De nieuwe WOZ-waarde komt er aan (06-01-2005)
De afgelopen twee jaar is de gemeente Bussum druk bezig geweest met de
hertaxatie van alle onroerende zaken. Hiervan wordt per 1 januari 2005
een waarde vastgesteld naar het waardeniveau van 1 januari 2003
(waardepeildatum). Deze wordt eind februari 2005 aan u toegezonden. De
waarde wordt gebruikt door de gemeente, de Rijksbelastingdienst en het
waterschap als grondslag voor het heffen van belastingen voor de jaren
2005 en 2006. In dit artikel kunt u meer lezen over hoe de WOZ waarde
wordt bepaald.
Toezicht op de waardebepaling
De gemeente moet zich houden aan de regels van de wet waardering
onroerende zaken (Wet WOZ). De Waarderingskamer houdt toezicht of de
gemeente de Wet WOZ juist uitvoert. Vergelijkingsmethode De wet WOZ
schrijft voor dat woningen gewaardeerd moeten worden volgens de
vergelijkingsmethode. Dit betekent dat woningen worden vergeleken met
verkochte woningen. Is van een woning bekend hoeveel die bij verkoop
heeft opgeleverd, dan kan de waarde van andere vergelijkbare woningen
daarvan worden afgeleid. Er wordt wel rekening gehouden met de
verschillen tussen de woningen.
Inventarisatie kenmerken
Van alle woningen zijn de kenmerken vastgelegd, waardoor de
verschillen tussen de woningen duidelijk worden. Denk hierbij
bijvoorbeeld aan type woning, inhoud, bouwjaar, aanwezigheid schuur
e.d. Maandelijks worden deze kenmerken geactualiseerd met gegevens die
de gemeente aangeleverd krijgt van bijvoorbeeld het Kadaster en de
afdeling Vergunningen en Handhaving. Ook zijn kenmerken bijgewerkt
naar aanleiding van reacties of bezwaren tegen de vorige
waardevaststelling.
Groepsindeling
Op basis van de kenmerken van de woning zijn alle woningen ingedeeld
in groepen. Een groep bestaat uit gelijke typen woningen, gelegen in
een zelfde wijk (bijv. Centrum of Brediuskwartier), met een inhoud
binnen een bepaalde range, gebouwd in een bepaalde periode. Dit maakt
dat de woningen objectief gezien dus vergelijkbaar zijn met elkaar. Er
wordt een verschil gemaakt tussen individuele woningen en repeterende
woningen. Individuele woningen zijn woningen waar er niet meer dan
twee dezelfde zijn. Dit zijn meestal vrijstaande woningen. Ondanks dat
er weinig gelijke woningen zijn, kunnen ook individuele woningen op
basis van de kenmerken in groepen ingedeeld worden. Repeterende
woningen zijn veelal rijwoningen en flats die gelijktijdig gebouwd
zijn. Bij repeterende woningen is er uitgegaan van een basisinhoud.
Vervolgens worden van elk object de afwijkingen ten opzichte van de
basis vastgelegd. Dus elke aanbouw, opbouw, dakkapel e.d. worden als
apart onderdeel vermeld. Hierdoor kan er een goede vergelijking
plaatsvinden tussen woningen en een verschil in waarde is duidelijk te
herleiden.
Modelmatige waardebepaling
Om de herwaardering goedkoper uit te kunnen voeren, worden alle
woningen met een rekenmodel gewaardeerd. Deze methodiek wordt
landelijk toegepast. Per groep worden er drie verkochte woningen die
vergelijkbaar zijn, gebruikt om de waarde van de woningen in die groep
te bepalen. Zo kan een hele groep vergelijkbare woningen in eens
gewaardeerd worden. Uit de kenmerken blijken de verschillen tussen de
woningen en het daarmee samenhangende verschil in waarde. Apart van de
WOZ-beschikking wordt gelijktijdig een taxatieverslag toegezonden. Op
dit taxatieverslag staan de woningen waarmee uw woning is vergeleken.
Ook de kenmerken van zowel uw woning als die van de vergelijkbare
verkochte woningen staan er op vermeld.
Marktanalyse
De gemeente voert een permanente marktanalyse uit. Dit betekent dat
alle verkopen van onroerende zaken worden geadministreerd en
geanalyseerd. Er wordt gekeken onder welke omstandigheden het
verkoopcijfer tot stand is gekomen en in welke staat de woning
verkeerde ten tijde van verkoop. Met name de verkoopprijzen die rond
de waardepeildatum 1 januari 2003 zijn gerealiseerd, zijn van belang.
Die verkopen bepalen namelijk het waardeniveau op 1 januari 2003.
Alleen woningen die in 2002 of 2003 verkocht zijn, worden gebruikt
voor vergelijking voor de waardebepaling.
Controle
Bij het bepalen van de WOZ-waarden heeft de gemeente Bussum
samengewerkt met een taxatiebureau. De kwaliteit is gecontroleerd door
een kwaliteitsteam, waarin de gemeente, het taxatiebureau en een
plaatselijke makelaar vertegenwoordigd waren. Per brief heeft de
Waarderingskamer de gemeente Bussum laten weten vertrouwen te hebben
in een goede waardevaststelling. Zoals eerder vermeld zullen de
waarden eind februari 2005 aan u bekend worden gemaakt. Het is niet
mogelijk de waarde al eerder bij de gemeente op te vragen, zolang deze
nog niet definitief is. Als u vragen heeft over de hertaxatie kunt u
bellen met de afdeling belastingen, tel. (035) 69 28 642.
Gemeente Bussum