VERENIGING EIGEN HUIS
http://www.eigenhuis.nl

EIGEN HUIS: Woningmarkt kwetsbaarder in 2005

Eigen Huis Marktindicator(c) :

- Consument heeft iets meer vertrouwen, maar stemming blijft licht negatief

- Lage hypotheekrente en robuust prijsniveau houvast voor woningmarkt

- Ontwikkelingen in economie en inkomen grootste bedreiging

Vereniging Eigen Huis verwacht voor 2005 een kwetsbaarder woningmarkt. De toestand van de economie en de bezuinigingen trekken dit jaar een wissel op het besteedbaar inkomen van huishoudens. De Eigen Huis Marktindicator stijgt in het laatste kwartaal van 2004 weliswaar van 90 naar 93 (de waarde van 100 geldt als neutraal), maar de stemming op de woningmarkt blijft licht negatief. Meer consumenten zijn van mening dat de koopsituatie op de woningmarkt het komende jaar ongunstiger wordt. Positiever is men gestemd over de komende prijsontwikkeling van woningen en over de hypotheekrente. Een groeiende meerderheid (59%) verwacht dat de huizenprijzen de komende 12 maanden verder zullen stijgen. De groep mensen die een rentestijging verwacht neemt af van 41% naar 32%.

De hypotheekrente is nu historisch laag, waarbij de dalende trend in 2004 nog aanleiding was voor de licht stijgende huizenprijzen en het aantal kooptransacties. De ruimte voor een verdere rentedaling wordt steeds kleiner en naarmate het renteniveau lager ligt is de koopwoningmarkt gevoeliger voor toekomstige rentestijgingen. Vooral de combinatie van een verminderde koopkracht en een rentestijging zou de koopwoningmarkt de komende tijd parten kunnen gaan spelen.

Eigen Huis Marktindicator
Voor de Eigen Huis Marktindicator is een representatieve groep Nederlanders gevraagd naar hun inschatting van de ontwikkelingen op de koopwoningmarkt in het komende jaar en naar hun mening over in het afgelopen jaar. Daarbij is gevraagd naar de situatie voor het kopen van een huis in het algemeen en naar de ontwikkeling van de huizenprijzen en de hypotheekrente in het bijzonder.

Consumentenverwachting voor de komende 12 maanden

Ontwikkeling hypotheekrente
De hypotheekrente is historisch gezien zeer laag en lijkt iedere keer opnieuw een record te breken. Kan het nog lager en wanneer kunnen we een rentestijging verwachten? Uit de onderzoeksgegevens van de Eigen Huis Marktindicator blijkt dat nu veel minder consumenten dan in het vorige kwartaal voor de komende jaar een rentestijging verwachten (32% vs. 41%). Van de ondervraagden verwacht 36% dat de rente ongewijzigd blijft (tegen 28% in het vorige kwartaal). Slechts 9% verwacht een verdere daling van de rente.

Ontwikkeling huizenprijzen
In het vierde kwartaal van 2004 zijn de consumenten voor het komende jaar iets gunstiger gestemd over de ontwikkeling van de huizenprijzen dan in het vorige kwartaal. Een toenemende groep van 59% verwacht een verdere stijging van de huizenprijzen (was 55%). Een daling van de huizenprijzen wordt voorzien door een kleine minderheid van de ondervraagden (9% vs. 10%). En ook iets minder mensen schatten in dat de huizenprijzen in de komende 12 maanden gelijk blijven (23 vs. 25%).

Koopsituatie
Voor de komende 12 maanden schat de consument de situatie op de koopwoningmarkt iets ongunstiger dan in het vorige kwartaal. Het aandeel van de ondervraagden dat de koopsituatie ziet verslechteren neemt toe van 30% naar 33%. Minder mensen zien een verbetering van de koopsituatie (15% vs. 17%).

Consumentenmening over de afgelopen 12 maanden

Ontwikkeling hypotheekrente
In werkelijkheid is de hypotheekrente in 2004 gedaald van 4,9 naar 4,1% (rentevaste periode van 5 jaar). Toch meende maar 44% van de ondervraagden dat de rente in het afgelopen jaar is gedaald. In het vorige meting voor de Eigen Huis Marktindicator was dit percentage nog 34%. Een bijna ongewijzigd aandeel van de ondervraagden (21%) is van mening dat de hypotheekrente niet is veranderd, terwijl 12% van de respondenten zelfs meende dat de rente is gestegen.

Ontwikkeling huizenprijzen
In het afgelopen jaar stegen de huizenprijzen met 2,5% (bron NVM). Dat er sprake is van een stijging komt overeen met de mening van een groeiende meerderheid van de ondervraagden. Circa tweederde (66% tegen 55% in het derde kwartaal) is van mening de prijzen zwak tot sterk zijn gestegen.

Koopsituatie
De omstandigheden op de koopwoningmarkt zijn in de afgelopen 12 maanden volgens de consument weinig veranderd. De groep die de koopsituatie slechter vindt geworden daalde iets van 48% naar 47%, terwijl de groep die de koopsituatie zag verbeteren daalde van 15% naar 13%.

Nu kopen of niet?
Naast vragen over het verleden en de toekomst is in het onderzoek ook de vraag voorgelegd of consumenten het op dit moment een gunstig of een ongunstig moment vinden om een huis te kopen. Van de ondervraagden vindt 16% het nu een gunstige tijd om een huis te kopen, terwijl 38% het een ongunstige tijd vindt; 45% heeft een neutrale mening.

In de afgelopen drie kwartalen is het aandeel negatief gestemden echter behoorlijk afgenomen: van 44% in het tweede kwartaal in 2004 naar 38% in het vierde kwartaal. Hieruit blijkt dat het vertrouwen van de consument in de woningmarkt in de afgelopen drie kwartalen enigszins is toegenomen.

Met de geringe stijging van de Eigen Huis Marktindicator van 90 naar 93 blijft de stemming op de woningmarkt licht negatief. Deze negatieve opstelling van consumenten is vooral gelegen in de ongunstige economische situatie (volgens 53% van de ondervraagden), de inkomens die daardoor onder druk staan (door 51% genoemd) en de gepecipieerde slechtere betaalbaarheid van woningen (volgens 46%).

Een ander element dat bijdraagt aan de licht negatieve stemming onder consumenten is de verwachting van 25.5% van de consumenten dat de fiscale behandeling van de eigen woning ongunstiger wordt.

Noot voor de redactie,