Uitspraak Hoge Raad LJN-nummer: AN7605 Zaaknr: 1386
Bron: Hoge Raad der Nederlanden 's-Gravenhage
Datum uitspraak: 26-03-2004
Datum publicatie: 5-04-2004
Soort zaak: civiel - civiel overig
Soort procedure: cassatie
Nrs. 1386-1390
26 maart 2004
AB
in de zaak met rolnr. 1386, van:
1. Belinog B.V.,
gevestigd te Dordrecht,
2. de Stichting ,
gevestigd te ,
3.
(geboren 1948),
wonende te ,
zowel voor zichzelf als in zijn hoedanigheid van gevolmachtigde van
, overleden,
4.
(geboren 1919),
wonende te ,
5. ,
wonende te ,
6. ,
wonende te
eisers tot cassatie,
advocaat: mr. M.A. Goedkoop,
tegen
de gemeente Dordrecht,
zetelende te Dordrecht,
verweerster in cassatie,
advocaat: mr. M.E. Gelpke,
in de zaak met rolnr. 1387, van:
de gemeente Dordrecht,
zetelende te Dordrecht,
eiseres tot cassatie,
advocaat: mr. M.E. Gelpke,
tegen
1. ,
wonende te ,
2. de Stichting ,
gevestigd te ,
verweerders in cassatie,
advocaat: mr. M.A. Goedkoop,
in de zaak met rolnr. 1388, van:
de gemeente Dordrecht,
zetelende te Dordrecht,
eiseres tot cassatie,
advocaat: mr. M.E. Gelpke,
tegen
1. de Stichting ,
gevestigd te ,
2. Banque Artesia Nederland N.V.,
gevestigd te Arnhem,
verweersters in cassatie,
advocaat: mr. M.A. Goedkoop
(voor verweerster sub 1),
verweerster sub 2 niet verschenen,
in de zaak met rolnr. 1389, van:
de gemeente Dordrecht,
zetelende te Dordrecht,
eiseres tot cassatie,
advocaat: mr. M.E. Gelpke,
tegen
1. ,
wonende te ,
2. Belinog B.V.,
gevestigd te Dordrecht,
3. Banque Artesia Nederland N.V.,
gevestigd te Arnhem,
verweerders in cassatie,
advocaat: mr. M.A. Goedkoop
(voor verweerders sub 1 en 2),
verweerster sub 3 niet verschenen,
in de zaak met rolnr. 1390, van:
de gemeente Dordrecht,
zetelende te Dordrecht,
eiseres tot cassatie,
advocaat: mr. M.E. Gelpke,
tegen
1.
(geboren 1948),
wonende te ,
zowel voor zichzelf als in zijn hoedanigheid van gevolmachtigde voor
, overleden,
2.
(geboren 1919),
wonende te ,
3. Banque Artesia Nederland N.V.,
gevestigd te Arnhem,
verweerders in cassatie,
advocaat: mr. M.A. Goedkoop
(voor verweerders sub 1 en 2),
verweerster sub 3 niet verschenen.
1. Geding in eerdere instanties
1.1. De loop van het geding tot aan het arrest van de Hoge Raad van 27
oktober 1999 (NJ 1999, 819) is in dat arrest omschreven. Bij dat
arrest verwierp de Hoge Raad het beroep tegen de arresten van het
Gerechtshof te 's-Gravenhage van 21 januari 1999 waarbij de gevorderde
onteigeningen bij vervroeging werden uitgesproken. Nadien heeft dat
hof de behandeling hervat met het oog op de vaststelling van de
schadeloosstellingen.
1.2. Nadat het Hof bij arrest van 20 juni 2002 in de zaak met rolnr.
1389 en bij arresten van 27 september 2002 in de zaken met rolnrs.
1388 en 1390 Banque Artesia had toegelaten als tussenkomende partij,
heeft het bij (vier) arresten van 23 januari 2003
- in het tegen Stichting (hierna: ) als oorspronkelijk gedaagde
uitgesproken arrest (bij de Hoge Raad rolnr. 1388) de
schadeloosstelling vastgesteld op EUR 1.770.379,36, met veroordeling
van de Gemeente tot betaling van EUR 552.840,44 aan Banque Artesia als
tussengekomen hypotheekhoudster en EUR 848.978,63 aan als
oorspronkelijk gedaagde eigenaar;
- in het tegen en Belinog B.V. (hierna: Belinog) als
oorspronkelijk gedaagden uitgesproken arrest (bij de Hoge Raad rolnr.
1389) de totale schadeloosstelling vastgesteld op EUR 1.116.541,71,
met veroordeling van de Gemeente tot betaling van EUR 529.032,86 aan
Banque Artesia als tussengekomen hypotheekhoudster en EUR 443.137,16
aan Belinog als oorspronkelijk gedaagde eigenaar en als tussengekomen
rechtsopvolgster van ;
- in het tegen als oorspronkelijk gedaagde uitgesproken
arrest (bij de Hoge Raad rolnr. 1387) de schadeloosstelling
vastgesteld op EUR 23.410,34, met veroordeling van de Gemeente tot
betaling van EUR 18.536,74 aan als tussengekomen rechtsopvolgster
van ;
- in het tegen , geboren 1948, en , geboren
1919 (hierna: c.s.) als oorspronkelijk gedaagden
uitgesproken arrest (bij de Hoge Raad rolnr. 1390) de totale
schadeloosstelling vastgesteld op EUR 1.985.911,39, met veroordeling
van de Gemeente tot betaling van EUR 620.145,12 aan Banque Artesia als
tussengekomen hypotheekhoudster en EUR 952.336,17 aan c.s.
als oorspronkelijk gedaagde eigenaren.
1.3. De vier arresten van 23 januari 2003 zijn aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie in de zaak met rolnr. 1386
2.1. Alle oorspronkelijk gedaagden tezamen hebben bij één dagvaarding
beroep in cassatie ingesteld tegen de vier arresten van 23 januari
2003. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt
daarvan deel uit.
2.2. De Gemeente heeft geconcludeerd tot verwerping van het
cassatieberoep.
2.3. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten door
hun advocaten. Eisers hebben gerepliceerd, de Gemeente heeft
gedupliceerd.
2.4. De Advocaat-Generaal P.J. Wattel heeft op 31 oktober 2003
geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
2.5. Elk van beide advocaten heeft schriftelijk op die conclusie
gereageerd.
3. Geding in cassatie in de zaken met rolnrs. 1387-1390
3.1. De Gemeente heeft bij vier afzonderlijke dagvaardingen beroep in
cassatie ingesteld tegen elk van de vier arresten van 23 januari 2003,
en daarbij één, in alle zaken gelijkluidend middel aangevoerd. De
cassatiedagvaarding in de zaak met rolnr. 1387 is aan dit arrest
gehecht en maakt daarvan deel uit.
3.2. De verschenen verweerders hebben telkens geconcludeerd tot
verwerping van het cassatieberoep.
3.3. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten door
hun advocaten. De Gemeente heeft gerepliceerd, de verschenen
verweerders hebben gedupliceerd.
3.4. De Advocaat-Generaal P.J. Wattel heeft op 31 oktober 2003
geconcludeerd tot vernietiging van de bestreden arresten, en tot
verwijzing van de zaken.
3.5. Elk van beide advocaten heeft schriftelijk op die conclusie
gereageerd.
4. Gevoegde behandeling
Het betreft hier over en weer ingestelde cassatieberoepen tegen een
viertal arresten in verknochte zaken. De Hoge Raad zal daarom de vijf
beroepen gevoegd behandelen. Mitsdien heeft de Gemeente geen belang
meer bij haar in de zaken met rolnrs. 1387-1390 ingestelde incidentele
vordering tot voeging van die vier zaken.
5. Beoordeling van het middel van de Gemeente, in de zaken met rolnrs.
1387-1390
5.1. In zijn eerdere arrest in deze zaak verwierp de Hoge Raad de
klachten tegen het oordeel van het Hof dat niet kan worden gezegd dat
de Kroon niet in redelijkheid heeft kunnen oordelen dat de onteigenden
niet bereid en niet in staat waren het plan op de door de Gemeente
voorgestane wijze uit te voeren. In de thans bestreden arresten heeft
het Hof geoordeeld dat de onteigenden zich na het Kroonbesluit bereid
hebben verklaard het plan uit te voeren conform de eisen van de
Gemeente, dat dan ook voldoende aannemelijk is dat, de onteigening
weggedacht, de onteigenden alsnog na overleg met de Gemeente op hun
gronden (delen van) de bestemming zelfstandig hadden kunnen
realiseren, en dat zij mitsdien aanspraak hebben op vergoeding van
exploitatieschade, nu zij als gevolg van de onteigening de bestemming
niet meer zelf hebben kunnen realiseren.
5.2. Voorzover deze oordelen betrekking hebben op de onteigenden
en de daarmee gelieerde vennootschap Belinog is de Gemeente daartegen
in cassatie niet opgekomen. Het middel van de Gemeente is uitsluitend
gericht tegen deze oordelen voorzover zij betrekking hebben op de
overige onteigenden ( c.s., en ),
zulks in verband met het bepaalde in artikel 91 van de Onteigeningswet
(hierna: Ow.). In dat verband wijst de Gemeente op het in cassatie
vaststaande feit dat die overige onteigenden hun gronden na de
tervisielegging van het onteigeningsbesluit in eigendom hebben
overgedragen aan respectievelijk Belinog.
5.3. Onderdeel 1 veronderstelt dat het Hof is uitgegaan van de
feitelijke aanname dat c.s., en
ten tijde van de tervisielegging serieuze plannen ontwikkelden om zelf
de exploitatie van hun eigendommen ter hand te nemen door daarop de
bedrijfsbestemmingen te gaan realiseren.
5.4. Die veronderstelling is juist. In de zaak met rolnr. 1387 (bij
het Hof rolnr. 98/427) heeft het Hof in rechtsoverweging 8 geoordeeld
dat voldoende aannemelijk is gemaakt dat c.s. serieuze plannen
hadden om de bestemming op hun grond zelf te realiseren, en blijkens
zijn in rechtsoverweging 1 ingevoerde definitie doelt het Hof met "
c.s." op "alle gedaagden in de onteigeningsprocedures". In de zaken
met rolnrs. 1388-1390 heeft het Hof - zakelijk - in gelijke zin
overwogen.
5.5. Het onderdeel klaagt dat de onder 5.3 weergegeven feitelijke
aanname onbegrijpelijk is, en/of onvoldoende gemotiveerd, dan wel dat
het Hof zelf de feiten heeft aangedragen.
5.6. Bij de beoordeling van deze klacht moet worden vooropgesteld dat
de Gemeente voor het Hof ten aanzien van alle onteigenden de aan hun
zelfrealisatieplannen ontleende aanspraak op vergoeding van
exploitatieschade heeft bestreden, zonder, voorzover hier van belang,
tussen en Belinog enerzijds en de overige onteigenden anderzijds
een ander onderscheid te maken dan dat c.s.,
en hun eigendommen eerst na de tervisielegging aan
respectievelijk Belinog hebben overgedragen. In het licht van deze
stellingname van de Gemeente, tegenover die van de onteigenden, kan
niet worden gezegd dat de feitelijke aanname van het Hof berust op het
zelf aandragen van feiten, en behoefde die aanname geen nadere
motivering. Zij is ook niet onbegrijpelijk. Mitsdien faalt onderdeel
1.
5.7. Onderdeel 2 neemt tot uitgangspunt dat, gelet op de in onderdeel
1 ontwikkelde klacht, niet mag worden aangenomen dat c.s.,
en ten tijde van de tervisielegging serieuze
voornemens hadden zelf de bedrijfsbestemming te realiseren. Aangezien
dit uitgangspunt blijkens de verwerping van onderdeel 1 onjuist is,
faalt onderdeel 2.
5.8. Weliswaar heeft de Gemeente in haar schriftelijke toelichting
nader betoogd dat onderdeel 1 onbesproken kan blijven omdat reeds het
enkele feit dat en Belinog een deel van de gronden na de
tervisielegging hebben verworven, tot gevolg heeft dat voor de
schadeloosstelling geen rekening hoeft te worden gehouden met een op
dat deel van de gronden door en/of Belinog beoogde exploitatie,
maar dat betoog is onjuist. Gegeven het - wegens de verwerping van
onderdeel 1 verder tot uitgangspunt dienende - feit dat ten tijde van
de tervisielegging alle onteigenden tezamen zelfrealisatie beoogden,
behoeft de latere eigendomsoverdracht door sommigen aan anderen hunner
niet (zonder meer) te leiden tot teloorgang van de aanspraak op
vergoeding van de winst, die met de exploitatie van de overgedragen
gronden behaald had kunnen worden.
6. Beoordeling van de middelen van de onteigenden, in de zaak met
rolnr. 1386
De middelen kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien
artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie, geen nadere
motivering, nu de middelen niet nopen tot beantwoording van
rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de
rechtsontwikkeling.
7. Beslissing
De Hoge Raad:
in alle zaken:
verwerpt de beroepen;
compenseert de kosten van de gedingen in cassatie aldus dat elke
partij de eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door de vice-president A.G. Pos als voorzitter,
en de raadsheren L. Monné, P.J. van Amersfoort, A.R. Leemreis en
C.J.J. van Maanen, en door de raadsheer A. Hammerstein uitgesproken
ter openbare terechtzitting van 26 maart 2004.
*** Conclusie ***
Nr. 1386
Derde Kamer B
P.J. Wattel
Onteigening
Zitting 31 oktober 2003
Conclusie inzake:
1. Belinog B.V.
2. Stichting
3. (geboren 1948), zowel voor zichzelf als
in zijn hoedanigheid van gevolmachtigde voor (overleden op
15 november 1995)
4. (geboren 1919)
5.
6.
tegen
de gemeente Dordrecht
1 Feiten en loop van het geding
1.1 Ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan
'Amstelwijck' van de gemeente Dordrecht, omvattende een te realiseren
woonwijk "Dordtse Hout," een "hoogwaardig" bedrijvenpark
"Amstelwijck", een bestaand ziekenhuis en een bestaand sportcomplex,
zijn bij Koninklijk Besluit van 3 april 1996, no. 96.0010903, Stcrt.
10 mei 1996, nr. 70, ter onteigening aangewezen:
a. de percelen, kadastraal bekend gemeente Dordrecht, sectie ,
nrs. (grondplannrs.
; weiland en (volks)tuingrond) en een gedeelte ter grootte van ±
2.61.38 ha van het perceel, kadastraal bekend gemeente Dordrecht,
sectie , nr. (grondplannr. ; volkstuinen), staande ten
name van de stichting Stichting (hierna: ; eiser tot cassatie
sub 2);
b. een gedeelte van 4.55.54 ha van het perceel, kadastraal bekend
gemeente Dordrecht, sectie , nr. (grondplannr. ;
weiland), staande ten name van (eiser tot cassatie sub 4),
(eiser tot cassatie sub 3) en (hierna samen
aangeduid als c.s.), ieder voor 1/3 deel(1);
c. een gedeelte ter grootte van ± 0.14.40 ha van het perceel,
kadastraal bekend gemeente Dordrecht, sectie , nr.
(grondplannr. ; grond), staande ten name van (hierna:
; eiser tot cassatie sub 5)(2);
d. een gedeelte ter grootte van ± 1.97.57 ha van het perceel,
kadastraal bekend gemeente Dordrecht, sectie , nr.
(grondplannr. ; weiland), staande ten name van de besloten
vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Belinog B.V. (hierna:
Belinog; eiser tot cassatie sub 1);
e. het perceel, kadastraal bekend gemeente Dordrecht, sectie ,
nr. (grondplannr. ; tuingrond), staande ten name van
(hierna: ; eiser tot cassatie sub 6).(3)
In het plan hebben de onteigende gronden de bestemming
Bedrijfsdoeleinden en voor een klein deel verkeersdoeleinden.
1.2 De aandelen in Belinog B.V. zijn voor 100% in handen van . Alle
genoemde perceelsgedeelten zijn (zie de voetnoten 1 t/m 3) vóór datum
onteigening direct of indirect in handen gekomen van , zij het dat
de levering van de perceelsgedeelten van c.s. pas heeft
plaatsgevonden na het onteigeningsarrest van het Hof). Bij vonnissen
van 8 oktober 1997 heeft de rechtbank te Dordrecht (hierna: de
Rechtbank) en Belinog vergund tussen te komen in de gedingen
tussen de gemeente Dordrecht (hierna: de Gemeente) en
respectievelijk . Bij vier vonnissen van 17 december 1997
heeft de Rechtbank de onteigeningsvordering van de Gemeente afgewezen
omdat zij meende dat de eisers tot cassatie (hierna: c.s.) zelf de
bestemming passend zouden kunnen realiseren.
1.3 Op het door de Gemeente tegen die vonnissen ingestelde hoger
beroep(4) heeft het gerechtshof te 's-Gravenhage (hierna: het Hof) bij
vier arresten van 21 januari 1999 de vonnissen van de Rechtbank
vernietigd, de gevorderde onteigeningen vervroegd uitgesproken,
voorschotten op de schadeloosstelling bepaald, en drie deskundigen en
een raadsheer-commissaris benoemd.
1.4 c.s. hebben tegen 's Hofs onteigeningsarresten beroep in
cassatie ingesteld bij één gezamenlijke dagvaarding, welk beroep bij
arrest van 27 oktober 1999, nr. 1269, NJ 1999, 819, NJO 1999/17, met
conclusie Ilsink, door u is verworpen.(5) De gemeente merkte in haar
schriftelijke toelichting in die zaak op dat zij er geen bezwaar tegen
had dat de eisers hun middelen in één cassatiedagvaarding
onderbrachten. Mijn voormalig ambtgenoot Ilsink vermeldde in zijn
conclusie (onderdeel 1.9) dat de eisers voor hun wijze van procederen
verwezen naar HR 15 maart 1996, NJ 1996, 639. U ging in de titelzaak
niet in op de kwestie van de gecombineerde cassatiedagvaarding. Na de
verwerping van het cassatieberoep zijn de vier procedures voor het Hof
voortgezet voor de bepaling van de schadevergoeding.
1.5 Op 16 december 1999 heeft opneming door de deskundigen
plaatsgevonden. Zij hebben op 1 juni 2000 een concept-rapport
gedeponeerd, waarop de Gemeente, , Belinog en
schriftelijk hebben gereageerd. De deskundigen hebben hun definitieve
rapport op 29 september 2000 bij 's Hofs griffie gedeponeerd. Daarna
is de procedure tot 25 april 2002 geschorst geweest in verband met een
(op die datum afgewezen) désaveu-vordering van onder meer .
1.6 Bij arrest van 27 september 2002 heeft het Hof Banque Artesia
Nederland N.V., gevestigd te Arnhem, (hierna: Artesia) vergund als
hypotheekhoudster tussen te komen in de gedingen.
1.7 Bij vier arresten van 23 januari 2003 heeft het Hof de definitieve
schadeloosstellingen en kostenveroordelingen vastgesteld:
- in het tegen als oorspronkelijk gedaagde uitgesproken arrest met
nummer 98/425 is de schadeloosstelling vastgesteld op EUR
1.770.379,36, met veroordeling van de Gemeente tot betaling - na
aftrek van het voorschot(6) - van EUR 552.840,44 aan Artesia als
tussengekomen hypotheekhoudster en EUR 848.978,63 aan als
oorspronkelijk gedaagde eigenaar;
- in het tegen en Belinog als oorspronkelijk gedaagden
uitgesproken arrest met nummer 98/426 is de totale schadeloosstelling
vastgesteld op EUR 1.116.541,71(7), met veroordeling van de Gemeente
tot betaling - na aftrek van het voorschot(8) - van EUR 529.032,86 aan
Artesia als tussengekomen hypotheekhoudster en EUR 443.137,16 aan
Belinog als oorspronkelijk gedaagde eigenaar c.q. als tussengekomen
eigenaar;
- in het tegen als oorspronkelijk gedaagde uitgesproken
arrest met nummer 98/427 is de schadeloosstelling vastgesteld op EUR
23.410,34, met veroordeling van de Gemeente tot betaling - na aftrek
van het voorschot(9) - van EUR 18.536,74 aan als tussengekomen
eigenaar;
- in het tegen als oorspronkelijk gedaagden uitgesproken
arrest met nummer 98/428 is de totale schadeloosstelling vastgesteld
op EUR 1.985.911,39, met veroordeling van de Gemeente tot betaling -
na aftrek van het voorschot(10) - van EUR 620.145,12 aan Artesia als
tussengekomen hypotheekhoudster en EUR 952.336,17 aan c.s.
als oorspronkelijk gedaagde eigenaren.
1.8 c.s. hebben zich gezamenlijk door middel van één
cassatiedagvaarding van beroep in cassatie voorzien tegen deze
arresten. De partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen
toelichten ter zitting van 8 augustus 2003, waarna zij ter zitting van
5 september 2003 hebben gere- en gedupliceerd.
1.9 Ook de Gemeente heeft (vier separate) beroepen in cassatie
ingesteld tegen de vier arresten. Ook in die zaken, met rolnummers
1387 t/m 1390, concludeer ik heden.
2 Geschil in cassatie
2.1 c.s. stellen zes middelen voor, elk voorzien van een
toelichting. Ik vat hen als volgt samen:
1. schending van art. 40b Ow. doordat het Hof ten onrechte, althans
onvoldoende gemotiveerd voorbij is gegaan aan overgelegd bewijs dat de
werkelijke waarde van de onteigende grond fl. 150 à fl. 200 per m2 was
en niet de door het Hof vastgestelde denkbeeldige fl. 50 à fl. 70;
2. schending van art. 14 Grondwet en art. 40 Ow. doordat het Hof geen
volledige vergoeding heeft toegekend, met name niet voor gemiste winst
op de ontwikkeling van de grond, en onvoldoende gemotiveerd is
voorbijgegaan aan bewijs(aanbod) van c.s. Het Hof had volgens
c.s. niet moeten kiezen voor de vergelijkingsmethode van de benoemde
deskundigen, maar voor de top down methode
(exploitatiebegrotingsmethode) van de partijdeskundigen;
3. schending van art. 166 juncto art. 194 Rv. respectievelijk art. 31
Ow. doordat het Hof voorbij is gegaan aan een getuigenbewijsaanbod van
c.s. respectievelijk geen nadere inlichtingen heeft ingewonnen bij
diezelfde getuigen (dezelfde partijdeskundigen als onder 2. bedoeld);
4. schending van art. 40d Ow. doordat het Hof een fictieve
complexwaarde in plaats van de veel hogere werkelijke zelfstandige
waarde aan de grond heeft toegekend, daarbij bovendien ten onrechte
uitgaande van ruwe bouwgrond hoewel de grond ook volgens het Hof zelf
juridisch bouwrijp was;
5. schending van art. 50 Ow. doordat het Hof geen of onvoldoende
vergoeding heeft toegekend voor de declaraties van de
partijdeskundigen Scheiffers en Stuyt en voor Belinogs
eigenaarskosten; het behoort voor de vergoeding geen verschil te maken
of de kosten van de genoemde deskundigen via advocaatdeclaraties aan
c.s. doorberekend (en vergoed) worden of, zoals in casu, separaat
aan c.s. berekend worden;
6. schending van art. 40 Ow. doordat het Hof de schadeloosstelling
over de eisers in cassatie heeft verdeeld in plaats van het gehele
bedrag aan Belinog B.V. als enige eigenaar (c.q. aan Artesia als
hypotheekhouder) toe te kennen; daardoor loopt Belinog B.V. nu het
risico aangesproken te worden door de andere eisers in cassatie,
hoewel die geen schade lijden omdat zij geen eigenaren meer zijn.
3 De ontvankelijkheid van het cassatieberoep
3.1 Op blz. 9 van haar schriftelijke toelichting stelt de Gemeente dat
het cassatieberoep van de eisers tot cassatie niet-ontvankelijk is
voorzover het klaagt over de arresten waarbij de desbetreffende eiser
geen partij is. Dit betoog is op zichzelf juist, maar leidt desondanks
niet tot niet-ontvankelijkheid omdat zulks geen rechtens relevant doel
zou dienen.
3.2 In beginsel kunnen de partijen niet afzonderlijke gedingen tot één
geding maken door van verschillende vonnissen of arresten bij één
dagvaarding in (cassatie)beroep te komen(11). Op dit beginsel heeft u
uitzonderingen erkend in met name de arresten HR 26 maart 1942, NJ
1942, 440 (twee beschikkingen hingen zo nauw hangen dat bij
vernietiging van de ene, de tweede geen bestaansrecht zou hebben; één
rekest toegestaan), HR 9 mei 1958, NJ 1958, 321 (twee zaken ter rolle
gevoegd en gezamenlijk behandeld; één cassatiedagvaarding toegestaan)
en HR 6 oktober 1978, NJ 1979, 2 (twee gevoegde zaken, waarin dezelfde
geschilpunten aan de orde werden gesteld; de verweerder had geen
bezwaar tegen het combineren van twee cassatieberoepen door de twee
eisende partijen). HR 7 maart 1980 (Kuiterman/Stichting Emmer Centraal
Woningbeheer), NJ 1980, 611, m.nt. WHH, betrof een bij één dagvaarding
ingesteld cassatieberoep tegen twee tussen dezelfde partijen gewezen
en op dezelfde dag uitgesproken vonnissen van dezelfde rechter, die de
zaken niet gevoegd had behandeld. Uw eerste kamer overwoog:
"Ofschoon de goede procesorde er zich in het algemeen tegen verzet dat
beroep in cassatie tegen in verschillende gedingen gewezen uitspraken
wordt ingesteld bij een en hetzelfde exploit van dagvaarding, geldt
zulks niet in alle gevallen. Zo staat een goede procesorde niet in de
weg aan ontvankelijkheid van een bij een exploit ingesteld
cassatieberoep wanneer, zoals in het onderhavige geval, dat beroep
zich richt tegen twee op dezelfde dag uitgesproken vonnissen, door
dezelfde rechter en tussen dezelfde partijen gewezen in gedingen die
betrekking hebben op vorderingen welke gewoonlijk verenigd aan de
rechter worden voorgelegd, maar in dit geval ieder in een afzonderlijk
geding zijn ingesteld. De exceptie van niet-ontvankelijkheid van het
cassatieberoep moet derhalve worden verworpen."
Ik wijs hier voorts op de beschikking van uw eerste kamer van 5
september 2003, rolnr 02/093HR, LJN: AI6110, waarin u in
overeenstemming met de conclusie van mijn ambtgenoot Timmerman maar
zonder daar andere woorden dan die van art. 81 RO aan vuil te maken
toeliet dat een failliet met één verzoekschrift in cassatie opkwam
tegen twee separate beschikkingen van de Rechtbank in twee
(samenhangende maar separate) faillissementen.
3.3 Maar in casu gaat het om formeel verschillende eisers. Hier ware
dan ook te wijzen op uw jurisprudentie inzake subjectieve cumulatie
(van procespartijen dus; niet - slechts - van vorderingen; dat is
objectieve cumulatie). In HR 12 januari 1939, NJ 1939, 915, achtte u
de doelmatigheid het beslissende criterium voor toelaatbaarheid van
subjectieve cumulatie. Hoge Raad 27 oktober 1978, NJ 1980, 102, m.nt.
WHH, betrof twee werknemers die tezamen een gelijksoortige vordering
(schadevergoeding wegens kennelijk onredelijk ontslag) instelden tegen
de werkgever.(12) De Kantonrechter verklaarde beide eisers
niet-ontvankelijk, omdat subjectieve cumulatie zou zijn toegepast,
terwijl de zaken zich daarvoor niet leenden. De rechtbank oordeelde in
hoger beroep onder meer dat subjectieve cumulatie alleen geoorloofd is
als de vorderingen van meer eisers of tegen meer gedaagden onderling
tenminste zodanig samenhangen dat de doelmatigheid een gezamenlijke
behandeling wettigt omdat de beslissing op de vordering van of tegen
de een rechtstreeks van invloed is op de beslissing op de vordering
van of tegen de ander. In casu waren de vorderingen weliswaar
gelijksoortig, maar zij vertoonden niet een dergelijke onderlinge
samenhang. De rechtbank bekrachtigde het vonnis van de Kantonrechter.
Uw eerste kamer achtte het hiertegen gerichte cassatieberoep gegrond;
zij achtte onjuist de rechtsopvatting dat de samenvoeging van de
vorderingen van de twee eisers een grond voor niet-ontvankelijkheid
zou opleveren. Wel kan de rechter een aldus aanhangig gemaakt geding
op verlangen van een partij of van ambtswege splitsen op de grond dat
tussen de vorderingen geen zodanige samenhang bestaat dat redenen van
doelmatigheid een gezamenlijke behandeling wettigen.
3.4 Ik meen dat in de thans te berechten zaak de doelmatigheid wettigt
dat er niet moeilijk over gedaan wordt dat c.s. gezamenlijk bij
één cassatiedagvaarding hun nagenoeg identieke grieven tegen de vier -
voor zover in cassatie van belang - nagenoeg identieke Hofarresten aan
u voorleggen, mede gezien de omstandigheden dat (i) het in wezen gaat
om rechtsopvolging (opvolgende eigenaren), c.q. vereenzelvigbaarheid
(alle aandelen Belinog B.V. zijn in handen van ), (i) het Hof de
vier zaken gezamenlijk heeft behandeld en alle vier arresten alle
eisers in cassatie noemen, (iii) de deskundigen in de vier procedures
één rapport hebben geproduceerd en er één gecombineerde descente is
geweest, (iv) de Hoge Raad in de voorafgaande titelzaak(13) geen
probleem zag in gecombineerde behandeling in cassatie, (v) de Gemeente
in haar schriftelijke toelichting destijds te kennen gaf geen bezwaar
te hebben tegen gezamenlijke behandeling, en (vi) de Gemeente in de
door haar ingestelde beroepen in cassatie tegen de vier arresten van
het Hof (zie de zaken met rolnummers 1387 t/m 1390) juist gevoegde
behandeling vordert.
3.5 Hugenholtz/Heemskerk(14) leren dat samenvoeging aangewezen is als
er een zodanige samenhang tussen de vorderingen bestaat dat de
doelmatigheid is gediend met een gezamenlijke berechting. Dat lijkt
mij klaarblijkelijk het geval en - gezien haar vordering in haar zaken
tegen c.s. - ook de gemeente is klaarblijkelijk die opvatting
toegedaan.
3.6 Niet valt in te zien in welk rechtens te respecteren belang of
welke verweermogelijkheid de gemeente geschaad zou worden indien de
zaak niet gesplitst wordt.
4 De waardering van de onteigende gronden (middelen 1 t/m 4)
Algemeen
4.1 Het Hof meent met de deskundigen dat de onteigende gronden moeten
worden gewaardeerd als ruwe bouwgrond. Weliswaar is de grond juridisch
bouwrijp in die zin dat een bouwvergunning niet zou kunnen worden
geweigerd, maar voor ontsluiting en nutsvoorzieningen, waaronder
riolering, is een exploitant volgens het Hof zodanig afhankelijk van
anderen dat de grond technisch (feitelijk) geenszins bouwrijp is. Het
Hof heeft voorts de waarde van de onteigende gronden bepaald als
complex zoals bedoeld in art. 40d Ow., overwegende dat de omvang van
het in aanmerking te nemen complex maar een beperkte rol speelt omdat
het Hof voor de waardebepaling de vergelijkingsmethode gebruikt
(marktwaarde van vergelijkbare grond) en geen betekenis toekent aan de
exploitatiebegrotingen voor het complex. Het Hof meent met de
deskundigen dat de vergelijkingsmethode te verkiezen is boven de door
c.s. aangehangen top down methode aan de hand van verwachte
toekomstige verkoop- of uitgifteprijzen van objecten, te verminderen
met kosten en winstmarge- en risicovergoedingseisen, een en ander op
basis van exploitatiebegrotingen.
Werkelijke waarde (middel 1)
4.2 Eisers tot cassatie betogen dat het Hof art. 40b Ow. heeft
geschonden door de grond per onteigeningsdatum niet te waarderen op de
door hen gestelde werkelijke waarde ad fl. 200,00 per m², nu het
bewijs zou zijn geleverd dat in het commerciële verkeer reeds op 12
maart 1999 fl. 150,00 per m² geboden werd.
4.3 Ingevolge art. 40b Ow. moet bij het bepalen van de (te vergoeden)
werkelijke waarde worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij
een onderstelde koop in het vrije economische verkeer tussen de
onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als
redelijk handelende koper.
4.4 Het Hof heeft overwogen (r.o. 7.4):
"De stelling van dat de door de deskundigen gebruikte objecten van
vergelijking niet geschikt zouden zijn acht het Hof door de
deskundigen overtuigend weerlegd. Het Hof neemt dat standpunt over en
waardeert de waarde van de onteigende gronden op f 50,= per m2,
waarbij het rekening houdt met de waardeverhogende invloed van
(....)".
4.5 De deskundigen rapporteerden in hun concept-rapport (blz. 30
e.v.):
"- In de regio zijn ontwikkelingen gaande waaronder binnen de
gemeenten Albrandswaard en Barendrecht, Hendrik Ido Ambacht,
Alblasserdam, Papendrecht, Sliedrecht, Hardinxveld-Giessendam en
Gorinchem, alwaar direct naast Rijkswegen A 16 en A 15
bedrijfsterreinen, deels in combinatie met woongebieden en kantoren in
ontwikkeling komen of reeds zijn.
- Het geldend prijsniveau voor ruwe bouwgrond in bijvo(o)rbeeld de
Vinex-locaties Albrandswaard en Barendracht, Berkel en Rodenrijs,
Zoetermeer, beloopt bedragen in de orde van circa NLG 25/40,-- per m2
met incidentele uitschi ters.
- Het is deskundigen bekend dat in meerdere gevallen door
projectontwikkelaars in de Vinex-locaties Barendrecht en Albrandswaard
voor zogenaamde centrum-gebieden hogere bedragen zijn betaald, (in de
orde tot circa NLG 45,-- per m2), echter voor wat mindere locaties
werden dan ook weer lagere bedragen betaald (in de orde van NLG 15,--
per m2).
Ofschoon in principe sprake is van één ontwikkeling, geeft de markt
aan dat binnen die ene ontwikkeling toch een bepaalde mate van
prijsdifferentiatie plaats vindt.
- De zogenaamde "schillentheorie", waarbij voor de centrum-gebieden
een hogere prijs wordt betaald dan voor de verder naar buiten gelegen
schillen, gaat niet altijd op vanwege het feit dat in sommige
gevallen, zoals in het onderhavige, bepaalde stroken aan de buitenrand
een zichtlocatie gaan vormen vanaf grote wegen (en spoor, zoals
bijvoorbeeld in de zaak Gemeente Dordrecht/Willemsens-Burgfonds, in
welke zaak deskundigen per peildatum 3 februari 1999 een waarde hebben
geadviseerd van NLG 45,-- per m2, welk advies door de
Arrondissementsrechtbank Dordrecht in haar vonnis werd overgenomen).
- Het is deskundigen voorts bekend dat van de zijde van
projectontwikkelaars, ofschoon door hen in diverse gevallen hogere
bedragen werden betaald dan de ruwe-bouwgrondwaarde, deze gronden
tegen lagere bedragen, veelal de daadwerkelijke gemiddelde ruwe
bouwgrondwaarde, werden ingeleverd bij de desbetreffende gemeenten,
teneinde op die wijze te trachten een deel van een planrealisatie
(bouwvolume) te verkrijgen."
De conclusie van het concept deskundigenrapport op dit punt luidt als
volgt (blz. 31):
"Op basis van hun bevindingen en mede op basis van intuïtie en
ervaring waarderen de deskundigen de in de onteigeningen betrokken
percelen bij een oplevering vrij van huur/pacht en gebruik, per
peildatum 6 januari 2000, op gemiddeld f 50 per ca."
4.6 (directeur/vertegenwoordiger van Belinog/ )
merkte naar aanleiding van het concept-rapport het volgende op:(15)
"6. Niet valt in te zien waarom deskundigen geen acht slaan op
bijvoorbeeld een door mij onder de aandacht van de gemeente gebrachte
aankoop op 16 februari 1996 door de Politieregio Zuid-Holland-Zuid van
een perceel ruwe bouwgrond voor fl. 135,-- per m2.
Ook is mij niet duidelijk waarom de commissie de reeds in 1995 tot
stand gekomen prijs van , evenals de turbulente
prijsontwikkelingen in de markt sedertdien, buiten beschouwing laat.
7. Ook binnen het enge vergelijkingsgebied dat door deskundigen wordt
gehanteerd doen zij afbreuk aan hun geloofwaardigheid door de
vergelijking met de zaak Gemeente Dordrecht/Willemsens - Burgfonds in
welke zaak per 3 februari 1999 een waarde werd geadviseerd ad fl.
45,-- per m2. Gecorrigeerd voor de prijsontwikkeling sedertdien komt
dit overeen met circa fl. 50,-- per 6 januari 2000.
Dat gebied kent allereerst een zéér problematische ontsluiting.
Bovendien is daar nog geen enkel uitzicht wanneer daadwerkelijk met
bouwen kan worden begonnen: een termijn van vijf jaar of meer zou
niemand verbazen, terwijl voor de onderhavige 10,86 hectare de klanten
al jaren in de rij staan, en de gemeente al vóór 6 januari 2000 (met
onze instemming) hurry-up is begonnen met het ontwikkelen van de
bouwrijpe tot uitgeefbare grond.
Gezien dat enorme verschil in actuele bouwmogelijkheden zou iedere
projectontwikkelaar zelfs voor een niet zelfstandig te ontwikkelen
perceel ruwe bouwgrond op de onderhavige locatie tenminste het dubbele
betalen aan Belinog t.o.v. Willemsens - Burgfonds. Niettemin waardeert
de commissie beide locaties (vrijwel) gelijk."
4.7 Op deze kritiek wordt in het (definitieve) deskundigenrapport als
volgt gereageerd (blz. 47 e.v.):
"Uit de door overgelegde stukken blijkt slechts dat
sprake zou zijn geweest van een transactie met betrekking tot, in de
ogen van , niet bouwrijpe grond op een mindere locatie
dan "Amstelwijck".
Nadere informatie teneinde tot een redelijke beoordeling daarvan te
komen werd niet verstrekt";
(...)
"Bij de waardering van de gronden in de zaak Willemsens - Burgfonds
was sprake van gronden in een smal geheel, echter vrijwel geheel als
zichtlocatie ten opzichte van de N3 en de spoorlijn aan te merken.Van
de gronden in de onderhavige procedures is slechts een deel als
zichtlocatie aan te merken.
In de waarderingsmethodiek van deskundigen, te weten ruwe-bouwgrond,
maakt een snellere ontwikkeling van het ene blok, dan wel een wat
latere van een ander blok niet direct verschil meer";
(....)
"Deskundigen kunnen de stelling van (dat gebleken zou
zijn dat zowel als als
gaarne bereid waren om 10.86 ha. te kopen, dan wel te participeren,
dat ook andere grote aannemers en ontwikkelaars zich sedert 1990 als
koper zouden hebben gemeld, dat er concrete voorbeelden van reële
prijsvorming voor het onderhavige perceel op verschillende tijdstippen
zouden zijn, zodat de prijs "bij een onderstelde" koop en verkoop per
6 januari 2000 zich daaruit redelijkerwijs zou laten begroten, PJW)
niet onderschrijven. Zij menen de fasering los te moeten zien van het
feit dat de gronden nauwelijks als bouwrijp zijn aan te merken, dat
reeds om die reden van een afzonderlijk te ontwikkelen plangedeelte
geen sprake kan zijn en de gronden derhalve als onderdeel van het
gehele plangebied dienen te worden bezien."
4.8 In hun definitieve rapport van september 2000 handhaven de
deskundigen hun standpunt.
4.9 Ter zitting zijn de vergelijkingsobjecten opnieuw ter sprake
gekomen. Het Hof overweegt daaromtrent (r.o. 6.3; of, in één arrest,
r.o. 5.3):
"In die toelichting (ter zitting; PJW) geven de deskundigen ook en
gemotiveerd aan dat en waarom de door ter vergelijking genoemde
transacties evenmin geschikt zijn. Zo ging het in een aantal gevallen
om volledig bouwrijpe gronden, om tuingrond achter een woning,
tuinbouwgrond met kassen, grond ten behoeve van een klein
woningbouwproject, gronden direct langs de provinciale weg gelegen
enz."
4.10 Een en ander geeft geen aanleiding te veronderstellen dat de
deskundigen of het Hof iets anders dan de werkelijke waarde wilden
vergoeden. Van een onjuiste maatstaf is dus geen sprake en art. 40b
Ow. is niet geschonden. c.s. verschillen slechts met de
deskundigen van mening omtrent de hoogte van die werkelijke waarde.
Dat is een feitelijke vraag.
4.11 Van het door c.s. geproduceerde materiaal tot staving van een
hogere waardering hebben de deskundigen en het Hof kennis genomen.(16)
Zij zijn er echter niet door overtuigd geraakt. Uit r.o. 7.4 blijkt
dat het Hof de door de deskundigen gebruikte objecten van vergelijking
geschikt acht en uit r.o. 6.3 (in één arrest 5.3) dat hij de door
aangevoerde vergelijkingsobjecten ongeschikt acht. Gegeven voorts de
omstandigheid dat c.s. niet kan wijzen op een daadwerkelijk tot
stand gekomen transactie of onvoorwaardelijke afnameverplichting in
het commerciële verkeer voor fl. 150,00 per m² rond 12 maart 1999 ter
zake van een wél goed vergelijkbaar perceel, is het feitelijke oordeel
van het Hof geenszins onbegrijpelijk en in cassatie dus onaantastbaar.
4.12 Ik meen daarom dat het middel zowel gelezen als rechtsklacht als
gelezen als motiveringsklacht doel mist.
Volledige waarde; top down methode (onderdeel van middel 2)
4.13 Middel 2 betoogt onder meer dat het Hof - in strijd met art. 14
van de Grondwet en art. 40 Ow. - heeft miskend dat het zijn taak is
zich ervan te vergewissen dat de schadeloosstelling volledig is c.q.
toereikend is voor de onteigende. Meer in het bijzonder wordt het Hof
verweten onvoldoende kennis te hebben genomen van de informatie die
het Hof tot het inzicht had kunnen brengen dat het deskundigenrapport
geen juist beeld geeft van de waarde van de grond en van de bijkomende
schade. c.s. menen dat het Hof aan zijn oordeel een gebrekkige
motivering ten grondslag heeft gelegd, gezien het door hen
aangevoerde.
4.14 Uit niets blijkt dat de deskundigen of het Hof een andere
maatstaf hebben aangelegd dan volledige schadeloosstelling, zodat het
middel als rechtsklacht faalt.
4.15 Zoals in de toelichting bij het eerste middel, wordt ook hier in
de toelichting aangevoerd dat het Hof niet zonder nadere motivering
het advies had mogen volgen van de deskundigen. Ik meen dat het middel
in zoverre het lot van het eerste middel dan wel van het derde middel
moet delen.
4.16 c.s. hebben bezwaren tegen de door de deskundigen gekozen -
en door het Hof overgenomen - methode van waardebepaling, de
vergelijkingsmethode. Zij menen dat het Hof ten onrechte geen
betekenis heeft toegekend aan exploitatiebegrotingen en ten onrechte
de top down methode heeft verworpen.
4.17 Het Hof heeft (in r.o. 7.3) aangegeven dat de
vergelijkingsmethode boven de "top-down" methode is te verkiezen omdat
een exploitatiebegroting naar zijn aard slechts een projectie op basis
van bepaalde aannames betreft, waarbij kleine wijzigingen in de
aannames grote gevolgen kunnen hebben voor de uitkomst. Het Hof deelt
de twijfels die de deskundigen ten aanzien van de juistheid en
hanteerbaarheid van de door de Gemeente gemaakte
exploitatieberekeningen tot uitdrukking hebben gebracht. Het Hof is
van oordeel dat een redelijk handelend koper daaraan geen of weinig
betekenis zal toekennen. Het Hof geeft de voorkeur aan de
vergelijkingsmethode omdat deze uitgaat van in het nabije verleden
daadwerkelijk betaalde prijzen voor vergelijkbare objecten.
4.18 U overwoog in HR 30 mei 2001, nr. 1304 (Van der Gaag/Gemeente
Liesveld), LJN AB2151, met conclusie Wattel, dat
"(...) geen rechtsregel de deskundigen voorschrijft op welke wijze zij
de waarde van een te onteigenen goed dienen vast te stellen, zodat zij
vrij zijn het stelstel van waardering te kiezen dat naar hun oordeel
voor die waardevaststelling het meest geschikt is."(17)
4.19 Met de top down methode wordt niet zelfstandig de waarde van de
grond bepaald, maar wordt in de eerste plaats vanuit een
geprojecteerde of verhoopte projectopbrengst door middel van aftrek
van ontwikkelings- en exploitatiekosten, rentabiliteitseisen,
risicovergoeding en andere af te trekken posten teruggerekend naar een
normatief bedrag waarboven de kosten van de grondaankoop niet uit
mogen komen (om in het jargon te blijven: het no go level). Gegeven
deze omstandigheid en gegeven zijn vrijheid in keuze van de
waarderingsmethode, kon het Hof heel wel menen dat de top down methode
geen betere benadering van de (volledige; werkelijke) waarde geeft dan
de ouderwetse maar beproefde vergelijkingsmethode.
4.20 Het oordeel van het Hof geeft ook overigens geen blijk van een
onjuiste rechtsopvatting. Het is voorts niet onbegrijpelijk of
onvoldoende gemotiveerd, zodat het middel op dit onderdeel faalt.
4.21 De in de toelichting op dit middel vervatte klacht over de
bijkomende schade zal ik separaat behandelen in onderdeel 5.
Passeren bewijsaanbod waarde (middel 3)
4.22 Middel 3 luidt als volgt:
"Het Hof heeft in strijd met het recht, meer in het bijzonder artikel
166 Rv, jo 194 Rv, het uitdrukkelijke en adequate aanbod van Belinog
om , maar ook andere deskundigen en getuigen,
genoemd in de pleitnota d.d. 19 november 2002 in de onderdelen 16 tot
en met 19, als getuigen te doen horen gepasseerd als niet ter zake
dienend, aangezien de getuigenverklaringen van deze personen als
(markt)deskundigen nu juist zeer ter zake dienend zijn en waarom deze
getuigenverklaringen uitdrukkelijk als aanvullend bewijs van de
stellingen van Belinog zijn aangeboden. Het Hof heeft het recht
geschonden, meer in het bijzonder artikel 31 OW, door geen nadere
inlichtingen in te winnen, zulks ondanks een uitdrukkelijk daartoe
gedaan verzoek van de onteigende aan de voorzitter van het Hof op 26
januari 2001, terwijl de relevantie en het belang daarvan door Belinog
was aangetoond."
4.23 In de bedoelde pleitnota, onderdeel 19, wordt aangeboden
als getuige te horen; van een verder reikend
getuigenaanbod (betreffende andere personen) geven de onderdelen 16
t/m 19 geen blijk.
4.24 In HR 6 mei 1960 (Volksbelang/Eindhoven), NJ 1960, 426, overwoog
u:
"dat een verplichting van den rechter om, indien pp. het over de
daadzaken (feiten, PJW) niet eens zijn, op verzoek van pp. een
getuigenverhoor te bevelen, zoals deze voor het gewone geding
voortvloeit uit de artt. 103 en 199 Rv., niet verenigbaar is met den
aard van het onteigeningsgeding, waarin de rechter met behulp van
deskundigen zelfstandig het bedrag van de schadeloosstelling vaststelt
met inachtneming van de voorschriften van de Onteigeningswet, welke in
de artt. 31 en 33 een bijzondere regeling geeft van de wijze, waarop
de personen wier inlichtingen voor een betere beoordeling van de zaak
nodig worden geoordeeld, kunnen worden gehoord;
dat het middel, dat het verwijt bevat dat de rechter de onteigende
partij niet tot een door haar verzocht getuigenbewijs heeft
toegelaten, derhalve faalt."
4.25 Art. 31, lid 1, Ow. bepaalt:
"Ook ambtshalve kan de regtercommissaris ten allen tijde die personen
voor zich en voor de deskundigen doen verschijnen, wier inlichtingen
hij tot betere beoordeling der zaak nuttig mogt achten."
4.26 Dat het in art. 31 Ow. niet om getuigenbewijs gaat, heeft u reeds
overwogen in uw arrest van 29 mei 1865, W. 2697 (De Rijk/Commissaris
des Konings in het hertogdom Limburg). U overwoog:
dat toch de in art. 31 aangeduide personen slechts tot het geven van
inlichtingen worden opgeroepen, en alzoo hunne opgaven zich niet, even
als die van eigenlijk gezegde getuigen, behooren te bepalen tot
eigenlijk gezegde door hen zelven waargenomen feiten;
dat mitsdien hunne afgelegde verklaringen niet kunnen worden beschouwd
als die van getuigen in den zin van het Burgerlijk Wetboek en er uit
dien hoofde in deze aan geen bewijs door getuigen kan worden gedacht;
en dat bij gevolg al de overige verder aangehaalde tot het bewijs door
getuigen betrekkelijke artikelen in geene aanmerking kunnen komen."
4.27 Van Mierlo(18) behandelt de kwestie van getuigenverhoor in
onteigeningsprocedures. Hij meent dat aan dit bewijsmiddel in het
onteigeningsgeding zo goed als geen behoefte bestaat en constateert
dat de vraag of getuigenverhoor in de onteigeningsprocedure
toelaatbaar is, daardoor in de jurisprudentie slechts sporadisch
behandeling vindt. De onteigeningsrechter beschikt nu eenmaal over
speciale middelen om tot een oordeel te komen, zoals het
deskundigenbericht en art. 31 Ow. Uit het boven geciteerde arrest
Volksbelang/Eindhoven trekt de auteur de conclusie dat noch voor het
aanbod tot getuigenbewijs, noch voor de ambtshalve bewijsopdracht door
getuigen plaats is in het onteigeningsgeding. Ik merk op dat u
niettemin in HR 15 juli 1998 (Staat/Welles), NJ 1999, 427, NJO 1999,
11, met conclusie Ilsink en noot PCEvW, overwoog dat de rechtbank het
aanbod van getuigenbewijs als niet ter zake dienende kon passeren,
daar in haar oordeel besloten lag dat de rechtbank tot geen ander
oordeel zou zijn gekomen indien de te bewijzen aangeboden stelling
juist zou zijn.
4.28 Voorzover middel 3 het Hof verwijt de artt. 166 jo. 194 Rv. te
hebben geschonden, kan het dus niet tot cassatie leiden. Die
bepalingen gelden niet onverkort in de onteigeningsprocedure. Het gaat
in casu bij de aangeboden getuigen voorts niet om personen die iets
uit eigen wetenschap kunnen verklaren over de waarde van de onteigende
gronden. Zij kunnen, net als de benoemde deskundigen, slechts een
mening geven over die waarde op basis van andere informatie en
ervaring en intuïtie. Die mening en hun eventuele gronden daarvoor
hadden zij al gegeven en waren genoegzaam bekend bij zowel de
deskundigen als het Hof. c.s. hebben in hun pleitnota voor het Hof
slechts aangeboden als getuigen te doen horen om
hun verklaringen als beëdigde verklaringen aan het procesdossier te
kunnen toevoegen. Nu hun opvattingen reeds in stukken in het dossier
vervat waren en c.s. niet aangaven op welke relevante wijze hun
verklaringen in hun hoedanigheid van getuige zouden gaan afwijken van
hun reeds bekende inzichten, kon het Hof zonder schending van enige
rechtsregel oordelen (r.o. 12.2) dat beëdigde mondelinge verklaringen
van deze personen geen verdere bijdrage aan de vaststelling van de
werkelijke waarde zouden kunnen leveren. De klacht dat het Hof nadere
(dat wil zeggen dezelfde) inlichtingen had moeten inwinnen op basis
van art. 31 Ow. treft om dezelfde reden evenmin doel. Het heeft geen
zin om tegenover de rechter die na genoegzame kennisneming niet door
bepaalde opvattingen of argumenten overtuigd is, diezelfde opvattingen
of argumenten in andere woorden, via andere zegslieden of in andere
vorm te blijven herhalen.
Complexwaardering; bouwrijp of ruw (middel 4)
4.29 In middel 4 wordt betoogd dat het Hof de grond ten onrechte heeft
gekwalificeerd als ruwe bouwgrond, terwijl de grond juridisch bouwrijp
was. Het Hof zou voorts hebben miskend dat het onteigende een
zelfstandig te exploiteren eenheid vormde, zodat de complexwaardering
(art. 40d Ow.) niet juist is toegepast nu immers het gehele plangebied
als complex beschouwd is.
4.30 Het Hof overweegt in r.o. 2.1 dat de deskundigen(19) voor de
waardering van de grond slechts zeer beperkte betekenis toekennen aan
exploitatiebegrotingen, zulks in verband met de daaraan verbonden vele
onzekerheden. In het slot van r.o. 7.1 en in r.o. 7.2 gaat het Hof
zelf in op dit punt. Hij verwerpt het standpunt van de onteigenden dat
de in de vier zaken tezamen onteigende grond als het complex ex art.
40d Ow. moet worden beschouwd en overweegt dat de omvang van het in
aanmerking te nemen complex bij de waardebepaling maar een beperkte
rol speelt omdat de vergelijkingsmethode wordt gebruikt. Het in de
eerste plaats feitelijke oordeel dat de van c.s. onteigende grond
geen zelfstandig ontwikkelbaar complexje vormt, is mijns inziens
genoegzaam gemotiveerd met de vaststelling (r.o. 7.2; in één zaak 6.2)
dat de ontsluiting van die gronden afhankelijk is van voorzieningen op
andere delen van het plangebied.
4.31 Het feitelijke oordeel dat de onteigende gronden in feite
(fysiek) niet bouwrijp zijn wegens ontbreken van (voldoende)
ontsluiting en nutsvoorzieningen en de volledige afhankelijkheid van
anderen daarvoor, en daarom als ruwe bouwgrond gewaardeerd moeten
worden, is niet onbegrijpelijk en evenmin onvoldoende gemotiveerd.
4.32 Ik meen dat ook dit middel faalt.
5 De bijkomende schade (onderdeel van middel 2)
5.1 Het Hof heeft over de bijkomende schade, dat is de schade door
gemis van de mogelijkheid om zelf te exploiteren, onder meer overwogen
(r.o. 9 van de zaak met nr 98/425):
"Het Hof deelt het standpunt van de Gemeente en de deskundigen niet,
dat vergoeding van bijkomende schade wegens winstderving geen sprake
kan zijn omdat de onteigende partijen niet zelf de bestemming kunnen
realiseren. De onteigening is toegestaan omdat ten tijde van het
Kroonbesluit niet aannemelijk was geworden dat samen
Belinog c.s. de bestemming op de door Gemeente voorgestane wijze zou
willen realiseren. (...). Het hof is echter van oordeel dat c.s.
schade lijden omdat zij als gevolg van de onteigening ten tijde van de
onteigening nog niet gerealiseerde bestemming voor bedrijfsmatige
exploitatie van de grond niet meer kunnen realiseren. Het Hof acht
voldoende aannemelijk gemaakt dat c.s. serieuze plannen hadden om
de bestemming van op hun grond zelf te realiseren."
5.2 De deskundigen meenden dat van bijkomende schade geen sprake kon
zijn omdat zelfrealisatie verworpen was, maar hebben zich op blz. 17
t/m 19 van hun notitie ten behoeve van de pleidooizitting voor het Hof
wel subsidiair uitgelaten over de hoogte van de exploitatieschade,
voor het geval het Hof de mening zou zijn toegedaan dat wel sprake zou
zijn van bedrijfs-/exploitatieschade. Van de door c.s. ingebrachte
schadebegrotingen hebben de deskundigen blijkens hun notitie kennis
genomen. Mede acht slaand op ramingen van
(partij-deskundige van c.s.) en een door B.V. (in opdracht van
partij-deskundige van c.s.) uitgebrachte taxatie
komen de deskundigen (uiteindelijk) tot de slotsom dat uit een
exploitatie van het onteigende, uitgaande van de peildatum 6 januari
2000, een netto contante waarde van de totale opbrengst voor grond en
bedrijfswinst tezamen zal zijn te realiseren van gemiddeld rond fl.
100 per m².
5.3 Het Hof bespreekt in r.o. 10.1 t/m 10.5 de door de deskundigen van
belang geachte omstandigheden. In r.o. 12.1 geeft het Hof aan dat de
deskundigen de begrotingen van de schade waar de onteigenden zich op
beroepen bij hun oordeel hebben betrokken en dat zij hebben
gemotiveerd waarom deze begrotingen niet (geheel) moeten worden
gevolgd. Verder geeft het Hof te kennen aan te kunnen sluiten bij het
oordeel van de deskundigen en de door hen gegeven motivering.
5.4 Middel 2 richt zich mede tegen de vaststelling van de
exploitatieschade op een gemiddeld bedrag van fl. 46,07 per m².
c.s. stellen dat de deskundigen daar geen berekening aan ten grondslag
hebben kunnen leggen en dat het mitsdien om een slag in de lucht gaat.
Uit de notitie van de deskundigen ten behoeve van de pleidooizitting
blijkt evenwel dat de deskundigen gemotiveerd tot het oordeel komen
dat een totale netto contante waarde voor grond en bedrijfswinst
tezamen zal zijn te realiseren van rond fl. 100 per m². Dit leidt tot
een totaalbedrag van fl. 10.789.800. Aangezien de waarde van de
onteigende percelen reeds op fl. 5.818.840 was vastgesteld, bedraagt
de exploitatieschade fl. 4.970.960. Per vierkante meter resulteert dit
in een bedrag van fl. 46,07 doordat de onteigende grond deels is
gewaardeerd op fl. 50 per m² en deels op fl. 70. Ik vermag niet in te
zien waarom deze benadering een intenser luchtslagkarakter zou
bezitten dan de ramingen van partijdeskundigen. Ook valt niet in
te zien dat het Hof het materiële recht of enige motiveringsplicht zou
schenden door niet meer waarde te hechten aan de ervaring en de
intuïtie van de partijdeskundigen dan aan de ervaring en intuïtie van
de benoemde deskundigen. Overigens gaat het om een feitelijk oordeel,
dat geenszins onbegrijpelijk is en door de gemotiveerde aansluiting
bij het gemotiveerde deskundigenoordeel voldoende gemotiveerd is.
5.5 Ik meen daarom dat ook dit onderdeel van middel 2 faalt.
6 Proceskosten en kosten van deskundige bijstand (middel 5)
6.1 Het Hof heeft de proceskosten vergoed naar het in
onteigeningszaken gebruikelijke liquidatietarief(20) en daarbij
overwogen:
"De kosten van ingewonnen juridische advisering, afkomstig van anderen
dan de procureur van , moeten in dit tarief begrepen worden geacht.
Het hof acht de inschakeling van de partij-deskundige
redelijk. De kosten van deze deskundige ad totaal EUR 39.888,93
exclusief BTW komen voor integrale vergoeding in aanmerking nu het hof
ook de hoogte van zijn kosten redelijk vindt. Het hof zal deze kosten
in elke zaak voor eenvierde deel in aanmerking nemen (...)."
6.2 Middel 5 betoogt dat het Hof in strijd met art. 50 Ow. de kosten
van de onteigeningsrechtdeskundigen mrs. Scheiffers en Stuyt niet voor
vergoeding in aanmerking heeft laten komen. Verder wordt betoogd dat
het Hof de kostenvergoeding in haar geheel aan Belinog had moeten
toekennen, omdat deze ten tijde van de inschrijving van het
onteigeningsvonnis op 6 januari 2000 eigenaar was van alle onteigende
gronden.
6.3 Art. 50 Ow. luidt, voorzover hier van belang, als volgt:
"- 1. De kosten van het proces komen ten laste van de onteigenende
partij (..).
(...)
- 4. Onder de kosten van het geding zijn mede begrepen kosten van
rechtsbijstand of andere deskundige bijstand, die naar het oordeel van
het Hof redelijkerwijs door verweerders of derde belanghebbenden zijn
gemaakt."
6.4 In HR 6 maart 1991 (Person/Amsterdam), nr. 1120, NJ 1991, 818, NJO
1991, 6, met conclusie Moltmaker en noot MB, overwoog u dat uit de
parlementaire behandeling van de toevoeging van lid 4 aan art. 50
Ow.(21) blijkt dat kosten van rechtsbijstand en van bijstand door
andere deskundigen voor vergoeding in aanmerking komen, ongeacht of
die kosten voor of tijdens het onteigeningsgeding zijn gemaakt en dat
aan de vergoeding van deze kosten geen nadere eis is gesteld dan dat
zij naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs zijn gemaakt. U
overwoog voorts:
"3.4. Bij de vorming van dit oordeel moet de rechter zich afvragen
niet alleen of en in hoeverre het redelijk was die kosten te maken
maar ook of en in hoeverre de kosten binnen een redelijke omvang zijn
gebleven. Voor het vinden van het antwoord op deze vraag geeft de wet
aan de rechter een grote mate van vrijheid, terwijl het vierde lid van
art. 50 hem door de gebezigde bewoordingen bovendien in belangrijke
mate ontheft van zijn motiveringsplicht."
6.5 Uit HR 13 november 1991 (Soekhoe/Den Haag), nr. 1133, NJ 1992,
248, NJO 1992, 1, met conclusie Moltmaker en noot MB, volgt dat de
rechter in de schadeprocedure niet een vergoeding van kosten van
rechts- en andere bijstand kan weigeren met de enkele motivering dat
de kosten verdisconteerd zouden zijn in het liquidatietarief. U wees
er op dat de rechter in een dergelijk geval meer moet vermelden
omtrent het toegepaste tarief en (meer) inzicht moet geven in zijn
gedachtegang.
6.6 Uit HR 10 maart 1993 (Staat/Van den Boogaard), nr. 1150, NJ 1994,
45, NJO 1994, 3, met conclusie Moltmaker en noot MB, blijkt dat de
rechter - de dubbele redelijkheidstoets toepassend - tot de slotsom
kan komen dat de werkelijke, niet bovenmatige zijnde, kosten moeten
worden vergoed. U herhaalde dat de rechter niet tot verdere motivering
gehouden is.(22)
6.7 Het Hof heeft overwogen dat inschakeling van de partijdeskundige
Verhagen redelijk was en dat de hoogte van de door hem gedeclareerde
kosten eveneens redelijk was. Het Hof heeft dus de door u
voorgeschreven dubbele redelijkheidstoets toegepast. Mijns inziens
heeft het Hof dezelfde toets aangelegd voor wat betreft de
rechtsbijstandskosten. Het heeft immers geoordeeld (r.o. 13.3) dat
vergoeding van de kosten van ingewonnen juridisch advies van anderen
dan procureur in het liquidatietarief begrepen moet worden
geacht, nu er geen omstandigheden zijn gesteld of gebleken waaruit zou
volgen dat toepassing van dat tarief in casu, anders dan in het
algemeen, niet zou leiden tot een volledige vergoeding "voor de in
redelijkheid gemaakte werkelijke proceskosten." Ik meen dat het Hof
dit oordeel niet nader behoefde te motiveren dan het heeft gedaan,
mede gezien de omstandigheden dat de totale proceskostenvergoeding op
basis van het liquidatietarief EUR 135.696 beloopt en dat mr Stuyts
declaraties niet gespecificeerd zijn.
6.8 Voorzover het middel inhoudt dat het Hof de kosten van mrs.
Scheiffers en Stuyt buiten beschouwing heeft gelaten, mist het
feitelijke grondslag. Het heeft die kosten uitdrukkelijk begrepen
geacht in het liquidatietarief.
6.9 Voor wat betreft de in middel 5 vervatte maar aldaar niet
toegelichte klacht dat het Hof de gehele kostenvergoeding aan Belinog
had moet toekennen, verwijs ik naar de behandeling van middel 6 in
onderdeel 7.
6.10 Ik meen dat ook middel 5 faalt.
7 Aan wie moet betaald worden? (middel 6)
7.1 Middel 6 komt hierop neer dat het Hof de schadeloosstellingen voor
de onteigende gronden ten onrechte niet uitsluitend aan Belinog heeft
toegekend, maar heeft verdeeld over de eisers tot cassatie, hoewel
Belinog op 6 januari 2000 (datum inschrijving onteigeningsarresten)
eigenaar was van alle onteigende gronden. Eenzelfde klacht wordt geuit
voor wat betreft de kostenvergoedingen ex art. 50 Ow. In de
toelichting wordt aangevoerd dat Belinog vreest een deel van de
schadeloosstelling en de kostenvergoeding aan haar mede-eisers tot
cassatie te moeten afstaan, nu de Hofarresten immers executoriale
kracht hebben. Deze klachten zien uiteraard niet op de veroordelingen
tot betaling aan hypotheekhoudster Artesia.
7.2 Zoals boven (1.7) vermeld, heeft het Hof in het tegen
en Belinog als oorspronkelijk gedaagden uitgesproken arrest met nummer
98/426 de Gemeente veroordeeld tot betaling van een bedrag van EUR
443.137,16 met rente aan Belinog. Verder heeft het Hof de Gemeente in
dat arrest veroordeeld in de door Belinog gemaakte proceskosten.
Middel 6 kan dus niet op dit arrest zien.
7.3 Belinog verzet zich kennelijk wel tegen 's Hofs arrest met nummer
98/425 dat de Gemeente veroordeelt tot betaling van EUR 848.978,63 als
schadeloosstelling aan Belinogs 100% aandeelhoudster als
oorspronkelijk gedaagde eigenaar.
7.4 Namens de Gemeente is op 18 maart 1998 bij exploot de
oorspronkelijk aan betekende appeldagvaarding ook aan Belinog
(over)betekend, een en ander in verband met de overdracht van de te
onteigenen grond door aan Belinog op 22 juli 1997. Daarbij is
Belinog meegedeeld dat zij in het geding kan tussenkomen om voor haar
belangen op te komen bij incidentele conclusie (zie art. 353 jo. art.
217 e.v. Rv. en art. 3, lid 2, Ow.). Belinog heeft echter kennelijk
geen gebruik gemaakt van haar recht van tussenkomst als bedoeld in
artikel 3, lid 2, Ow.
7.5 HR 5 december 1990 (Rotterdam/Abrahamsen), nr. 1113, NJ 1991, 352,
met conclusie Moltmaker en noot MB, betrof een huurder die niet was
tussengekomen. U oordeelde dat aan die huurder daarom niet enige
vordering kon worden toegewezen. De huurder zal zich tot de schadeloos
gestelde eigenaar moeten wenden.
7.6 Den Drijver-Van Rijckevorsel en Van Engen (blz. 43-44)(23)
schrijven dat tussenkomst in zoverre van belang is
"dat aan de toegelaten geïntervenieerde zelf als procespartij de
schadeloosstelling wordt toegewezen. Dat is niet het geval wanneer de
gerechtigde niet heeft geïntervenieerd (...). In dat geval moet de
schadeloosstelling worden betaald aan de voormalige eigenaar (die weer
moet doorbetalen)."
7.7 Nu Belinog niet als nieuwe eigenaar is tussengekomen in het geding
met als oorspronkelijk gedaagde eigenaar, hoefde het Hof haar in
zoverre niet als procespartij te beschouwen en aan haar noch
schadeloosstelling, noch proceskostenvergoeding toe te wijzen.
7.8 Belinog meent voorts kennelijk het risico te lopen om de haar als
opvolgende eigenaar toekomende schadeloosstelling en
proceskostenvergoeding mis te lopen in de zaak met nummer 98/427 tegen
en als oorspronkelijke gedaagden. Volgens Belinog
heeft het Hof ten onrechte betaling aan als tussengekomen eigenaar
gelast. Ook in deze zaak heeft de Gemeente bij exploot de
appeldagvaarding overbetekend aan Belinog en ook in deze zaak is
Belinog niet als opvolgend eigenaar tussengekomen. Het Hof was dus
niet gehouden betaling aan een ander dan te gelasten.
7.9 In het arrest in de zaak met nummer 98/428, uitgesproken tegen
c.s. als oorspronkelijk gedaagde eigenaren, heeft het Hof
de schadeloosstelling en de proceskostenvergoeding aan
c.s. toegekend. In deze zaak is de appeldagvaarding niet overbetekend
aan Belinog. Belinog was niettemin uiteraard op de hoogte zowel van de
onteigeningsprocedure als van het feit dat zij de te onteigenen grond
verwierf van c.s. Zij is desondanks niet tussengekomen in
de procedure. Ik meen dat het Hof niet gehouden is van ambtswege de
schadeloosstelling en de proceskostenvergoeding toe te kennen aan een
ander dan de oorspronkelijke gedaagde als die ander ter zake in de
procedure niet van zich laat horen. Spontane rechterlijke zoektochten
of aanwijzingen van belang- of rechthebbenden kan ook licht tot
betreurenswaardige fouten en misverstanden leiden. Belinog kon
interveniëren, maar liet dat na en zal zich thans met c.s.
moeten verstaan. Het lijkt mij weinig aannemelijk dat
c.s., die hun grond aan Belinog hebben overgedragen en daarvoor de
koopsom hebben ontvangen, recht of titel zouden hebben om de bij het
arrest aan hen toegekende bedragen ten koste van Belinog te behouden.
7.10 Ik meen dat ook middel 6 faalt.
8 Conclusie
Ik geef u in overweging het cassatieberoep te verwerpen.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
(a.-g.)
1 Dit perceelsgedeelte is door c.s. op 13 november 1995
verkocht aan . Geleverd is pas in 1999.
2 Dit perceelsgedeelte is door op 22 juli 1997 in eigendom
overgedragen aan Belinog B.V.
3 Dit perceelsgedeelte is bij notariële akte van 2 augustus 1996,
ingeschreven ten hypotheekkantore op 5 augustus 1996, door
verkocht en overgedragen aan .
4 Op grond van art. 54h juncto art. 26 Onteigeningswet is hoger beroep
mogelijk tegen een uitspraak inhoudende nietigverklaring van de
dagvaarding of ontzegging van het gevorderde om enige andere reden.
Hieruit volgt dat een onteigenaar de mogelijkheid heeft in hoger
beroep te gaan indien de rechtbank de (vervroegde) onteigening niet
uitspreekt. Bij een toewijzing van de onteigeningsvordering staat voor
een onteigende daarentegen slechts beroep in cassatie open. Volgens
H.J.M. van Mierlo in Onteigening, eigendomsbeperking en kostenverhaal,
Bijz. deel I, B, hoofdstuk I, A, § 5, regardeert art. 26 Ow. alleen de
onteigenende partij en past het volkomen in het systeem der wet, dat
hem deze voorziening is toegekend, want dat systeem is er immers op
gericht ten spoedigste tot onteigening te kunnen komen en in dit
verband dient ieder beletsel - dus ook een vonnis waarbij de
dagvaarding nietig wordt verklaard of de eis niet ontvankelijk -
ongedaan gemaakt te kunnen worden.
5 's Hofs arresten zijn op 6 maart 2000 ingeschreven in de openbare
registers.
6 Als voorschot op het onteigende was reeds een bedrag van fl. 812.200
(EUR 368.560,29) betaald.
7 Bedoeld zal zijn EUR 1.116.451,71.
8 Als voorschot op het onteigende was reeds een bedrag van fl. 317.955
(EUR 144.281,69) betaald.
9 Als voorschot op het onteigende was reeds een bedrag van fl. 10.740
(EUR 4.873,60) betaald.
10 Als voorschot op het onteigende was reeds een bedrag van fl.
911.080 (EUR 413.430,08) betaald.
11 Zie onder meer HR 22 december 1911, W. 9304; HR 4 februari 1916, NJ
1916, 466, W. 9951; HR 30 juni 1933, NJ 1933, 1585; HR 9 april 1942,
NJ 1942, 491; HR 15 april 1965, NJ 1965, 204; HR 27 mei 1966, NJ 1966,
346.
12 Het ging, om precies te zijn, om drie procedures, omdat de eisers
veiligheidshalve ook elk zelfstandig dezelfde vordering instelden.
13 HR 27 oktober 1999, nr. 1269, NJ 1999, 819, NJO 1999/17.
14 Hoofdlijnen van Nederlands burgerlijk procesrecht, twintigste druk
2002, Den Haag, blz. 25.
15 Zie de brief van mr. Van Mierlo (de toenmalige advocaat van eisers
tot cassatie) d.d. 20 juli 2000.
16 Zie bijvoorbeeld blz. 38 en 39 van het deskundigenrapport.
17 Zie ook HR 2 mei 1973 (Staat/Van der Kooij), NJ 1973, 498, met
conclusie Ten Kate.
18 Onteigening, eigendomsbeperking en kostenverhaal, H.J.M. van
Mierlo, Bijz. deel I, B, hoofdstuk V, § 5 (C, 11).
19 Zie blz. 37 van het deskundigenrapport.
20 De Nederlandse Orde van Advocaten heeft in 1977 een tarief voor te
liquideren kosten in onteigeningszaken ontwikkeld, dat landelijk wordt
toegepast. Het tarief is opgenomen in de leidraad van de Commissie
Onteigeningsrecht van de Algemene Raad (zie A 1000- 63 van het
losbladige Vademecum Regelgeving Advocatuur van de Nederlandse Orde
van Advocaten, 's-Gravenhage. Zie desgewenst www.ordevanadvocaten.nl.
21 Wetsvoorstel 10 590, Wet van 27 oktober 1972, Stb. 578.
22 Zie ook HR 22 april 1998 (Staat/Crombach), nr. 1244, NJ 1999, 43,
NJO 1999, 3, met conclusie Ilsink en noot PCEvW.
23 J.E.F.M. den Drijver-van Rijckevorsel en A.W. van Engen,
Onteigening, Recht en praktijk, derde druk, 2003.
Hoge Raad der Nederlanden