Ingezonden persbericht


PERSMEDEDELING - Februari 2004

Persdienst

COMMERCIEEL VASTGOED - Balans van het jaar 2003

In afwachting van het herstel

2003 zal de annalen niet ingaan als een voortreffelijk jaar voor commercieel vastgoed. De relatieve zwakte van de transacties in het stadscentrum staat echter in contrast met het dynamisme van de winkelcentra. Openingen, renovaties en uitbreidingen hebben de markt de voorbije maanden aangedreven. Een stand van zaken met Boris van Haare Heijmeijer, partner Cushman & Wakefield Healey & Baker.

Bij het afsluiten van 2003 zijn alle blikken al gericht op de volgende twaalf maanden die er hoopvol uitzien. De combinatie van economische moeilijkheden en de op zijn minst uitzonderlijke weersomstandigheden heeft de activiteit van de retailers inderdaad zwaar onder druk gezet. Politieke onzekerheid en een herstel dat op zich laat wachten, hebben de terugkeer van het consumentenvertrouwen nog verder vertraagd.

Als rechtstreeks gevolg daarvan is de activiteit in het stadscentrum bijna volledig stilgevallen. En nochtans heerst er nog altijd een optimistische stemming. « Gezien de conjunctuursituatie waren belangrijke herstructureringen en zelfs sluitingen van verschillende verkooppunten en winkelketens in moeilijkheden niet uitgesloten. Dit rampenscenario heeft zich absoluut niet voltrokken. De uithangborden nemen sinds het begin van het jaar een afwachtende houding aan. Het duurde maandenlang vooraleer de transacties concrete vorm kregen met bikkelharde onderhandelingen als gevolg. De verantwoordelijken evalueren de rentabiliteit van hun operaties op basis van de potentiële omzet. Dat betekent dat ze momenteel niet meer bereid zijn om nog dezelfde bedragen neer te tellen als in 1999 et 2000 toen de markt een hoogtepunt bereikte. De verkoop van Sisley in de Nieuwstraat aan WE die er na maandenlange onderhandelingen kwam, blijft één van de beste voorbeelden daarvan», benadrukt Boris van Haare Heijmeijer

In deze context gingen de overnamebedragen, die de rol van schokdemper spelen, in dalende lijn. De huur bleef daarentegen stabiel. « We moeten hier echter rekening houden met bepaalde nuances. In sterk gevraagde zones met een beperkt aanbod blijven de overnamebedragen stabiel. Een keten die zich bijvoorbeeld in de Hasseltse Hoogstraat of de Naamse rue de Fer wil vestigen, zal altijd bereid zijn om de prijs te betalen omdat de mogelijkheden gering zijn. » aldus Boris van Haare Heijmeijer

Bij de belangrijkste transacties vermelden we de opening van een flagship store van Yves Rocher in de Nieuwstraat, de vervanging van Sisley door WE, van Z door Camaïeu en van Sinéquanone door Sacha (City 2) en de plechtige opening van een nieuw concept van Ici Paris-XL, zonder echter de nieuwe Mexx van de lente 2003 te vergeten.

In Namen lijkt er een dominospelletje aan de gang te zijn. In de rue de l'Ange neemt Esprit de plaats in (800 m²) van H&M. H&M vestigt er zich in hetzelfde gebouw als Vögele die zijn verkoopoppervlakte verkleint.

In Gent opteert Esprit voor het souterrain van C&A dat leegstond en verkoopt het zijn winkelruimte aan Cool Cat. Dixons opent een eerste Belgisch verkooppunt in de vroegere winkel van Brice.

Nieuwigheden

« Sommige uithangborden onderscheiden zich door hun dynamisme. Langs Belgische zijde vinden we o.a. de groep met verschillende merken zoals Tommy Hilfiger, Bâton Rouge en River Woods, die contracten voor verschillende vestigingen in stads- en winkelcentra tekent. We signaleren eveneens de geboorte van Paprika, een nieuw concept dat werd uitgewerkt door Jacques Hayez, de stichter van Cassis. United Brands nam de twee winkels van Giacomelli Sport in Brugge en in Wijnegem over », vertelt Boris van Haare Heijmeijer

Hema is zeer actief en vestigt zich in verschillende secundaire steden. Momenteel zijn er in ons land al meer dan 30 Hema verkooppunten. Het Duitse uithangbord Six Shop opent winkels voor zijn modeaccessoires in Brugge (Steenstraat) en Brussel (Nieuwstraat). Kruidvat waagt zich aan het avontuur in de rand en test een concept op 1.000 m² langs de Torhoutsteenweg in Oostende en in Schelle.

Nadat C&A met haar laatste gemoderniseerde concept in Ninia shopping startte en een contract voor Twee Toren in Hasselt (700 m²) tekende, plant ze nu de opening van verschillende winkels met deze nieuwe formules. De eerste C&A Kids, een concept dat al in Oostenrijk, Duitsland en Spanje werd uitgetest, richt zich naar kinderen. De tweede Clockhouse is bestemd voor jongeren tussen 15 en 24 jaar. De eerste versies van deze concepten openden hun deuren in het winkelcentrum Gent Zuid. In Kapellen werd een tweede C&A Kids geopend. C&A vestigde zich eveneens in Esch-sur-Alzette, in het Groothertogdom Luxemburg.

We merken tevens een belangrijke activiteit in de sector van elektrische huishoudapparaten. Krëfel opent zijn eerste verkooppunt in een winkelcentrum (Grands Prés) terwijl Vanden Borre een nieuw concept in het centrum van Luik, Antwerpen en Roeselare uitprobeert.

Onbetwist dynamisme

Het was een uitzonderlijk jaar voor winkelcentra. De opening van de Grands Prés in Bergen, de plechtige opening van de eerste fase van het Waasland in Sint-Niklaas en van de Woluwe shopping Parking zorgden voor nieuwigheden.

Op 25 september 2003 openden de Grands Prés hun deuren voor het publiek. Deze winkelgalerij (17.000 m²) is een promotie van Foruminvest. Ze heeft een Carrefour hypermarkt van ongeveer 19.000 m². Bij de belangrijkste huurders vermelden we o.a. United Brands, Kruidvat, Zara, H&M, Un jour Ailleurs, Mango, Cassis, Pimkie, Ici Paris XL, Blokker, Grand Optical en Krëfel.

In Sint-Niklaas werd de eerste fase van het Waasland/Koopcentrum, een gezamenlijke ontwikkeling van ING Real Estate Development en Bouwfonds, plechtig geopend op 23 september. Het is volledig gecommercialiseerd. Het programma omvat eveneens de bouw van een uitbreiding die de totale oppervlakte van het centrum op 45.000 m² of 140 verkooppunten brengt. De opening van deze fase is gepland voor de lente van 2004.

In Hasselt maakt de Twee Toren Wijk zijn beloften waar. De Groep GL geeft de twee beroemdste torens van Hasselt elk een eigen bestemming. Het commerciële gedeelte (12 boetieks), werd met succes geopend. Het omvat C&A, H&M, Deichmann, Torfs, Casa, Bart Smit en ook Media Markt en JBC.

«Het geringe aantal verkoopruimtes en de nieuwe producten die op de markt worden gebracht, spelen in het voordeel van de huurbedragen in winkelcentra. Dankzij hun goede commerciële mix, hun goede bereikbaarheid en veiligheid blijven winkelcentra trouwens de voorkeur van de consumenten genieten. We merken eveneens dat shopping centra bij een economische vertraging op het vlak van de omzet beter weerstand bieden dan winkels in het stadscentrum. Deze verschillende factoren verklaren de continue stijging van de huurwaarden die het verschil met de stadscentra de facto verkleint. Daar waar we 10 jaar geleden nog een verschil van 75 % tussen de Meir en Wijnegem vaststelden, is dat vandaag gekrompen tot 25 % », zo blijkt uit de analyse van Boris van Haare Heijmeijer

De factory outlet centers zorgen eveneens voor goed nieuws. In Maasmechelen plant Value Retail de opening van de tweede fase (10.000 m²) voor februari 2004. De werken zijn inmiddels begonnen. Bij de huurders van de nagenoeg volledig gecommercialiseerde eerste fase (10.000 m²) vinden we o.a. Versace, Tommy Hilfiger, Scapa, Bellerose, Kipling, Louis Féraud, Samsonite en Laurel.

De Groep GL opende zijn factory outlet in Messancy. De gerealiseerde omzetcijfers zijn bijzonder positief. Namen uit de lijst met huurders die steeds langer wordt: Nike, Dockers, Levi's, IC Company, Pepe Jeans, Tresspass, Villa Happ, Eastpak, Lee, Delsey en Wrangler.

En de zeer nabije toekomst

De twaalf volgende maanden zullen nog synoniem zijn voor belangrijke gebeurtenissen, te beginnen met de plechtige opening van de Galeries Saint-Lambert in Luik. Het project is een promotie van ING Real Estate Development en de Compagnie Immobilière de Wallonie. Hier zullen vooraanstaande ketens vertegenwoordigd zijn (Galeria Inno, Hema, Esprit en Media Markt). Cushman & Wakefield /H&B lanceerde de commercialiseringsfase van de boetieks op de gelijkvloerse verdieping. Ter herinnering: het project van de Galeries Saint-Lambert omvat de verbouwing van het gebouwenblok tussen de place Saint-Lambert en de place de la République française. Het volledig gerenoveerde complex wordt 38.000 m² groot, wat neerkomt op een veertigtal boetieks.

In Brugge start Prowinko met de renovatiewerken van het Zilverpand. Dit winkelcentrum (4.300 m²) telt 27 verkooppunten voor het duurdere en het middengamma. Murphy & Nye, Essenza en Bellerose zullen zich hier vestigen. Opening begin 2004.

« We stellen eveneens vast dat de projecten in Brussel concrete vorm krijgen. Het ziet ernaar uit dat Heron eindelijk een vergunning zal krijgen en het Adrienne project van Prowinko zal in 2004 worden ingehuldigd. Deze programma's zullen de Gulden Vlies, die haar positie al versterkte met de komst van Tommy Hilfiger, Petit Bateau en een tweede Massimo Dutti, ongetwijfeld een nieuwe dynamiek geven », vervolgt Boris van Haare Heijmeijer

Ter herinnering: Heron omvat een gemengd complex (29.000 m²) met winkels, een hotel en woningen. De commerciële ruimtes die op de Gulden Vlieslaan uitgeven, zijn zo ontworpen dat ze kunnen worden gebruikt als een grote ruimte voor één winkel, of ingedeeld in meerdere boetieks of winkels van verschillende en complementaire grootte.

Adrienne wordt plechtig geopend in de lente van 2004. Het omvat de renovatie van een blok met 7 boetieks en een restaurant met terras. Het is de bedoeling om de architecturale kenmerken met een grondige renovatie van het gebouw extra in de kijker te zetten.

De Galeries Anspach (30.000 m²) tot slot, zijn een bijzonder actueel dossier. Dit gebouw ligt in het hartje van Brussel. Het wordt volledig verbouwd om tegen eind 2007 onderdak te bieden aan een casino (+/- 11.000 m²), winkels (+/- 10.000 m²), een hotel en verschillende woningen. NGBA waarvan Bernheim Real Estate Development (Fortis Real Estate) aandeelhouder is, heeft de zakelijke rechten op dit gebouw en is verantwoordelijk voor de ontwikkeling van het project.

In Aarlen is de opening van het Hydrion retail park gepland voor september 2004. JBC, E5 Mode, Brantano, Super GB, Shoe Discount, Casa, Kruidvat enz. zullen zich hier vestigen. Het park is een promotie van de groep De Vlier.

« Het ziet ernaar uit dat Media Cité in Luik eindelijk concrete vorm zal krijgen. Een ander project van Wilhelm & Co dat momenteel in de startblokken staat: de Esplanade van Louvain-la-Neuve. Dit grootscheepse programma (130.000 m²) omvat de creatie van een winkelcentrum in de rue Charlemagne. Het gaat alles samen om woningen (26.000 m²), kantoren (35.000 m²) en winkels (30.000 m², hetzij 95 voor het winkelcentrum plus 7.200 m² of 37 verkooppunten in de rue Charlemagne). Voor de komende maanden staan er dus positieve gebeurtenissen op de agenda. In het stadscentrum zal het economische herstel langzaam maar zeker vruchten afwerpen. De optimistische stemming blijft dus heersen », besluit Boris van Haare Heijmeijer.

Raming van de prime rents (E/m²/jaar) in het stadscentrum voor een winkel van 150 m²:

Brussel: 1.264
Antwerpen: 1.239
Gent: 942
Luik: 818
Brugge: 818
Hasselt: 818

In de rand schommelt de gemiddelde huur tussen 80 en E 90 E/m²/jaar. Voor Brussel en Antwerpen stabiliseren de prime rents rond 124 E/m²/jaar.