Ingezonden persbericht
PERSMEDEDELING - Februari 2004
Persdienst
Commercieel vastgoed: retail investeringsmarkt
Jaarbalans:
Een positief resultaat
2003 gaat de annalen in als een goed jaar dat boven het gemiddelde lag en waarin voor zowat E 200 miljoen werd geïnvesteerd. Twaalf maanden die werden gekenmerkt door een vraag die het aanbod ruimschoots overtrof. Eric Van Dyck, managing partner van Cushman & Wakefield Healey & Baker geeft toelichting.
In het perfecte verlengde van het jaar voordien werd er in 2003 uiteindelijk voor ongeveer E 200 miljoen geïnvesteerd. Bij 70 % hiervan trad Cushman & Wakefield Healey & Baker op als tussenpersoon. « Dat cijfer ligt een heel eind onder het niveau van 2001, het jaar waarin de overname van GIB Immo door Redevco het totale bedrag naar omhoog deed schieten tot E 1,6 miljard, maar is meer dan het gemiddelde van de jaren '90 dat tussen E 70 en 80 miljoen lag », merkt Eric Van Dyck op. De uitsplitsing tussen de gewesten is duidelijk in het voordeel van Vlaanderen dat 86 % van de transacties voor zijn rekening neemt, tegenover 10,5 % voor Brussel en 3,5 % voor Wallonië.
De toptransactie van het jaar blijft uiteraard de aankoop van de Antwerpse Grand Bazar door Axa Belgium. Dit commercieel centrum was eigendom van Banimmo Real Estate. Het ligt aan de Groenplaats en telt een vijftigtal winkels zoals o.a. Fnac, Carrefour en Habitat. Het rendement van de operatie bedraagt 7 %.
De tweede grote operatie is de aankoop van het eveneens in Antwerpen gelegen Century Center door Royal Baeyens. Dit complex ligt in de buurt van het station en bestaat uit winkels (12.000 m²), kantoren (13.000 m²) en parkings. In december vorig jaar werd hier het eerste Belgische verkooppunt van Media Markt geopend.
Nog altijd in het stadscentrum verkocht Redevco een winkelcomplex van ongeveer 2.500 m² aan Fortis Real Estate. Het ligt in de Veldstraat nr. 47/49 en de Volderstraat nr. 17 in Gent. Het complex behoort ongetwijfeld tot het grootste vastgoed op deze as met o.a. C&A, Esprit en Christiaensen als huurders. Overige transacties in de « Top 5 » van 2003 zijn: de verkoop door Fortis Real Estate aan WE Vastgoed van het gebouw aan de Meir waar Esprit en « Le Bistro » gevestigd zijn en de aankoop van een winkelcomplex van Pricoa in Verviers door de vastgoedvennootschap Blokker.
Creatieve investeerders
« Op basis van deze cijfers merken we een duidelijke verbetering van de operaties in het stadscentrum (31 % van de operaties). De vraag naar ruimtes in de rand blijft hoog, maar het aanbod wordt er steeds kleiner. Dit gebied vertegenwoordigt niettemin 23 % van de transacties. Deze situatie zet de investeerders aan om originele oplossingen te zoeken. Het Openbaar Bod tot Omruiling van Retail Estates op Distri-Land is daarvan een perfect voorbeeld », analyseert Eric Van Dyck. Dit in 1989 opgerichte vastgoedcertificaat groepeert een portefeuille van 29 baanwinkels (24.284 m²) die op E 19,6 miljoen wordt geraamd. Het biedt een sectorale en geografische spreiding en een rendement dat dicht aanleunt bij dat van de vastgoedbevaks. Carpet Right is één van de grootste huurders. In juni vorig jaar voerde Retail Estates een kapitaalverhoging van E 25,8 miljoen door. Dankzij deze verhoging kon de aankoop doorgevoerd worden van vijf commerciële gebouwen: een winkelcomplex in Wilrijk (3.580 m²), een garage in Vilvoorde die werd omgebouwd tot 2 commerciële cellen en een leisure center in de buurt van het station van Sint-Niklaas.
Op de markt van de winkelcentra is er de verkoop van de eigendomstitels van het Woluwe Shopping van Agridec aan de Compagnie du Bois Sauvage.
« Deze situatie is kenmerkend voor investeringen in commercieel vastgoed dat een tamelijk versnipperde markt blijft die verdeeld is tussen institutionele beleggers, vastgoedbevaks, privéondernemingen en particulieren. In 2003 kunnen de investeerders als volgt worden verdeeld: professionals uit de privé-sector nemen 27 %, institutionelen 55 % en particulieren 18 % van de transacties voor hun rekening. Met 74 % van de operaties blijven de Belgen in de overgrote meerderheid, gevolgd door de Nederlanders (26 %). Momenteel overtreft de vraag het aanbod omdat weinig eigenaars bereid waren om hun vastgoed te verkopen bij gebrek aan interessante beleggingsmogelijkheden. Deze situatie duwt de rendementen naar beneden. Voor een topligging op een commerciële as (goede ligging, kwaliteitsgebouw en -huurder) kan de drempel van 6 % worden doorbroken. Het rendement voor een klein gebouw nadert 5,5 %. Dit niveau evolueert gemiddeld tussen 6 en 7 %. In de rand stijgt het tot gemiddeld 8 % maar kan het pieken van 7,50 % bereiken », benadrukt Eric Van Dyck