Stafdienst Voorlichting telefoonnummer 070-3183040
Den Haag, 29 juni 2004
Bijdrage van Staf Depla (PvdA) aan de tweede termijn van het algemeen overleg huurbeleid
Meer marktwerking op de woningmarkt is uw missie. In de eerste noemde ik u een geestelijk luie minister. Weinig nagedacht over hoe de markt met grote tekorten uitwerkt voor de woningbouwproductie, inkomens en segregatie. In uw eerste termijn heeft u dit niet kunnen weerleggen. Op de vele vragen had uw geen adequaat antwoord. En ook in uw schriftelijke antwoorden onderbouwt u niet wat hogere huren bijdraagt aan de vergroting van de bouwproductie. Corporaties schrijven mij dat geld geen probleem is. En wat levert verlaging van de liberaliseringsgrens op? Particuliere verhuurders kunnen nu ook al zonder huurbescherming bouwen boven de 600 euro. Blijkbaar zit de woningmarkt ingewikkelder in elkaar als u kan bevroeden. Kortom u heeft geen antwoord op de vraag wat hogere huren bijdraagt aan meer huizen. Kunt u mij wetenschappelijke studies overleggen waarin aangetoond wordt dat lage huren de oorzaak van de geringe bouwproductie zijn?
Het grootte probleem is dat corporaties geen grond hebben waar ze woningen op kunnen bouwen. In uw schriftelijke antwoorden geeft u aan dat gemeente hiervoor verantwoordelijk voor zijn via de gronduitgifte. Maar wat doet dit kabinet. Minister Zalm verbiedt gemeente te investeren in grond!! Als Zalm deze week zijn zin krijgt zal de woningbouw, zeker van huurwoningen, verder stagneren. Graag uw reactie.
U weerwoord is dat de huren pas omhoog mogen als de corporaties en particuliere sector genoeg woningen hebben gebouwd zodat burgers werkelijk keuzevrijheid hebben. U ijkpunt is een woningtekort van 1.5%. Betekent dat dat als in 2008 de corporaties en de particuliere verhuurders hun afspraken nagekomen zijn voor het aantal te bouwen woningen maar het woningtekort hoger is dan 1.5% dat de huren dan niet om hoog mogen?
segregatie
Hekken weg rond randgemeente. Daar moeten ook goedkope woningen gebouwd worden. Immers mensen met lagere inkomens uit deze gemeenten moeten ook woning in hun eigen stad kunnen vinden. Randgemeenten die hier niet aan mee willen werken zullen zich een hoedje geschrokken hebben van uw dreigement. U dreigt in uw brief met een bestuurlijk gesprek. Dit is dus een tandeloos wapen. U zegt dat u bestrijding van segregatie belangrijk vindt maar als het er op aankomt geeft u niet thuis.
U schrijft dat het bevorderen van differentiatie segregatie het beste bestrijd. Die opvatting delen wij. Maar uw huurvoorstellen dragen daar niet aan bij. Sterker nog de voorspelde hogere huren maakt bewoners de remmende partij bij herstructurering. Zij zijn tegen omdat opgeknapte woningen onbetaalbaar voor hen worden. Wij willen net als u bewoners die het beter krijgen binden aan hun buurt. Daarvoor moeten corporaties investeren. Maar dat waren ze al van plan. Wat draagt hogere huren daar aan bij?
Maar in uw brief lees ik niks over keuzevrijheid voor mensen met een smallere beurs. Waar moeten die heen. Uw plannen om de huurprijsbescherming van woningen boven een bepaalde marktwaarde af te breken maakt de betere wijken en de nieuwbouw nog ontoegankelijker voor mensen met de smalle beurs. Waar moeten deze mensen heen? Ze kunnen alleen naar de buurten met de vele goedkope woningen. Kortom eerder meer dan minder segregatie.
Middeninkomens betalen de rekening
U ambtenaren zijn duidelijk. In de antwoorden van afgelopen vrijdag staat duidelijk dat mensen met een inkomen boven de huursubsidiegrens niet gecompenseerd worden voor de sterkere huurstijgingen. In eerdere interene versies van uw plannen wilde u deze mensen nog wel compenseren. Maar dat is nu ook afgelopen. Een alleenstaande vakkenvuller bij de AH gaat er langzaam maar zeker 1000 euro per jaar extra op achteruit. Hij verdient nl meer dan de huursubsidiegrens voor alleenstaande. Hetzelfde geldt voor een samenwonende onderwijzer. Die verdient meer dan de huursubsidiegrens voor meerpersoonshuishoudens. Wanneer gaat u dat tegen deze mensen vertellen. Dat zijn dus de echte middeninkomens. De middeninkomens die de VVD liever nog sneller dan de minister zou willen aanpakken.
Hoe staat u ervoor
U plannen zijn niet alleen ondoordacht, maar u staat ook nog met lege handen. Particuliere verhuurders willen geen bijdrage leveren aan de 250 miljoen euro. Aedes doet alleen mee als particuliere ook hun deel betalen. Aedes wil geen harde garanties geven voor aantal te bouwen woningen. En Aedes wil terecht geen open eind regeling voor bijdrage aan de huursubsidie. Daar komt bij dat veel corporaties uw en de voorstellen van Aedes afwijzen. Mitros met 30.000 woningen. Vestia met 80.000 woningen, de vernieuwde stad, de club van kleine en middengrote corporaties. Dus misschien wordt u het met Aedes eens maar dan heeft u nog geen overeenstemming met de afzonderlijke corporaties. En ik hoor van corporaties dat ze helemaal niet betrokken zijn bij de nieuwe verstedelijkingsafspraken die u in lelystad deze zomer gaat tekenen. Hoe kunt u dan sluitende prestatieafspraken maken? Graag uw reactie. En dan heeft u nog problemen met uw eigen coalitie. De VVD wil de huren sneller omhoog, daarvoor hoeven de verhuurders helemaal niet iets extra s voor te doen. EN het CDA wil de huren pas omhoog als woningtekort terug is naar 1.5%. Bovendien wil de Kamer niet dat u de huursubsidie privatiseert door bij huurders een deel van de rekening van de huursubsidie neer te leggen. En houden corporaties die veel moeten investeren minder geld over om meer huizen te bouwen.
Tot slot: uw heeft op de volgende vragen in mijn eerste termijn ook schriftelijk geen reactie gegeven.
§ Uw voorstellen zouden 3 tot 4% beperking huurverhoging leiden. Dit heeft u niet onderbouwd. Mijn berekeningen die tot lager percentage komen heeft u niet weerlegd. Heeft u nog niet onderbouwd
§ U bent niet ingegaan op de vraag of het effect van uw voorstellen op segregatie en de voortgang van de herstructurering is doorgerekend en zo nee of u dit alsnog wilt doen.
§ Ik heb gevraagd of u bereid bent de plannen van de huurdersvereniging Amsterdam, de vernieuwde Stad en van het netwerk (vezamelin corporaties rond Woonbron Maasoevers en de Aliantie) door te rekenen en van commentaar te voorzien.
§ Uw reactie op artikel in ESB dat huren in Nederland niet te hoog zijn is niet adequaat. In vergelijking tussen kosten voor huur en koop is in tegenstelling tot wat u schrijft uitgegaan van gelijke kwaliteit woningen. (gedetailleerde reactie zie bijlage)
§ U gaat niet op de vraag waarom middeninkomens niet door kunnen stromen naar koopwoning
§ Wij willen onderzoek naar gelijke behandeling vraagstimulering koop en huursector.
Bijlage 1 reactie op reactie Minister op artikel ESB over de stelling dat huren in Nederland helemaal niet laag zijn
[Er lopen verschillende discussies door elkaar:
- over de hoogte van het gemiddelde huurniveau in Nederland;
- over de verhouding tussen huurprijs en kwaliteit van de afzonderlijke woningen;
- over de de wijze waarop de kwaliteit van huurwoningen bepaald kan worden.
Het ESB-artikel heeft betrekking op het eerste punt en is in het bijzonder een reactie op de stelling van Dekker (brief van 29 oktober 2003) dat er in Nederland sprake zou zijn van een kunstmatig laag huurniveau . Ons artikel laat zien dat dat in zijn algemeenheid NIET het geval is als gekeken wordt naar de kosten van het bewonen van een koopwoning. De netto kosten van huren liggen gemiddeld op hetzelfde niveau als de netto kosten van kopen. Bij deze algemene conclusie is WEL rekening gehouden met kwaliteitsverschillen tussen woningen (kwaliteit niet op basis van het wws-stelsel maar op basis van de WOZ-waarde van de huurwoning).
De algemene conclusie dat het huurniveau niet kunstmatig laag is, laat uiteraard onverlet dat voor sommige huurwoningen de huurprijs ten opzichte van de kwaliteit relatief laag is, en voor andere de huurprijs relatief hoog is. Er is reden aanwezig om een beleid te voeren dat is gericht op het bereiken van een betere prijs-kwaliteitsverhouding van huurwoningen . Een dergelijk beleid zou zich dienen af te spelen rond een gemiddeld huurniveau. Als het gemiddelde huurniveau als zodanig redelijk is (zie het ESB-artikel), heeft een beleid ter een verbetering van de prijs-kwaliteitsverhouding TWEE kanten: extra huurverhoging waar de prijs relatief te laag is en een mindere huurstijging waar de prijs relatief te hoog is. De minister heeft alleen oog voor de ene kant en streeft (zonder onderbouwing) naar een hoger gemiddeld huurniveau.
Tot slot speelt de kwaliteitsmaatstaf een belangrijke rol in de discussie. De minister is van mening dat de huidige kwaliteitsmaatstaf (het wws-stelsel) niet meer voldoet. De minister stelt in het vooruitzicht dat ze het wws-stelsel zal aanpassen en op termijn zal vervangen door de WOZ-waarde. Ze is nog erg onduidelijk hoe dit uitgewerkt zal worden. Dit is merkwaardig omdat uitspraken over de prijs-kwaliteitsverhouding pas mogelijk zijn als er een goede kwaliteitsmaatstaf is. Als die naar de mening van de minister in de huursector ontbreekt, is het de eerste prioriteit om de kwaliteitsmaatstaf te verbeteren. Vervolgens kan de prijs-kwaliteitsverhouding worden beoordeeld en daarna komt een beleid aan de orde dat betrekking heeft op een mogelijke verbetering van de prijs-kwaliteitsverhouding. Ook bij een verbeterde kwaliteitsmaatstaf blijft overigens staan dat er geen reden is om het huurNIVEAU extra te verhogen.
Dat er in regio s met een gespannen woningmarkt sprake zou zijn van een slechte prijs-kwaliteitsverhouding, is afhankelijk van de kwaliteitsmaatstaf. Volgens het huidige wws-stelsel is in de gespannen woningmarkten (met als duidelijkste voorbeeld Amsterdam) de prijs al relatief HOOG ten opzichte van de kwaliteit. Als de WOZ-waarde als kwaliteitsmaatstaf wordt gebruikt ligt het anders. In de WOZ-waarde komt de schaarste tot uiting, waardoor in sommige gespannen woningmarkten (wederom Amsterdam als duidelijkste voorbeeld) de huurprijs relatief laag is. De cruciale vraag is natuurlijk of de schaarsteprijzen in de koopsector maatgevend zouden moeten zijn voor de kwaliteitsmaatstaf in de huursector. In alle gevallen blijft echter staan dat er geen reden is om een beleid te voeren dat leidt tot een gemiddeld hoger huurniveau in Nederland
Partij van de Arbeid