Uitspraak Hoge Raad LJN-nummer: AO1950 Zaaknr: C02/325HR
Bron: Hoge Raad der Nederlanden 's-Gravenhage
Datum uitspraak: 26-03-2004
Datum publicatie: 26-03-2004
Soort zaak: civiel - civiel overig
Soort procedure: cassatie
26 maart 2004
Eerste Kamer
Nr. C02/325HR
JMH/AT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
,
wonende te ,
EISER tot cassatie,
advocaat: mr. P.J.L.J. Duijsens,
t e g e n
,
wonende te ,
VERWEERDER in cassatie,
advocaat: mr. J.H.M. van Swaaij.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiser tot cassatie - verder te noemen: - heeft bij exploot van
29 maart 2000 verweerder in cassatie - verder te noemen:
- gedagvaard voor de rechtbank te 's-Gravenhage en gevorderd:
primair te veroordelen aan te betalen een bedrag
van f 70.000,--;
subsidiair de overeenkomst d.d. 15 juli 1994 partieel te ontbinden, in
dier voege dat de door betaalde koopprijs wordt verminderd met
een bedrag van f 70.000,--, alsmede te veroordelen tot
betaling van een bedrag van f 70.000,--;
meer subsidiair de gevolgen van de koopovereenkomst d.d. 15 juli 1994
op grond van artikel 6:230 lid 2 juncto 6:228 BW te wijzigen in dier
voege dat de door betaalde koopprijs wordt verminderd met een
bedrag van f 70.000,--, alsmede te veroordelen tot
betaling van een bedrag van f 70.000,--;
steeds te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten ad f
2.500,-- en de wettelijke rente vanaf 20 oktober 1996, althans vanaf
de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening.
heeft de vordering bestreden en een vordering in
reconventie ingesteld. Deze vordering speelt in cassatie geen rol
meer.
De rechtbank heeft bij vonnis van 13 juni 2001 de vordering in
conventie afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft hoger beroep ingesteld bij het
gerechtshof te 's-Gravenhage.
Bij arrest van 18 september 2002 heeft het hof in conventie het
bestreden vonnis van de rechtbank bekrachtigd.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof heeft beroep in cassatie
ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt
daarvan deel uit.
heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot
verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van de middelen
De in de middelen aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie
leiden. Zulks behoeft, gezien artikel 81 RO, geen nadere motivering nu
de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het
belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt in de kosten van het geding in cassatie, tot op
deze uitspraak aan de zijde van begroot op EUR 379,34 aan
verschotten en EUR 1.365,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de raadsheren D.H. Beukenhorst, als
voorzitter, O. de Savornin Lohman, A. Hammerstein, E.J. Numann en F.B.
Bakels, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A.
Hammerstein op 26 maart 2004.
*** Conclusie ***
Zaaknr. C02/325HR
Mr. Huydecoper
Zitting van 9 januari 2004
Conclusie inzake
eiser tot cassatie
tegen
verweerder in cassatie
Feiten en procesverloop(1)
1) De feiten waar het in deze zaak om gaat zijn weergegeven in rov. 1
van het in de eerste aanleg gewezen vonnis van de rechtbank(2) en in
rov. 1.2 van het bestreden arrest. Zij komen hierop neer:
- De eiser tot cassatie, , heeft op 15 juli 1994 van de
verweerder in cassatie, , gekocht het erfpachtrecht van
een perceel grond(3) aan de in .
- Op het moment van verkoop was het object verhuurd aan de stichting
"De Duiventil".
- De "afrekening koper" (4) die werd opgemaakt ter gelegenheid van de
economische eigendomsoverdracht op 22 juli 1994, vermeldt:
"(...) VERREKENING HUUR:
9 dagen af f. 6.250,-- per maand (...)"
-Bij de koopovereenkomst d.d. 15 juli 1994 is (als bijlage twee) een
ongedateerde brief aan De Duiventil gevoegd(5). Deze houdt in:
"(...) Hierbij delen wij u mede dat met ingang van 1 augustus 1994 de
huurprijs van het door u gehuurde wordt verhoogd.
De verhoging bedraagt voor het jaar 1993 met terugwerkende kracht een
percentage van 51/2 %, hetgeen een verhoging van de huurprijs per
maand betekent van fl. 290,13. Dit bedrag wordt wederom vermeerderd
met een percentage van 51/2 % voor het jaar 1994 te weten een
verhoging met een bedrag van fl. 306,08.
(...)
HuidigAanpassing 1993 Aanpassing 1994 Nieuw
(...)
Brutohuur f 5.275,- f 290,13 f 306,08 f 5.871,21
Wij verzoeken u vriendelijk vanaf 1 augustus 1994 de gewijzigde
verplichting op de gebruikelijke wijze te voldoen. (...)"
- Bij brief van 14 juli 1994(6) heeft de makelaar van De Duiventil,
namens De Duiventil, aan van makelaarskantoor (die
voorheen voor optrad) bericht dat De Duiventil de
maandelijkse huur te hoog vindt.
2) heeft (in conventie) aangesproken tot betaling
van een bedrag dat werd berekend aan de hand van het verschil tussen
een huurprijs van f. 5.871,21 per maand en de volgens in
werkelijkheid geldende huurprijs van f. 5.275, - per maand. De
vordering was primair gebaseerd op wanprestatie en subsidiair op
bedrog dan wel dwaling. Daarbij beriep zich erop dat
een huurprijs van f. 5.871,21 p.m. zou hebben
gegarandeerd, of tenminste zou hebben aangegeven dat dát de geldende
huurprijs was; én dat had nagelaten erop te
wijzen dat De Duiventil had laten weten dat zij de huurprijs te hoog
vond.
De rechtbank heeft de conventionele vordering afgewezen. Het hof heeft
het vonnis van de rechtbank in de conventie bekrachtigd. Het oordeelde
dat er niet van uit mocht gaan dat de huuropbrengst f 5.871,21
per maand zou bedragen (rov. 5) en - wat betreft het bericht dat De
Duiventil de maandelijkse huur te hoog vond - dat niet aannemelijk is
geworden dat voorafgaand aan de overdracht kennis heeft
genomen van de inhoud van de brief d.d. 14 juli 1994 van de makelaar
van De Duiventil.
3) bestrijdt deze oordelen van het hof in zijn (tijdig
ingestelde)(7) cassatieberoep. heeft tot verwerping laten
concluderen. Van beide zijden zijn de standpunten schriftelijk
toegelicht. Namens is gedupliceerd.
Bespreking van de cassatiemiddelen
Middel 1
4) Het eerste cassatiemiddel heeft betrekking op rov. 5 van het
bestreden arrest. Daarin oordeelde het hof:
"Ter terechtzitting in hoger beroep heeft aangevoerd dat
tijdens de mondelinge onderhandelingen voorafgaand aan de
totstandkoming van de overeenkomst aan had medegedeeld dat de
huuropbrengsten van de stichting De Duiventil meer dan f 5.800,- per
maand bedroegen. heeft naar aanleiding daarvan zijn finale bod
uitgebracht doch onder het beding dat hij een bewijsstuk verlangde dat
de huuropbrengst daadwerkelijk boven de f 5.800,- per maand lag. Naar
het oordeel van het hof blijkt uit deze schriftelijke bevestiging, te
weten de ongedateerde brief die als bijlage twee bij de
koopovereenkomst d.d. 15 juli 1994 is gevoegd, dat de "huidige" huur f
5.275,- per maand bedraagt en dat het bedrag van f 5.871,21 slechts
een voorstel voor een verhoging van de huurprijs is.
Veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat deze brief aan de huurder
verzonden is - betwist dit - blijkt uit de brief niet dat
de huurder met deze verhoging, welke deels met terugwerkende kracht
zou plaatsvinden, akkoord is gegaan. Gelet op het vorenstaande is het
hof van oordeel dat er niet vanuit mocht gaan dat de
huuropbrengst f 5.871,21 per maand zou bedragen. De vordering van
is dan ook niet voor toewijzing vatbaar. De omstandigheid dat
in de eindafrekening van de notaris - bestemd voor de koper - een
huuropbrengst van f 6.250,- per maand staat vermeld, kan niet tot een
ander oordeel leiden. Tussen partijen is alleen gesproken over
huurprijzen van f 5.275,- dan wel f 5.871,21. Het had daarom op de weg
van gelegen om bij de notaris informatie in te winnen omtrent
de juistheid van dit bedrag. Voorts is niet gesteld of gebleken dat
dit bedrag afkomstig is van noch dat hiervan
kennis heeft genomen. (...)"
5) Het gaat in dit twistgeding vooral om de vraag welke uitleg moet
worden gegeven aan de koopovereenkomst van 15 juli 1994, en in het
bijzonder om de betekenis van de als bijlage twee aan die overeenkomst
gehechte (concept)brief(8) waarin gegevens over de huurverplichting
van huurster De Duiventil worden vermeld. Vooral dat stuk heeft het
hof immers als doorslaggevend beoordeeld voor de vraag welke
verplichtingen met betrekking tot de huuropbrengst van het verkochte,
er op waren komen te rusten(9).
Uitleg van een dergelijk stuk berust in overwegende mate op feitelijke
waardering van het stuk in de (eveneens feitelijke) context waarin het
moet worden beoordeeld. Rechtstreekse toetsing van een dergelijk
oordeel is daarom in cassatie niet mogelijk, zie o.a. art. 419 lid 3
Rv. Toetsing in cassatie moet beperkt blijven tot de maatstaven die
bij de beoordeling zijn aangelegd, en eventueel de voor de beoordeling
gegeven motivering.
6) Rov. 5 van het bestreden arrest vermeldt, als stellingen van
, (ik parafraseer:) dat een huuropbrengst
van ruim f. 5.800, - p.m. in het vooruitzicht had gesteld; en dat, op
een vraag van naar de grondslag voor deze mededeling, de
conceptbrief is overhandigd die later aan de koopovereenkomst is
gehecht. Het hof heeft zich over de juistheid van deze stellingen niet
uitgesproken, zodat mag verlangen dat zijn klachten in
cassatie worden beoordeeld op de "hypothetische grondslag" dat het
hier gestelde juist is(10). Beoordeeld moet dus worden (want de
klachten van het middel stellen dat aan de orde), of de door het hof
gevonden uitleg waar ik in de vorige alinea naar verwees, met
inachtneming van deze "hypothetische feitelijke grondslag" de toets
aan de kritiek doorstaat.
7) Dat is dan, denk ik, wèl het geval. Men kan de bedoelde
conceptbrief inderdaad zo begrijpen, dat die aangeeft dat de geldende
huurprijs f. 5.275, - per maand is, maar dat de verhuurder meent
aanspraak te kunnen maken op een huurverhoging (en een
dienovereenkomstig voorstel doet). Als men die brief zo leest, is die
te rijmen met de mededeling die (in het kader van de
eerder bedoelde "hypothetische feitelijke grondslag") gedaan zou
hebben (en die men dan ongeveer zo moet begrijpen, dat een huurprijs
van f. 5.800, - p.m. redelijkerwijs gerealiseerd zou moeten kunnen
worden); maar dan geldt tevens, zoals het hof dan ook vaststelt, dat
die mededeling berust op het uitgangspunt dat de geldende huurprijs f.
5.275, - p.m. is (met dien verstande dat de verhuurder een voorstel
van huurverhoging tot ruim f. 5.800, - als reëel aanmerkt).
8) Men is, op dit punt aangeland, allicht benieuwd op welke grond
als verhuurder/verkoper destijds zou hebben kunnen menen
dat hij in redelijkheid aanspraak zou kunnen maken op een (tamelijk
forse) verhoging van de huur; maar op dit punt laat het dossier ons
een beetje in de steek - of althans: het bevat hiervoor slechts (zeer)
zijdelingse aanwijzingen.
Zo blijkt niet of de huur betrekking had op woonruimte (in welk geval
de verhuurder - mogelijk - aan de destijds geldende bepalingen van de
Huurprijzenwet Woonruimte (HPW) een aanspraak op huurverhogingen kon
ontlenen); of of het gehuurde een andere bestemming had (in dat geval
vermoedelijk de bestemming "overig gebouwd onroerend goed(11)". Voor
die categorie huurobjecten bestaat (en bestond) er geen wettelijke
regeling voor huurverhogingen, en is/was daarom (alleen) de inhoud van
de huurovereenkomst bepalend voor de vraag, welke ruimte er voor
huurverhoging is)(12).
9) De schaarse gegevens die het dossier wèl bevat, en die ik in
voetnoot 12 even de revue liet passeren, suggereren enigszins dat er
geen "harde" basis, hetzij in de huurovereenkomst hetzij in de HPW,
viel aan te wijzen, waaraan een navenant "harde" aanspraak op
verhoging van de huur kon worden ontleend - maar duidelijkheid
hierover verschaffen ze (ik bedoel dan: de gegevens uit het dossier)
niet. Het is intussen ook zonder een dergelijke basis nog wel denkbaar
dat de marktomstandigheden van destijds (in het licht van de
bepalingen van de huurovereenkomst - die dus aan de rechter zijn
onthouden) de verwachting konden wettigen dat de huurprijs kon worden
verbeterd (bijvoorbeeld door de huur op te zeggen met aanbieding van
een nieuwe overeenkomst tegen een hogere huurprijs; of door verlenging
van de overeenkomst in de verdere toekomst afhankelijk te stellen van
het reeds nu aanvaarden van een hogere huurprijs).
10) De zojuist besproken aspecten brengen mee dat de context
waarbinnen het hof de koopovereenkomst en de daaraan gehechte
conceptbrief moest beoordelen, niet zo duidelijk was als men zich wel
zou wensen. Per saldo denk ik echter dat het hof, vooral gezien de
inderdaad nogal eenduidige tekst van de conceptbrief, tot het oordeel
kon komen dat die brief niet mocht worden begrepen als een toezegging,
garantie o.i.d., dat de verhoogde huur al gold óf dat die
daadwerkelijk kon worden gerealiseerd; zodat de lezer alleen de
informatie over de geldende (nog niet verhoogde) huurprijs als "hard"
mocht opvatten.
Of dat oordeel juist is of niet kan, zoals al aangestipt, in cassatie
niet worden getoetst -het valt binnen de marge die de feitelijke
rechter bij de uitleg van een dergelijk gegeven heeft. In de - om de
in de vorige alinea's aangegeven redenen: nogal onzekere - context
waarin dat oordeel in deze zaak van de (appel)rechter gevraagd werd,
vind ik het (niet on)begrijpelijk dat het hof tot dit oordeel is
gekomen(13).
11) Zoals hiervóór al bleek, heb ik de bestreden beslissing van het
hof zo begrepen, dat de conceptbrief voldoende duidelijk aangaf dat
alleen de geldende huurprijs van f. 5.275, - p.m. als gegeven
vaststond, en dat de huurverhoging(en) slechts als voorstel voor de
toekomst werden gepresenteerd (waaraan niet afdeed dat
misschien eerder had aangegeven dat wel van een huuropbrengst van ruim
f. 5.800, - per maand mocht worden uitgegaan).
Daarmee is dan tevens gegeven, dat op geen verdergaande
mededelingsplicht rustte: als de in de conceptbrief vervatte
informatie duidelijk (genoeg) aangaf hoe de vork in de steel zat, kon
inderdaad geen aanspraak worden gemaakt op verdere informatie: datgene
wat de koper moest weten wás hem meegedeeld, en had hem - in de door
het hof gehuldigde opvatting omtrent de feiten - voldoende duidelijk
moeten zijn.
12) Middel 1 verdedigt dat het hof wèl een (verdergaande)
mededelingsplicht aan de kant van had moeten aannemen, of
nader had moeten motiveren waarom die niet aannemelijk was. Bij de
door mij voor juist gehouden lezing van de bestreden overweging van
het hof, gaat die klacht niet op. Als voldoende duidelijk is
meegedeeld hoe de stand van zaken met betrekking tot de (geldende en
te verwachten) huurprijs was, valt - zoals ik al aangaf - geen verdere
mededelingsplicht aan de kant van de verkoper aan te wijzen. Dat geldt
ook voor de verschillende aspecten die het middel in de subonderdelen
1 en 2 naar voren haalt:
- of de conceptbrief al of niet was verstuurd(14), maakt voor de
betekenis die aan de daarin opgenomen informatie moet worden gegeven,
geen wezenlijk verschil. Het hof kon, zonder zich te begeven in de
vraag of de brief al dan niet verstuurd was(15), oordelen dat de brief
de stand van zaken met betrekking tot de huurprijs voldoende duidelijk
openbaarde. Ten overvloede merk ik op dat het hof ook kon oordelen dat
het op de weg van lag om, toen hem een als concept aangeduide
brief werd getoond, zich ervan te vergewissen wat er verder met het
concept gebeurd was (dus ook: of de brief conform het concept was
verstuurd) én dat het hof niet gehouden was om dit détail in de
motivering van het arrest te betrekken.
- dat een garantie zou hebben gegeven van een andere
strekking dan dat de geldende huurprijs f. 5.275, - p.m. bedroeg, is
blijkens de bestreden overweging, door het hof niet aannemelijk
bevonden; bij de beoordeling van de eventuele mededelingsplichten van
kan dat gegeven (anders dan in het middel wordt
verdedigd) daarom geen rol spelen.
- Dat zou hebben geweten dat een huuropbrengst
van tenminste f. 5.800, - p.m. wenste(16) is verder niet relevant als
men, zoals het hof volgens mij heeft gedaan, aanneemt dat met de
conceptbrief aan voldoende duidelijk was gemaakt hoe de feiten
met betrekking tot de geldende huurprijs erbij stonden.
13) Zoals ik in de alinea's 8 en 9 al aanstipte, kan men zich wel
afvragen of er een deugdelijke basis bestond voor de verwachting c.q.
de suggestie, dat de geldende huurprijs op afzienbare termijn niet
onaanzienlijk zou kunnen worden verhoogd. Zoals ik daar ook al
besprak, bevat het dossier hierover nauwelijks informatie. Er wordt
echter in cassatie niet geklaagd dat in dit
opzicht beter had moeten informeren(17) (daarover was trouwens in de
feitelijke instanties ook niet geklaagd).
14) Dat brengt mij tot de slotsom dat het hof niet behoefde te
onderzoeken of er op een mededelingsplicht rustte: de
door het hof aan de conceptbrief gegeven uitleg bracht mee dat
de informatie over de huurprijs die hem toekwam had gekregen; het
gegeven dat van de kant van werd benadrukt (namelijk: dat hem
niet was verteld dat de conceptbrief niet verstuurd was) doet daaraan
niet af; en over andere aspecten van een mededelingsplicht van
was niets aangevoerd.
15) Ik bespreek daarom alleen volledigheidshalve, en betrekkelijk
summier, de volgende punten:
- Of op een partij een mededelingsplicht rust kan niet aan de hand van
algemene regels worden vastgesteld, maar moet worden onderzocht met
inachtneming van alle omstandigheden van het geval(18).
- Op de rechter die een dergelijk onderzoek doet rust een
aanmerkelijke motiveringsplicht, waartoe onder meer behoort dat de
relevante omstandigheden moeten worden vastgesteld en dat een
eventueel op het geval toepasselijke verkeersopvatting voldoende moet
worden aangeduid(19).
Ik kan beschouwingen over de vraag of de beslissing van het hof een
toets aan deze regels zou doorstaan achterwege laten(20) omdat, zoals
al aangestipt, de door het hof aan de overeenkomst van partijen
gegeven uitleg meebrengt dat er geen mededelingsplicht die voor de van
het hof gevraagde beslissing gewicht in de schaal legde, op
rustte; en het hof daarnaar dan ook, begrijpelijkerwijs,
geen onderzoek heeft gedaan.
16) Ik merk nog op dat het hof een onderzoeksplicht aan de kant van
alleen heeft aangestipt in verband met de in de notariële
afrekening vermelde huuropbrengst (van f. 6.250, - p.m., en dus
aanzienlijk méér dan in de contacten tussen de partijen ooit aan de
orde zou zijn geweest(21)). In die context vind ik het oordeel dat het
op de weg van had gelegen om naar deze discrepantie navraag te
doen, bepaald voor de hand liggend. De klachten van het middel
strekken er intussen kennelijk niet toe dat het hof wat dit aspect van
de zaak betreft, een mededelingsplicht aan de kant van
had moeten (onderzoeken en) vaststellen. Het middel lijkt te
veronderstellen dat het hof (niet alleen ten aanzien van de afrekening
van de notaris maar ook) ten aanzien van de betekenis van de
conceptbrief, een onderzoeksplicht aan de kant van in zijn
beoordeling heeft betrokken; maar uit het bestreden arrest blijkt daar
niets van. In zoverre berusten de klachten van het middel dus op een
ondeugdelijke (feitelijke) grondslag.
17) Daarom beoordeel ik Middel 1 als ongegrond.
18) Middel 2 richt zich rechtstreeks tegen de in rov. 8 door het hof
bereikte slotsom dat niet (tijdig) op de hoogte is
geraakt van de uitingen waaruit bleek dat huurster De Duiventil de
geldende huurprijs als (te) hoog aanmerkte.
Het betreft hier een louter feitelijke vaststelling, gedaan aan de
hand van beoordeling van de feitelijke omstandigheden die in verband
met de betreffende uitingen over en weer waren aangevoerd. Een
dergelijke vaststelling kan in cassatie niet op juistheid of
onjuistheid worden getoetst (omdat o.a. art. 419 lid 3 Rv. zich
daartegen verzet). Eventuele gebreken in de motivering kunnen
daarentegen (mits daarop toegesneden klachten worden aangevoerd) in
cassatie worden beoordeeld.
19) Op de motivering van de hier bestreden oordelen lijkt mij echter
niets aan te merken. Het feit dat de eerste uiting van(wege) de
huurster was gestuurd aan een makelaarskantoor dat niet meer voor
optrad èn dat gesteld noch gebleken was dat dit kantoor
het bericht aan had doorgestuurd, biedt ruimschoots
voldoende steun voor het oordeel dat (ervan uit is te gaan dat) de
brief niet tijdig langs die weg heeft bereikt; en voor
het tweede bericht, verzonden de dag voordat de economische eigendom
's morgens zou worden overgedragen, en geadresseerd (weliswaar aan
' kantooradres(22) maar) aan een bedrijf dat niet aan
toebehoorde, geldt mutatis mutandis hetzelfde: de zojuist
genoemde omstandigheden kunnen zeer wel tot de slotsom leiden dat het
betreffende bericht niet tijdig zal hebben
bereikt(23),(24).
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping van het beroep.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 In cassatie speelt nog slechts de conventionele vordering een rol.
Een reconventionele vordering - waarin het ging om betaling van een
aantal lasten in verband met het verkochte - laat ik daarom buiten
beschouwing.
2 Waarnaar het hof in rov. 1.1 van zijn bestreden arrest verwijst.
3 Ik denk dat deze aanduiding niet exact is, en dat de transactie ook
de opstallen met de (in de stukken nader) aangegeven huisnummers
betrof.
4 Productie 3 bij de conclusie van eis.
5 Productie 1 bij de conclusie van eis.
6 Productie 1 bij de conclusie van repliek.
7 De cassatiedagvaarding (waarvan een authentiek afschrift in het
B-dossier zit) is van 22 november 2002; het arrest van 18 september
2002.
8 Zoals uit de zojuist aangehaalde overweging van het hof al blijkt,
waren partijen het er niet over eens of het hier een louter concept
betreft, dan wel een brief die in enig stadium (ook) is verzonden. Ik
spreek verder, om duidelijk te maken welk stuk ik bedoel, van "de
conceptbrief" zonder daarmee te willen suggereren dat ik in dit
dispuut partij kies.
9 Voor de eveneens in deze overweging vermelde eindafrekening van de
notaris - waaraan het hof echter geen doorslaggevende betekenis heeft
toegekend - gelden de hierna te bespreken uitlegparameters evenzeer.
10 Ik sluit intussen niet uit dat de onderhavige overweging van het
hof zo moet worden begrepen, dat het hof de in de aanhef van de
overweging aangeduide stellingen van - impliciet - als
onaannemelijk heeft beoordeeld (omdat het hof vond dat met die
stellingen niet te rijmen valt wat er verder, i.h.b. in verband met de
conceptbrief, is gebeurd); ik beschouw echter de verder door mij
aangehouden andere lezing van deze overweging als de meer
aannemelijke.
11 Destijds wel bekend onder de (niet geheel zuivere) aanduidingen:
"overige bedrijfsruimte" of "Huurwet-bedrijfsruimte". (Die
aanduidingen zijn niet geheel zuiver omdat de categorie ook objecten
insluit die niet voor bedrijfsdoeleinden zijn verhuurd.)
12 De huurovereenkomst(en) bevindt (bevinden) zich niet bij de
processtukken, en over de inhoud daarvan is door partijen vrijwel
niets meegedeeld. In alinea 6 van de conclusie van antwoord e.a. in
eerste aanleg wordt gesteld dat "(o)p basis van de destijds gesloten
huurovereenkomst ... huurster de toekomstige verhogingen in de
huurprijs (heeft) aanvaard.". Er wordt niet toegelicht hoe deze -
volgens mij nogal verhullende - tekst moet worden begrepen. Bij
repliek e.a., alinea 4, betwist dat hij niet adequaat gebruik
zou hebben gemaakt van de mogelijkheid de huurprijs te verhogen (en
voegt hij toe dat dat niet mogelijk bleek). Ook hier wordt deze
stelling niet nader verduidelijkt. Zie verder, niet minder cryptisch,
alinea 10 van de conclusie van dupliek e.a.
Bij memorie van antwoord in appel, alinea 22, stelt dat
de huurovereenkomst was aangegaan voor 5 jaar met 5 optiejaren,
ingaande 1 september 1991 - contractstermijnen die voor woonruimtehuur
ongebruikelijk zijn, zodat men geneigd is te denken dat het ging om
huur van "(overig) gebouwd onroerend goed". In het verlengde daarvan
vraagt men zich af welke ruimte deze overeenkomst bood voor
(tussentijdse) huurverhoging; maar ook ditmaal wordt daar niets naders
over meegedeeld. Daarentegen debatteren partijen (overigens: summier)
verder over rechtsbronnen die alleen relevant zijn voor woonruimtehuur
en de regels voor huurverhoging uit de HPW - zonder aan te geven
waarom zij menen, dat aan die regels betekenis toekomt voor een
overeenkomst die ogenschijnlijk geen woonruimtehuur betreft.
13 Daarbij geldt, zoals bij vragen van uitleg zo vaak het geval is,
dat een oordeel in een andere zin ook heel goed te begrijpen zou zijn
geweest; maar dat doet aan de begrijpelijkheid van de door het hof
gevonden uitleg niet af. Aan gegevens die voor meer dan één uitleg
vatbaar zijn is naar hun aard inherent dat er meerdere, ieder voor
zich plausibele, interpretaties denkbaar zijn.
14 In onderdeel 1 van het middel wordt dit punt vooropgesteld. Volgens
mij vormen de tweede en derde "bulletpoints" van onderdeel 2 variaties
op hetzelfde gegeven, die daarom niet afzonderlijk hoeven te worden
onderzocht.
15 Het hof neemt overigens veronderstellenderwijs aan dat de brief wél
is verstuurd; bij dat uitgangspunt kan er natuurlijk, al daarom, geen
betekenis worden toegekend aan het feit dat zou hebben
verzuimd mee te delen dat de brief niet was verstuurd.
16 Duidelijkheidshalve merk ik nog op dat het middel ten onrechte tot
uitgangspunt neemt dat niet zou hebben betwist dat hij
aan zou hebben meegedeeld dat de huurprijs f. 5.800, - p.m.
was. Dat heeft wel betwist - maar voor de beoordeling in
cassatie maakt dit verder geen verschil (omdat, althans in cassatie,
er veronderstellenderwijs van moet worden uitgegaan dat
wèl een mededeling van deze strekking zou hebben gedaan, zie alinea 6
hiervóór).
17 Waarmee ik niet wil suggereren dat een klacht van deze strekking
aangewezen zou zijn geweest. Ik stel slechts vast dat die niet aan de
orde is.
18 Zie bijvoorbeeld al. 2.4 van de conclusie van A-G Langemeijer voor
HR 5 september 2003, NJ 2003, 677, met verwijzing naar Asser -
Hartkamp 4 - II, 2001, nr. 186 en Asser - Hijma 5 - I, 2000, nr. 233;
zie ook rov. 3.5.2 van het aangehaalde arrest. Zie voor de - in dit
opzicht vergelijkbare - onderzoeksplicht HR 4 januari 1991, NJ 1991,
254, rov. 3.3.
19 HR 16 juni 2000, NJ 2001, 559 m.nt. JH, rov. 3.4; HR 10 april 1998,
NJ 1998, 666 m.nt. WMK, rov. 3.5.
20 Daarbij kan ik ook in het midden laten de - niet zo eenvoudige -
vraag wat de rechter in het kader van een dergelijk onderzoek moet
doen als de partijen omtrent zaken die voor de beoordeling van belang
kunnen zijn geen inlichtingen hebben verschaft (in de alinea's 8 en 9
kwamen enkele zaken die aan die kwalificatie zouden kunnen
beantwoorden aan de orde; men zou, indachtig het in voetnoot 18
aangehaalde arrest van 5 september 2003, ook kunnen denken aan de
vraag of de partijen in deze zaak (in dezelfde of juist in ongelijke
mate) als "professionals"op het gebied van de handel in onroerend goed
waren aan te merken.). Het lijkt mij overigens duidelijk dat de
rechter ook in het kader van een onderzoek als hier bedoeld (en
daargelaten de mogelijkheid om zich via verdere instructie nadere
gegevens te verschaffen), niet mag treden buiten het kader van het
door partijen aangevoerde.
21 Een verklaring voor het in de notariële afrekening gehanteerde
bedrag zou kunnen zijn, dat (de notaris ervan uit is gegaan dat) de
geldende huren met BTW (of een bedrag ter vervanging van BTW) mochten
worden verhoogd; toepassing van het BTW-tarief op de huurprijs van f.
5.275, - p.m. levert (afgerond) het in de notariële afrekening
genoemde bedrag op.
22 Dat wordt althans namens in cassatie gesteld. Namens
wordt betwist dat deze stelling steun vindt in gegevens
uit de feitelijke instanties. Nu ik het onderhavige betoog al om
andere redenen als ondoeltreffend aanmerk, ga ik aan dit twistpunt
voorbij.
23 In dit verband gaat het erom of daadwerkelijk van het
bericht kennis had genomen vóór de economische eigendomsoverdracht.
Alleen dan ligt immers in de rede dat op hem een mededelingsplicht
jegens rustte. Middel 2 suggereert dat het erom zou gaan of
dit bericht op ' kantooradres was aangekomen. Dat lijkt
mij dus niet beslissend; in zoverre meen ik dat Middel 2 al faalt,
omdat het op een onjuiste premisse gebaseerd is.
24 Ook hier geldt dat men aan de hand van dezelfde gegevens ook tot
een andere uitkomst kan komen, maar dat dat aan de logische
houdbaarheid van de door het hof gekozen lezing van de feiten niet
afdoet - zie ook voetnoot 13 hiervóór.
Hoge Raad der Nederlanden