NVM

Aan : de sociaal- en financieel-economische redacties en
vakpers

Van : de Nederlands Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM

Betreft : Woningmarktcijfers 2e kwartaal 2004

Datum : Nieuwegein, donderdag 8 juli 2004

NVM verwacht voor 2004 prijsontwikkeling rond inflatieniveau

De gemiddelde koopwoning in Nederland is in het 2e kwartaal van 2004 met 0,7% in prijs gestegen ten opzichte van het 1e kwartaal van 2004 en komt daarmee op gemiddeld 215 duizend euro. Over de laatste vier kwartalen komt de prijsstijging uit op 3,8%. Het aantal transacties is dit kwartaal 4,2% hoger dan vorig jaar. Volgens de NVM is het opvallend dat de prijsstijgingen in Randstad centrum hoger zijn dan de gemiddelde prijsstijging in Nederland. Algemeen voorzitter van de NVM Oscar Smit geeft aan dat er sprake is van een zich stabiliserende markt met een lichte groei van het aantal woningen in het aanbod. Smit verwacht voor 2004 een prijsontwikkeling rond het inflatieniveau.

De afgelopen jaren is in het 2e kwartaal meestal sprake geweest van een beduidend hogere prijsstijging dan dit kwartaal het geval is. Een reden hiervoor is de sterkere prijsstijging in het eerste kwartaal (0,3 procentpunt) vanwege het eenmalige effect van de bijleenregeling.

De regio s in het centrale deel van de Randstad springen eruit door een grotere prijsstijging dan het landelijke gemiddelde. Met uitzondering van Amsterdam stijgt de prijs per m2 van de gemiddelde woning in alle regio s in dit deel van het land met 2 a 3%. De regio s in het Zuiden onderscheiden zich daarentegen met een daling van de prijs per m2 van gemiddeld -0,3%.

Cijfers tweede kwartaal
In het 2e kwartaal steeg de prijs van twee van de vier woningtypen. De prijs van de gemiddelde hoekwoning steeg met 0,1% nauwelijks, de gemiddelde tussenwoning werd met 1,3% duurder net als het gemiddelde appartement. De prijs van de gemiddelde vrijstaande woning daalde met
-0,7%.

Het totale geldsvolume gemoeid met de verkoop van woningen is in het 2e kwartaal met 11% gestegen na een daling in het vorige kwartaal. Vergeleken met het 2e kwartaal van 2003 is het aantal verkopen ongeveer 4% meer met nu 34.500 tegen toen 33.100. Vergeleken met het
1e kwartaal van 2004 zijn er in het 2e kwartaal 10% meer woningen verkocht na een daling van 9% in het vorige kwartaal.

De ontwikkelingen in het aanbod
Aan het einde van het 2e kwartaal staan bij NVM-makelaars 78.962 woningen te koop, ruim 3 duizend meer dan bij het begin van het kwartaal. Het aantal te koop staande woningen stijgt met 4% voor het eerst weer duidelijk, nadat in de drie voorgaande kwartalen het aanbod nagenoeg gelijk bleef. De vraagprijs stijgt in het 2e kwartaal met
0,5%. Het verschil tussen vraag- en verkoopprijs daalt onder de 4%.

De betaalbaarheid
De betaalbaarheid van de woonlasten geeft in het 2e kwartaal een verslechtering te zien. Naast de prijsstijging op de woningmarkt is ook de hypotheekrente toegenomen, waardoor de hypotheeklasten hoger liggen. Aangezien het inkomen van de consument op dit moment niet meer groeit, biedt dit geen compensatie voor de hogere hypotheeklasten. Voor kopers met een tweeverdienersinkomen en voor doorstromers blijft een eigen huis met een verantwoorde financiering nog steeds goed betaalbaar. In het 2e kwartaal van 2003 bereikte de betaalbaarheid het hoogste niveau in lange tijd. Ten opzichte van de cijfers van toen is de betaalbaarheid met gemiddeld 7 procentpunt gedaald.

Verschillen per regio
In Nederland is geen sprake van een nationale woningmarkt: vraag en aanbod komen op regionaal niveau bij elkaar. Ook in het 2e kwartaal 2004 zijn significante verschillen tussen de 80 NVM-regio s zichtbaar. Onderstaande tabel biedt de cijfers voor een dwarsdoorsnede van de Nederlandse woningmarkten.

Met uitzondering van de regio s Breda en Eindhoven daalt in geen van de beschouwde regio s de prijs in dit kwartaal. In de regio s stad Groningen, Den Bosch, Zwolle, Utrecht, Den Haag en Amsterdam stijgt de prijs zelfs met 2% of meer. In de regio s Zeeland, Rotterdam en Nijmegen Maas/Waal stijgt de prijs nog maar nauwelijks. Als er gekeken wordt naar het gemiddelde over de laatste vier kwartalen, dan is in alle regio s de prijs van de gemiddelde verkochte woning gestegen. In de regio stad Groningen, Den Haag, Den Bosch, Zwolle, Zeeland en Utrecht, is de prijsstijging duidelijk meer dan de
1,0% die gemiddeld per kwartaal in Nederland is opgetreden. In de regio s Nijmegen, Zutphen en Zuid Limburg is de prijsstijging minder dan een half procent.

Huurwoningmarkt in de geliberaliseerde markt
De NVM constateert dat er sprake is van een stabiele markt waarbij de markt duidelijk dicht op de vraagprijs zit. Aansluitende verhuur vindt wel plaats, er is af en toe wel frictieleegstand. Er is een redelijke vraag naar duurdere huurwoningen. Op dit deel van de woningmarkt dient nadrukkelijk te worden ingespeeld op de wensen van de consument. De laatste jaren blijken vooral oudere eigenaarbewoners steeds meer interesse te tonen voor de overstap naar een dure huurwoning. Er is veel vraag naar appartementen met een zogenaamd zorgconcept op vrijwillige basis, dat men kan afsluiten op het moment dat men dat nodig denkt te hebben. Bovendien zouden een aantal woningen moeten worden uitgevoerd als 'nul-trede' woning (dus gemakkelijk toegankelijk voor mindervaliden en bejaarden). De vraag betreft zowel eengezinswoningen als appartementen in de stad en de meer landelijke regio's.