Provincie Utrecht

Persbericht

Aanjaagteam onderzoekt voorbeeld Houten

Omzetting kantoor voor studentenbewoning niet rendabel

2-4-2004
Een leegstaand kantoorpand in Houten is onderworpen aan een toets om te kijken of het haalbaar is om er studentenkamers van te maken. Vraag was of een verbouwing haalbaar was, in financieel en bouwtechnisch opzicht en voor wat betreft de procedures. Ook is gekeken of het aantrekkelijk was voor studenten. Het initiatief komt van het Aanjaagteam Jongeren- en studentenhuisvesting van de provincie. Daarin zit onder andere ook de SSH Utrecht, wiens ervaringen zijn verwerkt in een draaiboek, dat nu is getoetst in de praktijk. De gemeente Houten en corporaties AWH en dr Schaepman werkten mee aan het project. Belangrijkste conclusie van de toets is dat het op dit moment financieel geen haalbare kaart is. De resultaten van de toets zullen breed onder de aandacht worden gebracht, onder andere op de Bouwrai op 2 april te Amsterdam.

De toets heeft opgeleverd dat het pand zich goed leent voor het huisvesten van studenten. Maar het blijkt dat de kosten van het verwerven of huren, verbouwen en beheren van het pand, niet zijn op te brengen uit de verhuur van kamers aan studenten. De prijzen op de kantorenmarkt stijgen ver uit boven de inkomsten die uit de verhuur komen. Er is zowel naar tijdelijke als permanente omzetting gekeken. In het geval van tijdelijke omzetting liggen de verbouwingskosten aanzienlijk lager. Deze kosten zijn in vier jaar terug te verdienen uit de verhuur van kamers. Voorwaarde is dat er geen huur voor het pand hoeft te worden betaald. In het geval van permanente omzetting is uit een verantwoorde exploitatie slechts de helft van de gevraagde prijs op te brengen. In het voorbeeld van Houten zou het bij permanente omzetting gaan om een investering van 88.000,- per kamer, uitgaande van de vraagprijs en verbouwingskosten. Dat is een investering die maatschappelijk gezien niet verantwoord is.

Positieve beoordeling van de plek
Op andere criteria scoorde het pand goed. Op het gebied van planologische procedures zijn er geen noemenswaardige obstakels geconstateerd; een vrijstellingsprocedure is toe te passen. Door de ligging aan het spoor is ook toetsing aan de Wet geluidhinder nodig. Partijen zijn bereid hierin goed samen te werken en minimale termijnen aan te houden. Bouwtechnisch is het pand goed geschikt te maken voor bewoning, ook voor wat betreft brandveiligheid en gebruikseisen. Studenten beoordelen de plek en de bereikbaarheid overwegend positief.

Conclusie en aanbevelingen
Het omzetten van kantoren voor de huisvesting van studenten blijkt in de Utrechtse regio op dit moment meestal geen optie. Het aanjaagteam sluit niet uit dat hier de komende jaren verandering in komt, met name door de ontwikkelingen in de kantorenmarkt. De belangrijkste aanbevelingen die het Aanjaagteam uit de toets haalt zijn: kijk ook naar een ander type panden, bijvoorbeeld leegstaande verzorgingshuizen, zusterflats of scholen. De verwervingskosten liggen over het algemeen bij panden met een niet-commerciële functie beduidend lager dan die van kantoorpanden, zo is de verwachting. Verder kan gezocht worden naar combinaties van studentenhuisvesting met bijvoorbeeld commerciële functies op de begane grond.

Volgende toets in sector Zorg & Welzijn
Voor de volgende praktijktoets richt het Aanjaagteam zich op panden die beschikbaar komen uit de ouderenzorg of jeugdzorg. Zorg wordt steeds meer in de thuissituatie verleend, waardoor de behoefte afneemt aan grote panden waarin wonen en zorg worden gecombineerd. Het Aanjaagteam zoekt daarvoor samenwerking met lokale partijen en met de zorgsector.

Meer informatie: Marja van Buuren, telefoon 030 - 2583207 of Marja.van.Buuren@provincie-utrecht.nl