investeringsbeslissingen wordt een gedegen afweging gemaakt tussen risico en rendement. NSI belegt in kantoren, winkels, volumineuze detailhandel, bedrijfsgebouwen en woningen. NSI streeft naar een optimale spreiding, zowel geografisch als over de verschillende categorieën onroerend goed.

Uitgangspunten van het fonds zijn het ter beschikking stellen van een dividend en de financiering van het onroerend goed door middel van maximaal 50% lang vreemd vermogen.

NSI is op 1 maart 1993 van start gegaan en heeft op 8 augustus 1995 van De Nederlandsche Bank N.V. een vergunning ontvangen als bedoeld in artikel 5 lid 1 van de Wet toezicht beleggingsinstellingen. NSI is sinds 3 april 1998 genoteerd op de Officiële Markt van Euronext Amsterdam en is als fiscale beleggingsinstelling (onder voorwaarde) 0% vennootschapsbelasting verschuldigd.

Financiële Agenda 2005
Verzending jaarverslag 2004 1 maart 2005
Algemene Vergadering van Aandeelhouders 17 maart 2005
Publicatie resultaat 1e kwartaal 2005 15 april 2005
Publicatie resultaat 1e halfjaar 2005 15 juli 2005
Algemene Vergadering van Aandeelhouders 22 september 2005
Publicatie resultaat eerste 3 kwartalen 2005 14 oktober 2005

Voorstel dividenduitkeringen
Notering ex-dividend 21 maart 2005
Betaalbaarstelling slotdividend (4e kwartaal) 2004 29 maart 2005
Vaststelling interim-dividend 1e kwartaal 2005 17 mei 2005
Notering ex-dividend 18 mei 2005
Betaalbaarstelling interim-dividend 1e kwartaal 2005 25 mei 2005
Vaststelling interim-dividend 2e kwartaal 2005 17 augustus 2005
Notering ex-dividend 18 augustus 2005
Betaalbaarstelling interim-dividend 2e kwartaal 2005 25 augustus 2005
Vaststelling interim-dividend 3e kwartaal 2005 17 november 2005
Notering ex-dividend 18 november 2005
Betaalbaarstelling interim-dividend 3e kwartaal 2005 25 november 2005

2004 2003

Resultaten (x EUR 1.000)
Netto-inkomsten uit exploitatie 75.332 73.167 Algemene kosten 2.822 2.161 Interest 27.183 26.8 35

Direct
beleggingsresultaat 45.327 44.171 Indirect beleggingsresultaat 8.124 8.062 Totaal beleggingsresultaat 53.451 52.233

Balansgegevens (x EUR 1.000)
Onroerendgoedbeleggingen 1.034.856 997.830 Eigen vermogen 458.318 445.733 Schulden aan kredietinstellingen
563.496 541.724

Gegevens per gemiddeld uitstaand
gewoon aandeel (x EUR 1)
Direct
beleggingsresultaat 1,36 1,35 Indirect beleggingsresultaat 0,25 0,25 Totaal
beleggingsresultaat 1,61 1,60

Gegevens per aandeel (x EUR 1)
Interim-dividend 1,02 0,7 7
Slotdividend 0,34 0,68 Intrinsieke waarde
(voor winstverdeling) 13,57 13,60

Gemiddelde beursomzet
(stuks per dag,
zonder dubbeltelling) 33.556 22.864 Hoogste koers 17,12 15,90 Laagste koers 15,49 12,85 Ultimo koers 17,12 15,49

Geplaatst aandelenkapitaal
Gewone aandelen ultimo boekjaar 33.774.117 32.774.117 Gemiddeld aantal uitstaande
gewone aandelen ultimo boekjaar 33.223.571 32.619.333

Beleggingen (x EUR 1.000)
Theoretische Boekwaarde Theoretische Boekwa arde
huur huur Kantoren 45.862 508.569 44.047 485 .925
Winkels 28.721 315.646 27.432 304.556 Volumineuze
detailhandel 4.382 46.076 4.708 46.076 Bedrijfsgebouwen 5.501 54.758 5.026 49 .963
Woningen 8.401 109.807 8.263 111 .310
92.867 1.034.856 89.476 997

.830

14 jan 05 09:15