LJN-nummer: AO5546 Zaaknr: 39453
Bron: Hoge Raad der Nederlanden 's-Gravenhage
Datum uitspraak: 12-03-2004
Datum publicatie: 12-03-2004
Soort zaak: belasting -
Soort procedure: cassatie
Nr. 39.453
12 maart 2004
Za
gewezen op het beroep in cassatie van het college van burgemeester en
wethouders van de gemeente Langedijk (hierna: B en W) tegen de
uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam van 3 februari 2003, nr. P
02/00401, betreffende na te melden ten aanzien van X te Z gegeven
beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken.
1. Beschikking, bezwaar en geding voor het Hof
Ten aanzien van belanghebbende is bij beschikking de waarde van de
onroerende zaak a-straat 1 te Z, gemeente Langedijk, voor het tijdvak
1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 vastgesteld op f 467.000.
Na door belanghebbende daartegen gemaakt bezwaar heeft het hoofd
Financieel Beleid van de gemeente Langedijk bij uitspraak de
beschikking gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij het Hof.
Het Hof heeft het beroep gegrond verklaard, de bestreden uitspraak
vernietigd, en de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd tot f
376.000. De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie
B en W hebben tegen 's Hofs uitspraak beroep in cassatie ingesteld.
Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt
daarvan deel uit.
Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
B en W hebben een conclusie van repliek ingediend.
3. Beoordeling van de klachten
3.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
3.1.1. Belanghebbende heeft tezamen met een ander de onderhavige, in
het jaar 2000 gebouwde onroerende zaak (hierna: de woning) bij een
koopaannemingsovereenkomst van 19 juli 1999 verkregen voor een
koopaanneemsom van f 376.562, waarin begrepen een bedrag van f 7562
aan bouwrente. De woning is gelegen in een nieuwbouwwijk, bij de
ontwikkeling waarvan de gemeente Langedijk (hierna: de gemeente) is
opgetreden als verkoper van de grond en als projectontwikkelaar. De
woning is verkocht voor een prijs die tevoren door de gemeente en de
aannemer was overeengekomen, en de toewijzing van de woning is
geschied volgens door de gemeente vastgestelde regels. De gemeente
heeft de kavel waarop de woning is gebouwd, aan de aannemer verkocht
voor een prijs van f 102.981 vrij op naam, een en ander naar het
prijspeil per 1 oktober 1997 en met een rentepercentage van 5.
3.1.2. De gemeente heeft aan de aannemer grond verkocht onder de
verplichting voor de aannemer op die grond huizen te bouwen volgens
bepaalde specificaties en deze huizen voor een vooraf tussen de
gemeente en de aannemer overeengekomen prijs inclusief de grond te
verkopen aan een koper die voldoet aan door de gemeente gestelde
criteria.
3.2. Uit de onder 3.1.2 vermelde omstandigheden heeft het Hof afgeleid
dat de aannemer niet vrij was de woning te verkopen tegen de hoogst
mogelijke opbrengst en dat niet kan worden gezegd dat de tussen
belanghebbende en de aannemer overeengekomen prijs zonder meer geacht
kan worden overeen te komen met de waarde ervan in het economische
verkeer.
3.3. Vervolgens heeft het Hof, na geconcludeerd te hebben dat de
waarde van de grond tussen partijen niet in geschil is, wat de opstal
betreft geoordeeld dat ervan mag worden uitgegaan dat de door de
aannemer voor de opstallen te verkrijgen prijs overeenstemt met de
waarde ervan in het economische verkeer. Het Hof heeft daartoe
redengevend geoordeeld dat de door de koper (in dit geval
belanghebbende) betaalde prijs is overeengekomen tussen de aannemer en
de gemeente, en dat aannemelijk is dat laatstgenoemden daarbij met
elkaar hebben gehandeld als onafhankelijke derden, zodat in de regel
ervan mag worden uitgegaan dat de door de aannemer voor de opstallen
te verkrijgen prijs overeenstemt met de waarde ervan in het
economische verkeer. Ten slotte heeft het Hof aannemelijk geoordeeld
dat de waarde van de woning van belanghebbende de som bedraagt van de
aldus afzonderlijk berekende waarden van de grond en de opstal.
3.4. Het middel klaagt onder meer dat de waarde in het economische
verkeer van het totale object (grond plus opstal) niet valt af te
leiden uit de door het Hof tot uitgangspunt genomen gegevens met
betrekking tot de onderdelen daarvan, in het bijzonder niet uit de
aanneemsom. Deze klacht slaagt. Indien al als regel zou mogen worden
aangenomen dat de tussen de projectontwikkelaar (de gemeente) en de
aannemer overeengekomen aanneemsom van een woning overeenstemt met de
waarde in het economische verkeer van die woning, dan nog valt niet
zonder meer in te zien waarom die regel ook zou opgaan onder de
hiervoor in 3.1.2 en 3.2 vermelde omstandigheden. Het oordeel van het
Hof behoefde dan ook nadere motivering, die de uitspraak niet bevat.
3.5. Reeds op deze grond kan 's Hofs uitspraak niet in stand blijven.
De overige klachten behoeven geen behandeling. Verwijzing moet volgen,
voor een onderzoek van de zaak in volle omvang.
4. Proceskosten
De Hoge Raad acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de
proceskosten.
5. Beslissing
De Hoge Raad:
verklaart het beroep gegrond,
vernietigt de uitspraak van het Hof, behoudens de beslissing omtrent
het griffierecht, en
verwijst het geding naar het Gerechtshof te Leeuwarden ter verdere
behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van dit arrest.
Dit arrest is gewezen door de vice-president A.G. Pos als voorzitter,
en de raadsheren P.J. van Amersfoort en C.J.J. van Maanen, in
tegenwoordigheid van de waarnemend griffier A.I. Boussak-Leeksma, en
in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2004.