Uitspraak Hoge Raad LJN-nummer: AN9687 Zaaknr: C02/303HR
Bron: Hoge Raad der Nederlanden 's-Gravenhage
Datum uitspraak: 5-03-2004
Datum publicatie: 5-03-2004
Soort zaak: civiel - civiel overig
Soort procedure: cassatie
5 maart 2004
Eerste Kamer
Nr. C02/303HR
JMH/MD
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
STICHTING V.B. VAGOBEL,
gevestigd te Rotterdam, doch kantoorhoudende te Amersfoort,
EISERES tot cassatie, voorwaardelijk
incidenteel verweerster,
advocaat: mr. E. van Staden ten Brink,
t e g e n
GELDNET B.V.,
gevestigd te Maarssen,
VERWEERSTER in cassatie,voorwaardelijk
incidenteel eiseres,
advocaat: mr. M. Ynzonides.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eiseres tot cassatie - verder te noemen: Vagobel - heeft bij exploot
van 28 juni 1999 verweerster in cassatie - verder te noemen: Geldnet -
gedagvaard voor de kantonrechter te Arnhem. Na vermeerdering resp.
wijziging van eis, heeft zij, voor zover in cassatie nog van belang,
gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Geldnet te veroordelen
aan Vagobel te betalen een bedrag van f 503.090,24, te vermeerderen
met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag
der algehele voldoening.
Geldnet heeft de vorderingen bestreden en een vordering in reconventie
ingesteld, die in cassatie niet meer aan de orde is.
De kantonrechter heeft bij vonnis van 20 november 2000 in conventie
Geldnet veroordeeld tot betaling aan Vagobel van een bedrag van f
503.090,24, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf het tijdstip van
de verschuldigdheid van iedere huurtermijn tot de dag der betaling,
alsmede vermeerderd met de wettelijke rente over f 9.908,86 vanaf 3
oktober 1995 tot het tijdstip van de voldoening van dit bedrag, en het
meer of anders gevorderde afgewezen.
Tegen dit vonnis heeft Geldnet hoger beroep ingesteld bij de rechtbank
te Arnhem. Vagobel heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.
Bij vonnis van 6 juni 2002 heeft de rechtbank in het principaal appel
het vonnis van de kantonrechter van 20 november 2000 vernietigd en
opnieuw rechtdoende de vordering van Vagobel alsnog afgewezen.
Het vonnis van de rechtbank is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het vonnis van de rechtbank heeft Vagobel beroep in cassatie
ingesteld. Geldnet heeft voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep
ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens
houdende het voorwaardelijk incidenteel beroep zijn aan dit arrest
gehecht en maken daarvan deel uit.
Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het
beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor Geldnet
mede door mr. A.M.C. Dekker, advocaat bij de Hoge Raad.
De conclusie van de Advocaat-Generaal L.A.D. Keus strekt zowel in het
principale als in het voorwaardelijke incidentele beroep tot
vernietiging en verwijzing.
De advocaat van Geldnet heeft bij brief van 19 december 2003 op deze
conclusie gereageerd.
3. Beoordeling van het middel in het principale beroep
3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) Vagobel is sedert 2 oktober 1992 eigenaar van het onroerend
(register)goed Nieuwgraaf 99 te Duiven. Het nadien daarop gebouwde
pand (hierna ook: het pand of het distributiecentrum) staat bekend als
Geldnet Duiven. Het pand is in 1992 ontwikkeld door Onniré
Projectontwikkeling B.V. (hierna: Onniré), die het project op 25
september 1992, met inbegrip van de op 22 juli 1992 met betrekking tot
het project door haar als verhuurder met Geldnet als huurder gesloten
huurovereenkomst, heeft verkocht aan de Stichting Algemeen
Beleggingsbeheer (hierna: SAB), die het op dezelfde dag heeft
doorverkocht aan Vagobel.
(ii) De gemeente Duiven, die tot dan toe eigenaar van de grond was,
heeft bij notariële akte van 2 oktober 1992 door middel van een
zogenaamde ABC-constructie de grond waarop het distributiecentrum is
gebouwd overgedragen aan Vagobel.
(iii) Het project is op 23 april 1993 opgeleverd.
(iv) Vanaf 1 mei 1993 heeft Geldnet huurfacturen van Onniré ontvangen;
zij heeft deze facturen tot 1 juli 1994 aan Onniré voldaan.
(v) Op 11 april 1994 is Onniré, na enige tijd in surséance van
betaling te hebben verkeerd, failliet verklaard.
(vi) Vanaf 1 juli 1994 is tussen partijen onenigheid ontstaan over de
vraag aan wie Geldnet de huurpenningen bevrijdend kon betalen. Geldnet
heeft daarop onder voorbehoud van alle rechten de huurtermijnen over
het derde en vierde kwartaal van 1994 en het eerste kwartaal van 1995
aan Vagobel betaald.
(vii) Bij vonnis in kort geding van 28 september 1995 heeft de
president van de rechtbank te Amsterdam beslist dat Geldnet de
huurpenningen diende te betalen aan Vagobel.
3.2 In het onderhavige geding heeft Vagobel, voor zover in cassatie
van belang, gevorderd Geldnet te veroordelen tot betaling van in
totaal f 503.090,24, te weten een bedrag van f 428.853,37 aan huur
over de periode van 1 mei 1993 tot 1 juli 1994, vermeerderd met 15%
buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van f 64.328,01 en een
bedrag van f 9.908,86 ter zake van de kostenveroordeling in het
hiervoor in 3.1 onder (vii) vermelde in 1995 tussen partijen gewezen
vonnis in kort geding. Zij heeft hieraan ten grondslag gelegd, kort
weergegeven, dat zij eigenaar/verhuurder van het pand was en dat
Geldnet niet bevrijdend heeft kunnen betalen aan Onniré.
De kantonrechter heeft deze vordering toegewezen. Hij heeft als
kernvraag aangeduid of de door Geldnet over de periode 23 april 1993
tot en met het tweede kwartaal van 1994 aan Onniré gedane betalingen
ten belope van f 428.853,37 als bevrijdende betalingen kunnen worden
aangemerkt, en hij heeft deze vraag ontkennend beantwoord op de grond
dat niet voldaan is aan het door art. 6:34 BW gestelde vereiste dat de
schuldenaar op redelijke gronden de ontvanger van de betaling als
schuldeiser heeft beschouwd.
De rechtbank heeft in het door Geldnet ingestelde principale appel het
vonnis van de kantonrechter vernietigd en de vordering van Vagobel
alsnog afgewezen. Zij heeft daartoe overwogen, kort weergegeven, dat
de huurovereenkomst met betrekking tot het pand op 22 juli 1992 is
gesloten tussen Onniré als verhuurder en Geldnet als huurder, en dat
niet gesteld of gebleken is dat Vagobel in de plaats is getreden van
Onniré als verhuurder (rov. 6). Ook als zou moeten worden aangenomen
dat Vagobel in de periode waarom het hier gaat de verhuurder was,
moet, aldus de rechtbank, uit de door haar vermelde omstandigheden
worden afgeleid dat Geldnet tot 1 januari 1994 gerechtvaardigd erop
mocht vertrouwen dat zij de huurpenningen bevrijdend aan Onniré kon
betalen (rov. 7 - 8), en dat zij in de periode van 1 januari 1994 tot
1 juli 1994 mocht aannemen dat in elk geval Vagobel niet gerechtigd
was tot de huurpenningen, zoals Vagobel ook zelf aan Geldnet had
medegedeeld (rov. 9).
3.3.1 Onderdeel 1.1 richt zich tegen rov. 6 van het vonnis van de
rechtbank met het betoog dat Vagobel ten processe een en andermaal
heeft gesteld dat zij op basis van art. 7A:1612 (oud) BW de
hoedanigheid van verhuurder heeft verkregen. Dit betoog kan Vagobel
evenwel niet baten. Art. 7A:1612 (oud) behelst een bepaling ter
bescherming van de huurder voor de situatie dat de verhuurder de
verhuurde zaak aan een ander overdraagt. Om te voorkomen dat de
huurder het genot van de gehuurde zaak kwijtraakt doordat de
verhuurder dit niet meer aan hem kan verschaffen, houdt deze bepaling
in dat in zodanig geval de huurovereenkomst overgaat op de nieuwe
eigenaar. Zoals ook blijkt uit de formulering van art. 7:226 BW,
waarin het voorheen geldende art. 7A:1612 BW zoals dit door de Hoge
Raad is uitgelegd naar de strekking ongewijzigd is overgenomen, is
deze bepaling niet van toepassing op een geval als het onderhavige,
waarin weliswaar sprake is van eigendomsoverdracht, maar niet van
eigendomsoverdracht door de verhuurder. De stukken van het geding
laten immers geen andere conclusie toe dan dat de huurovereenkomst met
betrekking tot het pand is gesloten tussen Onniré en Geldnet, dat
Onniré nimmer eigenaar is geweest van de grond en het daarop te bouwen
pand, maar dat de gemeente Duiven daarvan eigenaar was, die de grond
waarop het pand zou worden gebouwd bij notariële akte van 2 oktober
1992 aan Vagobel heeft overgedragen. Aan dit een en ander doet niet af
dat Onniré wel economisch eigenaar van het pand is geweest, nu
economische eigendom geen eigendom is en met dit begrip slechts wordt
gedoeld op het bestaan van een aantal verbintenisrechtelijke rechten
en verplichtingen met betrekking tot een zaak, die niet in alle
gevallen dezelfde inhoud behoeven te hebben. Het oordeel van de
rechtbank, waarin ligt besloten dat art. 7A:1612 (oud) BW niet
meebrengt dat Vagobel als verhuurder in de plaats is getreden van
Onniré, is derhalve juist, zodat de rechtsklacht van onderdeel 1.1
faalt.
3.3.2 Anders dan onderdeel 1.2 betoogt, doet aan het hiervoor in 3.3.1
overwogene niet af dat volgens de vaststelling van de kantonrechter
Onniré het project inclusief huurovereenkomst op 25 september 1992
heeft verkocht aan SAB, die het op dezelfde dag heeft doorverkocht aan
Vagobel. Deze omstandigheid brengt niet mee dat de huurovereenkomst op
grond van art. 7A:1612 (oud) BW is overgegaan op Vagobel. Evenmin kan
hieruit volgen dat de hoedanigheid van verhuurder op andere wijze op
Vagobel is overgegaan: voor zover in dit verband zou worden gedacht
aan contractsoverneming, moet worden opgemerkt dat niet is voldaan aan
de in art. 6:159 BW gestelde vereisten, nu in deze procedure niet is
vastgesteld en er ook niet veronderstellenderwijs van kan worden
uitgegaan dat Geldnet aan deze overeenkomst heeft medegewerkt.
Onderdeel 1.2 is tevergeefs voorgesteld.
3.3.3 Uit hetgeen hiervoor in 3.3.1 is overwogen, volgt dat ook de
onderdelen 1.3 en 1.4 niet tot cassatie kunnen leiden.
3.3.4 De tegen de bestreden overweging van de rechtbank aangevoerde
motiveringsklacht kan evenmin tot cassatie leiden, aangezien een
rechtsoordeel in cassatie niet met een motiveringsklacht kan worden
bestreden.
3.4 Nu de slotsom van de rechtbank dat Geldnet bevrijdend aan Onniré
heeft betaald, zelfstandig wordt gedragen door haar tevergeefs
bestreden oordeel dat in de periode waarom het hier gaat Onniré de
verhuurder was, kunnen de onderdelen 2 en 3, die zijn gericht tegen
rov. 7-9 van het bestreden vonnis, bij gebrek aan belang niet tot
cassatie leiden.
3.5 Onderdeel 4 klaagt dat de rechtbank door de vordering van Vagobel
in haar geheel af te wijzen eraan heeft voorbijgezien dat in deze
vordering ook de vordering met betrekking tot de kostenveroordeling
ter zake van het vonnis in kort geding was begrepen. Het onderdeel is
gegrond, maar kan bij gebrek aan belang niet tot cassatie leiden. Nu
het vonnis in kort geding ten behoeve van Vagobel een executoriale
titel oplevert, kan afwijzing in de onderhavige procedure van de
vordering ter zake van de kostenveroordeling niet afdoen aan de
mogelijkheid voor Vagobel de kosten van het kort geding waarin Geldnet
is veroordeeld zo nodig alsnog te verhalen.
3.6 Blijkens hetgeen hiervoor is overwogen, is de voorwaarde waaronder
het incidentele cassatieberoep is ingesteld, niet vervuld, zodat dit
geen behandeling behoeft.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het principale beroep;
veroordeelt Vagobel in de kosten van het geding in cassatie, tot op
deze uitspraak aan de zijde van Geldnet begroot op EUR 301,34 aan
verschotten en EUR 1.365,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter
en de raadsheren J.B. Fleers, D.H. Beukenhorst, O. de Savornin Lohman
en A.M.J. van Buchem-Spapens, en in het openbaar uitgesproken door de
raadsheer A. Hammerstein op 5 maart 2004.
*** Conclusie ***
Rolnummer C02/303HR
Mr. Keus
Zitting 5 december 2003
de Stichting STICHTING V.B. VAGOBEL
(hierna: Vagobel)
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid GELDNET B.V.
(hierna: Geldnet)
1. Feiten en procesverloop
1.1 Geldnet is huurder van een gelddistributiecentrum te Duiven. Over
de periode van 1 mei 1993 tot 1 juli 1994 heeft zij de huurpenningen
betaald aan Onniré Projectontwikkeling B.V. (hierna: Onniré(1)), met
wie zij op 22 juli 1992 over de huur van het gelddistributiecentrum
was overeengekomen. Nadat Onniré als verhuurder met Geldnet had
gecontracteerd, heeft zij in september 1992 het (in dat stadium nog in
ontwikkeling zijnde) gelddistributiecentrum verkocht aan de Stichting
Algemeen Beleggingsbeheer (hierna: SAB), die het op haar beurt aan
Vagobel doorverkocht. Het betreffende perceel is bij notariële akte
van 2 oktober 1992 door middel van een zogenaamde ABC-constructie
(waarbij Onniré, de gemeente Duiven en Vagobel waren betrokken) door
de gemeente Duiven aan Vagobel overgedragen. Vagobel, die in dit
geding betaling van de huurpenningen over het tijdvak van 1 mei 1993
tot 1 juli 1994 vordert, stelt zich op het standpunt dat zij tot de
huurpenningen is gerechtigd en dat Vagobel niet bevrijdend aan Onniré
heeft betaald.
1.2 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan(2).
(a) Vagobel is sedert 2 oktober 1992(3) eigenares van het onroerend
(register)goed Nieuwgraaf 99 te Duiven. Het pand staat bekend als
Geldnet Duiven.
(b) Geldnet Duiven werd in 1992 ontwikkeld door Onniré. Op 22 juli
1992 hebben Onniré als verhuurder en Geldnet als huurder een
overeenkomst gesloten met betrekking tot de huur van het
gelddistributiecentrum(4). Art. 3 ("HUURPRIJS EN BETALING") luidt als
volgt:
"3.1 De aanvangshuurprijs bedraagt f 305.000,- per jaar excl. BTW, te
voldoen bij vooruitbetaling per 3 maanden.
De betalingen zullen moeten geschieden zonder enige korting of
schuldvergelijking, de eerste maal op 15 december 1992 met een bedrag
van f 89.000,- voor de periode 15 december 1992 t/m 31 maart 1993 en
vervolgens op iedere eerste werkdag van elk kwartaal (de Vervaldag)
met een bedrag van f 76.250,- exclusief het wettelijk vastgestelde
percentage omzetbelasting.
3.2 De huurprijs moet worden voldaan in wettig Nederlands
betaalmiddel, dan wel door overboeking op een door Verhuurder aan te
geven bank- of gironummer onder vermelding van het kwartaal, dat
betaald wordt. De Voldoening moet zodanig geschieden dat Verhuurder
uiterlijk op de Vervaldag van de betrokken huurtermijn daarover kan
beschikken."
(c) Bij overeenkomst van 25 september 1992(5) heeft Onniré het project
verkocht aan SAB. Deze "TURNKEY KOOPOVEREENKOMST" vermeldt onder meer
het volgende:
"Overwegende dat:
- (...)
- Verkoper (Onniré; LK) met betrekking tot het Pand een
huurovereenkomst heeft gesloten met Geldnet B.V. te Amsterdam, hierna
te noemen "Huurder"
- (...)
-dat koper (SAB; LK) het Pand in verhuurde staat, dat wil zeggen na
oplevering aan en acceptatie door Huurder (Geldnet; LK), wenst te
verwerven
verklaren het volgende te zijn overeengekomen:
1. Verkoper verplicht zich er aan mede te werken dat de juridische
eigendom van het in de overwegingen vermelde perceel grond komt te
berusten bij de stichting VB Vagobel (...)
2. de levering van het Pand aan Koper zal plaatsvinden binnen vijf
werkdagen na oplevering aan en acceptatie door Huurder (...)"
(d) Bij overeenkomst van eveneens 25 september 1992(6) heeft SAB het
project doorverkocht aan Vagobel. In deze overeenkomst zijn de
volgende bepalingen opgenomen:
"1. Verkoper (SAB; LK) verklaart te hebben verkocht aan koper
(Vagobel; LK), die verklaart te hebben gekocht van verkoper: een
beleggings onroerend goed te Duiven, bestaande uit een
gelddistributiecentrum met ondergrond (...)
2. De koopprijs van het beleggings onroerend goed "turn key" bedraagt
f 3.400.000,= kosten koper.
De voorgeschreven koopprijs zal worden voldaan als volgt:
f 500.000,- zal worden voldaan bij de eigendomsoverdracht van de
grond, welke binnen veertien dagen na heden zal plaats vinden;
het restant ad f 2.900.00,= zal bij de levering aan koper binnen zes
werkdagen na oplevering aan en acceptatie door huurder plaats vinden;
(...)
3. Het pand zal voldoen aan de tekeningen en technische omschrijving
welke zijn gevoegd bij de met Geldnet B.V. afgesloten
huurovereenkomst, welke huurovereenkomst cum annexis aan deze
overeenkomst van verkoop en koop is gehecht en hiermede een
onverbrekelijk geheel vormt."
(e) Bij notariële akte van 2 oktober 1992(7) is door de gemeente
Duiven, door middel van een zogenaamde ABC-constructie, de grond
waarop het distributiecentrum is gebouwd verkocht en geleverd aan
Vagobel. Artikel I luidt voorzover hier van belang als volgt:
"I. KOOPOVEREENKOMST EN EIGENDOMSOVERDRACHT
- De gemeente heeft verkocht aan de vennootschap (Onniré; LK), die
heeft gekocht: (...) (omschrijving van het perceel; LK)
- De vennootschap heeft vervolgens voormelde onroerende zaak
doorverkocht aan de stichting (Vagobel; LK).
- De vennootschap cedeert bij deze het recht om levering te vorderen
van de gemeente van voormelde onroerende zaak aan de stichting, welke
cessie door de stichting wordt aanvaard en van welke cessie bij deze
mededeling wordt gedaan aan de gemeente.
- Ter voldoening aan haar verplichting tot levering wordt bij deze
door de gemeente in eigendom overgedragen aan de stichting, die in
eigendom aanvaardt: voormeld nader omschreven onroerende zaak."
(f) Het project werd op 23 april 1993 opgeleverd.
(g) Vanaf 1 mei 1993 heeft Geldnet huurfacturen van Onniré ontvangen.
Zij heeft deze facturen tot 1 juli 1994 aan Onniré voldaan.
(h) Op 11 april 1994 werd Onniré (na enige tijd in surséance te hebben
verkeerd) failliet verklaard met benoeming van mr. C.G.M. Liesker te
Breda tot curator.
(i) Vagobel en de curator van Onniré, handelende met machtiging van de
rechter- commissaris, troffen najaar 1994 een regeling waarbij de
curator van de door Geldnet nog verschuldigde huurtermijnen voorzover
Onniré daarop nog aanspraak maakte, ten gunste van Vagobel afstand
deed.
(j) De curator deed daarvan bij brief van 23 november 1994 mededeling
aan de advocaat van Geldnet. Geldnet werd gemaand de huurpenningen aan
Vagobel te betalen.
(k) Vanaf 1 juli 1994 is er tussen partijen onenigheid ontstaan over
de vraag aan wie Geldnet de huurpenningen bevrijdend kon betalen.
Geldnet heeft daarop onder voorbehoud van alle rechten de
huurtermijnen over het derde en vierde kwartaal van 1994 en het eerste
kwartaal van 1995 aan Vagobel betaald.
(l) Bij beschikking van 27 juni 1995 is Vagobel door de rechtbank
Rotterdam vanaf 21 februari 1995 surséance van betaling verleend met
benoeming van mr. J.A. Nagtegaal tot bewindvoerder.
(m) Begin juli 1995 heeft SAB bij de ING Bank de bankgarantie uit de
huurovereenkomst geclaimd. Bij brieven van 11 en 13 juli 1995 heeft de
ING Bank aan SAB medegedeeld de claim niet te kunnen honoreren, omdat
ook de bewindvoerder van Vagobel een recht claimt op de huurpenningen,
terwijl bovendien MeesPierson een pandrecht op de huurpenningen heeft.
(n) Bij brief van 10 augustus 1995 heeft de raadsman van Geldnet aan
de bewindvoerder van Vagobel meegedeeld te twijfelen aan de
inningsbevoegdheid van Vagobel. Geldnet heeft op die grond (tijdelijk)
haar huurbetalingsverplichtingen opgeschort.
(o) SAB heeft op 1 september 1995 verklaard geen aanspraak te maken op
de door Geldnet verschuldigde huurpenningen, onder de mededeling dat
de huren dienen te worden betaald aan Vagobel.
(p) Inzake onder meer de vraag aan wie Geldnet huurpenningen
verschuldigd was, is er reeds bij vonnis in kort geding van 28
september 1995(8) door de president van de rechtbank Amsterdam een
beslissing gegeven. Er is toen beslist dat Geldnet de huurpenningen
diende te betalen aan Vagobel. In het vonnis overwoog de president
onder meer het volgende:
"4 (...) In dit geding is genoegzaam gebleken van feiten en
omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat Vagobel tot het innen
van de huurpenningen gerechtigd is. Voor het geval dat ooit zou komen
vast te staan dat een derde rechthebbende is op de huurpenningen, kan
Geldnet zich met vrucht beroepen op het bepaalde in artikel 6:34 BW,
nu zij op redelijke grond ervan kan uitgaan dat Vagobel haar
schuldeiser is."
1.3 Tegen deze achtergrond heeft Vagobel bij dagvaarding van 28 juni
1999 en bij herstelexploot van 28 juli 1999 de onderhavige procedure
bij de kantonrechter Arnhem ingeleid. Voorzover in cassatie van belang
heeft Vagobel - na vermeerdering(9) respectievelijk wijziging(10) van
eis - gevorderd dat Geldnet zal worden veroordeeld tot betaling van
een bedrag van fl. 640.174,15(11), te betalen met rente en
proceskosten. Aan deze vordering heeft Vagobel naast de hiervóór
(onder 1.2) vermelde feiten ten grondslag gelegd dat Geldnet heeft
erkend geen huur aan Vagobel (de eigenaar/verhuurder) te hebben
voldaan(12). Geldnet heeft niet bevrijdend kunnen betalen aan Onniré.
Zij heeft het risico genomen de huur aan de verkeerde partij te
betalen en heeft zich ook ten onrechte door Onniré een vrijwaring
laten verstrekken(13). Volgens Vagobel kon Geldnet de huurpenningen
niet te goeder trouw aan Onniré als economisch eigenaar betalen.
Geldnet was niet te goeder trouw omdat zij wist dat Vagobel juridisch
eigenaar van het pand was. Deze wetenschap vloeide voort uit het door
partijen in april 1993 gezamenlijk gedane verzoek aan de
Belastingdienst om toepassing van art. 11 lid 1 onder b 5e Wet op de
omzetbelasting 1968 (belaste verhuur)(14). Te goeder trouw zou Geldnet
alleen zijn geweest als zij zich ervan had vergewist dat de
vorderingsrechten uit de huurovereenkomst door Vagobel aan Onniré
waren gecedeerd(15).
Het door Vagobel gevorderde bedrag van fl. 640.174,15 is opgebouwd uit
een bedrag van fl. 428.853,37, te vermeerderen met 15%
buitengerechtelijke incassokosten (fl. 64.328,01), in totaal fl.
493.181,38, wegens achterstallige huurpenningen. Ter zake van de
huurpenningen over het vierde kwartaal van 1999, die Geldnet aan SAB
was verschuldigd, heeft Vagobel fl. 119.203,40 gevorderd, te
vermeerderen met 15% buitengerechtelijke incassokosten (fl.
17.880,51), in totaal fl. 137.083,91. Tot slot omvat het bedrag van
fl. 640.174,15 een bedrag van fl. 9.908,86(16) ter zake van de
kostenveroordeling in het in 1995 tussen partijen gewezen
kort-gedingvonnis(17).
1.4 Geldnet heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Ook heeft zij een eis
in reconventie ingesteld. Die reconventionele eis speelt in cassatie
geen rol(18). Het verweer van Geldnet hield in dat zij alle
huurtermijnen naar behoren heeft voldaan aan de op dat moment tot de
huurpenningen gerechtigde partij. Van 1 mei 1993 tot 1 juli 1994 was
Onniré economisch eigenaar van het gehuurde en om die reden heeft
Geldnet aan haar de huur betaald(19). Bij wijze van subsidiair verweer
heeft Geldnet gesteld dat de vorderingen ten aanzien van de
huurtermijnen gelegen vóór 28 juli 1994 zijn verjaard(20).
1.5 Bij vonnis van 20 november 2000 heeft de kantonrechter de
conventionele vordering van Vagobel tot een bedrag van fl. 503.090,24
toegewezen. De kantonrechter heeft zich de vraag gesteld of de door
Geldnet over de periode van 23 april 1993 tot en met het tweede
kwartaal van 1994 aan Onniré verrichte betalingen ten belope van fl.
428.853,37 als bevrijdende betalingen kunnen worden aangemerkt(21).
Daarbij heeft hij als uitgangspunt genomen dat een betaling die niet
aan de schuldeiser is gedaan, de schuldenaar niet bevrijdt. Art. 6:34
lid 1 BW vormt hierop een uitzondering. De schuldenaar heeft
bevrijdend betaald in het geval hij aan iemand heeft betaald van wie
hij op redelijke gronden heeft aangenomen dat hij als schuldeiser tot
de prestatie was gerechtigd. Ten tijde van de betaling moet de
schuldenaar redelijke gronden hebben gehad waarop hij aannam dat hij
betaalde aan de schuldeiser, dat wil zeggen: dat hij te goeder trouw
was zoals bedoeld in art. 3:11 BW(22). De schuldenaar moet zijn
afgegaan op de schijn van schuldeiserschap. Wie die schijn heeft
opgewekt, doet daarbij niet terzake(23). De door het artikel geboden
bescherming wordt de schuldenaar echter onthouden, niet slechts als
hij de onbevoegdheid van de ontvanger der betaling kende, maar ook als
hij deze in de gegeven omstandigheden behoorde te kennen. Tegen deze
achtergrond is de kantonrechter tot de conclusie gekomen dat Geldnet
niet bevrijdend heeft betaald en dat de vordering van Vagobel met
betrekking tot de huurtermijnen en de buitengerechtelijke
incassokosten toewijsbaar is. Dat laatste geldt volgens de
kantonrechter óók voor de kosten, verband houdende met het kort
geding: "6.7 (...) Ook de vordering met betrekking tot de kosten ex
kort geding liggen voor toewijzing gereed nu de verschuldigdheid van
deze kosten niet door Geldnet in voldoende mate is betwist."(24) Ten
slotte heeft de kantonrechter het beroep van Geldnet op verjaring ten
aanzien van de vóór 28 juli 1994 gelegen huurtermijnen verworpen(25).
1.6 Tegen dit vonnis heeft Geldnet onder aanvoering van tien grieven
hoger beroep ingesteld. Daarbij heeft Geldnet zich primair op het
standpunt gesteld dat zij de huurtermijnen aan Onniré als de daartoe
gerechtigde partij heeft voldaan en subsidiair dat, als Onniré niet
tot de huurtermijnen was gerechtigd, zij niettemin bevrijdend aan
Onniré zou hebben betaald (memorie van grieven onder 11). Geldnet
heeft onder meer aangevoerd dat Onniré schuldeiser was omdat Onniré
economisch eigenaar van het pand was (memorie van grieven onder
17-19). Voorts heeft Geldnet aangevoerd dat Vagobel zich jegens haar
niet als verhuurder heeft bekendgemaakt, dat Vagobel haar de huur niet
heeft gefactureerd en dat zij ook overigens niet ervan op de hoogte
was dat Vagobel als verhuurder van het pand had te gelden. Volgens
Geldnet mocht zij afgaan op de door Onniré gewekte schijn van
schuldeiserschap en heeft zij Onniré, de ontvanger van de betaling, op
redelijke gronden als schuldeiser aangemerkt (memorie van grieven
onder 20-29).
Geldnet heeft geen grieven gericht tegen het oordeel van de
kantonrechter dat de vordering van Vagobel met betrekking tot de vóór
28 juli 1994 gelegen huurtermijnen niet is verjaard.
1.7 Vagobel heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Bij memorie van
antwoord heeft zij zich op het standpunt gesteld dat economische
eigendom geen schuldeiserschap schept. Voor een overgang van de
huurvorderingen van (juridisch eigenaar) Vagobel op (economisch
eigenaar) Onniré had cessie moeten plaatsvinden (memorie van antwoord
onder 5.2 (a)). Voorts heeft Vagobel erop gewezen dat Geldnet blijkens
haar eigen stellingen in de memorie van grieven met de overeenkomsten
van 25 en 28 september 1992 bekend was. Geldnet wist derhalve dat
Onniré niet juridisch eigenaar van het project was (memorie van
antwoord onder 5.2 (c)). Volgens Vagobel had Geldnet geen enkele reden
om te menen dat zij bevrijdend aan Onniré kon betalen omdat (i)
Geldnet wist dat Vagobel juridisch eigenaar was, (ii) Geldnet wist dat
Vagobel verhuurder was aangezien Geldnet en Vagobel samen een verzoek
om belaste verhuur hebben gedaan en (iii) Geldnet wist dat Onniré tot
het moment van oplevering (23 april 1993) economisch eigenaar was en
nadien niet meer (memorie van antwoord onder 5.2. (h)). Vagobel heeft
voorts incidenteel appel ingesteld; dat incidentele appel is in
cassatie niet aan de orde.
1.8 Bij vonnis van 6 juni 2002 heeft de rechtbank Arnhem het vonnis
van de kantonrechter vernietigd en de vorderingen van Vagobel alsnog
afgewezen. De rechtbank heeft hiertoe overwogen dat Onniré van 1 mei
1993 tot en met 30 juni 1994 verhuurder van het pand was en uit dien
hoofde tot de huurpenningen was gerechtigd (rov. 6). Ten overvloede
heeft de rechtbank overwogen dat ook als Vagobel over het betreffende
tijdvak als verhuurder zou moeten worden beschouwd, zij de vorderingen
van Vagobel niet toewijsbaar acht. In dat geval heeft Vagobel de
inning van de huurpenningen tot 1 januari 1994 aan Onniré overgelaten
en mocht Geldnet er dan ook gerechtvaardigd op vertrouwen dat zij de
huurpenningen bevrijdend aan Onniré kon betalen (rov. 8 slot).
Weliswaar hebben Vagobel en SAB bij brieven van 24 december 1993 SAB
als verhuurder gepresenteerd, maar dat neemt niet weg dat Geldnet in
de periode van 1 januari tot 1 juli 1994 mocht aannemen dat Vagobel in
elk geval niet tot de huurpenningen was gerechtigd (rov. 9).
1.9 Tegen dit vonnis heeft Vagobel tijdig(26) beroep in cassatie
ingesteld. Geldnet heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep
en voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. Vagobel heeft
geconcludeerd tot verwerping van het voorwaardelijke incidentele
beroep. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
2. Bespreking van het middel in het principaal beroep
2.1 Het middel bevat vier onderdelen.
2.2 Het eerste onderdeel (opgebouwd uit vijf subonderdelen) is gericht
tegen rov. 6, waarin de rechtbank overwoog:
"Vast staat dat de huurovereenkomst met betrekking tot het pand op 22
juli 1992 is gesloten tussen de toenmalige (juridisch en economisch)
eigenaar van het pand, Onniré als verhuurder en Geldnet als huurder.
De op schrift gestelde huurovereenkomst is ondertekend door de
directeur van Onniré en de directeur van Geldnet. Niet is gesteld of
gebleken dat Vagobel in de plaats is getreden van Onniré als
verhuurder. De omstandigheid dat Geldnet mogelijk op de hoogte was van
de overeenkomsten van 25 en 28 september 1992 tussen Onniré, de
stichting Stichting Algemeen Beleggingsbeheer en Vagobel (waarmee
onder meer de juridische eigendom van het pand werd overgedragen aan
Vagobel), betekent, anders dan Vagobel kennelijk meent, niet dat
Vagobel daarmee ook in de plaats is getreden van Onniré als
verhuurder. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat Onniré in de
periode waar het hier om gaat de verhuurder was en uit dien hoofde
gerechtigd was tot de huurpenningen. Geldnet heeft de huur dus
bevrijdend aan Onniré betaald. Het is reeds op die grond dat de
vordering in conventie van Vagobel moet worden afgewezen."
2.3 Volgens subonderdeel 1.1 geeft rov. 6 van een onjuiste
rechtsopvatting blijk, of is zij niet naar behoren gemotiveerd. Het
subonderdeel strekt ten betoge dat Vagobel op grond van art. 7A:1612
(oud) BW(27) met de juridische eigendom van het perceel ook de
hoedanigheid van verhuurder heeft verkregen. Daarnaast bevat het
subonderdeel de klacht dat de rechtbank haar taak als appelrechter
heeft miskend door buiten de grenzen van de rechtsstrijd te treden.
Die rechtsstrijd was (voor zover hier van belang) beperkt tot de vraag
of Geldnet terecht meende dat Onniré tot de huurpenningen was
gerechtigd omdat Onniré economisch eigenaar zou zijn gebleven.
2.4 Geldnet heeft in cassatie de opvatting verdedigd dat de mogelijke
gelding van art. 7A:1612 (oud) BW buiten de grenzen van de aan het
oordeel van de rechtbank onderworpen rechtsstrijd viel(28). Ik deel
die opvatting niet.
Op p. 2 van haar conclusie van repliek in conventie (waarnaar ook het
subonderdeel verwijst) heeft Vagobel zich kennelijk op art. 7A:1612
(oud) BW beroepen, en wel in de volgende bewoordingen: "Koop breekt
geen huur, zodat de huurovereenkomst d.d. 22 juli 1992 (...) is
overgegaan op Vagobel. Geldnet is mitsdien per datum van oplevering en
ingebruikneming, zijnde 23 april 1993, huur verschuldigd aan de nieuwe
gerechtigde / eigenaar: Vagobel!". Geldnet heeft hierop in haar
conclusie van dupliek in conventie niet gereageerd. Zij heeft haar
verweer in eerste aanleg toegespitst op de stelling dat Onniré als
economisch eigenaar tot de huurpenningen was gerechtigd.
De kantonrechter heeft Vagobel vervolgens als schuldeiser van Geldnet
beschouwd. Naar Geldnet zelf in hoger beroep heeft gesuggereerd, was
het oordeel van de kantonrechter wellicht (mede) door de regel "koop
breekt geen huur" ingegeven. Daarbij heeft zij overigens het standpunt
ingenomen dat die regel in casu geen rol speelt(29).
Aan de rechtbank lag in hoger beroep de vraag voor of, anders dan de
kantonrechter had geoordeeld, Onniré als schuldeiser van Geldnet had
te gelden. Naar mijn mening kon de rechtbank, in verband met het
voorgaande en mede gelet op de devolutieve werking van het appel(30),
die vraag niet beantwoorden zonder zich opnieuw (of alsnog) van de
implicaties van art. 7A:1612 (oud) BW ("koop breekt geen huur")
rekenschap te geven.
2.5 Art. 7A:1612 lid 1 (oud) BW heeft tot gevolg dat de (daarvoor in
aanmerking komende) rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst
op de verkrijger onder bijzondere titel overgaan en dat de verkrijger
onder bijzondere titel in die zin tegenover de huurder in die rechten
en verplichtingen treedt. In zijn arrest van 11 december 1981, NJ
1982, 239, m.nt. PAS, overwoog de Hoge Raad:
"3. (...) Krachtens genoemde bepaling treedt de nieuwe eigenaar
tegenover de huurder voortaan in al die rechten en verplichtingen van
de verhuurder welke onmiddellijk verband houden met het doen hebben
van het gebruik van het goed tegen een door de huurder te betalen
prijs."
Duidelijker dan in art. 7A:1612 (oud) BW is een overgang van de
rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op de verkrijger ook
verwoord in het nieuwe art. 7:226 lid 1 BW, dat althans in zoverre
geen wijzigingen ten opzichte van art. 7A:1612 (oud) BW beoogt(31):
"1. Overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft
en vestiging of overdracht van een zelfstandig recht van
vruchtgebruik, erfpacht of opstal op de zaak waarop de
huurovereenkomst betrekking heeft, door de verhuurder doen de rechten
en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die
daarna opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger."
Alhoewel art. 7A:1612 (oud) BW spreekt van verkoop van het gehuurde,
is in de rechtspraak al vroeg beslist dat de bepaling voor iedere vorm
van vervreemding van het gehuurde geldt(32). In de literatuur wordt in
dat verband aangenomen dat overdracht van economische eigendom niet
onder het bereik van de bepaling valt. De verkoper blijft immers ex
lege eigenaar en behoudt derhalve zijn kwaliteit als verhuurder.
Daarbij wordt er wel op gewezen dat de rechten en verplichtingen uit
de huurovereenkomst door contractsoverdracht (art. 6:159 BW) op de
economische eigenaar kunnen overgaan(33). Naar mijn mening is er geen
grond de situatie waarin niet de economische eigendom maar (slechts)
de juridische eigendom wordt overgedragen (en waarin de economische
eigendom bij de vervreemder blijft), wezenlijk anders te beoordelen:
ook dan heeft als uitgangspunt te gelden dat de huur niet de
economische, maar de juridische eigendom volgt.
2.6 Geldnet heeft zich in cassatie op het standpunt gesteld dat art.
7A:1612 (oud) BW Vagobel niet kan baten. Zij heeft daartoe aangevoerd:
i) dat de juridische eigendom rechtstreeks van de gemeente Duiven op
Vagobel is overgegaan; ii) dat de huur ten tijde van die overdracht
nog niet was ingegaan; iii) dat art. 7A:1612 (oud) BW van regelend
recht is; en iv) dat art. 7A:1612 (oud) BW ertoe strekt de huurder te
beschermen.
Het als i) genummerde argument kan naar mijn mening niet aan
toepasselijkheid van art. 7A:1612 (oud) BW in de weg staan. Toen
Onniré zich jegens Geldnet verbond, kon zij kennelijk reeds jegens de
gemeente op levering van het betrokken perceel aanspraak maken. Dat
Onniré zich het perceel niet heeft laten leveren (en nimmer juridisch
eigenaar daarvan is geworden), maar in plaats daarvan haar recht op
levering aan Vagobel cedeerde, doet niet af aan de beslissende rol die
zij bij de vervreemding van het gehuurde speelde.
Het als ii) genummerde argument houdt verband met het feit dat art.
7A:1612 lid 1 (oud) BW van "eene tevoren aangegane huur" spreekt. In
de literatuur bestaat geen eenstemmigheid over de vraag of in dat
verband ook betekenis toekomt aan het moment waarop het huurgenot een
aanvang neemt. Op grond van het feit dat de wet daarvoor geen
aanknopingspunten biedt, wordt door sommigen iedere betekenis aan dat
moment ontzegd(34). Anderen menen dat ook het tijdstip waarop het
huurgenot ingaat, van belang is: art. 7A:1612 (oud) BW zou toepassing
missen, als de huurder het huurgenot eerst ná de levering
verkrijgt(35). Een tussenopvatting wordt verdedigd door Abas: als de
huurder op het tijdstip van de eigendomsovergang niet in het
feitelijke genot van het gehuurde was, is de koper slechts gebonden
als de huur op andere wijze voor hem kenbaar was(36). Beide laatste
opvattingen, die consequenties verbinden aan het feit dat de huurder
op het ogenblik van de eigendomsovergang niet in het feitelijke genot
van het gehuurde was, berusten op de gedachte dat het in strijd is met
meer fundamentele beginselen dan dat van art. 7A:1612 (oud) BW een
koper gebonden te achten aan een huurovereenkomst die hij niet kende
en evenmin had kunnen kennen(37). Als, ondanks het ontbreken van
aanknopingspunten daarvoor in art. 7A:1612 (oud) BW, moet worden
aanvaard dat de bepaling toepassing mist als de huurder niet ten
laatste op het moment van de eigendomsovergang in het feitelijke genot
van het gehuurde was, meen ik, in zoverre in navolging van Abas, dat
in dat geval als bijkomende voorwaarde geldt dat de huur ook niet op
andere wijze voor de verkrijger kenbaar was. Een uitzondering op de
gelding van art. 7A:1612 (oud) BW, in wezen op de grond dat de
belangen van de verkrijger boven die van de koper dienen te prevaleren
als de huur op geen enkele wijze voor de verkrijger kenbaar is,
rechtvaardigt mijns inziens niet de bepaling buiten toepassing te
laten, als - zoals hier - de verkrijger zich al aanstonds van de
huurovereenkomst bewust was en nooit anders heeft beoogd dan de
betrokken onroerende zaak in verhuurde staat te verwerven.
Ook het als iii) genummerde argument gaat mijns inziens niet op:
weliswaar is art. 7A:1612 (oud) BW van regelend recht, maar terwijl
Geldnet hier een verband legt met de economische eigendom die Onniré
zich in haar verhouding met SAB en (indirect) met Vagobel heeft
voorbehouden, moet een voorbehoud als bedoeld in art. 7A:1612 lid 1
(oud) BW in de huurovereenkomst zijn gemaakt(38). Overigens blijkt uit
de stukken niet dat de economische eigendom van Onniré impliceerde dat
zij de exploitaite van het gelddistributiecentrum door verhuur ter
hand zou nemen. Uitgangspunt van de hiervóór (onder 1.2.c) bedoelde
overeenkomst was immers een "levering van het Pand aan Koper (...)
binnen vijf werkdagen na oplevering aan en acceptatie door Huurder",
zodat kennelijk was beoogd dat de economische eigendom van Onniré een
einde zou nemen, (zeer) kort nadat het gelddistributiecentrum voor
exploitatie gereed zou zijn.
Dat, zoals aan het als iv) genummerde argument ten grondslag is
gelegd, art. 7A:1612 (oud) BW strekt tot bescherming van de huurder,
is juist. Die strekking impliceert echter niet dat de in de bepaling
voorziene overgang van de (daarvoor in aanmerking komende) rechten en
verplichtingen op de verkrijger hiervan afhankelijk zou zijn, of de
gevolgen van die overgang de huurder in het concrete geval al dan niet
"uitkomen". Een overgang van die rechten en verplichtingen laat,
anders dan Geldnet in cassatie heeft betoogd(39), de huurder die van
de verkoop onkundig wordt gehouden, die in de waan wordt gelaten dat
de verkoper nog steeds de verhuurder is en die pas later met
aanspraken van de koper tot betaling van de huur vanaf de datum van de
verkoop wordt geconfronteerd, niet noodzakelijkerwijze "in de kou
staan". Bescherming van de huurder is in een dergelijke situatie
geenszins uitgesloten, zij het dat die bescherming niet door (het
buiten toepassing laten van) art. 7A:1612 (oud) BW, maar (vooral) door
het hierna nog te bespreken art. 6:34 BW vorm krijgt.
2.7 Ik meen dat het subonderdeel terecht klaagt dat de rechtbank, waar
zij heeft geoordeeld dat Onniré in de periode waarom het hier gaat de
verhuurder was en uit dien hoofde tot de huurpenningen was gerechtigd,
van een onjuiste rechtsopvatting heeft blijk gegeven. Althans meen ik,
vooral gelet op de hiervóór onder 2.4 geciteerde passage uit de
conclusie van repliek in conventie, dat de vaststelling dat "niet is
gesteld (...) dat Vagobel in de plaats is getreden van Onniré als
verhuurder", zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet
begrijpelijk is. Of het subonderdeel tot cassatie kan leiden, hangt
echter mede af van het lot van de klachten die Vagobel heeft gericht
tegen het in de rov. 7-9 vervatte oordeel dat Geldnet hoe dan ook
bevrijdend aan Onniré heeft betaald. Als dit oordeel, dat de bestreden
beslissing zelfstandig kan dragen, standhoudt, heeft Vagobel bij haar
klachten tegen rov. 6 geen belang.
2.8 Het subonderdeel omvat voorts nog de klacht dat de rechtbank zich
had moeten beperken tot de vraag of Onniré als economisch eigenaar tot
de huurpenningen was gerechtigd. Ik kan Vagobel in deze klacht niet
volgen. Het (primaire) standpunt van Geldnet in hoger beroep hield
onmiskenbaar in dat zij (anders dan de kantonrechter had geoordeeld)
de huurtermijnen heeft betaald aan Onniré als haar (daartoe
gerechtigde) schuldeiser (zie onder meer memorie van grieven onder
14). Dat Geldnet zich in dat verband (ook) bediende van het argument
dat Onniré economisch eigenaar van het pand is gebleven, is door de
rechtbank kennelijk aldus opgevat dat Geldnet haar standpunt niet
uitsluitend van het welslagen van het genoemde argument afhankelijk
maakte. Die opvatting is niet onbegrijpelijk en geeft evenmin van een
miskenning van de taak van de rechtbank als appelrechter blijk.
2.9 Ook subonderdeel 1.2 klaagt dat de rechtbank de grenzen van de
rechtsstrijd van partijen te buiten is gegaan. De kantonrechter heeft
tot de feiten gerekend dat Onniré het project met inbegrip van de
huurovereenkomst heeft verkocht aan SAB, die het op haar beurt aan
Vagobel heeft doorverkocht. Nu tegen deze feitenvaststelling geen
grieven waren gericht, had de rechtbank er volgens het subonderdeel
van moeten uitgaan dat de huurovereenkomst op Vagobel was overgegaan.
2.10 De klacht kan niet tot cassatie leiden. Voor de beantwoording van
de vraag of Vagobel vanaf zeker moment (ex lege) jegens Geldnet als
verhuurder had te gelden, is op zichzelf niet beslissend dat Onniré,
SAB en Vagobel voor ogen stond dat de door Onniré met Geldnet gesloten
huurovereenkomst door SAB c.q. Vagobel zou worden voortgezet.
2.11 Het subonderdeel klaagt voorts dat het gegeven dat het project
met inbegrip van de huurovereenkomst was verkocht, clocheert met het
uitgangspunt van de rechtbank dat Vagobel in de periode waarom het
hier gaat, slechts juridisch en niet ook economisch eigenaar was (rov.
9). De klacht faalt, reeds omdat de rechtbank zich in rov. 9 mede
heeft gebaseerd op latere uitlatingen van Vagobel en SAB, waaruit naar
het oordeel van de rechtbank (mogelijk in afwijking van de opvolgende
overeenkomsten tussen Onniré, SAB en Vagobel) voortvloeide, dat niet
Vagobel, maar SAB Onniré als economisch eigenaar was opgevolgd.
2.12 Subonderdeel 1.3 klaagt dat de rechtbank ten onrechte heeft
geoordeeld dat de juridische eigendom van het pand door de
overeenkomsten van 25 en 28 september 1992(40) op Vagobel is
overgegaan. Volgens het onderdeel heeft Vagobel de juridische eigendom
eerst door de inschrijving van de transportakte van 2 oktober 1992
verworven. "Indien (...) de Rechtbank ten gevolge daarvan zou hebben
verondersteld, dat Vagobel niet de juridische eigendom en/of de
hoedanigheid van verhuurder heeft verkregen berust zulks op een
onjuiste, althans onbegrijpelijke, lezing van de stukken (...)."
2.13 Alhoewel op zichzelf juist is dat de rechtbank overgang van de
juridische eigendom ten onrechte als effect van de overeenkomsten van
25 en 28 september 1992 heeft voorgesteld, mist het subonderdeel
feitelijke grondslag. Het bestreden vonnis biedt geen enkel
aanknopingspunt voor de gedachte dat de rechtbank zou hebben miskend
dat Vagobel de juridische eigendom van het betrokken perceel door
registratie van de transportakte van 2 oktober 1992 heeft verworven en
dat een mogelijk misverstand over de datum van die verwerving zou
hebben doorgewerkt in het oordeel dat Vagobel jegens Geldnet niet als
verhuurder kan worden aangemerkt.
2.14 Subonderdeel 1.4 klaagt dat de rechtbank is uitgegaan van een
onjuiste rechtsopvatting, indien in rov. 6 het oordeel besloten ligt
dat een overgang van de juridische eigendom niet (respectievelijk niet
altijd) tot gevolg heeft dat de nieuwe eigenaar voor het vervolg als
verhuurder heeft te gelden, met name (doch niet uitsluitend) doordat
de economische eigendom bij een ander zou zijn blijven rusten.
Het subonderdeel kiest mijns inziens terecht als uitgangspunt, dat in
voorkomend geval bij vervreemding van het verhuurde de kwaliteit van
verhuurder de juridische en niet de economische eigenaar volgt. De
klacht mist echter feitelijke grondslag, omdat uit de bestreden
overweging niet blijkt dat de rechtbank (voor wie de overgang van de
juridische eigendom niet met een status van Vagobel als opvolgend
verhuurder gepaard ging) haar oordeel hierop zou hebben doen steunen
dat de economische eigendom bij Onniré is verbleven. Overigens kan als
rechtsopvatting niet worden aanvaard dat (zoals het subonderdeel
kennelijk wil) ingevolge art. 7A:1612 (oud) BW een overgang van de
juridische eigendom van het verhuurde steeds tot gevolg heeft dat voor
het vervolg de nieuwe eigenaar als verhuurder jegens de huurder heeft
te gelden. Zo wijs ik erop dat dit laatste effect (mede) afhankelijk
is van de exacte chronologie van het aangaan van de huur, de verkoop
en de levering van het gehuurde en (onder omstandigheden) de aanvang
van het huurgenot (zie hiervóór, onder 2.6).
2.15 Subonderdeel 1.5 klaagt dat de rechtbank had moeten motiveren
waarom zij art. 7A:1612 (oud) BW te dezen niet toepasselijk heeft
geoordeeld.
In het geval dat de bestreden overweging van een onjuiste
rechtsopvatting blijk geeft, heeft Vagobel bij een daartegen gerichte
motiveringsklacht geen belang. In het andere geval acht ik de klacht
op zichzelf gegrond, zij het dat de klacht slechts dan tot cassatie
kan leiden, als ook de klachten tegen het oordeel dat Geldnet hoe dan
ook bevrijdend aan Onniré heeft betaald, gegrond blijken.
2.16 Het tweede onderdeel is gericht tegen rov. 8. Daarin heeft de
rechtbank als volgt overwogen:
"Om te beginnen moet worden aangenomen dat Vagobel in de periode van 1
mei 1993 tot 1 juli 1994 geen facturen betreffende de huur aan Geldnet
heeft verstuurd. Die werden, zo blijkt uit de door Geldnet overgelegde
producties (18.1 t/m 18.6 bij de conclusie van dupliek in conventie),
verzonden door Onniré en deze facturen werden door Geldnet ook aan
Onniré betaald. Vagobel heeft bij gelegenheid van het pleidooi wel
gesteld dat zij in die periode ook facturen aan Geldnet heeft
verzonden, maar zij heeft die in eerste aanleg noch in appel in het
geding gebracht en ook tijdens het pleidooi heeft Vagobel de facturen
desgevraagd niet kunnen tonen. Die stelling wordt daarom als
onvoldoende toegelicht gepasseerd.
Verder is niet gebleken dat Vagobel Geldnet in de desbetreffende
periode ooit heeft aangemaand de huur aan haar te betalen. Bij
gelegenheid van het pleidooi heeft Vagobel gesteld dat zij dat
telefonisch heeft gedaan, maar ook dat heeft zij niet nader kunnen
toelichten. Het strookt bovendien niet met de inhoud van haar brief
aan Geldnet van 24 december 1993. Daarin schrijft zij dat Geldnet de
huur met ingang van 1 januari 1994 aan SAB moet betalen, maar rept zij
niet van enige achterstand in de betaling van de huur, hetgeen in de
lezing van Vagobel toch voor de hand had gelegen.
Uit dit een en ander moet worden afgeleid dat Vagobel - ook als zij
als verhuurder was te beschouwen - de inning van de huurpenningen tot
1 januari 1994 heeft overgelaten aan Onniré. Tot dat moment mocht
Geldnet er dan ook gerechtvaardigd op vertrouwen dat zij de
huurpenningen bevrijdend aan Onniré kon betalen."
2.17 In rov. 7 heeft de rechtbank overwogen: "Ook als zou moeten
worden aangenomen dat Vagobel in de periode waar het hier om gaat de
verhuurder was, dan nog zou dat niet kunnen leiden tot een toewijzing
van de vordering en wel op grond van de volgende omstandigheden." De
beslissing van de rechtbank de vordering van Vagobel af te wijzen,
rust op twee pijlers die het oordeel zelfstandig kunnen dragen. De ene
pijler is rov. 6, de andere pijler wordt gevormd door de rov. 8 en 9.
Wil het middel doel treffen, dan zullen zowel de tegen rov. 6 gerichte
klachten als de klachten tegen de rov. 8 en 9 moeten slagen. Zoals
hiervoor uiteengezet, kan rov. 6 een toets aan het eerste
middelonderdeel naar mijn mening niet doorstaan.
2.18 Volgens het tweede onderdeel heeft de rechtbank in het laatste
tekstblok van rov. 8 beoogd toepassing te geven aan het bepaalde in
art. 6:34 lid 1 BW. In subonderdeel 2.1 klaagt Vagobel dat de
rechtbank er aldus aan heeft voorbijgezien dat art. 6:34 lid 1 BW
alleen dan toepassing kan vinden, als de schuldenaar op redelijke
gronden heeft aangenomen dat de ontvanger van de betaling als
schuldeiser tot de prestatie was gerechtigd of dat uit anderen hoofde
aan hem moest worden betaald. Uit hetgeen de rechtbank heeft
vastgesteld blijkt volgens Vagobel niet dat Geldnet op redelijke
gronden heeft aangenomen dat Onniré als schuldeiser tot de
huurpenningen was gerechtigd. Evenmin blijkt daaruit dat Geldnet op
redelijke gronden heeft aangenomen dat uit anderen hoofde aan Onniré
moest worden betaald.
Het subonderdeel benadrukt dat Vagobel (in de woorden van de
rechtbank) de inning van de huurpenningen tot 1 januari 1994 aan
Onniré heeft "overgelaten" en lijkt te veronderstellen dat de
rechtbank daarmee doelde op de schijn van een door Vagobel aan Onniré
verstrekte volmacht om de door Geldnet verschuldigde huur in ontvangst
te nemen. Het subonderdeel stelt daar tegenover dat in geval van een
pseudo-volmacht niet de maatstaf van art. 6:34 lid 1 BW (het op
redelijke gronden kunnen aannemen dat uit anderen hoofde aan de
ontvanger moest worden betaald), maar die van art. 3:61 lid 2 BW (het
op grond van een verklaring of gedraging van de pseudo-volmachtgever
redelijkerwijze kunnen aannemen dat een toereikende volmacht was
verleend) van toepassing is.
Naar mijn mening gaat het subonderdeel van een onjuiste lezing van het
bestreden vonnis uit, voor zover het veronderstelt dat de rechtbank
het oog zou hebben gehad op een situatie waarin Geldnet meende aan een
gevolmachtigde van Vagobel te betalen. Met de constatering dat Vagobel
het innen van de huurpenningen "overliet" aan Onniré, heeft de
rechtbank kennelijk niet meer en niet anders bedoeld dan dat Vagobel
feitelijk niet heeft verhinderd dat Onniré de huurpenningen inde en
dat Onniré zich aldus jegens Geldnet (niet als gevolmachtigde maar)
als verhuurder gedroeg. Naar mijn mening heeft de rechtbank geoordeeld
dat Geldnet over de betreffende periode bevrijdend aan Onniré heeft
betaald, omdat zij op redelijke gronden heeft aangenomen dat Onniré
als schuldeiser tot de prestatie was gerechtigd en niet omdat zij zou
hebben aangenomen dat uit anderen hoofde aan Onniré kon of moest
worden betaald. Het door Vagobel bedoelde conflict tussen de criteria
van de art. 6:34 lid 1 en 3:61 lid 2 BW doet zich dus niet voor.
Overigens teken ik aan dat het belangrijkste verschil tussen de beide
criteria is dat in geval van een pseudo-volmacht het vertrouwen waarin
de betalende partij heeft gehandeld op een verklaring of gedraging van
de pseudo-volmachtgever moet berusten; dat verschil zou in het gegeven
geval echter niet ter zake doen, nu in de vaststellingen van de
rechtbank besloten ligt dat het vertrouwen van Geldnet wel degelijk
tot een handelen of nalaten(41) van Vagobel (het niet "opeisen" van
haar positie als verhuurder, nadat zij deze op grond van art. 7A:1612
(oud) BW had verworven) kan worden teruggevoerd.
Voor zover het subonderdeel klaagt dat hetgeen de rechtbank heeft
vastgesteld niet de conclusie kan dragen dat Geldnet op redelijke
gronden mocht aannemen dat Onniré als schuldeiser tot de prestatie was
gerechtigd, meen ik dat het faalt. Althans aanvankelijk was Onniré de
schuldeiser die tot de prestatie was gerechtigd; in hetgeen de
rechtbank heeft vastgesteld ligt besloten dat Geldnet er niet op
bedacht behoefde te zijn dat zich in die situatie een wijziging had
voltrokken(42).
2.19 Subonderdeel 2.2 klaagt over een onvoldoende motivering van het
(impliciete) oordeel van de rechtbank dat Geldnet op redelijke gronden
heeft aangenomen dat Onniré als schuldeiser tot de prestatie was
gerechtigd, dan wel dat Geldnet op grond van een verklaring of
gedraging van Vagobel redelijkerwijze mocht aannemen dat aan Onniré
een toereikende volmacht was verleend tot inning van de huurpenningen.
Zoals in het hiervóór onder 2.18 gestelde besloten ligt, meen ik dat
zich naar het oordeel van de rechtbank het eerste heeft voorgedaan en
dat dit oordeel in het licht van hetgeen de rechtbank heeft
vastgesteld, geenszins onbegrijpelijk is.
2.20 Het derde onderdeel richt zich met vijf subonderdelen tegen rov.
9, waarin de rechtbank overwoog:
"Na de brief van 24 december 1993 en een brief van 11 januari 1994 van
Onniré aan Geldnet (waarin de juridische situatie van het pand wordt
beschreven) is er weliswaar onduidelijkheid ontstaan over de vraag aan
wie Geldnet de huur moest betalen, maar uit de inhoud van die brieven
behoefde Geldnet niet af te leiden dat zij vanaf januari 1994 de huur
aan Vagobel moest betalen. Integendeel. In de brief van 24 december
1993 heeft Vagobel niet meer geschreven dan dat Geldnet in verband met
de economische overgang van het pand naar SAB, deze stichting als
verhuurder moest beschouwen, alsmede, zoals hiervoor al is vermeld,
dat Geldnet de huur met ingang van 1 januari 1994 aan SAB moest
voldoen. Bij brief van diezelfde datum heeft SAB dat ook nog aan
Geldnet bevestigd.
Ook is nog van belang dat Vagobel in de periode waar het hier om gaat
alleen juridisch eigenaar van het pand was. De economische eigendom
lag eerst bij Onniré en later bij SAB. Anders dan Vagobel meent is het
niet ongebruikelijk dat de economische eigenaar gerechtigd is tot de
huurpenningen. Daarvoor zijn in dit geval ook aanknopingspunten te
vinden in de brief van 24 december 1993, waar Vagobel zelf een
koppeling maakt tussen de economische eigendomsoverdracht en de
betaling van de huurpenningen aan de nieuwe economische eigenaar.
Al met al moet worden geoordeeld dat Geldnet in de periode van 1
januari 1994 tot 1 juli 1994 mocht aannemen dat in elk geval Vagobel
niet gerechtigd was tot de huurpenningen, zoals Vagobel ook zelf aan
Geldnet heeft meegedeeld. Het enkele feit dat Geldnet en Vagobel in
april 1993 gezamenlijk een verzoek om toepassing van artikel 11 eerste
lid, letter b, sub 5 van de Wet op de Omzetbelasting (tot belaste
huur) hebben gedaan, doet aan het voorgaande onvoldoende af, temeer
omdat het initiatief daartoe van Onniré is uitgegaan."
2.21 Ook voor onderdeel 3 geldt dat Vagobel daarbij slechts belang
heeft als haar klachten tegen het oordeel van de rechtbank dat zij in
de periode waarom het hier gaat niet de verhuurder was, slagen.
2.22 De subonderdelen 3.1 en 3.2 herhalen de in onderdeel 2 vervatte
klachten over de toepassing van art. 6:34 lid 1 BW en voegen daaraan
toe dat met het oog op die bepaling slechts relevant is of Geldnet ook
na 1 januari 1994 op redelijke gronden heeft kunnen aannemen dat
Onniré als schuldeiser tot de prestatie was gerechtigd dan wel dat uit
anderen hoofde aan Onniré moest worden betaald.
Ik meen dat de klacht gegrond is. De rechtbank legt een duidelijke
cesuur tussen de situatie vóór en die ná 1 januari 1994(43). De
situatie vóór 1 januari 1994 wordt hierdoor gekenmerkt dat (in de
woorden van de rechtbank) Vagobel de inning van de huurtermijnen aan
Onniré overliet. Per 1 januari 1994 kwam daarin, ook volgens de
rechtbank, verandering. Geldnet werd met aanspraken van Vagobel en SAB
per die datum geconfronteerd, zij het dat deze aanspraken niet tot
betaling van de huur aan Vagobel, maar aan SAB strekten. Weliswaar
behoefde Geldnet naar het oordeel van de rechtbank uit de
desbetreffende brieven niet af te leiden dat zij de huur vanaf januari
1994 aan Vagobel diende te betalen, maar daarmee is op zichzelf niet
gegeven dat Geldnet Onniré ook na 1 januari 1994 op redelijke gronden
als haar verhuurder kon beschouwen en dat zij op grond van art. 6:34
lid 1 BW ook na 1 januari 1994 bevrijdend aan Onniré heeft betaald.
2.23 Subonderdeel 3.2 bevat voorts de klacht dat met de vaststellingen
omtrent de verkoop van het project met inbegrip van de
huurovereenkomst onverenigbaar is dat (zoals de rechtbank in rov. 9
heeft overwogen) Vagobel in de periode waarom het hier gaat slechts
juridisch eigenaar was en dat de economische eigendom bij Onniré en
vervolgens bij SAB berustte. De klacht werd hiervóór (onder 2.11)
reeds besproken en ongegrond bevonden.
2.24 Subonderdeel 3.3 klaagt dat het recht op de huurpenningen niet
zózeer met de economische eigendom van het verhuurde is verbonden, dat
het daarmee zou overgaan.
Aangenomen dat de klacht in het bijzonder is gericht tegen de
overweging dat "het niet ongebruikelijk (is) dat de economische
eigenaar gerechtigd is tot de huurpenningen", mist zij feitelijke
grondslag. Met de bedoelde overweging heeft de rechtbank niet beoogd
zich uit te laten over de gevolgen van een overgang van (slechts) de
economische eigendom (of een achterblijven van de economische eigendom
bij de vervreemder), maar over de gebruikelijkheid van een arrangement
volgens hetwelk de economische eigendom van een pand ook het recht van
verhuur daarvan (en het recht op de daaraan verbonden huurpenningen)
omvat.
2.25 Aan subonderdeel 3.4 lijkt de veronderstelling ten grondslag te
liggen dat de economische eigenaar slechts uit hoofde van een hem door
de juridische eigenaar als verhuurder verstrekte volmacht tot inning
van de huur kan zijn gerechtigd. Die veronderstelling is niet juist.
De economische eigenaar kan zelf tot de huurpenningen zijn gerechtigd,
hetzij omdat hij de huur zelf is aangegaan, hetzij omdat hem de
rechten en verplichtingen uit een door zijn voorganger aangegane huur
zijn overgedragen, hetzij omdat de partij die slechts de juridische
eigendom heeft verworven, de rechten en verplichtingen aan zijn
voorganger, die economisch eigenaar is gebleven, overdraagt.
2.26 Subonderdeel 3.5 strekt ten betoge, dat, als aan de bestreden
beslissing ten grondslag zou liggen dat de rechtbank de betalingen aan
Onniré na 1 januari 1994 door een schijn van volmacht gedekt acht,
haar oordeel ook in zoverre zonder nadere motivering onbegrijpelijk
zou zijn. Het subonderdeel mist feitelijke grondslag, nu het bestreden
vonnis geen enkel aanknopingspunt biedt voor de opvatting dat Geldnet
Onniré na 1 januari 1994 voor gevolmachtigde van Vagobel heeft
gehouden (en heeft mogen houden).
2.27 Het vierde en laatste onderdeel is gericht tegen de vernietiging
van het vonnis van de kantonrechter en de integrale afwijzing van de
vorderingen van Vagobel. Het bestreden vonnis houdt in dat óók de door
de kantonrechter toegewezen vordering met betrekking tot de kosten van
het tussen partijen gevoerde kort geding alsnog door de rechtbank is
afgewezen. De rechtbank heeft deze afwijzing volgens het onderdeel ten
onrechte niet gemotiveerd.
2.28 Bij de beoordeling van het onderdeel stel ik voorop dat uit de
stukken van de eerste aanleg lijkt voort te vloeien dat de bedoelde
kosten reeds door Geldnet zijn voldaan. Vagobel heeft in de inleidende
dagvaarding in het op de voorlaatste pagina gegeven overzicht een post
"Kosten" opgenomen. Daaronder heeft zij een bedrag van fl. 9.908,86
over het jaar 1995 opgevoerd. In haar conclusie van repliek in
conventie heeft Vagobel in het tweede tekstblok op p. 3 opgemerkt:
"De in het overzicht opgenomen post 'kosten' ad f 9.908,86 heeft
betrekking op de kosten veroordeling van Geldnet bij vonnis d.d. 28
september 1995 van de President van de Rechtbank te Amsterdam in Kort
Geding; deze kosten zijn door Geldnet voldaan." (onderstreping
toegevoegd, LK)
Geldnet heeft bij incidenteel verzoek tot voeging, tevens conclusie
van dupliek in conventie, onder 17, naar voren gebracht:
"(...) Deze situatie heeft geleid tot een kort geding bij de president
van de Arrondissementsrechtbank te Amsterdam op 14 september 1995.
(...) In dit kort geding ging het om betaling van het tweede en derde
kwartaal van 1995. Direct na het vonnis, op 4 oktober 1995, heeft
Geldnet de huurtermijnen voor het tweede, derde en vierde kwartaal
inclusief wettelijke rente en kosten van het geding aan Vagobel
voldaan (zoals ook door Vagobel op blz. 3, tweede alinea van de
conclusie van repliek in conventie wordt erkend). Geldnet verwijst
voor de betalingen naar producties 18.10 t/m 18.12."
Niettemin heeft de kantonrechter in rov. 6.7 geoordeeld dat de
vordering van Vagobel ook wat betreft de kosten van het kort geding
voor toewijzing gereed lag, "nu de verschuldigdheid van deze kosten
niet door Geldnet in voldoende mate is betwist".
Geldnet is (met haar zevende grief) tegen rov. 6.7 opgekomen, blijkens
de daarop gegeven toelichting echter niet op de grond dat de bedoelde
kosten reeds zouden zijn voldaan.
In haar memorie van grieven heeft Geldnet grief VII op het punt van de
proceskostenveroordeling als volgt toegelicht:
"55. Geldnet kan niet gehouden zijn de kosten met betrekking tot het
kort geding te betalen. Dit kort geding had betrekking op de vraag aan
wie het tweede en derde kwartaal van 1995 bevrijdend betaald kon
worden. Dit geding had geen betrekking op de onderhavige periode en
derhalve kan de vordering met betrekking tot de verschuldigdheid van
de kosten thans niet voor toewijzing gereed liggen."
Vagobel heeft daarop bij memorie van antwoord onder 6.7 als volgt
gereageerd:
"De zevende grief faalt ook. (...) Uit het oordeel dat Geldnet ten
onrechte de huren niet aan Vagobel heeft betaald en haar
onderzoeksverplichtingen terzake niet is nagekomen, volgt
logischerwijs dat zij ook de kosten van het kort geding moet dragen.
Deze kosten zijn in de dagvaarding gevorderd, zodat niets eraan in de
weg staat deze toe te wijzen."
2.29 Wat er van dit alles ook zij, aan Vagobel moet worden toegegeven
dat het bestreden vonnis (dat blijkens rov. 5 is toegespitst op de
vraag "of Geldnet de huur van het bedrijfspand (...) te Duiven over de
periode van 1 mei 1993 tot 1 juli 1994 aan Vagobel verschuldigd is, of
dat zij de huur over die periode bevrijdend aan de besloten
vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Onniré Projectontwikkeling
heeft kunnen betalen") géén inzicht biedt in de gronden waarop de
rechtbank kennelijk heeft geoordeeld dat de door de kantonrechter
uitgesproken veroordeling óók op het punt van de bedoelde kosten niet
in stand kon blijven. Geldnet heeft in cassatie aangevoerd dat Vagobel
in verband met de in het kort-gedingvonnis zelf reeds vervatte
kostenveroordeling geen belang bij haar klacht heeft(44). Mede gelet
op het feit dat het in de onderhavige procedure gevorderde bedrag
afwijkt van de in het kort-gedingvonnis geliquideerde kosten(45)
(hetgeen mede kan zijn veroorzaakt door na de uitspraak nog gevallen
kosten, ten aanzien waarvan het vonnis van de president mijns inziens
géén executoriale titel vormt), kan echter niet zonder meer worden
aangenomen dat (zoals Geldnet heeft doen stellen) de vordering van
Vagobel er slechts toe strekt "nogmaals een rechterlijke veroordeling
te verkrijgen tot betaling van ditzelfde bedrag". Het vierde onderdeel
slaagt.
3. Bespreking van de middelen in het voorwaardelijke incidentele
beroep
3.1 Geldnet heeft voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld.
Het eerste middel is voorgesteld voor het geval dat subonderdeel 1.2
in het principale beroep slaagt. Het tweede middel is voorgesteld voor
het geval dat één of meer van de klachten in het principale beroep
slagen en tot vernietiging van het bestreden vonnis moeten leiden.
3.2 Naar mijn mening is slechts de voorwaarde waaronder het tweede
middel is voorgesteld, vervuld. Niettemin zal ik ook het eerste middel
kort bespreken.
3.3 Met het eerste middel komt Geldnet op tegen het oordeel van de
rechtbank dat partijen geen grieven hebben gericht tegen de feitelijke
vaststellingen van de kantonrechter (in het bijzonder die met
betrekking tot de verkoop van het project met inbegrip van de tussen
Onniré en Geldnet gesloten huurovereenkomst), voor zover deze
inhielden dat de huurovereenkomst op Vagobel was overgaan. Het middel
mist feitelijke grondslag. De feitelijke vaststelling dat de verkoop
van het project aan SAB respectievelijk Vagobel de bedoelde
huurovereenkomst mede omvatte, impliceert niet dat de rechten en
verplichtingen uit die overeenkomst (automatisch) op SAB
respectievelijk Vagobel zijn overgegaan. Overigens meen ik dat de
grieven, die ten betoge strekten dat Onniré (en dus niet Vagobel) als
verhuurder was aan te merken, mede de overgang van de rechten en
verplichtingen uit de huurovereenkomst op Vagobel ter discussie
stelden, als de kantonrechter zodanige overgang al op het oog zou
hebben gehad.
3.4 Het tweede middel is gericht tegen de rov. 6 en 9. Het middel
klaagt erover dat de rechtbank ten onrechte ervan is uitgegaan dat (i)
de juridische eigendom ten tijde van het sluiten van de
huurovereenkomst bij Onniré berustte en (ii) door de overeenkomsten
van 25 en 28 september 1992 op Vagobel is overgegaan en (iii) dat de
economische eigendom eerst bij Onniré en later bij SAB lag.
3.5 De kantonrechter heeft in rov. 1.3 tot de vaststaande feiten
gerekend dat "(b)ij notariële akte van 2 oktober 1992 (...) door de
gemeente Duiven, door middel van een zogenaamde ABC-constructie de
grond waarop het distributiecentrum is gebouwd (is) verkocht en
geleverd aan Vagobel". De rechtbank is uitgegaan van dezelfde feiten
als de kantonrechter. Tegen rov. 1.3 zijn geen grieven gericht en dus
had de rechtbank ervan uit te gaan dat de gemeente Duiven ten tijde
van het sluiten van de huurovereenkomst juridisch eigenaar was.
Daarmee is inderdaad onverenigbaar dat de rechtbank in rov. 6 heeft
overwogen dat "(v)ast staat dat de huurovereenkomst met betrekking tot
het pand op 22 juli 1992 is gesloten tussen de toenmalige (juridisch
en economisch) eigenaar van het pand, Onniré als verhuurder en Geldnet
als huurder". Onniré heeft de juridische eigendom nooit gehad. Voorts
is de juridische eigendom niet door de overeenkomsten van 25 en 28
september 1992 op Vagobel overgegaan. Vagobel is eerst juridisch
eigenaar geworden doordat de gemeente Duiven haar het perceel bij akte
van 2 oktober 1992 leverde.
De klachten (i) en (ii) kunnen evenwel niet tot cassatie leiden. Noch
de vraag of Onniré als verhuurder tot de huurpenningen was gerechtigd,
noch de vraag of Geldnet Onniré op redelijke gronden als verhuurder
mocht beschouwen, is in enig opzicht afhankelijk van de vraag of
Onniré ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst juridisch
eigenaar was (zie hiervóór onder 2.6) en of Vagobel de juridische
eigendom met de overeenkomsten van 25 en 28 september 1992, dan wel
eerst door (registratie van) de akte van 2 oktober 1992 verwierf (zie
hiervóór onder 2.13).
3.6 Onder 16 klaagt Geldnet dat de rechtbank in rov. 9 ten onrechte
heeft aangenomen dat "(d)e economische eigendom (...) eerst bij Onniré
en later bij SAB (lag)". Geldnet acht deze overweging onbegrijpelijk
voorzover zij aldus moet worden begrepen dat SAB op enig moment vóór 1
juli 1994 economisch eigenaar van het pand is geworden. Geldnet heeft
volgens het middel uitdrukkelijk en gemotiveerd gesteld dat een
dergelijke economische eigendomsovergang in de relevante periode
tussen 1 mei 1993 en 1 juli 1994 niet heeft plaatsgehad.
3.7 In rov. 9 overweegt de rechtbank dat de economische eigendom in de
periode waarom het hier gaat (tussen 1 mei 1993 en 1 juli 1994) eerst
bij Onniré lag en later bij SAB. Het middel voert daartegen mijns
inziens terecht aan dat Geldnet zich bij pleidooi in hoger beroep (zie
pleitaantekeningen in hoger beroep onder 30-32) gemotiveerd op het
standpunt heeft gesteld dat de economische eigendom niet vóór november
1994 op SAB is overgegaan. Zonder nadere motivering, die evenwel
ontbreekt, is in het licht van de door Geldnet betrokken stellingen
inderdaad onbegrijpelijk waarom de rechtbank van een overgang van de
economische eigendom op SAB vóór 1 juli 1994 is uitgegaan.
Naar ik meen heeft Geldnet bij haar klacht voldoende belang. In de
door de rechtbank gevolgde benadering die veronderstellenderwijze als
uitgangspunt kiest dat Vagobel als verhuurder tot de huurpenningen was
gerechtigd, is van belang of Geldnet Onniré ook na 1 januari 1994 op
redelijke gronden als rechthebbende mocht beschouwen. Naar ik meen is
in dat verband niet bij voorbaat zonder betekenis waarop Vagobel en
SAB de door hen geclaimde economische eigendom van SAB baseerden en
wat Onniré daar tegenover stelde.
4. Conclusie
De conclusie strekt zowel in het principale als in het voorwaardelijke
incidentele cassatieberoep tot vernietiging en verwijzing.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
Advocaat-Generaal
1 De kantonrechter spreekt ten onrechte van Omniré.
2 Zie rov. 1 van het vonnis van de rechtbank en de rov. 1.1 - 1.14 van
het vonnis van de kantonrechter.
3 Mr. Ynzonides en mr.drs. Dekker hebben er in hun schriftelijke
toelichting (in voetnoot 3) op gewezen, dat de inschrijving van de
transportakte in de openbare registers eerst op 6 oktober 1992
plaatsvond.
4 Bijlage 3 bij de conclusie van repliek in conventie.
5 Bijlage 1 bij de conclusie van repliek in conventie.
6 Bijlage 2 bij de conclusie van repliek in conventie.
7 Bijlage 8 ("Bewijs van eigendom") bij de conclusie van repliek in
conventie.
8 Prod. 3 bij de conclusie van antwoord in conventie.
9 Zie hierover rov. 6.1 van het vonnis van de kantonrechter.
10 Zie akte uitlating producties in conventie van 22 mei 2000 onder
10.1 - 10.8.
11 In eerste instantie heeft de kantonrechter de vordering van Vagobel
tot een bedrag van fl. 503.090,24 toegewezen. Daartegen heeft Geldnet
geappelleerd.
12 Zie rov. 2.2 van het vonnis van de kantonrechter.
13 Zie rov. 2.3 van het vonnis van de kantonrechter.
14 Prod. 4 bij akte uitlating producties in conventie. Vagobel heeft
de beslissing van de Belastingdienst op dit verzoek niet overgelegd.
Wel heeft zij als prod. 5 bij haar akte een brief van de Inspecteur
van 25 april 2000 in het geding gebracht. In deze brief schrijft de
Inspecteur dat op 1 mei 1993 een beschikking op het verzoek is
afgegeven. De Inspecteur schrijft voorts: "* De beschikking heeft
betrekking op het pand Nieuwgraaf te Duiven;
* Afschriften van de beschikking zijn verzonden aan Stichting VB
Vagobel, zijnde de verhuurder en Geldnet B.V., zijnde de huurder."
15 Zie rov. 2.6 van het vonnis van de kantonrechter.
16 Bij het kort-gedingvonnis van 28 september 1995 (prod. 3 bij de
conclusie van antwoord in conventie) heeft de president Geldnet in de
kosten van het geding, tot aan de dag van de uitspraak begroot op fl.
4.318,30 aan verschotten en fl. 1.500,- aan salaris, veroordeeld.
17 Zie rov. 2.8 van het vonnis van de kantonrechter.
18 Zie de schriftelijke toelichting van mr. Ynzonides en mr.drs.
Dekker onder 6.
19 Zie rov. 3.2 van het vonnis van de kantonrechter en de conclusie
van dupliek in conventie onder 5 en 27.
20 Zie rov. 3.6 van het vonnis van de kantonrechter.
21 Zie de eerste als rov. 6.2 genummerde overweging van het vonnis van
de kantonrechter.
22 Zie de tweede als rov. 6.2 genummerde overweging van het vonnis van
de kantonrechter.
23 Zie rov. 6.4 van het vonnis van de kantonrechter.
24 Zie rov. 6.7 van het vonnis van de kantonrechter.
25 Zie rov. 6.8 van het vonnis van de kantonrechter.
26 Het vonnis is gewezen op 6 juni 2002, de cassatiedagvaarding is
uitgebracht op 6 september 2002.
27 Met ingang van 1 augustus 2003 is deze materie geregeld in art.
7:226 BW. Deze bepaling is ingevoerd bij de Wet van 21 november 2002
tot vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek, Stb.
2002, 587. De inwerkingtreding van deze wet is geregeld bij Koninklijk
Besluit van 2 juni 2003, Stb. 2003, 230.
28 Schriftelijke toelichting mr. Ynzonides en mr.drs. Dekker onder 14,
slot.
29 Pleitaantekeningen mr. E.M. van Gelderen onder 21.
30 Snijders/Wendels, Civiel appel (2003), nr. 216.
31 De memorie van toelichting op de vaststellingswet spreekt van
technische verduidelijkingen en verwijst naar de bijgevoegde TM, p.
939-943; Tweede Kamer, vergaderjaar 1997-1998, 26 809, nr. 3, p. 35.
In de TM wordt op p. 939 opgemerkt dat het ontwerp het beginsel van
art. 1612, dat de verkrijger van een verhuurd goed aan de door de
verhuurder gesloten huurovereenkomst is gebonden, volledig overneemt
en een aantal twistpunten oplost, in het algemeen overeenkomstig de
door de HR met betrekking tot dat artikel gegeven beslissingen. Zie
ook Huurrecht (A.S. Rueb), aant. 5 op art. 7:226 BW.
32 HR 9 november 1906, W. 8453; HR 22 februari 1929, NJ 1929, p. 1339.
33 Zie Handboek Huurrecht (oud) (R.A. Dozy), aant. 5b op art. 7A:1612
BW; zie ook Asser-Abas, Supplement II op 5-II (2001), nr. 90, slot.
34 In die zin bijvoorbeeld Ontwerp voor een Nieuw Burgerlijk Wetboek,
Toelichting, Vierde gedeelte (Boek 7) (1972), p. 940. Zie voor verdere
verwijzingen Asser-Abas, Supplement II op 5-II (2001), nr. 94, waar
ook op het ontbreken van rechtspraak over de kwestie wordt gewezen.
35 Zie Handboek Huurrecht (R.A. Dozy), aant. 5d onder 3 op art.
7A:1612 (oud) BW. Dozy spreekt van een "voor de praktijk hanteerbaar
criterium (...) dat de huurder die tot aan de dag van de inschrijving
in de openbare registers (de levering) in het genot is van het
gekochte/gehuurde, de bescherming (...) van art. 1612 (verkrijgt)".
Zie voor verdere verwijzingen Asser-Abas, Supplement II op 5-II
(2001), nr. 94.
36 Asser-Abas, Supplement II op 5-II (2001), nr. 94, p. 105/106.
37 Asser-Abas, Supplement II op 5-II (2001), nr. 94, p. 106.
38 In die zin ook Asser-Abas, Supplement II op 5-II (2001), nr. 100,
inspringende tekst, met verwijzing naar HR 4 december 1953, NJ 1954,
210, m.nt. Ph.A.N.H..
39 Schriftelijke toelichting mr. Ynzonides en mr.drs. Dekker onder 20.
40 De cassatiedagvaarding spreekt kennelijk abusievelijk van 25 en 28
september 1998.
41 Ingevolge vaste rechtspraak van de Hoge Raad kan stilzitten op één
lijn worden gesteld met "een verklaring of gedraging" als bedoeld in
art. 3:61 lid 2 BW; in die zin reeds (onder het oude recht) HR 1 maart
1968, NJ 1968, 246, m.nt. G.J.S.: "dat echter de schijn van
vertegenwoordiging waarop derden mogen afgaan niet slechts door een
doen, doch onder omstandigheden ook door een niet-doen kan worden
gewekt."
42 Ik wijs erop dat in de literatuur wordt aangenomen dat art. 6:34 BW
van toepassing is "in het geval van betaling aan de oorspronkelijk
schuldeiser nadat deze zijn vordering gecedeerd heeft"; zie
Asser-Hartkamp, 4-I (2000), nr. 214. Onder het oude recht deed deze
situatie zich vaak voor, maar onder het nieuwe recht, met de
mededeling aan de schuldenaar als constitutief vereiste (art. 3:94
BW), is zij uitzonderlijk.
43 In zoverre volg ik niet de lezing die Geldnet in cassatie verdedigt
en die erop neerkomt dat rov. 9 in samenhang met rov. 8 moet worden
gelezen; zie de schriftelijke toelichting van mr. Ynzonides en mr.drs.
Dekker onder 36. Naar mijn mening is in de benadering van de rechtbank
cruciaal dat Vagobel zich aanvankelijk in het geheel niet tot Geldnet
wendde (rov. 8) en vervolgens, toen zij dat wel deed, weliswaar de
rechten van Onniré ter discussie stelde, maar haar eigen positie als
verhuurder niet (duidelijk) opeiste (rov. 9).
44 Schriftelijke toelichting mr. Ynzonides en mr.drs. Dekker onder 44.
45 Zie voetnoot 16.
Hoge Raad der Nederlanden