Uitspraak Hoge Raad LJN-nummer: AN7823 Zaaknr: C02/253HR
Bron: Hoge Raad der Nederlanden 's-Gravenhage
Datum uitspraak: 19-12-2003
Datum publicatie: 19-12-2003
Soort zaak: civiel - civiel overig
Soort procedure: cassatie
19 december 2003
Eerste Kamer
Nr. C02/253HR
JMH/AT
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
1. ,
wonende te ,
2. ,
wonende te ,
3. FAZANDT GROEP B.V.,
gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudende te Schiermonnikoog,
EISERS tot cassatie,
advocaat: mr. P. Garretsen,
t e g e n
1. ,
2. ,
beiden wonende te ,
VERWEERDERS in cassatie,
advocaat: mr. D. Stoutjesdijk.
1. Het geding in feitelijke instanties
Eisers tot cassatie - verder te noemen: c.s. - hebben bij
exploot van 13 februari 1997 verweerders in cassatie - verder te
noemen: c.s. - op verkorte termijn gedagvaard voor de
rechtbank te Leeuwarden en gevorderd bij vonnis uitvoerbaar bij
voorraad:
1. te verklaren voor recht, dat c.s. hoofdelijk
aansprakelijk zijn voor de door c.s. geleden schade tengevolge
van de bodemverontreiniging aanwezig op en in de percelen, zoals in de
dagvaarding genoemd onder nummer 1 (hotel) en nummer 3 (woonhuis);
2. primair: c.s. te veroordelen om tegen een behoorlijk
bewijs van kwijting aan c.s. te vergoeden de schade die
c.s. hebben geleden, lijden en nog zullen lijden tengevolge
van de bodemverontreiniging aanwezig op en in de percelen, zoals
hierboven genoemd onder nr. 1 (hotel) en nummer 3 (woonhuis), nader op
te maken bij staat, vermeerderd met de wettelijke rente over de voor
melde schadevergoeding, voorzover dat betreft het onder nummer 1
genoemde perceel vanaf september 1995 en voorzover de schadevergoeding
betrekking heeft op het onder nummer 3 genoemde perceel vanaf 3
januari 1997 tot aan de dag van algehele voldoening, waarbij
c.s. hoofdelijk aansprakelijk zijn, in die zin, dat
wanneer de een betaalt, de ander gekweten zal zijn;
subsidiair (slechts ten aanzien van het perceel genoemd onder nummer
1): Op grond van dwaling de tussen partijen gesloten koopovereenkomst
aan te passen, in die zin, dat de koopprijs wordt verlaagd met het
bedrag van de schade, die c.s. hebben geleden, lijden en nog
zullen lijden als gevolg van de bodemvervuiling op en in dit perceel,
alsmede de wettelijke rente over deze schadevergoeding vanaf september
1995 en c.s. te veroordelen om deze schade aan
c.s. tegen een behoorlijk bewijs van kwijting te vergoeden, waarbij de
schade nader wordt opgemaakt bij staat, waarbij c.s.
hoofdelijk aansprakelijk zijn, in die zin, dat wanneer de een betaalt,
de ander gekweten zal zijn;
3. c.s. te veroordelen in de kosten van dit geding,
inclusief de kosten van het vragen van toestemming voor en het leggen
van conservatoir beslag.
c.s. hebben de vorderingen bestreden.
De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 10 juni 1998 c.s. tot
bewijslevering toegelaten.
Na enquête hebben c.s. hun eis verminderd en de vordering met
betrekking tot het woonhuis ingetrokken.
Bij eindvonnis van 29 december 1999 heeft de rechtbank
c.s. veroordeeld om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan
c.s. te vergoeden de schade die c.s. hebben geleden, lijden en
nog zullen lijden ten gevolge van de bodemverontreiniging aanwezig
onder en rondom het hotelgebouw, nader op te maken bij staat,
vermeerderd met de wettelijke rente over de schadevergoeding vanaf
september 1995, waarbij c.s. hoofdelijk aansprakelijk
zijn, in die zin dat wanneer de een betaalt, de ander gekweten zal
zijn, dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard, en het meer of
anders gevorderde afgewezen.
Tegen beide vonnissen hebben c.s. hoger beroep ingesteld
bij het gerechtshof te Leeuwarden.
Bij arrest van 13 maart 2002 heeft het hof het vonnis van de rechtbank
van 29 december 1999 vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de
vorderingen van c.s. alsnog afgewezen.
Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen het arrest van het hof hebben c.s. beroep in cassatie
ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt
daarvan deel uit.
c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot
verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van de middelen
De in de middelen aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie
leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de
klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang
van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
verwerpt het beroep;
veroordeelt c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot
op deze uitspraak aan de zijde van c.s. begroot op EUR
301,34 aan verschotten en EUR 1.365,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de raadsheren H.A.M. Aaftink, als
voorzitter, O. de Savornin Lohman en A.M.J. van Buchem-Spapens, en in
het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.B. Bakels op 19 december
2003.
*** Conclusie ***
Zaaknr. C02/253HR
Mr. Huydecoper
Zitting van 24 oktober 2003
Conclusie inzake
---
en
Fazandt Groep B.V.,
eisers tot cassatie
tegen
en
---
verweerders in cassatie.
Feiten en procesverloop
1. De feiten waar het in deze zaak om gaat zijn betrekkelijk
eenvoudig(1). Ik vat ze als volgt samen:
- de eisers tot cassatie, c.s., hebben bij (schriftelijke)
koopovereenkomst van 17 december 1994 van de verweerders in cassatie,
c.s., een onroerende zaak (hotel e.a.) op Schiermonnikoog
gekocht. In de koopovereenkomst verklaren c.s. dat zij
niet bekend zijn met bodemverontreiniging die tot sanering noodzaakt
en dat hun niet bekend is dat het huidige gebruik van het object
publiek- of privaatrechtelijk niet zou zijn toegestaan, of dat zonder
de daartoe vereiste vergunningen ge- of verbouwd is.
- bij notariële akte van 31 maart 1995 is de "economische eigendom"
van het object aan c.s. overgedragen. In deze akte verklaren
c.s. ervoor in te staan, dat zij c.s. alle
informatie hebben gegeven die naar geldende verkeersopvatting ter
kennis van de koper behoort te worden gebracht. c.s. verklaren
daarbij dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en
omstandigheden die naar geldende verkeersopvatting tot hun
onderzoeksgebied behoren, voor hun risico komen (voorzover deze(2) aan
c.s. thans niet bekend zijn).
- in juni 1995 hebben c.s. een vergunning aangevraagd voor
sloop en nieuwbouw ter plaatse. In juni 1995 is ook
bodemverontreiniging onder en rondom het hotelgebouw ontdekt. Een
daarnaar ingesteld onderzoek heeft tot de conclusie geleid dat de
oorzaak van de verontreiniging niet is aan te geven, en dat naar de in
verband daarmee relevante factoren slechts kan worden gegist.
- aan c.s. is een bouwvergunning verstrekt onder de voorwaarde
dat de verontreinigde grond moet worden afgevoerd (en, neem ik aan,
waar nodig door schone grond vervangen).
2. c.s. hebben c.s. aangesproken. Van de
verschillende gronden waarop zij hun vorderingen hebben gebaseerd zijn
in cassatie alleen nog van belang, dat in de gegeven context de
verontreiniging voor risico van c.s. behoort te komen en
dat c.s. daarom niet aan hun verplichtingen als verkopers
hebben voldaan; of dat aan c.s. met het oog op de
geconstateerde verontreiniging althans een beroep op dwaling toekomt.
3. Nadat de Rechtbank in eerste aanleg anders had geoordeeld, heeft
het hof in het thans in cassatie bestreden arrest de vorderingen van
c.s. afgewezen. Zeer kort samengevat, zijn de gronden waarop
het hof dat oordeel gebaseerd heeft deze, dat c.s. met de
verontreiniging niet bekend waren of behoorden te zijn (rov. 2.9) en
dat de verklaring van c.s. van die strekking dus juist
was; dat het, gezien hun plannen voor sloop en nieuwbouw, op de weg
van c.s. lag om het onderzoek te verrichten dat nodig was om
vast te stellen aan welke eisen daarvoor voldaan moest zijn; dat
c.s., nu zij dergelijk onderzoek achterwege hebben gelaten,
geen beroep op non-conformiteit kunnen doen; en dat ook op grond van
de in de "leveringsakte"(3) opgenomen bepaling (die ik onder de feiten
bij het tweede "gedachtenstreepje" geparafraseerd heb weergegeven) het
risico voor het achterwege laten van bodemonderzoek bij c.s.
berust (rov. 2.10).
Aan de hand van die overwegingen achtte het hof zowel de op
wanprestatie als de op dwaling gebaseerde vordering(en) van
c.s. niet toewijsbaar(4).
4. c.s. hebben tijdig en regelmatig cassatieberoep ingesteld.
Namens c.s. is tot verwerping geconcludeerd. Partijen
hebben van weerskanten hun standpunten schriftelijk toegelicht.
Bespreking van het cassatiemiddel
5. Het cassatiemiddel stelt de beide hiervóór kort weergegeven
grondslagen voor de vorderingen van c.s. opnieuw aan de orde -
namelijk: wanprestatie, omdat de gebleken verontreiniging voor risico
van c.s. behoort te komen; en dwaling. De voornaamste
stelling(en) van het middel vat ik aldus samen, dat de verkoper die
een (onroerende) zaak verkoopt aan een koper waarvan hij weet dat die
vérstrekkende bouwplannen heeft, ervoor moet instaan dat het onroerend
goed geen (verborgen) gebreken in zich bergt die voor de bouwplannen
prohibitief of bezwarend zijn; en dat daarom, wanneer zulke gebreken
toch blijken te bestaan, de koper een beroep op wanprestatie, of
tenminste op dwaling mag doen.
De aansprakelijkheid van de verkoper
6. Art. 7:17 BW legt op de verkoper de verplichting, ervoor in te
staan dat de verkochte zaak aan de overeenkomst beantwoordt; wat
blijkens het tweede lid van dat artikel mede inhoudt, dat de zaak de
eigenschappen moet bezitten die de koper op grond van de overeenkomst
mocht verwachten.
Wat dat in een gegeven geval impliceert, moet aan de hand van de
omstandigheden van dat geval worden beoordeeld. Het accent op de
beoordeling aan de hand van de omstandigheden "maakt art. 7:17 tot een
soepel artikel, waarbij de verkoper in vergaande mate in staat is
(door mededelingen, verkoopomstandigheden, enz.) het
verwachtingspatroon van de koper, en daarmee de vraag of van een
tekortkoming sprake is, te beïnvloeden(5)."
Voor de cassatie-instantie brengt dit mee dat het oordeel over welke
"conformiteits-eisen" een bepaalde koopovereenkomst inhield, in
vergaande mate bepaald kan worden door de waardering die de rechter
van de laatste feitelijke instantie aan de omstandigheden van het
geval heeft gegeven(6).
7. Een belangrijke rol kan in dit verband het gegeven spelen, dat wel
wordt aangeduid als: de "onderzoeksplicht" van de koper. Waar zo'n
"plicht" aannemelijk is en de koper het betreffende onderzoek niet
heeft gedaan, staan die omstandigheden in de weg aan een beroep op
non-conformiteit, wanneer alsnog blijkt dat de zaak op het betreffende
punt niet aan de verwachtingen van de koper beantwoordt(7).
(Over de benaming "onderzoeksplicht" en de daarmee vaak in verband
gebrachte aanduiding "Obliegenheit" bestaat in de doctrine verschil
van mening - maar ik geloof niet dat het in het kader van deze zaak
nodig is, dat meningsverschil nader te onderzoeken. Ik zou het gegeven
dat hier beoogd wordt zo willen omschrijven: dat, in de gegeven
omstandigheden, de koper niet mag aannemen dat de koopovereenkomst
ertoe strekt dat de eigenschap (van het gekochte) waar het om gaat
geen probleem oplevert (en dat hij dus, wil hij op dat punt meer
zekerheid hebben, daarnaar nader onderzoek moet instellen). Dat "moet
instellen" betekent dan dus meestal niet dat er van een werkelijke
verplichting sprake is(8).)
8. Het is misschien verhelderend als men ook het geval voor ogen
neemt, dat de koper aan zijn "onderzoeksplicht" heeft voldaan, door
inderdaad nader onderzoek naar de betreffende eigenschappen in te
stellen: het feit dat de koper aan die "plicht" heeft voldaan zal,
denk ik, gewoonlijk niet meebrengen dat manco's met betrekking tot de
eigenschappen waarop het onderzoek gericht was, alsnog voor risico van
de verkoper komen. Voorzover die manco's bij het nadere onderzoek aan
het licht zijn gekomen, is het een kwestie van loven en bieden of de
koper dan wel de verkoper die voor zijn rekening neemt (of dat
partijen de schade delen, of dat van de transactie wordt afgezien).
Voorzover ook bij nader onderzoek verborgen manco's niet worden
gevonden, zal meestal blijven gelden dat die niet voor risico van de
verkoper komen. De omstandigheden die tot het aannemen van een
"onderzoeksplicht" leiden brengen immers, althans in veel gevallen(9),
mee dat in de verhouding van partijen besloten lag dat de verkoper het
risico voor de betreffende eigenschap(pen) niet voor zijn hoeft te
nemen. Het feit dat de koper daarnaar onderzoek heeft laten doen en
geen onregelmatigheden heeft vastgesteld, brengt daar op zichzelf geen
verandering in(10),(11).
9. Omdat zo'n clausule voorkomt in de koopovereenkomst waar het in
deze zaak om gaat, maar ook omdat die in het middelpunt stond in
recente rechtspraak van de Hoge Raad en in (veel) daarop gevolgde
literatuur, vraag ik nog aandacht voor het verschijnsel van de
"bekendheidsclausule". Daarmee wordt bedoeld een bepaling in een
(koop)overeenkomst, waarin verklaard wordt dat een partij bij de
overeenkomst van bepaalde feiten of omstandigheden (wel of) niet op de
hoogte is.
Zo'n bepaling roept, zoals voor de hand ligt, de vraag op of daarmee
ook gevolgen voor de aansprakelijkheid ter zake van de betreffende
feiten of omstandigheden worden beoogd, en zo ja, welke gevolgen dat
dan zijn.
Ook het antwoord op die vraag ligt intussen voor de hand, namelijk:
(ook) dat hangt van de omstandigheden van het geval en van de te
veronderstellen partijbedoelingen af, oftewel: van de uitleg die aan
de betreffende bepaling in de context waarin die voorkomt, moet worden
gegeven(12). Afhankelijk van de bijzonderheden van het geval zal die
uitleg meer of minder - maar gewoonlijk: in belangrijke mate - op een
feitelijke waardering van die bijzonderheden berusten, en in zoverre
aan herbeoordeling in cassatie onttrokken zijn.
Dwaling
10. De gegevens die bij de bepaling van de "conformiteitsverplichting"
van de verkoper aan de orde zijn, zijn voor een (belangrijk) deel mede
bepalend voor de vraag of de teleurgestelde koper een beroep op
dwaling mag doen. Dat geldt met name voor de gegevens, aan de hand
waarvan wordt beoordeeld of ten laste van de koper een
"onderzoeksplicht" moet worden aangenomen. Zoals zojuist in verband
met de verplichtingen van de verkoper al gezegd, wordt met die
aanduiding immers veelal bedoeld, dat in de ontstane rechtsverhouding
besloten ligt dat de verkoper het risico voor het betreffende gegeven
niet hoeft te dragen, en dat de koper dat risico - in meer of minder
ruime mate - voor zijn rekening neemt.
Zoals in voetnoot 11 al aangestipt, kan daarbij verschil bestaan
tussen de mate waarin het "dwalingsrisico" al-dan-niet wordt aanvaard,
en de mate waarin de verkoper het (aansprakelijkheids)risico voor
gebreken (al-dan-niet) draagt. Maar in het verlengde van de zojuist in
alinea 8 gegeven beschouwingen denk ik dat gewoonlijk zal gelden dat,
wanneer ten laste van de koper een "onderzoeksplicht" moet worden
aangenomen én deze het desbetreffende onderzoek achterwege heeft
gelaten, zowel het "aansprakelijkheidsrisico" als het "dwalingsrisico"
niet voor rekening van de verkoper mogen worden gebracht(13). Dat
betekent dat een uitleg van de rechtsverhouding van partijen in die
zin, gewoonlijk als plausibel mag worden aangemerkt - en dus niet als
onbegrijpelijk.
Bespreking van het cassatiemiddel
11. In het licht van de zojuist neergeschreven beschouwingen zal
duidelijk zijn dat ik het cassatiemiddel als ongegrond beoordeel. Alle
daarin aangevoerde argumenten stuiten erop af dat het hof, in de
enigszins uitzonderlijke feitelijke context van dit geval, de
omstandigheden (daaronder begrepen de bepalingen van de tussen
partijen aangegane overeenkomst(en)) heeft gewaardeerd, en heeft
geoordeeld dat daaruit een onderzoeksplicht aan de zijde van
c.s. moest worden afgeleid (waaraan c.s. niet hebben voldaan).
Dat oordeel is geheel, of is in sterk overwegende mate, van feitelijke
aard; en dat oordeel is, binnen de - als gezegd: wat uitzonderlijke -
context waarin het hof dat oordeel moest geven, goed te begrijpen.
Met betrekking tot de afzonderlijke middelonderdelen licht ik deze
"generieke" beoordeling nader toe:
12. Onderdelen 1.1 t/m 1.5 bevatten geen inhoudelijke klacht, maar
brengen een selectie uit de feiten van de procedure naar voren.
Onderdeel 1.6 voert aan dat een verkoper moet instaan voor het
normale, toegestane gebruik van het verkochte. Het onderdeel heeft
kennelijk het oog op de hiervóór besproken regel van art. 7:17 BW. Het
miskent echter, dat die regel ertoe strekt dat aan de hand van de
overeenkomst en de begeleidende omstandigheden moet worden vastgesteld
wat de koper mag verwachten, en waarvoor de verkoper heeft in te
staan. Daaruit kán voortvloeien dat de verkoper geen aansprakelijkheid
draagt voor (onbekende) omstandigheden die het normale of anderszins
toegelaten gebruik van het verkochte (kunnen) beletten of belemmeren.
Dat heeft het hof dan ook onderzocht, en in het nadeel van
c.s. beoordeeld.
13. Onderdeel 1.7 bepleit dat het hof het bestaan van een
(stilzwijgende) garantie aan de kant van c.s. had moeten
aannemen, vooral omdat c.s. wisten van de
(ver)bouwplannen van c.s.; en omdat c.s. zouden hebben
mogen verwachten dat het verkochte die bouwplannen toeliet.
In wezen wordt hier niets anders betoogd dan in onderdeel 1.6: tussen
de verplichting om in te staan voor (de mogelijkheid van) onbelemmerd
gebruik van het verkochte en een stilzwijgende garantie ten aanzien
van dat gebruik, bestaat inhoudelijk geen relevant verschil. Het met
betrekking tot onderdeel 1.6 gezegde geldt daarom ook hier.
14. Overigens: het enkele feit dat de verkoper op de hoogte is van het
door de koper beoogde gebruik, rechtvaardigt niet (altijd) het
aannemen van een stilzwijgende garantie(14); en ook het feit dat een
koper redelijkerwijs geen rekening hoeft te houden met verborgen
belemmeringen (en in die zin het afwezig zijn daarvan "mag
verwachten") is niet doorslaggevend. Kopers zullen nagenoeg altijd
uitgaan van de veronderstelling dat zij iets kopen wat geschikt is
voor het beoogde gebruik (men kan zich moeilijk voorstellen dat een
koper die daar niet van uitgaat, toch zou kopen). Meestal mag de koper
die verwachting ook redelijkerwijs koesteren. Daar gaat het dus niet
om; waar het om gaat is, of de koper mocht verwachten (dat wil zeggen:
of de overeenkomst ertoe strekte) dat de verkoper het - door beide
partijen niet onderkende - risico van een andere uitkomst voor zijn
rekening nam(15). Dat is dan ook, wat het hof in het bestreden arrest
heeft onderzocht.
15. Onderdeel 1.7 klaagt verder dat het hof zou hebben nagelaten de
context van de hele overeenkomst te "beschouwen"; maar dat heeft het
hof nu juist wèl gedaan (daarentegen bepleit het middel dat het hof
vooral één omstandigheid - het feit dat c.s. van de
bouwplannen van c.s. op de hoogte zouden zijn geweest - als
bepalend had moeten aanmerken).
16. Voorzover onderdeel 1.8 niet slechts de stellingen uit de eerdere
middelonderdelen in nieuwe bewoordingen herhaalt, tref ik daarin
alleen aan dat, nu alle betrokkenen niet wisten of hoefden te weten
van de later gebleken verontreiniging, er geen onderzoeksplicht ten
laste van c.s. had mogen worden aangenomen. Ook dat betoog
stuit op het eerder besprokene af: of er ten laste van de koper een
onderzoeksplicht moet worden aangenomen, moet aan de hand van de
bijzonderheden van het geval worden beoordeeld. Dat heeft het hof dan
ook gedaan; en de door het hof gegeven waardering is begrijpelijk, en
niet vatbaar voor (her)beoordeling in cassatie.
17. In onderdeel 1.9 heb ik niets aangetroffen wat nog zelfstandige
weerlegging behoeft. Dat de bodemverontreiniging - zoals het onderdeel
benadrukt - er al was vóórdat het risico op c.s. zou zijn
overgegaan(16) (en zeer waarschijnlijk al lang voor partijen met
elkaar in onderhandeling traden) is voor de beoordeling van de vraag
bij welke partij dit nadeel rechtens moet worden "ondergebracht", van
verwaarloosbaar belang(17).
18. Onderdeel 1.10 vormt (zoals het onderdeel overigens aankondigt)
een herhaling van al besproken argumenten; voor onderdeel 1.12 geldt
dat eveneens.
Onderdeel 1.11 is mij - moet ik bekennen - niet duidelijk geworden.
Dat er, zoals het onderdeel poneert, door sloop en nieuwbouw niets in
het gebruik van de onder- en omliggende gronden verandert, lijkt mij
én feitelijk onjuist én niet terzake doend; voor het feit dat
c.s., hadden zij dezelfde plannen gehad als c.s.,
met dezelfde moeilijkheden zouden zijn geconfronteerd, geldt alleen de
tweede tegenwerping.
Onderdeel 1.13 bevat geen inhoudelijke klacht.
19. De klachten van onderdeel 2.2 (de daaraan voorafgaande tekst van
middel II vormt slechts een inleiding) bestaan opnieuw in herhaling
van, of verwijzing naar de klachten van de onderdelen van middel I -
maar dan toegesneden op het door c.s. gedane beroep op
dwaling.
Ofschoon, zoals in alinea 10 hiervóór onder ogen is gezien, bij de
beoordeling van een beroep op dwaling andere wegingsfactoren een rol
(kunnen) spelen, kunnen de argumenten ter weerlegging van (de
onderdelen van) middel I in dit geval ook tegen de klachten van
onderdeel 2.2 in stelling worden gebracht - zij zijn daarop "van
overeenkomstige toepassing".
20. Naar ik meen, geldt voor onderdeel 2.3 hetzelfde: ook daarin
wordt, zij het weer in iets andere bewoording, een beroep gedaan op de
gegevens die in de eerdere middelonderdelen werden benadrukt, en
worden daaraan dezelfde of zeer vergelijkbare gevolgtrekkingen
verbonden. In de stijl van het middel herhaal ik op mijn beurt:
beoordeling of een beroep op dwaling moet afstuiten op een
"onderzoeksplicht" aan de kant van de koper, moet plaatsvinden aan de
hand van waardering van de bepalingen van de betreffende overeenkomst
en de begeleidende omstandigheden.
21. Daarbij is denkbaar dat een beroep op dwaling anders moet worden
beoordeeld dan een beroep op wanprestatie (zoals in alinea's 8 en 10
hiervóór werd aangestipt); maar het kan ook heel goed zo zijn, dat de
bepalingen van de overeenkomst en de verdere omstandigheden van het
geval ertoe leiden dat er een onderzoeksplicht moet worden aangenomen
die zowel aan een beroep op wanprestatie als aan een beroep op dwaling
in de weg staat.
Dat heeft het hof in de onderhavige zaak inderdaad aangenomen, aan de
hand van een waardering die sterk door feitelijke appreciatie wordt
bepaald. De gegevens waarop het middel - ook in dit onderdeel - een
beroep doet, wijzen noch een onjuiste rechtsopvatting noch een
onbegrijpelijke gedachtegang in de bestreden beslissing aan.
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 In het bestreden arrest wordt daarvoor verwezen naar rov. 1.1 t/m
1.14 van een in eerste aanleg op 10 juni 1998 gewezen (tussen)vonnis;
maar het hof heeft in rov. 2.3 zelf een samenvatting van de relevante
feiten gegeven, die ik op mijn beurt zal samenvatten. In cassatie
wordt niet over de vaststelling(en) van de feiten geklaagd. Ik wijs er
intussen op dat in de schriftelijke toelichting namens de eisers tot
cassatie een groot aantal feiten te berde worden gebracht die niet op
vaststellingen uit de feitelijke instanties berusten, en waarop ook in
de cassatiedagvaarding geen beroep is gedaan. Ik meen dat in cassatie
aan wat de eisers tot cassatie in dit verband aanvoeren (daarom)
voorbij zal moeten worden gegaan.
2 Daarmee worden, naar ik aanneem, de eerder aangeduide feiten en
resultaten bedoeld - wat precies bedoeld is maakt voor de verdere
beoordeling geen doorslaggevend verschil.
3 Hiermee bedoelt het hof kennelijk de akte van 31 maart 1995 waarbij
aan c.s. de economische eigendom werd overgedragen.
4 Het arrest van het hof is (met instemmende noot van Bos)
gepubliceerd in Jur. Milieurecht 2002, 103.
5 Asser-Hijma 5-I, 2001, nr. 335. Zie verder: Parl. Gesch. Invoering
Boeken 3, 5 en 6, Boek 7, 1991, p. 121 en p. 125; Bijzondere
Overeenkomsten (losbl.), Van Rossum, art. 17, aant. 4; T&C Boeken 6, 7
en 8, 2003, Castermans en Krans, art. 7:17, aant. 3; Jongeneel - Klik,
Koop en Consumentenkoop, 2002, p. 38 - 40; Huijgen, Koop en verkoop
van onroerende zaken, 1999, p. 64; Wessels, Mon. Nieuw BW B65a, Koop:
algemeen, 1997, p. 47 e.v.; een rechtsvergelijkend overzicht bieden
Sandrock, Vertragswidrigkeit der Sachleistung, diss. 2003, i.h.b. p.
47 - 74 en p. 95 - 104; zie daarnaast Paquay, Conformiteit en risico
in het nieuwe kooprecht, diss. 1992, hfdst. III.
6 Met dien verstande dat de feitelijke waardering een grotere rol
speelt naarmate het geval meer "eigen", en niet eenduidig
kwalificeerbare omstandigheden vertoont. Gevallen die aan een algemeen
"normaaltype" beantwoorden kunnen wel degelijk in cassatie worden
beoordeeld, zoals HR 15 april 1994, NJ 1995, 614 m.nt. CJHB laat zien.
7 Asser-Hijma 5-I, nrs. 335, 337 en 346; Bijzondere Overeenkomsten
(losbl.), Van Rossum, art. 17, aant. 11; T&C Boeken 6, 7 en 8, 2003,
Castermans en Krans, art. 7:17, aant. 3; Jongeneel - Klik, Koop en
Consumentenkoop, 2002, p. 39 en p. 41; Huijgen, Koop en verkoop van
onroerende zaken, 1999, p. 66 - 67.
8 Voor een greep uit de veelheid aan literatuur over het genoemde
meningsverschil verwijs ik naar Asser-Hijma 5-I, 2001, nr. 233, 242 en
337; Wessels, Mon. Nieuw BW B65a, Koop: algemeen, 1997, p. 49 - 50;
Brunner noot bij HR 2 april 1993, NJ 1995, 94; Chao-Duivis, Bouwrecht
1994, p. 572 (waar gereageerd wordt op de uitgebreide beschouwingen
over het onderwerp in de context van mededelingsplichten, in de
dissertatie van Castermans); Vranken, Mededelings-, informatie- en
onderzoeksplichten in het verbintenissenrecht, 1989, p. 197 e.v.;
Asser - Schut 5-I, 1981, p. 120 e.v.
9 Men kan zich omstandigheden voorstellen waarin de verhouding tussen
verkoper en koper zo moet worden begrepen, dat de verkoper bereid is
voor de "normale" gebruikseigenschappen van de verkochte zaak in te
staan, mits uit onderzoek (van de koper) geen gebreken naar voren
komen. Dat lijkt mij echter bepaald uitzonderlijk. Meestal zal het zo
zijn dat in het feit dat de koper niet mag vertrouwen dat (de
koopovereenkomst ertoe strekt dat) de gekochte zaak vrij van gebreken
is (en er daarom een onderzoeksplicht aan de kant van de koper
bestaat), besloten ligt dat de verkoper (ongeacht de uitslag van
eventueel nader onderzoek) voor gebreken géén aansprakelijkheid
aanvaardt.
10 Het wat sleetse adagium "caveat emptor" betekende dan ook (toen dat
nog opgeld deed) niet zo zeer, dat de koper op zijn tellen moest
passen, als wel dat de koper het risico moest dragen voor tegenvallers
waar (ook) de verkoper niet op bedacht hoefde te zijn.
11 Voor een beroep op dwaling kan het intussen, denk ik, wèl verschil
maken of de koper daadwerkelijk aan een te zijnen laste aangenomen
"onderzoeksplicht" heeft voldaan. Als dat het geval is geldt immers
niet meer, als wegingsfactor in het nadeel van de koper, dat deze een
risico op de koop toe heeft genomen zonder zich terzake goed op de
hoogte te stellen.
Daarmee is dan overigens de vraag van de risicoverdeling nog niet
opgelost. Het feit dat de koper "goed heeft uitgekeken" betekent
immers, ook in dit verband, niet noodzakelijkerwijs dat de verkoper
een zekere mate van risicoverdeling heeft aanvaard. Dat moet ook hier
aan de hand van waardering van de omstandigheden worden beoordeeld;
zie voor een niet-alledaags praktijkgeval HR 10 oktober 2003, zaaknr.
C02/149HR, rechtspraak.nl LJN nr. AI0306, i.h.b. rov. 3.3.2 (en de
conclusie van A-G Timmerman, al. 3.10).
12 Een volgend voor de hand liggend gegeven is dan, dat men over de
duiding van de betreffende omstandigheden/partijbedoelingen en over de
aan een dergelijke clausule te geven uitleg, gemakkelijk van mening
kan verschillen. Illustratief is HR 28 januari 2000, NJ 2000, 575
m.nt. WMK (zie vooral rov. 3.4), en de commentaren die dat arrest
heeft uitgelokt. Die zijn opmerkelijk, doordat met grote stelligheid
diametraal verschillende interpretaties van de in die zaak aan de orde
zijnde bekendheidsclausule(s) als evident juist worden verdedigd - zie
bijvoorbeeld Van Dunné, AAe 2000, p. 459 e.v. en WPNR 6426, p. 887
e.v. tegenover Vlaardingen, WPNR 6410, p. 514 e.v. en WPNR 6426, p.
890 e.v. Zelf ben ik geneigd A-G Hartkamp in (alinea 5 van) zijn
conclusie vóór het genoemde arrest na te zeggen: "Dat aan de verkoper
geen verontreiniging bekend is, kan van alles betekenen.". Zie ook Van
Rossum, NTBR 2000, p. 246.
13 Asser - Hartkamp 4-II, 2001, nr. 194; Asser-Hijma 5-I, 2001, nrs.
242 e.v.; en bijvoorbeeld het in voetnoot 11 genoemde arrest van 10
oktober 2003, zijn in dit verband illustratief.
14 HR 28 november 1997, NJ 1998, 658, rov. 3.3.2. In de doctrine wordt
gesteld dat het uitzonderlijk is dat een stilzwijgende garantie mag
worden aangenomen: Tjittes, diss., 1994, p. 172; Wessels, NbBW 1993,
p. 9; Van Rossum, bijvoorbeeld in WPNR 6075, p. 7; zie ook Van Rossum,
NTBR 1994, p. 40 en diss. 1991, p. 89; Vranken, WPNR 6030, p. 915;
Broekema-Engelen, Bouwrecht 1993, p. 463-464.
15 Zie ook de bespiegelingen (over een enigszins uitzonderlijke
variant) in voetnoot 9 hiervóór.
16 Het middel bedoelt hier kennelijk een ander risico dan het risico,
dat het verkochte het onvermoede gebrek van bodemverontreiniging zou
blijken te vertonen. Dat (laatstgenoemde) risico is, in de door het
hof aan de rechtsverhouding van partijen gegeven uitleg, niet op enig
moment in de loop van de transactie op c.s. "overgegaan", maar
is van begin af aan bij c.s. "geplaatst".
17 Met de voor de hand liggende kanttekening, dat op ná de "overgang"
plaatsgevonden verontreiniging allicht geen enkele aanspraak jegens
c.s. viel te baseren.
Hoge Raad der Nederlanden