Gemeente Oss


14/1/2005 - Waardering onroerende zaken 2005

Met ingang van 1 januari 2005 hebben alle panden in de gemeente Oss een nieuwe WOZ-waarde. Eind februari ontvangt u de aanslag Gemeentelijke Belastingen 2005, waar ook de vastgestelde WOZ-waarde van uw pand(en) wordt afgedrukt. Er wordt vanaf 2005 geen afzonderlijke WOZ-beschikking meer verstuurd.

Landelijke regeling
Sinds 1997 geldt een landelijke regeling voor de waardering van onroerende zaken, de Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ). De Wet WOZ schrijft voor dat gemeenten periodiek een nieuwe waarde vaststellen voor alle panden in de gemeente. Voorheen was die WOZ-waarde voor een periode van vier jaar. Vanaf 2005 is dat nog maar twee jaar. De waardering geldt voor de periode 2005 en 2006, de peildatum is 1 januari 2003. De WOZ-waarde wordt gebruikt voor verschillende belastingen:
* onroerende-zaakbelastingen;

* het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting en/of waarde voor de vermogensbelasting;

* waterschapsheffing.

De uitkomsten van de herwaardering van onroerende zaken in Oss bevestigen het beeld dat ook optreedt in de rest van Nederland: de prijzen van met name woningen zijn gemiddeld sinds de vorige waardepeildatum met 50,7% gestegen. Voor de niet-woningen bedraagt de gemiddelde stijging 23,1%. Dat betekent echter niet automatisch dat u in 2005 ook meer onroerende-zaakbelasting moet betalen. Eén en ander hangt namelijk ook af van de hoogte van de OZB-tarieven. De gemeenteraad heeft in november 2004 besloten dat het effect van deze waardestijging niet mag leiden tot extra opbrengsten. Daarom is de gemiddelde waardestijging ongedaan gemaakt door verlaging van de OZB-tarieven. In die gevallen waarbij de waardestijging van uw pand hoger is dan de gemiddelde waardestijging zal de aanslag OZB 2005 iets hoger uitvallen dan in 2004.

Vaststellen waarde
De gemeente Oss telt ongeveer 32.000 woningen en ruim 3.000 bedrijfspanden. U kunt zich voorstellen dat het niet mogelijk is om al deze onroerende zaken door taxateurs te laten bezoeken.

De gemeente schakelt een taxatiebureau in die alle marktgegevens registreert, zoals verkoopcijfers, huur- en vraagprijzen in uw gemeente. Deze gegevens komen hoofdzakelijk van het Kadaster. Daarnaast worden gegevens verzameld door middel van publicaties bij makelaars, uit vaktijdschriften, kranten en het internet. Al deze marktgegevens worden gekoppeld aan typen woningen en buurten. Vervolgens worden deze gegevens verder vergeleken en beoordeeld per woning. Hierdoor wordt de waardeontwikkeling per type woning en per wijk nauwkeurig gevolgd en geanalyseerd.

Woning
Waarden kunnen op verschillende manieren worden bepaald. De waarde van woningen wordt bepaald door vast te stellen wat de waarde van de woning zou zijn als die op of rond de waardepeildatum van 1 januari 2003 verkocht zou worden. Dat is de waarde in het economische verkeer.
Dit is de prijs die tijdens een normale verkoop zou zijn betaald voor een pand dat in volle eigendom is en vrij opleverbaar. Bij de waardering mag dus geen rekening worden gehouden met 'belemmeringen' zoals huurders, erfpacht of recht van opstal. Er wordt getaxeerd alsof het pand leeg en onbezwaard kan worden verkocht. De waarde kan onder andere worden bepaald met behulp van verkoopcijfers van vergelijkbare panden.

Bij nieuw- en verbouw, die na 2003 wordt opgeleverd, wordt eveneens het waardeniveau van 1 januari 2003 gehanteerd. Als in de periode tussen 1 januari 2003 en 1 januari 2005 de toestand van uw pand gewijzigd is (bijvoorbeeld door een verbouwing), dan houdt de gemeente daar rekening mee. In alle gevallen is de waarde vastgesteld naar de werkelijke staat van de woning op 1 januari 2005.

Met behulp van een geautomatiseerd systeem maken we bij woningen met dezelfde kenmerken een prognose van de waarde. De eerdere marktanalyse is daarbij een belangrijk gegeven. Na de geautomatiseerde waardebepaling controleren de taxateurs ter plaatse of deze prognose juist is, waarbij niet alle woningen worden gecontroleerd. Het is ook niet noodzakelijk dat de taxateurs de woning van binnen bekijkt. Uiteindelijk is het altijd een bevoegd taxateur die de individuele waarde van een woning definitief vaststelt.

Bedrijfspand
Om de waarde van een bedrijfspand te bepalen wordt meestal uitgegaan van de huurprijs per vierkante meter. Deze huurprijs wordt vermenigvuldigd met het bruto vloeroppervlakte van het pand en met een kapitalisatiefactor. De kapitalisatiefactor is een factor waarmee een huurprijs wordt vertaald in een waarde. Er zijn specifieke factoren voor elk type kantoor of bedrijf, waarbij rekening wordt gehouden met zaken als leegstand, bouwwijze en onderhoud. Dit betekent dat voor elk kantoor of bedrijf een kapitalisatiefactor is bepaald. De basis van de waarden voor de diverse kapitalisatiefactoren bepalen de taxatiedeskundigen van de gemeente door het uitvoeren van een analyse van marktgegevens. Hierbij worden huurprijzen met verkoopcijfers van dezelfde panden vergeleken en basiswaarden berekend. Huurprijs, oppervlakte en kapitalisatiefactor vindt u terug op het taxatieverslag.

Incourante onroerende zaken De waarde van incourante onroerende zaken, zoals scholen, kerken, ziekenhuizen etc. wordt op een andere manier vastgesteld, omdat meestal geen of te weinig verkoopprijzen bekend zijn. De waarde wordt in dat geval bepaald door te kijken wat het zou kosten om het object te vervangen. Die waarde wordt gecorrigeerd, omdat door afschrijving de waarde van de onroerende zaak in de loop van de jaren minder wordt.

Digitaal WOZ-loket
Op deze website vindt u het digitaal WOZ-loket (Digitaal gemeenteloket --> WOZ-loket). Hier kunt hier algemene informatie over de wet WOZ raadplegen. Nadat de aanslagen gemeentelijke belastingen (eind februari) zijn verzonden kunt u ook nagaan op welke wijze de WOZ-waarde van uw pand(en) is vastgesteld. Wilt u dan een nadere onderbouwing van de waardebepaling van uw pand, dan kunt u een taxatieverslag opvragen en/of uitprinten via deze website. Daarin staan de waarden en onderbouwende gegevens van panden waarmee uw pand is vergeleken. Ook bestaat er dan via de website de mogelijkheid om een bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde digitaal te verzenden naar de afdeling Belastingen van de gemeente Oss.